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1、佳兆業集團控股營銷費用管理制度1、目的規范集團營銷費用的統籌管理，加強內控與流程化管理，提高集團營銷費用使用效果。2、適用范圍本制度適用于集團總部和各下屬地產公司（以下簡稱“下屬公司”）3、職責集團營銷職能部門負責本規范的制訂、解釋、修改，并會同財務職能部門、法務職能部門檢查執行情況，各下屬公司負責具體實施。4、主要內容4.1 營銷費用的界定4.1.1營銷費用的定義：營銷費用指為項目銷售及與營銷相關的售后服務、維護保養、促銷而發生的一切費用。4.1.2營銷費用的分類：4.1.2.1依據費用與項目的關系，細分了詳細的科目，具體標準請參照附件中的營銷費用計劃-樣表標準。4.1.2.2銷售及展示區相2、關費用計入原則：樣板間費用計入原則：項目在做整體營銷費用計劃時樣板間費用即全計，如后期樣板間出售則可按其實際銷售金額抵消營銷費用。售樓處費用計入原則：從發生之日即歸入當年的營銷費用。包含租賃、臨時或長久性售樓處、接待廳或銷售現場(含其廣場) 的裝修設計費、建筑裝飾、裝修工程費(含其招投標費)、家具及配飾費、拆除恢復等費用。原則上不允許臨建售樓處。4.2營銷費用的管理 4.2.1 目標管理4.2.1.1 目標的確定及調整管理：4.2.1.1.1項目營銷費用標準的確定：集團內各項目營銷費用取費范圍原則為項目整體計劃銷售總額的1.5%-3.5%之間。根據各項目所在區域市場特征、項目所屬類型等因素，集3、團在制定項目經營策略中明確具體的營銷費用比例。每個項目均應嚴格按審批的具體標準執行，由各下屬公司在編寫經營策劃書時根據項目特性在集團規定的項目營銷費用比例范圍內確定項目的營銷費用比例標準，在集團營銷職能部門審核項目營銷費用比例后按責權手冊流程上報審批后執行。4.2.1.1.2年度營銷費用的申報、審批：在總體策劃推廣報告中，下屬公司營銷職能部門應根據項目整體營銷費用計劃以項目開發周期為標準制定年度營銷費用預算計劃，并以此分解到季、月的營銷費用計劃，按責權手冊流程上報審批后執行。4.2.1.1.3項目整體營銷費用比例的調整及審批：項目整體營銷費用比例一經確定，不得進行調整。如項目定位、整體規劃、開4、發節奏、項目所在市場發生重大變化及調整，且涉及營銷費用需調整時，需提交報告報集團董事會審批。4.2.1.1.4 項目年度營銷費用計劃總額的調整及審批：各下屬公司根據區域發展狀態及銷售狀況，每半年度評估項目營銷費用的使用情況，可根據集團要求的銷售計劃調整下半年度營銷費用計劃，并以此確定相應的季度、月度使用計劃總額后報營銷職能部門審核、財務職能部門審批，如發生費用計劃（半年、季、月）額度增加的情形，項目所屬公司需按責權手冊要求審批。4.2.1.1.5 項目費用計劃中的分項科目調整：為保證營銷費用的合理使用及面對市場變化的靈活調整，下屬公司需針對前一階段營銷費用各分項科目與來訪客戶、成交客戶、成交產5、品類型、成交數量等參照因素的對應關系，進行詳細的費效評估。下屬公司可根據項目季度營銷推廣報告及營銷費用計劃，每季度對營銷費用中的推廣類費用在季度總額不變的前提下進行分項科目的調整。相關調整計劃，需報集團營銷職能部門審批通過后執行，同時此計劃將分別抄送集團及下屬公司財務職能部門備案。4.2.1.1.6 營銷費用總體使用原則：同一下屬公司的不同項目總體營銷費用額度不能串用，應分別列入計劃，進行考核。同一項目不同階段營銷費用的控制額度，前期費用如有節余可根據年度費用計劃用于后期（以合同簽約金額界定），但后期沒有發生的費用不能提前使用。4.2.1.1.7如項目開發計劃、開盤時間計劃發生重大變化，因而導6、致年計劃銷售額大幅增加（減少）時，下屬公司應根據銷售需要及時調整年度總體營銷費用額度，按責權手冊要求報批。4.2.1.2 目標的考核4.2.1.1下屬公司項目營銷費用按年度、半年、季度分別進行考核，具體執行標準參照人力資源部的考核標準。說明：u 簽約后未支付的合同應付款及非合同類的應付款均計入營銷費用發生額。4.2.1.2按項目分解營銷費用控制額度及分析、考評營銷費用時，為多個項目服務的費用如車輛費等可按銷售金額比例在各項目之間分攤。 4.2.2過程控制4.2.2.1下屬公司財務職能部門需對營銷費用進行監控，如每季度已發生的營銷費用（含簽定合同未付款的費用和待支付的傭金、提成及個人所得稅等）達7、到營銷費用目標80%而銷售額未達到目標銷售總額的50%時，下屬公司財務職能部門判斷營銷費用（含已付、應付額）存在超過“營銷費用總額指標”風險時，應通報下屬公司營銷職能部門，并向下屬公司第一負責人預警。同時下屬公司營銷職能部門應編制營銷費用使用預警報告，對營銷費用的使用情況進行總結、分析，報集團營銷職能部門、財務職能部門有效應對。為了實現下屬公司財務部的有效監控,下屬公司每月應建立營銷職能部門與財務職能部門費用清單對賬的工作機制,以確保數據的準確性、及時性。4.2.2.2下屬公司舉辦大型推廣活動（開工、開盤、竣工、開業、入伙、客戶活動、重大節假日活動等）前必須制訂詳細的專項活動方案，在季度營銷推8、廣報告上報。 4.2.3專項管理4.2.3.1營銷賣場及樣板房管理：4.2.3.1.1 營銷賣場原則上不允許臨建，需在永久性物業上綜合考慮。4.2.3.1.2本著節約的精神，樣板間原則上要求利用已建成的物業實體建設，根據戶型特點和銷售進度，綜合考慮樣板間投建數量和展示時間，避免發生不必要的重復投建費用。項目賣場選址及建設標準、風格、功能布局，樣板房數量、戶型選擇、風格建議、裝修標準，看房通道等需在營銷策劃報告中提交。4.2.3.1.2樣板間裝修、裝飾、資產購置的額度標準應結合項目定位、目標客戶的具體情況確定。樣板間裝修、裝飾、購置完成后，應建立包括實景圖片在內的樣板間數據資料庫,按檔案管理要求9、上報集團客戶及營銷職能部門備案。4.2.3.1.3實體樣板間應采取整體出售方式，其設計費、不可移動裝修、裝飾部分費用應根據成本、展示時間、完好程度等因素作價出售。作價應由下屬公司營銷職能部門會同采購職能部門、財務職能部門共同確定，按責權手冊的要求進行審批。作價收入扣除營業稅費后，可全額抵補該項目該期營銷費用。 4.2.3.1.4不能整體作價出售且不可周轉使用的家私、裝飾品，可由下屬公司營銷職能部門列出清單，并經下屬公司采購、成本、財務等職能部門共同確認后，報下屬公司第一負責人審批同意后進行拍賣或銷售。4.2.3.1.5作價依據及其審批件、實際出售、拍賣清單及其相關資料應在下屬公司成本及營銷職能10、部門存檔，作價收入和拍賣收入可全額抵除該項目該期營銷費用。4.2.3.2營銷類采購費用4.2.3.2.1物品采購應由下屬公司采購職能部門負責，營銷職能部門配合的模式，按“廣泛詢價、貨比三家、就地就近”的原則同時參照佳兆業集團控投采購方式選擇指引的規定選擇商家，優化性價比，減免運費、途中損耗等。工程性采購應參照佳兆業集團控投招標管理實施細則及佳兆業集團控投采購方式選擇指引的規定進行招標，具備集中采購條件的應集中采購，涉及壟斷性的媒體資源必須出具能證實為壟斷性的相關文件或證明。平面媒體、電視、路牌廣告等涉及金額大、頻率高的媒體原則上要求結合年度銷售目標在年/季度營銷費用計劃中一次性報批，規避直接委托，單一種類多份合同或不同種類同一法人代表的合同均視為單項合同。營銷賣場室外包裝合同的采購中，需增加包裝物料使用期限及到期后由原供應商回收原材料的相關條款，以減低包裝和短期使用損耗，降低營銷費用開支。5、附則51本制度未涉及的內容，參照集團其它相關制度執行。52本制度由集團營銷職能部門制定并負責解釋，自公布之日起試行。53所有涉及審批的參見責權手冊執行。6、附件 佳兆業集團控股有限公司 二00九年一月十五日