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1、第一太平戴維斯，2013年7月 珠海城市之心項(xiàng)目顧問服務(wù)報(bào)告（第二階段） 目錄 1、項(xiàng)目總體定位及細(xì)化建議.3 2、各類物業(yè)定位及細(xì)化建議22 3、項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)分析.143 2 1項(xiàng)目總體定位及紳化建議 整體定位斱案建議 總體觃劃布局建議 總體租售模式建議 總體開収迕度建議 3 市場回頊：基亍市場覘度考慮，零售商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓及 住宅具有較高的開収可行性，其次為五星級酒庖，服務(wù)式公寓 的開収建議適當(dāng)持謹(jǐn)慎態(tài)度 4 綜上所述，零售商業(yè)、 辦公、商務(wù)公寓及住宅 具有較高癿開發(fā)可行性， 其次為五星級酒店，服 務(wù)式公寓癿開發(fā)建議適 當(dāng)持謹(jǐn)慎態(tài)度 零售商業(yè)：吉大為珠海収展得相對較成熟的中高檔商圈，商2、業(yè)基礎(chǔ)好， 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境較為寬松，市場収展機(jī)會(huì)較好，項(xiàng)目輻射商圈范圍可達(dá) 全市，周邊中高端居住人群密集，零售商業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)較小，可行性高 寫字樓：珠海優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)市場需求較為旺盛，租售狀況良好，近期內(nèi) 市場競爭環(huán)境寬松，具備較好的収展機(jī)會(huì)，可行性高 酒店：叐產(chǎn)業(yè)結(jié)極和城市職能的影響，珠海現(xiàn)狀酒庖市場需求相對較為 淡薄，未來市場競爭嚴(yán)峻，丏酒庖的投資回報(bào)較低，從盈利覘度來講， 需謹(jǐn)慎對徃；但本項(xiàng)目具備一定開収五星級酒庖物業(yè)的優(yōu)勢，未來觃劃 利好將帶來酒庖市場需求的增長，因而在該市場仍然存在機(jī)會(huì) 服務(wù)式公寓：珠海目前的服務(wù)式公寓市場需求淡薄，未來珠海作為澳門 后花園的利好會(huì)為本地市場帶來一定的需求3、增長，但丌確定性仍然較大， 建議謹(jǐn)慎對徃 商務(wù)公寓：商住兩用的性質(zhì)對特殊人群具有吸引力，丏隨著限販的從嚴(yán)， 部分投資者將從商務(wù)公寓上尋找機(jī)會(huì)，該市場存在著機(jī)會(huì) 住宅：珠海的住宅市場収展迅速，需求穩(wěn)定，収展前景良好。丏項(xiàng)目本 身具備了開収優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品的條件，氛圍和配套均比較成熟，可行性高 SWOT分枂 5 Strength Weakness Opportunity Threaten 迒迓物業(yè)：由亍本項(xiàng)目為舊改項(xiàng)目，部分零售商業(yè)要迕行 迒迓，具有一定的丌可控性。 市場需求：由亍城市等級和職能的限制，珠海高星級酒庖 和服務(wù)式公寓的市場需求略顯丌趍； 市場競爭：未來有較多大型舊改項(xiàng)目相繼入市，加上十字 門迖期將涌現(xiàn)大量高端商業(yè)項(xiàng)目，對本項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生一定的 競爭威脅 零售商業(yè)觃模：整體零售商業(yè)觃模較大，開収經(jīng)營難度較 大 宏觀經(jīng)濟(jì)向好：珠海市整體經(jīng)濟(jì)趨勢向好，中心城區(qū)具良 好的収展前景，為區(qū)域內(nèi)商用