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1、P1封面 萬科啟勢之作城市獨棟翡翠別墅LOGO藏于城市精華處P2三載潛心精筑，繼蘭喬圣菲后，萬科又一領航獨棟力作翡翠別墅，現已大成。城市獨棟，翡翠別墅，深厚積蓄，值得期待。P3藏溯源文化傾聽，翡翠流光。關鍵詞條：翡冷翠、老上海、融合十四世紀的翡冷翠（Firenze佛羅倫薩）、上世紀二三十年代的上海都閃爍著復興思想的光芒，都留下了影響時代進程的故事時光流轉兩個光輝的時代交融在一起今天由翡翠別墅譜寫出中、意結合的新復興精神P4-5地理位置（大區位圖）城市區域價值城市黃金軸線與城市題材下的一片繁華。關鍵詞條：城市黃金軸線、2010年盛會、城市發展加速從外灘到北外灘、浦東陸家嘴外灘從開埠至今，以黃浦江2、為核心的城市黃金軸線現已構成。隨著2010年盛會臨近，城市黃金軸線上的浦江新鎮已呈現出大上海城市中心的繁華氣質。從浦江新鎮到人民廣場約15公里、到徐家匯約16公里在便捷交通的貫穿下，都市的繁華可以在一個轉身之后成為藏于純正的意大利城鎮的寧靜。或許，正是有了這樣的過渡與低調的身份，才讓城市黃金軸線旁的翡翠別墅，能恰如其分地延續意大利戈里高蒂建筑大師們對于浦江新鎮的規劃與界定在方格形街區中，讓意大利風貌及中國生活方式不動聲色地在此相融，并讓最純粹的意大利生活情趣徹底釋放。P6-7精華產品鑒閱城市獨棟，因純粹而純正。關鍵詞條：獨棟、現代生活方式、意大利風韻“如果能夠把花草、樹木、流水、光和風根據人們3、自己的意愿從自然界中提煉出來，那么人間就接近于天堂了。”世界建筑大師安滕忠雄。除了安滕先生所暢想的，我們還根據現代人的生活方式和習慣，在社區植入了原味的意大利建筑與老上海的神韻。然后歡迎您回到這里。P8-9項目規劃姿態卸下 塵世回歸平靜關鍵詞條：九宮格布局、宮廷構筑規律“建筑的目標在創造完美，也就是創造最美的效益。”建筑名言在浦江新鎮土地的精華處，翡翠別墅以中國傳統皇家九宮格的布局方式，結合意大利宮廷的構筑規律而展開，并通過這樣的規劃實現自身的最美效益既釋放別墅的自然韻味，又糅合城市生活的等級。P10-11建筑風格歲月沉淀下的醇厚 日益濃郁關鍵詞條：意大利經典建筑符號、原味石材、現代化的技術處4、理“建筑是世界的年鑒，當歌曲和傳說已經緘默，它依舊還在訴說。”俄羅斯大文豪果戈里與建筑蘊含的故事一樣，古老的居住智慧，不會因時間而流逝。于是，意大利的煙囪和窗戶留了下來，平緩姿態的斜坡屋頂留了下來，陪伴時間的石料也留了下來那些平衡濕度、調節光照、交換空氣、穩固建筑等古老的居住智慧也就延續了下來。現代化的材質，替代了以前意大利建筑中的純木料部分，但純正的意式風韻卻沒有絲毫受損，相反更多了一份經歷時間的穩重與堅實。在翡翠別墅中，只要品味細節，就能讀懂那些故事與智慧或許是意大利生活的優雅，或許是現代生活的質感P12-13景觀理念精心珍藏的風景需要一雙懂得閱讀的眼睛關鍵詞條：意大利景觀元素、中國造園技5、法、移步換景、劇幕式景觀“優秀建筑是自然的延續。”著名建筑師隈研吾這樣的形容，很適合社區中建筑與景觀的關系。為了原滋原味的意大利景觀情趣，于是大量的意大利景觀元素被引入社區，如噴泉、臺地、葡萄園。而這些元素，被除數中國園林的建造技法，巧妙地安排在了社區中。“移步換景”的景觀排布方式，讓整個社區渾然一體，卻又不失各自的真趣，不管哪里都有新的景觀來取悅視覺。于是，在腳步停留的地方，就有“劇幕式”的風景在述說一段意大利的生活故事，就有“場景化”的園林在演繹一段老上海生活的閑適在翡翠別墅總有看不盡的風景，引人入勝，卻又回味無窮。P14（公交線路圖）行車線路A、B、C P15“上海之意”“意大利之上”兩6、套示范體驗館現已呈現誠邀您現場品閱P16封底營銷企劃：PLUS+博加廣告折頁封面LOGO藏于城市精華處藏H I D E封底（落款）外頁上海之意 意大利之上Shang hai & Italy 十四世紀的翡冷翠（Firenze佛羅倫薩）、上世紀二三十年代的上海都閃爍著復興思想的光芒，都留下了影響時代進程的故事時光流轉，兩個光輝的時代交融在一起。今天由翡翠別墅譜寫出中、意結合的復興精神新樂章。內頁1十四世紀，一縷翡冷翠（Firenze佛羅倫薩）的復興之光，讓整個歐洲都沉浸在人文思想的光芒中。但丁揮筆，神曲的故事傳遍了整個歐洲；彼特拉克用詩詞譜寫出的旋律，讓上帝也聽懂了人性的聲音；在達芬奇的色彩中，蒙7、娜麗莎笑了，世界也就傾倒了；米開朗琪羅的那把刻刀，雕出了文藝復興的一片燦爛被藝術渲染的城市，建筑也帶有相同的氣質。于是，在翡翠別墅中，意大利的原味建筑釋放著原本的藝術氣息。內頁2一聲汽笛，黃浦江載入了上世紀二三十年代的上海詩話。城市光澤浸潤的潮水，在江邊，一聲聲回蕩。當年的賢士名流，在上海成就了自己的事業與地位，也推動了上海的第一次城市運動。這座城市于是留下了屬于傳奇人物的建筑與文化記憶，比如丁香花園、馬勒別墅、嘉道理別墅時間替換了時代的主角，卻將城市的精華沉了下來，為后人頌仰、暢想。內頁3歲月流轉，現在又是一個書寫傳奇的時代，僅屬于上海的第二次城市運動也就應運而生。封存已久的老別墅，慢慢走出8、時間的遮掩，在大上海土地的精華處復興。于是，在浦江新鎮這個大上海心腹之地的低密度生態型城區中，翡翠別墅以意大利復興精神為源力，雕琢出一個純粹的獨棟社區，并將原味的意大利生活情趣深藏其中。為這個時代的引領者，珍藏，傳世。折頁封面LOGO藏于城市精華處城市C I T Y 封底（落款）外頁上海之意 意大利之上Shang hai & Italy 戲劇、繪畫、雕塑將翡冷翠（Firenze佛羅倫薩）凝固為復興思想的中心；世博盛會、一城九鎮、低密度生態型城區將浦江新鎮的明天簇擁成大上海的中心。翡翠別墅，地處大上海城市的中心，由復興思想雕琢而成，緊鄰繁華，靜而不言。內頁1如果沒有世博盛會，紐約、倫敦、巴黎等國9、際都市如今的繁華都將降調。一次巴黎世博盛會，使巴黎七區在埃菲爾鐵塔的帶領下，成為世界矚目的焦點，也使巴黎七區成為寸土寸金的文化與居住區域，世博盛會對一個城市的推動，以及對城市繁榮的決定力，早已不容懷疑。2010年的盛會已在眼前，除了帶來一片可以想象的繁華，必定會留下非凡的建筑與非凡的人居情趣。而這一切，翡翠別墅正在與盛會會址相鄰的浦江新鎮的深處，靜靜享受著。內頁2在意大利格里高蒂建筑大師們規劃下，浦江新鎮這片土地被注入了高雅的生活情趣，意大利風貌及中國生活方式不動聲色地在此相融。一片繁華中，以風景劃分界限，翡翠別墅在浦江新鎮這個低密度生態型城區中，精心打造出一個純粹的獨棟別墅社區。與城市親密接10、觸，卻又保持距離。在翡翠別墅之外，霓虹閃爍，車來人往；在別墅之內，藏而不露，獨自璀璨。在大上海一城九鎮規劃中，浦江新鎮是最接近上海中心城區的區域，距人民廣場約17.5公里，徐家匯約22公里，并處于虹橋樞紐港，浦東機場、海港新城等功能節點的中央位置。徐浦大橋、盧浦大橋的連接；明朗的快速干線，便捷的城市地鐵，讓上海新、老城區輕松轉換。一片土地、繁華，已清晰可見。而翡翠別墅，要做的便是靜待繁華。內頁3區位圖+意大利和上海的代表建筑圖折頁封面LOGO藏于城市精華處精華T R E A S U R E 封底（落款）外頁上海之意 意大利之上Shang hai & Italy 當中國思想與意大利藝術結合后，翡11、翠別墅便在細節中透露出過人的誘惑力。或是九宮格規劃中的一個待角，或是建筑中一塊意大利石料的選擇，或是中國園藝手法下一個意大利臺地的筑建都會有著獨具匠心的地方。內頁1布局中國傳統皇家九宮格布局與意大利宮廷構筑規律結合而成的翡翠別墅，通過儀式化的組團式單元、兩橫一縱的景觀結構、配合整齊分割的道路體系，將整個社區劃分為各個方正的單元，并形成錯落有序的功能區域。行至其中，不論是前后還是左右，都會因道路縱深感的存在而感受到社區居住者的身份與威嚴。在社區道路體系中，那些臺地和廊道，配合有意安排的景觀點，把風景帶入每個不晚被察覺的角落，創造出身處自然的居住感受。內頁2建筑古老的居住智慧，不會因時間而流逝。于12、是，意大利的煙囪和窗戶留了下來，平緩姿態的斜坡屋頂留了下來，陪伴時間的石料也留了下來那些平衡濕度、調節光照、交換空氣、穩固建筑等古老的居住智慧也就延續了下來。現代化的材質，替代了以前意大利建筑中的純木料部分，但純正的意式風韻卻沒有絲毫受損，相反更多了一份經歷時間的穩重與堅實。最終，優雅、舒適的生活狀態，便悄無聲息地藏在了翡翠別墅的建筑中。內頁3景觀為了原滋原味的意大利景觀情趣，于是大量的意大利景觀元素被引入社區，如噴泉、臺地、葡萄園。而這些元素，被除數中國園林的建造技法，巧妙地安排在了社區中。“移步換景”的景觀排布方式，讓整個社區渾然一體，卻又不失各自的真趣，不管哪里都有新的景觀來取悅視覺。于13、是，在腳步停留的地方，就有“劇幕式”的風景在述說一段意大利的生活故事，就有“場景化”的園林在演繹一段老上海生活的閑適在社區，總有看不盡的風景，卻又無限引人入勝。瑞城國際02-05月營銷執行計劃天啟.開啟二零零玖年二月十八日【戰略主旨】n 以可實現與直效性為最高指導思想，實行低成本“短、平、快”的操作模式n 利用地毯式排摸建立區域新客源數據庫，利用特價房源重啟現場來人與成交【營銷總綱】本階段由于會所裝潢、樣板區整改并未完成，產品力上無重大利好呈現。加之價格高出市場行情甚多。因此該階段必須革命性地改變傳統營銷思路，變“等客來”為“走出去”，調動售樓人員積極性外出拓展客戶，并以售樓人員為核心，有效組14、織管理臨時促銷人員，對新區內目標客源區域進行“地毯式摸排”，努力提升售樓處上客量，短時間內打破目前僵局。此外，此階段內，本案應與區域內大型商家與中介公司積極接洽，謀求合作，共享商業資源及客戶資源，在地產冷海中另辟蹊徑，找出一條具有瑞城特色的突擊之道。【營銷重點】n 樣板區整改方案確定n 會所裝修方案確定n 促銷人員的組織管理n 區域內大型商家聯動n 區域內中介公司聯動n 老客戶聯誼挖掘新客戶渠道營銷 + 數據庫營銷 + 體驗式營銷本社區內部分建筑物的落成，部分業主入住形成的生活氛圍。為“體驗式營銷”奠定了基礎。為體現“國際化”生活場景，則在社區內小到路牌、標識、戶外宣傳品，大到超市、樣板區、打15、籃球的人群，都應讓身臨其境的人們用眼睛對瑞城國際“觀”有切身體會，而并非硬邦邦的簡單告知。與新區內企業自上而下建立良好溝通機制，自工會始，包括熟悉職工、傳達室工作人員、班車司機等，通過聯誼、發放小禮品等形式建立關系。此外，對區域內重點商家（如生活超市、家居賣場、大型餐飲）進行接洽，探討商業合作與資源共享的可能性。派專人進行客戶數據庫管理，對已購進行細致回訪，整理出新區企業職工名錄，以及區域內關聯人員名錄（如商家、政府機關人員職務等）。此外，對每一位來訪客戶進行數據登錄，以備日后回訪回函活動之用。【戰術執行】1、 路口攔截策略目的：“地毯式”對區域內工作人員進行定點攔截，強制傳達樓盤信息。 對周16、邊5公里內主要工廠企業員工上下班動線進行調研，布點主要路口。 根據路口人流情況分為A、B級，通常A級路口安排2-3人，B級路口安排1-2人。視全天時間點不同進行調整。 通常一周兩天，安排在周二周四比較適宜。 要點：該戰術面對人群流動性較強，派發時需強調“售樓處有小禮品，歡迎參觀”，并了解企業員工宿舍位置，為日后派報提供針對性目標。2、 公共設施蹲點策略目的：利用公交、電信、銀行等基礎設施進行“蹲點式”派報，結合小禮品，進行客戶資料收集。 對新區內特別是廠區內主要郵局、銀行、電信、超市、公交站點進行調研，安排人員定點蹲守派報。 每天下班前針對當天派報績效進行評估，同樣根據人流情況區分A、B級。 17、人員安排以兩人為一小組，A級點2組人，B級點1組人。 通常一周三天：周一、周三、周五。 要點：該戰術面對人群流動性較弱，有時間停下來向對象作樓盤的簡單介紹。視客戶意愿進行客戶調研。 要點：調研時應保持禮貌，不可坐強制性要求，隨身攜帶小禮品，客戶填寫完成調研表后贈與，并引導案場位置。3、 傳達室夾報策略目的：對企業傳達室人員進行良好公關，與之建立聯系，對企業每日報紙進行夾報。 售樓處分組對廠區進行標地，整合為一張完整廠區分布圖。 按區域包干至小組，由組長帶領攜帶禮品上門公關。 如聯絡成功，則每周一次進行夾報。 要點：不以夾報為最終目的，重要的是與傳達室工作人員保持良好關系，為日后長期活動提供便利18、。4、 班車派報策略目的：針對企業班車進行派報 同樣以小組為單位，對片區內企業班車數量、班車人數進行調研統計，匯整成表格。 攜帶禮品與班車司機建立關系（每部車兩包煙），記錄姓名與聯系方式。 每周一次進行派報。 要點：與司機交流過程中了解班車行駛路線與主要停靠點，方便日后選擇市區重要停靠點進行派報。5、 黃頁、新區企業名錄直銷策略目的：對新區企業中高層進行一對一溝通。篩選出有效客群。 企業數據庫購買購買有價值的企業數據庫 電話拜訪進行電話回訪，記錄客戶相關信息，以備以后回訪使用 甄別客戶對有意向的客戶，判斷其投資、自用和租賃的意向 DM直投銷售員對意向客戶進行DM郵寄，并積極保持聯系 回訪進行電19、話回訪 邀約對有意向的客戶進行邀約，邀請其親至售樓部現場 電腦記錄每天將當天信息輸入電腦，作為個人工作績效的憑證之一 要點：每次電話溝通前均需有適當由頭，如促銷信息、SP活動等，因為陌生溝通的成功率較低，每日例會鼓勵與總結電話說辭尤為重要。此外，由于電話營銷以錄入信息為首要目的，不要指望客戶在第一次溝通就產生強烈購房意向。6、 區域商家聯動策略目的：與區域內商家分享客戶資源，聯手開展SP促銷活動 要點：1400組老客戶資源是我們與商家合作的籌碼，舉辦活動時，要讓客戶在“獲利”的基礎上積極參與，資料由我方嚴控，盡量不造成擾民。7、 下鄉策略目的：拓展區域外客源 針對周邊鄉鎮進行市場調研，了解相關20、規模、人口、經濟等指標，明確拓展鄉鎮。 確定核心區域，接洽活動舉辦地相關負責人。 聯系活動團體，以及具備布展能力廣告公司，以中長期合作定價、簽約。 每周六周日進行巡回演出，為樓盤造勢。 要點：演出團體內容要求熱鬧，簡易搭臺布展，可重復使用。造勢現場密集派報，停看房班車，坐滿拉往售樓現場。8、 老式小區密集派報策略目的：深挖區域內換房族與青年成家族 對區域內老式小區（如春潮、太湖）進行調研，統計大致規模、戶數、人口、建造年份等。 公關物業管理人員，確保每周一次、每戶必達。 小區內配合懸掛橫幅、公告欄張貼海報等，讓小區居民對樓盤形象耳熟能詳。 要點：除硬性宣傳派報外，可與小區居委會聯系，結合便民活21、動（如義診），乘機發放項目資料，巧妙對樓盤進行宣傳。【人員組織】1、銷售人員 共計20人，分成四個小組。一組留守售樓處，其余三組場外直銷。每周輪換。 場外人員在各自劃定區域內與促銷人員派報與登記客戶資料。 場內人員一半接待，一半電話銷售，視案場來人情況進行調整。 另設行政人員一名，主要負責客戶資料錄入，以及銷售人員業績考核。 場外每組人員指標：每日現場3組有效來人，或者10組有效資料錄入。 場內每組人員指標：每日現場50組電話銷售，以及5組有效資料錄入。2、促銷人員 20-50人，每名銷售人員帶2名促銷人員形成團隊，團隊業績納入個人考核指標。 促銷人員采取底薪+提成制，與末位淘汰制。 底薪分每22、日30元、50元、70元三種，現場每組來人提成10元。 每兩周業績排名前三位者晉級，排名后三位降級，每兩周排名最后一名予以淘汰。 每人均有編號，派發資料上印有相應編號，售樓處內行政人員根據編號統計業績。【相關道具】 派發品：瑞城資訊解放日報大小，取代傳統派發資料，以新聞性文字、軟性文字，結合產品宣傳，以“隨風潛入夜”之形式最大程度降低人們對于派發品的反感。 小禮品（低檔、中檔、高檔）2-3元禮品：如馬克杯、抽拉紙巾等。主要放于售樓現場，結合樓盤資料作為來就送禮品，或者客戶填寫資料后的伴手禮。可大量派發。10-20元禮品：如天堂傘等，主要用于拓展關系人員見面禮，如物管、傳達室人員、班車司機等。該23、禮品發放針對性較強。200-300元禮品：如名牌打火機等，主要用于企業高層拜訪，如工會主席、行政負責人等。該禮品須由案場經理以上人員贈送。2009年2月一、營銷重點：銷售人員與促銷人員組織調整完善，完成培訓售樓處內部完成整改派發品瑞城資訊設計文案完成、開始印刷各類禮品完成發包社區內導視系統更換（旗幟、路標）二、推廣主題：瑞城國際.觀用眼見為實的瑞城國際生活場景重新詮釋瑞城的“國際化”本質，“觀”既是“觀點”也是“觀感”，表現瑞城國際與眾不同的生活態度與生活內涵。三、企劃工作：宣傳重點1、 售樓處重新包裝，建立起瑞城國際的嶄新形象2、 瑞城資訊一期創刊產品定位觸手可及的瑞城國際社區主力廣告語看了24、就會感動，新區置業首選四、營銷準備：強化市場調研工作、對廠區鄉鎮進行標地整理、分類老客戶資料，對廠區工作人員進行重點電話問卷訪談培訓新進業務人員與促銷人員確定促銷房源與促銷價格五、媒體計劃（略）六、SP活動瑞城國際老業主裝潢設計大賽2009年3月一、營銷重點：直效營銷執行與考核“瑞城鄰里中心”概念包裝與落實二、推廣主題：瑞城鄰里中心概念包括市民休閑廣場、市政綠化公園、商業街區、會所、校園運動設施，形成一個輻射男女老少各階層的區域文化、休閑、運動、娛樂中心，為推廣平添一個實實在在的賣點。三、企劃工作：宣傳重點瑞城鄰里中心推廣產品定位成熟之美的瑞城國際社區主力廣告語瑞城國際新區七宗最新區最優性價比25、樓盤價格和價值的平衡新區最懂生活樓盤寶龍城市廣場，家樂福&長江1號，茂業百貨&城市超市&風情商業街新區最美環境樓盤公園環抱人文美宅&高爾夫練習場新區最濃國際氛圍樓盤四大國際學校，貢獻國際人生模板新區最經典建筑樓盤ARTDECO建筑風潮，全面磚演繹永恒新區最全能體驗社區溫水游泳池網球館籃球館健身會所高爾夫球場健康公園城市超市咖啡bar新區最全程呵護教育雙語幼兒園，旺莊實驗小學，旺莊中學，無錫國際實驗學校四、營銷準備：促銷房源調整瑞城鄰里中心的銷講培訓數據庫維護與分類派報區域總結，根據現場來人反饋調整A、B級區域五、媒體計劃（略）六、SP活動瑞城國際運動日瑞城國際家庭日2009年4月一、營銷重點：26、渠道營銷總結房展會準備與參展青年置業計劃二、推廣主題：青年置業計劃新區25-40歲人群是瑞城國際購房的主力客層，根據該客層積蓄少，首付壓力大的特點，由甲方墊付1-2成房款，減輕置業者購房壓力，重點促銷兩房房源。在房展會時推出。三、企劃工作：宣傳重點青年置業計劃推廣產品定位年輕態的瑞城國際社區主力廣告語青年成家薪享受四、營銷準備：評估、落實青年成家執行方案房源恢復表價五、媒體計劃（略）六、SP活動瑞城國際會所推介會“明天我要嫁給你啦”婚紗照網絡票選2009年5月一、營銷重點：房展會總結青年置業計劃二、推廣主題：青年團購計劃同一廠區內兩人購房99折、三人購房98折三、企劃工作：宣傳重點青年置業計劃推廣產品定位年輕態的瑞城國際社區主力廣告語價格與價值的臨界點全能國際社區，品質感動全城新區最具性價比樓盤，瑞城國際已經虜獲1010個國際家庭的心，artdeco經典建筑與四大國際學校的氣韻沉淀，塑造出新區不能不看的品質社區。一期實景呈現，歡迎親臨參觀，看了就會感動，無愧新區置業首選。四、營銷準備：對青年客群數據進行細分、歸納鼓勵同一廠區職工團購五、媒體計劃（略）六、SP活動瑞城國際會所推介會“好事成雙、好漢仨幫”兄弟姐妹來打折團購活動