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1、商業(yè)物業(yè)開發(fā)的切入點商業(yè)物業(yè)開發(fā)的切入點 一、商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念一、商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念 入世后的中國零售業(yè)市場的競爭將日趨激烈。有數(shù)據(jù)表明，在過去 10 年中，國內(nèi)零售 業(yè)平均年增長 9.7%；今年上半年，國內(nèi)零售增長 10.1%，如果加上物價負(fù)增長因素，實際 增長為 12.7%，表明我國國內(nèi)商業(yè)零售業(yè)發(fā)展速度相當(dāng)迅速。國內(nèi)外的零售業(yè)巨子也看到了 中國市場的廣闊， 紛紛加快擴大中國國內(nèi)市場份額的步伐。 國內(nèi)零售業(yè)市場的巨大的發(fā)展空 間，必將為商業(yè)零售業(yè)的空間載體商業(yè)房地產(chǎn)提供難得的發(fā)展機遇。 在本世紀(jì) 80 年代末與 90 年代初興起的購物中心（Shopping Center/Mall） ，由2、于提供 了一次性購足、娛樂休閑兼具的多樣化商業(yè)組合環(huán)境，風(fēng)靡歐美、日本、東南亞，逐漸被認(rèn) 為是將來零售業(yè)的主流形態(tài)。 購物中心是一群建筑上組合在一起的商業(yè)設(shè)施， 其在建設(shè)地段 的規(guī)劃、開發(fā)、所有和經(jīng)營上是作為一個操作單體，這個單體的位置、規(guī)模、商店類型都和 它所服務(wù)的區(qū)域相關(guān)， 這個單體通常提供與其性質(zhì)和總體規(guī)模相適應(yīng)的即時停車或輔助停車 設(shè)施。購物中心是商業(yè)房地產(chǎn)的一種形態(tài)。 商業(yè)物業(yè)的特點是： 投資方需要整合房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營管理兩大資源； 商業(yè)經(jīng)營具 有“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”的特點；投資收益高；市場風(fēng)險高。目的是通過投資營造具有舒 適方便購物、休閑等功能的建筑空間，進而通過租售商鋪獲利3、。要達到以上目的，商業(yè)物業(yè) 項目的開發(fā)理念須從項目選址、前期定位、規(guī)劃設(shè)計，到后期的銷售定價、樓盤推廣等方面 有所突破。 項目選址和市場調(diào)查要注重地段的商業(yè)價值 調(diào)查消費人口、消費群體、消費模式、購買力、消費偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r 調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈（商圈比單個商業(yè)建筑的影響更大） 調(diào)查競爭者分布、經(jīng)營狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 調(diào)查目標(biāo)城市近、遠期城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃 調(diào)查目標(biāo)地塊的商業(yè)價值和機會點 調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購買力、投資心理 項目定位須有差異性。 項目定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性。 建筑規(guī)模 覆蓋商圈 市級購物中心 3 萬平方米以上 覆蓋整個城市，服務(wù)人口 30 萬以上 地區(qū)購物中心 13 萬平方米 覆蓋城市局部，服務(wù)人口 1030 萬人 居住區(qū)購物中心 300010000 平方米 覆蓋城市的一個居住區(qū)，服務(wù)人口 15 萬 人 鄰里型購物中心 3000 平方米以下 服務(wù)