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1、商業地產項目經營解秘商業地產項目經營解秘 商業地產項目經營定位策略 【開業前】 1、 前期的市場調查和分析； 2、 項目策劃和招商推廣： （1） 、商場定位； （2） 、形象包裝； （3） 、商場布局設計； （4） 、目標商戶組合； （5） 、租金或分成比例之擬定； （6） 、招商推廣策略制定和實施。 吸引目標商戶進場，實現零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。 【開業后】 1、 商品定價體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理； 2、 品類/品牌/商戶組合，屬經營定位，涉及到服務管理； 3、 促銷策略，屬管理定位，涉及到品質管理； 4、 形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統和硬件設施2、管理。 破解一、兌現成功的一塊籌碼破解一、兌現成功的一塊籌碼 市場調研：市場調研：定位核心 調研種類 所需資料/研究范圍； 商圈研究 對項目所在商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍、營業品種、人流狀況及 交通狀況； 消費者研究 對消費者的消費習慣、收入、偏好及其購買力等做調研； 投資客戶研究 對投資客戶所投資的商鋪作基本調研， 如營業時間、 業績、 鋪面狀況等； 競爭對手研究 包括競爭項目面積、經營狀況及競爭者研究等； 1、商圈研究、商圈研究 （1） 、城市發展狀況：包括 GDP 指數、人口分布、產業結構等。 （2） 、項目所在區域商貿狀況：商品交易狀況、恩格爾系數（恩格爾系數食物支出金額 3、總支出金額） 、居民收入、業態結構等。 （3） 、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費對不 同類別的需求（吃喝玩樂）等。 （4） 、交通狀況：途徑本項目的地鐵站、公交車線路、停車場等。 （5） 、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內的其他競爭項目等。 2、終端消費者研究、終端消費者研究 （1） 、消費習慣： 考慮南北區域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。 （2） 、逛商場頻度：影響商場人流的關鍵。 （3） 、偏好商場： 包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因。 （4） 、對項目商圈評價：包括區域商品價格，對商場滿意度等。 3、投資客戶研究、投資客戶研究 （1） 、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團的個別需要。 （2） 、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 （3） 、商圈內商鋪經營狀況：包