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1、商業地產運作的前期調研 一、一、 經濟環境的分析和經濟環境的分析和生活結構研究生活結構研究 總人口及地區人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消 費水平等； GDP 發展狀況及產業結構情況； 全社會消費品零售總額； 全市商業增加值； 城鄉居民的人均可支配收入； 城鄉居民儲蓄存款余額。 資料來源：統計局、城調隊定期公布的數據進行連續 3-5 年的分析， 基本可以反映出一個城市經濟發展的總水平。 有些資料通過統計年鑒 和政府工作報告可以獲得。 二、二、 區域城市結構調查與發展規劃區域城市結構調查與發展規劃 公共設施狀況； 交通體系狀況； 道路狀況、通行量； 城市性質與功能特點； 各項城市的機2、能； 城市規劃 三、三、 商業發展規劃和政策研究商業發展規劃和政策研究 關于城市商業網點規劃工作的指導意見 （國經貿貿易2001789 號） 關于進一步做好大中城市商業網點規劃工作的通知 （國經貿廳 貿易200244 號） 關于加強城市商業網點規劃的通知 （國家經貿委國內貿易局 2004124 四、四、 區域零售業結構的市場調查與分析區域零售業結構的市場調查與分析 能為項目的市場定位、業態設計、經濟效益預測提供定性的參考分析 地區間的銷售動向 業種別的銷售動向 商業地區間的競爭狀況 大型主力店的動向 以上內容的取得必須通過商業普查， 對區域內經營商戶從經營內 容、商鋪面積、租金、員工數量、營業3、額、經營狀況、存在的問題、 發展和經營動向等進行調查，通過一般性的問題，分析能否得出普遍 性的結論。 五、五、 典型典型性調查與研究（即競爭分析）性調查與研究（即競爭分析） 對城市所在地同類型業態收益狀況的調查研究。例如，對大型商 業區的規劃，可以選擇本區域百貨商場、超市、專業市場、餐飲、娛 樂等主要從規模、提供的產品或服務、客流量、交通來源等幾個方面 來分析現狀及結構特點，以便做競爭分析，對以上典型業態要分析每 種設計業態的收益狀況。 六、六、 未來商業地產的供應量分析未來商業地產的供應量分析 城市居住區規劃設計規范 規定了居住區人口規模和商業配套 的面積，對公共服務設施的控制指標，即每千人商業服務建筑面積 700-910 平米；社區服務每千人指標 59-464 平米；金融郵電每千人 指標 60-80 平米，以上合計 819-1454 平米。 在具體運營項目的時候，對周邊商業的規劃以及居