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1、商業地產應探尋理性化發展之路 隨著我國房地產事業的持續發展和不斷完善， 商業地產作為不動產中一支重要的專業地產行 業已進入增長期，目前全國人均商業面積已經達到 0.9 平方米。從傳統中心商業圈到非主流 社區型商業，從沿街商鋪到專業市場，從傳統商業街到 SHOPPING MALL，從投資沿街獨 立商鋪的自主經營到產權式商場的集約化經營， 商業地產快速增長。 但是有些項目的市場表 現卻令投資者感到心驚膽戰（如：巨庫、第五大道） 。從目前商業地產開發狀況中可以看出， 傳統的商業地產開發已經很難刺激商鋪投資者的購買欲望， 業態單一、 管理陳舊的商業項目 已經令投資者產生了“審美疲勞”。但近期一些如第三2、極、財滿街、萬達廣場、金源 SHOPPINGMALL 等商業形態各異的商業地產項目的上市，則重新掀起了商業地產的熱浪。 其中，第三極打破了傳統商業地產管理模式，采用經營與投資完全分離的管理模式，使其成 為了業內以及投資者關注的焦點， 由于中國的經濟發展模式是由計劃經濟向市場經濟過渡而來， 所以我國商業地產的發展 也同其他領域一樣必然經歷三個過程。一是，調整計劃體制下的統供統銷商業模式，消化和 吸收規模龐大的國營體系人員隊伍， 置換原有商業網點國有資產， 激活并有效使用原來的商 業網絡；二是，引進國際商業開發模式，學習先進國家的商業地產及商業渠道管理，盡可能 與目前國際商業發展模式相適應；三是，3、根據我國市場經濟的實際情況和民族文化，積極開 發符合我國民眾自身需要和習慣的商業地產環境，保護國家利益，集約利用土地，開創出一 條中國文化和中國社會需要的商業地產發展之路。 目前，我們還處于第二個階段，屬于學習引進時期。在這個階段我們還有諸多不足，如 專業性欠缺、結構高度趨同、追求短期盈利導致項目增長過快、產權糾紛不斷等弊病一直困 擾行業發展。但盡管這樣，從種種跡象說明，市場的調控作用逐漸顯示，國內商業地產隨著 供需雙方的博弈更加需要專業化、理性化的支持。集中表現在幾個方面： 長期持有商業地產權：國際公認較為成熟的購物中心運作模式是“只租不售”。從 2004 年下半年在我國開始出現快速發展的勢頭。 僅僅在購物中心會員中， 只租不售的商業面積達 到了 1493 萬平方米，占總開發面積的 76，遠遠高于租售結合模式與只售不租模式。盡管 面臨資金壓力，越來越多的商業地產開發商不再急于出售商業地產