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1、 1 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查方法方法、業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合組合及及招商招商策略策略 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查方法方法 2004 年被稱(chēng)為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)年， 投資開(kāi)發(fā)商用物業(yè)， 特別是所謂超大型 Mall， 成為一大熱潮和最亮麗風(fēng)景線(xiàn)。不光是北京、上海、廣州、深圳一線(xiàn)城市，成都等 二線(xiàn)省會(huì)城市、寧波等新興工業(yè)化城市，就連偏遠(yuǎn)地、縣級(jí)市也要上 CBD、中央商 業(yè)街、大型 Mall、主題步行街等商用物業(yè)項(xiàng)目。 市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查是商用物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒(méi)有調(diào)查調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”，此 言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查調(diào)查，與住宅、寫(xiě)字樓物 業(yè)市2、調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入， 相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問(wèn)題作專(zhuān)題探討，與大家交流共享，并就教 于大方之家。 一、市調(diào)分類(lèi)一、市調(diào)分類(lèi) 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類(lèi)： 1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專(zhuān)題研究調(diào)查調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查調(diào)查 2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查調(diào)查 3、按操作方法方法分：實(shí)地考察調(diào)查調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)調(diào)查查、訪(fǎng)談?wù){(diào)查調(diào)查 4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市調(diào)準(zhǔn)備二、市調(diào)準(zhǔn)備 無(wú)論做哪類(lèi)市場(chǎng)調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備3、，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。 準(zhǔn)備工作一般有： 2 1、明確任務(wù)-明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求； 2、團(tuán)隊(duì)分工-明確團(tuán)隊(duì)（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系； 3、工作計(jì)劃-Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、資料預(yù)熱-有關(guān)調(diào)查調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書(shū)刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開(kāi)信息與內(nèi) 部資料； 5、配齊工具-準(zhǔn)備好考察表格、問(wèn)卷、訪(fǎng)談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等； 6、考察線(xiàn)路-前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ摺⑷肟凇⑿凶叻较颉⒅匾?jié)點(diǎn)、出口等 的預(yù)計(jì)、判斷及分工協(xié)作安排； 7、時(shí)間安排-市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長(zhǎng) 短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等。 三、基本概念理解與應(yīng)用三、基本概念理解與應(yīng)用 在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共