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1、 1 商業地產商業地產四先四后四先四后原則原則 中國的商業地產和購物中心在經歷了起步階段的探索和實踐后正在重新回到起點。 重新回到起點 并非是退歸于零點，而是一種螺旋式的上升，是中國的商業地產和購物中心轉型、轉入發展期并 日趨深入和專業的新開始。 應該說， 在最近三到四年的發展歷程中， 中國商業地產的開發運做模式并沒有發生實質性的 改變， 但是主動性的改良探索以及模式重塑已經在部分區域和部分項目中顯露頭角， 也由此而逐 步進入到過渡期的新一輪發展， 相信隨著外部制約因素的有效改善， 中國商業地產將在未來兩到 三年步入發展時期。 商業地產發展的社會性制約因素 作為復合型的商業、地產、金融產品，商2、業地產的成長是需要一定基礎條件的，除了開發商 自身的專業能力以外， 社會發展和城市經濟環境對商業地產的開發更是具有至關重要的影響， 商 業地產的主要困擾就是社會化制約因素的存在， 這也是不能全盤把商業地產出現的問題全部推給 開發商的根本原因。在國內融資通路持續未有改善的環境下，即使調高貸款利率，商鋪的分割出 售現象仍將難以停止， “只租不售”的推行將會依然艱難，因此盡快出臺房地產信托基金 REITs 已經成為爭取更多有潛力項目取得成功的關鍵因素。 商業地產的第二個制約因素是專業化因素， 主要包括復合型專業人才缺乏， 商業地產項目的 創新度和專業度嚴重不足等。 商業地產具備進一步發展的基礎 從城3、市發展角度看， 商業地產的社會化目標在于服務城市建設、 商業發展和生活方式的改善； 商業地產與擴大內需和改善生活環境相聯系。這一結論可以在 2006 年初全國建設工作會議的主 旨報告中得到體現，其主要內容表述為：房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對經濟的持續穩 定健康發展具有重大影響，城鄉建設直接為人民生活改善提供各種服務，負有滿足消費需求、擴 大內需的重要責任。 從這個意義上講，城市建設需要持續性的成長空間，而商業地產是長期性、持續性的生活形 態和商業產品、地產產品、金融產品集合體，二者目標吻合，因此構建城市發展與商業地產開發 的和諧關系將成為尋求商業地產發展突破的著眼點。 從投資者對項目戰略預期的調整看， 商業地產的企業化目標開始轉化為注重開發之后的長期 運營價值和物業資產價值，這種趨勢符合企業追求長期穩定價值的投資理念。從市場消費、零售 企業連鎖拓展和資金出路等商業地產整合鏈條構成元