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1、花樣年地產集團有限公司營銷費用管理制度（試行版）標題：花樣年地產集團營銷費用管理制度頒布日期：2012年2月15日編號：花地集銷制2012002號頁數：5編制：吳康楊審核：邱文斌審批：劉宗保簽發：1、目的規范集團營銷費用的統籌管理，加強內控與流程化管理，提高集團營銷費用使用效益。2、適用范圍本制度適用于地產集團（以下簡稱“集團”）和各下屬城市公司（以下簡稱“下屬公司”）。3、職責集團營銷中心負責本規范的制訂、解釋、修改，檢查執行情況，各下屬公司負責具體實施。4、主要內容4.1 營銷費用的界定4.1.1營銷費用的定義：營銷費用指為了項目銷售而開展的展示措施、廣告宣傳、活動組織、銷售代理等行為，以2、及與營銷相關的售后服務、維護保養、促銷等行為，所發生的一切費用。4.1.2營銷費用的分類：依據費用與項目的關系，細分了詳細的科目，具體標準請參照附件中的項目銷售費用臺賬。4.1.3售樓處及樣板房相關費用計入原則：樣板房費用計入原則：項目在做整體營銷費用計劃時樣板間費用按全額計，如后期樣板房出售則可按其實際銷售金額抵消營銷費用。在評估費用投入的合理性時，樣板房費用可進行分攤：當年投入當年關閉使用的，計入當年費用，不能分攤；跨年度使用的，按使用期拆分到月進行分攤，從投入使用時開始計起，到使用結束時止。售樓處費用計入原則：包含租賃臨時或長久性售樓處、接待廳或銷售中心(含其廣場) 的裝修設計費、建筑裝3、飾、裝修工程費(含其招投標費)、家具及配飾費、拆除恢復等費用。在評估費用投入的合理性時，費用可進行分攤：當年投入當年關閉使用的，計入當年費用，不能分攤；跨年度使用的，按使用期拆分到月進行分攤，從投入使用時開始計起，到使用結束時止。其他大宗費用項目計入原則：當年投入當年關閉使用的，計入當年費用，不能分攤；跨年度使用的，按使用期拆分到月進行分攤，從投入使用時開始計起，到使用結束時止。如戶外廣告費用、工地圍擋等）4.2營銷費用的管理4.2.1 目標管理4.2.1.1 目標的確定及調整管理：4.2.1.1.1項目整體營銷費用標準的確定：集團內各項目營銷費用取費范圍原則為項目整體計劃銷售總額的1.5%-4、4%之間。根據各項目所在區域市場特征、項目所屬類型等因素，集團需在項目啟動評審會明確該項目整體的營銷費用比例，每個項目均須嚴格按審批的具體標準執行。4.2.1.1.2項目整體費用計劃的確定：各下屬公司需根據審批后的整體費用比例，在編寫項目總體營銷執行報告時，制定“營銷費用計劃”，明確各類費用、各個開發周期及銷售周期的費用安排，連同項目總體營銷執行報告，按權責分工表上報集團審批后執行。4.2.1.1.3“項目年度銷售費用預算”的確定：下屬公司需根據項目整體費用控制目標、已發生的費用情況及項目總體營銷執行報告，按權責分工表于每年12月15日上報集團下一年度的項目年度銷售費用預算，落實各個月度的費用5、控制目標及明細，報集團審批后執行。上報時，須同時提供項目整體費用已使用的統計情況，具體形式請參照項目銷售費用臺賬表。4.2.1.1.4項目整體營銷費用比例的調整及審批：項目整體營銷費用比例一經確定，不得進行調整。如項目定位、整體規劃、開發節奏、項目所在市場發生重大變化及調整，且涉及營銷費用需調整時，需專門提交報告（或請示），按權責分工表上報集團審批后執行。4.2.1.1.5項目年度營銷費用預算總額的調整及審批：各下屬公司根據區域發展狀態及銷售狀況，每半年度評估項目營銷費用的使用情況，可根據集團要求的銷售計劃調整下半年度營銷費用計劃，并以此確定相應的月度使用計劃，按照權責分工表報營銷中心、營銷分6、管副總裁、財務分管副總裁及總裁審批。如發生費用月度計劃額度增加的情形，項目所屬公司需在每月的月度營銷執行報告中予以說明，報營銷中心及分管副總裁審定。4.2.1.1.6 項目費用計劃中的分項科目調整：為保證營銷費用的合理使用及面對市場變化的靈活調整，下屬公司需針對前一階段營銷費用各分項科目與來訪客戶、成交客戶、成交產品類型、成交數量等參照因素的對應關系，進行詳細的費效評估。下屬公司可根據月度營銷執行報告及營銷費用計劃，每月度對營銷費用中的推廣類費用在月度總額不變的前提下進行分項科目的調整，連同月度營銷執行報告，按照權責分工表報集團營銷中心及分管副總裁審定。4.2.1.1.7 營銷費用總體使用原則7、：同一下屬公司的不同項目總體營銷費用額度不能串用，應分別列入計劃，進行考核。同一項目不同階段營銷費用的控制額度，前期費用如有節余可根據年度費用計劃用于后期，但后期預算費用不能提前使用。4.2.1.1.8如項目開發計劃、開盤時間計劃發生重大變化，因而導致年度計劃銷售額大幅增加（減少）時，下屬公司應根據銷售需要及時調整年度總體營銷費用額度，以專題報告（或請示）按權責分工表上報集團審批。4.2.1.1.9 部分費用涉及與工程成本的界定問題，請參照以下標準：工程成本與銷售費用界定標準。4.2.1.2 目標的考核4.2.1.2.1下屬公司項目營銷費用按年度進行考核，具體執行標準參照集團制定的年度有關考核8、標準。4.2.1.2.2按項目分解營銷費用控制額度及分析、考評營銷費用時，為多個項目服務的費用如車輛費等可按銷售金額比例在各項目之間分攤。4.2.2過程控制4.2.2.1費用臺賬管理：下屬公司營銷部在發生相關費用時，須及時在銷售臺賬中予以記錄，并以此整理當月的費用使用情況，在每月提交集團的月度營銷執行報告中予以說明。營銷中心有權對銷售臺賬進行詢問、問責和考核。4.2.2.2費用預警制度：下屬公司財務部門需對營銷費用進行監控，如每月度已發生的營銷費用（含簽定合同未付款的費用和待支付的傭金、提成及個人所得稅等）達到營銷費用目標40%而銷售額未達到目標銷售總額的20%時、達到營銷費用目標70%而銷售9、額未達到目標銷售總額的50%時、達到營銷費用目標90%而銷售額未達到目標銷售總額的70%時，下屬公司財務部門判斷營銷費用（含已付、應付額）存在超過“營銷費用總額指標”風險時，應通報下屬公司營銷部門，并向下屬公司第一負責人、集團營銷中心預警。同時下屬公司營銷部須對營銷費用的使用情況進行總結、分析，與下屬公司財務部門、集團營銷中心進行核對、總結、修正。4.2.2.3重大活動管控：下屬公司舉辦大型推廣活動（開工、開盤、竣工、開業、入伙、客戶活動、重大節假日活動等）前必須制訂專項活動方案，在月度營銷執行報告中上報，或專題進行匯報。單項活動費用額度超過100萬的（含100萬），需按照權責分工表單獨上報集10、團審批。4.2.3專項管理4.2.3.1售樓處及樣板房管理：4.2.3.1.1本著節約的精神，樣板間一般要求利用已建成的物業實體建設，根據戶型特點和銷售進度，綜合考慮樣板間投建數量和展示時間，避免發生不必要的重復投建費用。項目賣場選址、裝修風格與標準、功能布局，樣板房數量、戶型選擇、風格建議、裝修標準，看房通道等需在賣場策劃方案及其他相關專項報告中提交集團審批。4.2.3.1.2樣板間裝修標準及費用預算，應結合項目定位、目標客戶的具體情況確定。樣板間裝修、裝飾、購置完成后，應建立包括實景圖片在內的樣板間數據資料庫,根據花樣年地產集團營銷管理制度的要求進行存檔和上報。4.2.3.1.3實體樣板間11、應采取整體出售方式，其設計費、不可移動裝修、裝飾部分費用應根據成本、展示時間、完好程度等因素作價出售。作價應由下屬公司營銷部會同采購部門、財務部門共同確定，并以請示形式上報集團營銷中心進行審批。作價收入扣除營業稅費后，可全額抵補該項目的營銷費用。 4.2.3.1.4不能整體作價出售且不可周轉使用的家私、裝飾品，可由下屬公司營銷部列出清單，并經下屬公司采購、成本、財務等部門共同確認后，報下屬公司第一負責人審批同意后進行拍賣或銷售。作價收入扣除營業稅費后，可全額抵補該項目當期的營銷費用。4.2.3.2營銷類采購費用4.2.3.2.1物品采購可由下屬公司營銷部門或采購部門負責，按“廣泛詢價、貨比三家12、就地就近”的原則同時參照相關管理規定選擇商家，優化性價比，減免運費、途中損耗等。工程性采購應參照集團有關制度進行招標，具備集中采購條件的應集中采購，涉及壟斷性的媒體資源必須出具能證實為壟斷性的相關文件或證明。平面媒體、電視、路牌廣告等涉及金額大、頻率高的媒體原則上要求結合年度銷售目標在年度營銷費用計劃中一次性報批，規避直接委托。營銷賣場室外包裝合同的采購中，需增加包裝物料使用期限及到期后由原供應商回收原材料的相關條款，以減低包裝和短期使用損耗，降低營銷費用開支。5、附則51本制度未涉及的內容，參照集團其它相關制度執行。52本制度由集團營銷中心制定并負責解釋，自公布之日起試行。53所有涉及審批的參見參照權責分工表執行。6、附件6.1項目銷售費用臺帳 6.2工程成本與銷售費用界定標準 花樣年地產集團有限公司