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1、如何掌握好項目招商技術(shù)要求 傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)商雖然并不重視策劃（即市場定位和業(yè)態(tài)組合等） ，但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商 工作。可見招商在地產(chǎn)開發(fā)中的重要地位。 招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實現(xiàn)形式，一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功與否就看是否能按計劃成功招商。因而，對 于商業(yè)地產(chǎn)來說，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點有利于商業(yè)地產(chǎn)項目的運作成功。與傳統(tǒng)的商業(yè)相比，地產(chǎn)商 業(yè)具有如下五大特點： 目標客戶主次分明 首先是確定主力店群，其作用主要有四個：其一是有助于穩(wěn)定整個項目的經(jīng)營，主力店群一般占有整個項 目一半左右的營業(yè)面積，其影響之大可想而之。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使項目更加穩(wěn)定， 且有利于項目的可2、持續(xù)發(fā)展；其二是知名的主力店群的入住能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以 及對中小店群的招商；其三是主力店群各自擁有一定忠誠度的消費群體，這一優(yōu)點可以幫助項目在日后的 運營中能在保持一定量的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用；其四是主力店群的進駐能夠影響中小店鋪的租金水平， 提高項目整體租金收入。 其次是在確定了主力店鋪之后，再確定中小店群。其作用主要有兩個：其一是按業(yè)態(tài)組合設(shè)計招入中小店 鋪，以滿足項目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費群的購物或消費需求；其二是中小店的鋪位租金往往是 主力店的 4 10 倍，有的甚至更多，其租金總和是項目的主要來源。 租金高低懸殊，租期長短不一 主力店群投資大，投資回收期3、長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達十五年、二十年。其租金相對 便宜得多，一般從第四年起，租金開始遞增，遞增在 3% 10% 。由于發(fā)展商考慮了多種因素，成功經(jīng) 營的主力店最終是有利于項目的可持續(xù)性發(fā)展。而中小店的租期一般為 3 年左右，租金較高。以深圳市某 近 80000 平方米的購物中心為例，先行入住的主力店某百貨店，其租金為 80 元 / / 月，租期為十五年， 而同一層樓名店廊的鋪位租金高達 300 800 元 / 月，租期為三年，租金差距懸殊的確令人吃驚。 招商時間長 地產(chǎn)商業(yè)的招商時間較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群兩個招商 階段。主力店群的招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后，規(guī)劃之前。而中小店群的招商則分散于整個項目的建設(shè) 期間。由于主力店群決定項目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計、 建造相適應(yīng)的產(chǎn)品及商業(yè)設(shè)施，而