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1、山東省威海自由東方項目招商手冊在自由東方，我是自由的或精彩日夜自由每天各休閑娛樂、文化飲食、特色商業及各行業的商家：非常榮幸地有機會與貴公司接觸，并就威海市高技區自由東方商業項目進行有建設性的洽談。該項目為煙威地區新興商業的焦點，它將引領威海乃至整個膠東地區的前沿商業，占據新興商業的龍頭地位，作為黃金商業的評判標準，有兩個不成文的法則：獨特的和超領前沿的，兩者同具者，唯我享有；這樣的商機，獨具慧眼的貴公司肯定不會錯過；占據市場至高點的絕好機會，精明決策者的您一定會運籌帷幄。希望我們有機會強強聯手，共同去經營自由東方，共同開啟威海市休閑商業的新篇章！為此，我們懷著合作的誠意，特呈一份項目招商手冊2、，為使公司更詳細地了解本項目，更為我們未來的合作有一個相互更加了解和堅實的基礎。預祝我們合作成功順祝商祺！山東威海自由東方聯系電話：xxxxxxxxxx地址：山東省威海市文化西路68號14F項目簡介威海市高區自由東方SOHO綜合樓位于威海高區沈陽路與火炬 路交叉西南角，占地9978.47平方米，總建筑面積38539.17平方米，其中休閑商業面積為10650.87平方米，辦公建筑面積2779.74平方米，SOHO建筑面積17425.56平方米，地下停車庫面積7343.64平方米，容積率4.95，綠化率31.1%，建筑密度36.2%，是威海市第一家集智能辦公、自由居住和休閑商業為一體的全裝修小戶型3、投資性物業。倡導生活的自由度，讓生活的夢想有飛翔的平臺，讓人類的精神有棲息的空間，在一個完全屬于自我的空間里，扔掉所有的軀殼。自由東方采用廣場+街區的建筑規劃模式來開發休閑主題商業街區。建成后的自由東方以亮銀色為主色調，自由東方一共19層，1到4層布置為體驗式休閑商業用房，56層為大空間辦公層，7層以上為SOHO辦公層。并配有228輛停車位，6層以上可推窗觀海。項目優勢A、項目品牌優勢：城市運營發展的戰略區位品牌優勢：自從威海被評為“國際最適合人類居住”的城市之一后，政府就確立了“以高科技產業為主的生態化海濱城市”威海城市運營方針政策。自由東方項目正好處在高科技產業開發區的主干道上，靠近威海的4、國際黃金海岸國際海水浴場，與政府的城市發展方針完全吻合。以后隨著高科技產業區的不斷發展，工業園的建立，高科技產業與國內各大企業、韓國、日本的不斷合作交流，自由東方勢必會成為高區的中心區域，會成為威海城市的又一個商業繁華地帶。l 土地品牌優勢：自由東方依托黃金海岸的獨天得厚的自然旅游風景資源。周邊金融業、紡織業、藥業、學校、醫院、國有企業林立，而休閑商業又相對落后，這就為自由東方奠定了一個成熟的外部市場環境。邊聚集了國稅局生活小區、國際海景城、藍天廣場、以及目前正在建設的海悅國際、青青小城、富豪城等樓盤品質較高的生活小區，也就形成了一批素質與經濟收都比較高的消費人群。l 經營品牌優勢自由東方項目5、是由開發商通過了長期的思索探求，嚴謹的市場調研、國內外的商業地產發展考察，最后做出的全新經營管理理念。通過對各種休閑商業業態的科學整合，結合城市發展趨勢走可持續性發展的特色品牌道路，引進具有一定管理經驗、有市場影響力的特色品牌商家，產生了巨大的品牌凝聚力。它打破了威海目前休閑商業分布閑散，主題不明確、整體形象不鮮明的缺點，或者說規避了開發商只顧前期出售而沒有后期統一管理經營，而給投資商帶來了較大的風險問題。l 文化品牌優勢周邊繁榮的高科技產業與海洋資源決定了自由東方獨特的商業文化氣質與內涵。整個項目的引進與經營規劃都充分的溶入了威海獨特的風俗人情和濃郁的海洋、科學技術的文化內涵。第一個深入的與6、威海市區域運營相結合的房產項目，打造威海城市名片經典樓盤以及威海對外的形象窗口。l 管理品牌優勢現在物業管理已經成為居住素質的一種直觀體現，特別是商業物業，將直接影響到物業的生死存亡，所以地產商業想要做大、做強，也必須需要專業物業公司統一管理、規劃、經營，而自由東方正是由專業的商業管理公司介入全權負責商業物業的統一招商運營的。B、項目操作模式優勢：土地運營+區域運營的模式，豐富了項目的操作模式。極大的提升了項目的附加價值。品牌的共建帶來了強勢品牌的匯聚，其到品牌之間的相互促進作用。特色文化的總匯綜合營造，實現附加價值的品牌實現。與政府、其他開發商的共同合作提升了項目的本身價值。丟棄舊有的由散鋪7、自發經營、缺乏同意管理模式的粗放模式，通過整體業態規劃，整合品牌推廣，統一對外招商，招募國內各大休閑品牌進駐，形成休閑商業整體經營特色，保持業態規劃的有序發展，從而打造威海第一特色休閑商業。關于休閑商業整體后期經營的建議：（另附）C、定位優勢：自由東方項目著眼于個性化、差異化特色經營的商業定位，倡導體驗就是生活的消費理念，構建一種新的生活方式新的思維方式，創造集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身、學習和旅游等功能于一體的一站式消費服務中心。D、硬件優勢：自由東方設有大型地下停車場，全裝修的小戶型物業，極具個性的外立面，并且，貫徹先招商后開發的科學管理模式，為進駐的商家量身定做最適合其的基礎物業設施。8、E、政策優勢：本項目作為城市建設的重點項目，得到政府的大力支持，在政策上享有優惠的政策支持。注：1、優惠政策另附2、配備專事外部環境協調的工作機構和人員。F、商務優勢：聯合政府建立的商務俱樂部，致力于打造國際化企業、國內大企業與威海企業的交流平臺，注重政府、民間與國際之間的交流。不僅提高了項目本身的品質，而且最大的促進高新技術產業的發展。間接的帶動了高區甚至威海的經濟發展。E、發展優勢 根據威海市政府對于未來城市建設的遠期規劃，將目前的沈陽路（國際海水浴場至火炬路段）初步規劃為以旅游休閑為主題的商業步行街，屆時自由東方將會成為與國際海水漁場首位相連第一休閑娛樂場所。招商項目l 特色項目引進種類9、：（目前暫定）：1、 高級商務俱樂部 2、 威海特色產品3、 健身俱樂部4、 跆拳道館5、 桌球館6、 美容、美甲、形象設計7、 藝術學堂、插花8、 茶藝館、咖啡館、特色酒吧9、 自助式燒烤店10、 中醫保健按摩11、 養生堂 12、 海鮮館13、 洗浴按摩14、 量販KTV15、 其他特色商業l 合作方式1、 租賃經營：由入駐商業機構交納租金和相應的物業管理費，招商經營自主，內部自行管理，外部由物管公司統管理，公用部分使用按自由東方經營管理條例執行。2、 買斷經營：一次性買斷產權l 優惠在享受政府給予的相關優惠政策同時，自由東方將按照特色項目的具情況再給予租金、物管費減免等優惠政策。建議：商10、業地產是否成功，除了看是否銷售火暴外，更重要的是商鋪的后期經營。特別對于城市運營這種長期發展的項目，所以是否可以采取“扶上馬，送一程”的經營策略？扶持政策是：在市場培育期的二、三年內，以商業投資6%的投資回報給投資者相應的租金，從此從經營者手中買斷三年的經營權。（或者上面這部分改成與投資者簽協議，彼此互相合作，收益彼此分成）通過整體業態的規劃，整合品牌推廣，統一對外招商，招募有特色的休閑品牌進駐，形成商業街整體經營特色，保持業態規劃的有序發展，從而打造第一休閑品牌商業，成為威海城市建設的名片。商業功能分區l 商務俱樂部商務俱樂部位于自由東方頂樓（1719F）分四個部分，包括頂樓的空中花園。商務11、配套功能有商務會議功能；商務培訓功能；商務會晤、社交、談判功能；信息化國際商務功能等。去除一些娛樂俱樂部燈紅酒綠的形象，定位在“商務”，致力于打造國際化企業、國內大企業與威海企業的交流平臺，注重政府、民間與國際之間的交流。最大的促進高新技術產業的發展。17F：會議廳：用來舉行商務會議、培訓功能、學術論壇。商務辦公間：俱樂部舉辦單位向會員提供商務打印；傳真；電話；文秘；翻譯等服務。18F、19F：商務談判、社交、會晤功能。營造一種愜意、自然的私人專屬生活。經營茶藝、料理、中、西餐飲。屋頂的兩層空中花園：俱樂部沙龍聚會：建立更深的人脈，開拓更高的商機，幫助會員的事業發展和人際關系的拓展。商務俱樂部12、說明：需要有政府部門的介入，哪怕是掛名在俱樂部里一個職位，但是必須有具體的負責人來負責這方面信息的交流與提供。還需要和韓國工商會等外事機構進行合作，確保企業對外的交流。并且要聯系國內比較有名的俱樂部申請聯盟，信息共響。這樣才能夠真正的實現所謂的國際化企業間的交流平臺，和幫助會員擴展關系，發展事業。也只有這樣，周邊的高科技企業、還有私企的老板才能心甘情愿而且非常開心的都來加入這個俱樂部。也只有商務俱樂部能達到這種形式的的時候，來威海的商務人員才不會計較高區離火車站有多少公里，反而因為它的服務特色和影響力而吸引越來越多的商務人員， 形成濃厚良好的商務氛圍，成為自由東方休閑商業消費的主流人群。并且會13、給自由東方和高區都帶來不同凡響的經濟效益增長。商業氛圍濃厚，那么樓上的SOHO公寓就非常好賣了。這群自由消費群體正是喜歡具有國際商務氛圍的地方。會議廳：風格要歐化，現代感強烈。商務談判會晤分茶藝與西餐類：茶藝：裝修風格要用木條或者石子鋪路，周邊種上花草，籬笆、有樹、根雕或者石登為椅子，桌子，木制品為包間和家具制品。配上漁民節的畫藝、陶器、花燈、古時的木簽書文，象棋類娛樂，古箏民主音樂營造一種似乎回到古時田園的風格。配置中國風味美食。西餐類：風格要非常國際化，比如美州、大洋洲、亞洲、新西蘭、加拿大等國際多元化風格，也可以針對一種國外風格做不同的設計。配置西餐、燒烤類食品。墻上放置威海發展大事記照14、片。設有紅酒和雪茄、書籍。會員采取收費形式： 俱樂部會員必須有正當職業且從事商務活動 提供的資料必須準確。有效。需要核實。 維護俱樂部的形象與聲譽。 遵守中國人民共和國的法律法規。 （入會費另定） 會員所能享受的服務為： 幫助了解威海各行各業的發展狀況。 對會員進行商務營銷培訓 幫助會員辦理相關的商務事宜及尋求合作伙伴。 組織活動、沙龍、聚會等，讓會員能夠得到多方面的信息和廣交朋友，擴展人脈與發展自己的事業。如：舉行賽車俱樂部等等。 提供訂房、訂票、訂車以及商務服務。 負責去機場接送。PS：由于一般這樣的會所要有極高的安全和隱私保證，也因為這樣才更能增添它的神秘色彩。所以區分商務會所和SOHO15、公寓關鍵在連接這兩個分區的樓層，也就是16F。14層的休閑商業運做既然要聘請專業的商業管理公司，那么他們的辦公地點就安排在16層。這樣，凡是去商務會所的人都必須經過商業公司人士的卡關。不符合的、沒有會員證的不允許上到17層。這一層，同時也可以做為商務會所工作人員的工作事。l 休閑商業：休閑商業分為A、B、C三大塊。 A區為新建樓宇的14層休閑商業，各層組團包裝主題設計各有特色。1F：“時尚文化風情區”1F為時尚購物：包括特色精品店、各種品牌服飾、咖啡館、威海特色產品展展區、以及室內休閑商業步行街。特色產品展展區位于正門入口廳堂位置，根據經營產品的特色、文化底蘊、來源地來設置展示空間、層次、位置16、的擺放，年畫、版畫，根雕、中國結等加入現代的設計元素后，增加了民間工藝品的生命力和時代特質。形成鮮明的威海特色文化的標志。特色精品店模仿歐美沿海的鄉村魚市、貨架下的油桶、木箱，柜臺隔段的吊架、船臺，造型別致、構思新穎，加上色彩斑闌的商品展示與歐美風情的店面、店堂裝潢交相輝映，形成高雅浪漫的特色風貌。經營貝殼類、珊瑚類、水晶類、且品種造型與海洋動物有關，如企鵝、海豚等手工藝品或海洋生物標本的展示。室內休閑商業街區如韓國服裝、紡織：或地域或特色的圖畫，結合品牌本身特色，利用燈光、布局、小件物品等營造時尚商業街道氛圍。步行街道地上圍出了一個個不規則的坑洞，做水通道，人們在上面漫步行走，給人一種凌波微17、步的感覺。咖啡館內部結合經營書吧項目。白色的吧臺、白色的書柜、白色的裝飾、白色的椅子構成了白夜的特色，紫色、銀白色的簡潔椅子和桌子恰如其分的點綴了整個書吧。這里的書，從人物傳記、暢銷小說、藝術、建筑、時裝、電影雜志等應有盡有，任你選擇。2F：“運動健康休閑”2F 健身俱樂部，跆拳道館，桌球館、體育運動器材、用品專賣，另設有與海洋有關的海上活動產品，如釣魚鉤。整個空間注意設計成簡約現代的風格，不同的運動區域配上具有象征意義的運動雕塑和背景墻（運動項目簡單介紹或者蘊涵的文化精神）。適當加上植物、室內大樹等自然元素做為休息空間。也可經營如瑞士軍刀、ZIPPO打火機、充氣用品等特色商品。俱樂部除了必備18、的教練外，還應聘請肌肉調理師。還可以利用海洋進行很多的海洋運動俱樂部訓練！如；潛水俱樂部。前后通道用來坐成木制風格的自助式燒烤店，具備簡單飲料、茶水。整層摟配備音樂背景。3F：“美麗素養精英”(紅袖添香)3F女子沙龍。包括美容生活館（包含美甲）、插花、茶藝培訓（包含賣花、形象設計（針對個人的形象氣質給予搭配衣服等外表包裝）、舞蹈和樂器的培訓。把握女子浪漫唯美的情節，整個空間選擇大自然花香四溢、生機盎然的效果。地面用木制條鋪成林蔭小道，配上草和花，吊頂選擇藤類植物，加上燈光的照射、柔和的背景音樂以及在藝術大加濕氣里燃上香熏精油，營造消費者一種大自然環境的歸屬感。養生堂（包含中醫科學按摩）。結合飲19、食文化介紹各種食品的功能作用，配上典故和歷史人物等讓人增長養生之道。包含烹調的指導。在右通道上設立這一樓層的景觀休閑角。PS：建議東方公司把二層和三層的休閑商業主題改為三層、四層的商業主題。由于自由東方面積并不太大，各個商業間的搭配只能依靠前后分區來進行。把運動一類放至三層，是為了與后面規劃的洗浴中心搭配。健身完后出汗可以直接通過空中走廊去洗浴。空中走廊可安排飲料、茶水、自助燒烤。而美容項目中的一個SPA的分支就可以結合洗浴來進行業態配比，同時也使三樓各個項目更有效的利用了空間。形成一整個業態走向的配比。同時把二樓改為娛樂天地，與一層的娛樂氛圍更加貼進，并且即使在節日里整個樓層聯合組織一些較大20、的聯歡活動，也不會影響5層、6層的辦公。反而如果氣氛熱烈，能吸引一層的客戶前往二層。同時與后面的海鮮館相呼應，成為飲食主題。4F：“娛樂天地歡樂坊”4F結合棋牌室營造特色吧館。店面的布置和配置都要極具文化特色。并且配有一定比列的棋牌室功能。主要分為四大塊：1、音樂啤酒吧。風格為歐洲風情。每月都有不同的專業的電琴手、打鼓手、鍵盤手主唱不同風格的歌曲，調動在場每個人的情緒，營造氛圍。組織酒自釀沙龍。音樂和歐洲文化風情是這個主題酒吧的靈魂。2、孔府酒。表演主題酒文化相對應的孔俯舞蹈、漁民節歌舞。主要展現山東的曲卓文化。鮮明的民族風情是這個酒吧的主題靈魂。3、日韓風情的茶藝館。一切以日韓文化的習慣為裝21、修風格，并有日韓民族舞蹈的欣賞。可根據不同的情況決定是否對外賣可愛的形象LOGO。比如各種漂亮精致的酒瓶玩具等。 B區為原來舊廠房，對起內部結構和功能進行重新改造，5F、6F設計了與新建樓宇連為一體的空中走廊，設立支架擺設騰本綠色植物與海洋飾品，為寫字樓辦公空間營造一個景觀休閑空間。并且與樓屋頂的空中花園以及C區的主題廣場形成緊密呼應的溫馨優美景觀體系和突出了兩棟樓宇之間的空間落差。6層具體分布如下：1F、2F“ 海洋風格”經營特色海鮮館。“吃海鮮，到威海”已經成為威海的一種時尚特色。這里的海鮮以鮮、活、品種多樣而出名，廚師烹飪技術一流，風味以海鮮見長，講究新鮮。而且還能觀賞各種各樣活的海鮮，22、背景墻（如參考海底世界圖片）為海洋的顏色，加上燈光雕飾出水紋的效果，讓人產生一種置身于海里的感覺。一層主要為散座，二層主要為雅間。裝修最好能夠用海草、珊瑚、貝殼等海產品來做為擺設，甚至是包間都可以弄成海草房，這樣加上水紋的海水墻與活著的讓人觀賞的海鮮，配置海水漲潮、落潮、不同時間的各種海浪聲與輕音樂，整個氛圍更能讓人覺得在海世界里。每層樓大廳里或者分散在其他的空間里擺上文化氛圍濃郁的民間陶瓷、木雕、刺繡、貝殼和珊瑚做出來的藝術品以供觀賞和銷售。在二樓的豪華包廂里用餐的餐具可以配備成精美的餐具，利用巖石、動物、植物、流水、色彩變化等營造出一個未知古老、神秘的空間，從巖石的夾縫里偶爾可以窺見下層的23、生物、動物和巖石，讓人浮想聯翩，形成一種消費的享受。3F、4F“洗浴文化”洗浴已經成為城市里休閑放松自然健康的一種時尚活動。牛奶木桶浴、蜂蜜木桶浴、玫瑰花瓣木桶浴；熱帶雨林維其浴；沖浪按摩浴；礦物鹽浴:雪肌泥浴,死海礦泥浴等；另外威海的韓國客人比較多，而根據韓國人的喜好可以設置有：韓國溫泉最引為自豪的是百分之百的玉石桑拿墻壁、頂棚和玉石露天溫泉；混合麥飯石和黃土的不老汗蒸棚；碳窯桑拿等特色洗欲項目。環境用額卵石、玉石、翡翠、泥土、木通、窯等自然的元素營造出一種洗浴園林的效果，用色彩美化空間，配上燈光與音樂。5F、6F“KTV”整個空間用石頭、顏色和燈光堆切出來，樹根、原木、；叢林、花草、木柵門24、做為裝飾。雅間可以設置為布藝風格，色彩鮮明的民族風格等。除了特色包間外，提供專業錄音棚，制作個人CD。 C區“主題花園”結合海洋旅游資源做成以海洋為主題的中心園林。以巖石以及海洋生物為主體，以蟹、貝、水母、海螺、海膽等仿海洋生物的建筑小品為點綴主題海洋公園。巖石裸露在水中，植物和魚類構成良好的生態系統，具有知識性和觀賞性。人們可以通過木筏道穿梭其上，品位一下“小海洋館”的情景。在各個點綴物中，安插各種威海海洋食品特產：如海參等。是否可以用特色的元宵燈會裝點？l 地下停車場營造室內花園式停車場環境，并可設置汽車美容中心與一些特色產品專賣。l 主題街區為了呼應前面的氛圍，主題街區仍然是以海洋生態綠25、色為營造重點。廣場上做一個圓形音樂噴泉，用珊瑚做成一個船帆立在音樂噴泉上。用彩色小燈圍繞裝飾。這樣噴泉舞臺即可觀賞又可舉辦活動。周邊用海草做成的太陽傘、貝殼等做成林茵小道上的休息之地。設魚缸、珊瑚、海草、貝殼以及海洋動物的人物形象設計樣品來點綴落錯有致的空間，地面鋪上細沙，以貝殼點綴。整條商業街既是有海洋特色的步行街，分布合理開后又可用來做露天的咖啡店鋪，而且，這種景觀又為游人提供了嬉戲、休息、照相的好場所。注意燈光與音樂的配合。建議：由于自由東方的商業街剛好與日后威海市政府規劃的步行街連在一塊，而這條街有分布著兩、三個不同的生活小區。要想做成具有影響力的城市名片，是否可以考慮聯合市政和這一帶26、的開發商，進行修建一條同海水浴場到自由東方的商業步行街？這樣對以后我們安排花車去海水浴場接游客過來項目也是很好的沿途景觀。而且不會讓客戶覺得項目的位置有點偏。并且這樣一條成規模的商業步行街，剛好符合政府規劃以及威海市的城市定位。可以分成幾個主題主團，更好的把威海的文化以及景觀溶入項目中去。比如：威海漁民節和民間藝術、民間收藏等。招商原則自由東方招商實行“二個重點四個優先”的原則，牢固本市，以點帶面，將區位品牌向全國擴展。A、二個重點 重點引進國內外有影響、有實力的特色商業機構加盟合作 對名家、名品、名企、名人重點招商B、四個優先 廠家優先：廠家直接合作優先答約 名優品牌優先：國內外著名品牌優先27、引進 獨家經營優先：品牌在本區域獨家經營的優先引進 特色項目優先：擁有特色經營項目的商業機構優先引進招商流程市場調研和目標客戶分析(招商部) 客戶招商月計劃實施(招商部) 客戶招商周計劃(招商主管) 客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒(行政部) 目標客戶開發，拜訪、接治(招商主管) 客戶分類、確定重點客戶(招商部) 填寫招商意向表（招商部、客戶） 客戶資格考察、評估核準(招商部) 確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金(招商部、則務部、客戶) 與客戶溝通、談判、方案修改與認可（招商主管、對口部門） 招商協議正式簽定(招商部、總經理室、客戶) 提供裝修方案及電腦效果圖(客戶) 提供租賃面積認定書28、租賃許可證和裝修入場證（總經理室、物業中心） 進行裝修、備貨、上柜、營業（客戶） 招商對象 具有知名性或財力雄厚的全國性投資財團 本土的有影響力已經形成規模的開發商 外地具有經營特色的實力發展商 全國性的品牌發展商 全國具有知名度和影響力的商務俱樂部聯盟 針對文化價值品牌，提升項目附加價值的商家招商要求 各商家必須持有工商部門頒發的營業執照、稅務登記證、經營許可證、產品合格證及其它相關證件，并符合國家有關規定； 經營范圍中有涉及國家法律、行政法規規定的，須提交有關部門的批準文件； 實行商品保真經營，嚴禁假冒偽劣商品入場； 所有業主經營戶或經營機構均須按招商流程順序入場。招商熱線：銷售熱線：發 展 商：威海東方房地產開發有限公司經營管理：