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1、GOLDENUNIVERSAL金環(huán)球地產營銷策劃部管理制度體系(文件編號JHQZD_001 版本號 1.0)一、 部門組織架構圖營銷策劃部總監(jiān)策劃主管文案策劃銷售總管文案策劃策劃主管策劃主管銷售主管置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問二、 部門職責1、 擬定公司所有項目年度銷售計劃，并編制年度銷售計劃實施細則。全面負責公司所代理項目的銷售組織管理工作，準確掌握公司代理項目的銷售狀況。2、 全面負責公司所代理項目的營銷策劃和廣告策劃工作。3、 參加所代理項目規(guī)劃方案會審工作，從市場需求方面提出合理化建議。4、 負責公司項目價格體系的分析，擬定項目價格體系。5、 負責制作公司代理項目的銷售資料（包括家具布置圖2、面積表、價格表及銷售合同范本等的擬定）。6、 負責公司代理項目購房客戶的結算工作和交房手續(xù)的辦理工作。7、 根據公司整體營銷計劃要求，擬訂公司代理項目的廣告宣傳方案，經總經理批準后負責具體實施各項廣告宣傳工作。8、 負責每月對房地產市場進行調查和分析工作，建立房地產市場資料庫，對公司項目開發(fā)和項目營銷體系提出合理化建議。9、 負責對公司現場銷售處置業(yè)顧問進行業(yè)務知識和綜合素質培訓，定期或不定期對進行考核，做好日常銷售管理工作。10、 負責收集新型建筑材料和技術的資料，以及收集建筑智能化新產品和新技術的資料，建立新產品電腦資料庫。并及時應用于代理項目的策劃方案中，提升項目的競爭力和超越同質化。3、11、 與相關單位、機構保持戰(zhàn)略聯盟合作伙伴關系，增強公司和項目的市場競爭能力，實現個性化的居住新理念。12、 加強部門內部管理工作，努力建立一支具有專業(yè)化、高素質、不斷創(chuàng)新的科學管理團隊。13、 做好本部門工作日志及銷售款項臺帳。三、崗位職責（一） 部門總監(jiān)職責1、 堅持原則，不謀私利，嚴守商業(yè)機密。2、 服從上級的工作調配與安排，不斷豐富個人的專業(yè)知識和業(yè)務知識水平，努力提高個人的綜合素質和能力。3、 負責本部門的日常管理和設備保管工作，指導本部門員工按質按量完成工作任務。4、 根據公司下達的年度銷售計劃，負責編制公司全年度項目整體營銷計劃（營銷、廣告、銷售到款），全面準確掌握公司代理項目4、的工程進度和銷售狀況，為完成月、季銷售計劃的第一責任人。5、 負責撰寫公司代理項目營銷策劃方案及相關策劃方案的審核工作。6、 組織召開部門會議，認真貫徹執(zhí)行公司的各項決定。7、 負責復核代理項目的銷售面積表、價格表及銷售合同范本，報總經理審核。8、 負責對部門員工進行業(yè)務培訓及考核。9、 負責部門業(yè)務、辦公費用的管理，控制營運成本。10、 每月組織一次房地產市場分析會議，以便公司對項目開發(fā)、工期、定價等進行正確的決策。11、 按崗位工作考核標準對本部門員工的工作業(yè)績及職責履行情況進行考核，每月30日前將考核結果及本部門月工作總結和計劃報總經理審核。12、 與房地產相關單位、機構保持戰(zhàn)略聯盟合作5、伙伴關系，增強公司和項目的市場競爭能力，實現個性化的居住新理念。13、 負責審核公司項目廣告及物料設計方案，并報總經理批示及制作發(fā)布。14、 負責對公司項目運作進行實時監(jiān)控與提供業(yè)務支持。15、 每周一向公司提交上周工作總結及本周工作計劃，并提出建設性意見。（二） 策劃主管職責1、 堅持原則，不謀私利，嚴守商業(yè)機密。2、 服從上級的工作調配與安排，不斷豐富個人的專業(yè)知識和業(yè)務知識水平，努力提高個人的綜合素質和能力。3、 負責公司代理項目營銷策劃方案的編制工作，并進行實施和跟蹤。4、 負責對新項目進行可行性分析工作，提交新項目的可行性分析報告，并進行綜合評估。5、 負責公司項目價格體系分析及項目6、價格體系制定，報部門總監(jiān)審核。6、 進行市場動態(tài)調查追蹤，根據調查結果，制定商品定價的價格體系，提出商品定價方案。7、 負責對外業(yè)務聯系及經營性廣告類合同的談判工作，全面負責公司代理項目的廣告執(zhí)行工作。8、 負責公司策劃合同的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和審核工作；對合同、協(xié)議中有關條款實行全面跟蹤；定期檢查并編制各代理項目策劃合同執(zhí)行情況報告上報部門總監(jiān)。9、 負責每月對房地產市場進行調查和分析工作，建立房地產市場資料庫，對公司項目開發(fā)和項目營銷體系提出合理化建議。10、 與媒體單位及廣告公司建立戰(zhàn)略合作團隊關系，整合資源，增強公司和項目的市場競爭力。11、 組織和參與公司代理項目的各項宣傳活動。12、7、 每周一向部門總監(jiān)提交上周工作總結和本周工作計劃，并提出建設性意見。13、 認真完成部門總監(jiān)布置交辦的其他工作。（三） 銷售總管職責1、 堅持原則，不謀私利，嚴守商業(yè)機密。2、 服從上級的工作調配與安排，不斷豐富個人的專業(yè)知識和業(yè)務知識水平，努力提高個人的綜合素質和能力。3、 全面負責公司項目現場銷售處的銷售監(jiān)控管理工作。4、 對市場信息進行匯總、整理、歸類，提出分析報告及對策。5、 收集經營信息，掌握市場動態(tài)，深入調查研究。6、 負責對現場銷售處擬定的各類銷售合同進行審訂，并提交部門總監(jiān)校準，上報總經理。7、 負責監(jiān)督銷售計劃的實施及完成情況，及時向部門總監(jiān)匯報。8、 負責對本部門合同資料的8、收集，并負責監(jiān)督銷售計劃的實施。9、 負責擬訂公司項目的整體銷售計劃及資金到位計劃。10、 組織和參與公司代理項目的各項宣傳活動。11、 兼任公司集團銷售工作，對重點企事業(yè)單位進行跟蹤回訪與定向銷售。12、 每周一向部門總監(jiān)提交上周工作總結和本周工作計劃，并提出建設性意見。13、 認真完成部門總監(jiān)布置交辦的其他工作。（四） 文案策劃職責1、 堅持原則，不謀私利，嚴守商業(yè)機密。2、 服從上級的工作調配與安排，不斷豐富個人的專業(yè)知識和業(yè)務知識水平，努力提高個人的綜合素質和能力。3、 負責定期進行每月房產市場調查與分析工作，編寫市場調查報告。4、 負責公司代理項目廣告推廣計劃的制定工作。5、 負責撰9、寫公司項目各階段推廣策略與媒體計劃方案。6、 與各大媒體單位建立戰(zhàn)略伙伴關系，以便對公司項目進行新聞事件炒作。7、 密切注視項目銷售狀態(tài)，根據客戶問卷調查表建立項目銷售的廣告效應曲線圖，根據廣告效應曲線及時調整廣告形式及內容。8、 密切注視各大房地產公司項目銷售廣告動態(tài)，負責收集、整理本公司各期廣告及其他公司項目各期廣告并組織部門人員研究，并提出合理化建議。9、 負責收集新型建筑材料和技術的資料，以及收集建筑智能化新產品和新技術的資料，建立新產品電腦資料庫。并及時應用于公司代理項目的策劃方案中，提升項目的競爭力和超越同質化。10、 負責辦理本部門經營性、非經營性用款申請及每月辦公用品計劃并報行10、政財務部。11、 負責部門市場信息類、廣告合同類、申請報告類等資料的管理工作。12、 組織和參與公司代理項目的各項宣傳活動。（五） 銷售主管職責1、 堅持原則，不謀私利，嚴守商業(yè)機密。2、 服從上級的工作調配與安排，不斷豐富個人的專業(yè)知識和業(yè)務知識水平，努力提高個人的綜合素質和能力。3、 遵守公司的各項規(guī)章制度，貫徹、執(zhí)行公司決策和上級指示，保守公司商業(yè)機密。4、 服從上級的工作調配與安排，全面負責現場銷售處的日常管理工作。5、 與同事和客戶保持良好的溝通，培養(yǎng)員工團隊精神，帶領下屬共同實現銷售目標。6、 主持每天現場銷售處晨會，小結前日工作情況，存在問題，解決措施和當日的工作調配與安排。7、11、 掌握本地房地產的市場動向，及時反應競爭對手和同類項目的發(fā)展動向，為公司的決策提供準確的市場依據。8、 制定現場銷售處新員工培訓方案和員工考核制度。9、 組織各置業(yè)顧問參加公司的各項促銷活動，廣泛宣傳所銷售樓盤的買點和服務，對促銷效果提出分析及提出合理化建議。10、 在每周一的現場銷售處例會上，分析房地產的有關法規(guī)及政策，銷售動態(tài)、存在問題、提出改進措施及實施方案，落實銷售計劃的完成。11、 在每周六的公司例會上，通報本周銷售情況、銷售動態(tài)、存在的問題、改進建議及樓盤的施工進度追蹤情況。12、 協(xié)助內務審核完成商品房預售證、合同備案、退房手續(xù)、產籍、產權證、商品房銀行按揭及催款業(yè)務。13、 及12、時報告購房個人信貸消費業(yè)務和辦證業(yè)務的新政策和規(guī)定。14、 按崗位工作考核標準每月對現場銷售處員工的工作業(yè)績及職責履行情況進行考核。（六）置業(yè)顧問職責1、 遵守公司的各項規(guī)章制度，執(zhí)行公司決策和上級的指示。2、 服從上級的工作調配與安排，積極開展銷售工作。3、 維護公司形象，傳遞公司信息，保守公司商業(yè)機密。4、 配合主管工作安排，發(fā)揚團隊精神，幫助新員工盡快掌握銷售業(yè)務，共同實現銷售目標。5、 與同事和客戶保持良好的溝通。6、 熟悉掌握售房項目的基本情況，包括：地理位置、地段級別、價格、環(huán)境狀況、文化背景、附屬設施、交通狀況等。7、 熟悉掌握所銷售樓盤的銷售資料和收費標準，包括：水電增容、電話13、有線電視、契稅、產權證辦證費、更名費和登記費等。8、 嚴格執(zhí)行公司的銷售原則和銷售方案，掌握銷售策略和技巧，在職權范圍內洽談和簽訂合同。9、 隨時了解銷售情況，避免重復銷售。10、 積極參加公司組織的各項促銷活動，不斷開發(fā)潛在客戶。11、 培養(yǎng)市場意識，及時反映競爭對手及同類項目的發(fā)展動向，為現場銷售處銷售工作提出合理化建議。12、 不斷豐富個人的銷售專業(yè)知識和業(yè)務知識水平，努力提高個人的綜合素質和能力。13、 建立客戶檔案，掌握客戶意向和需求。14、 每月進行一次定期的業(yè)務知識培訓。15、 認真完成銷售主管交辦的其他工作任務。四、勞資管理辦法按照勞動法的相關規(guī)定和公司的經營情況，為了規(guī)范勞14、資管理，就本部門人員工資待遇問題制定本辦法。 (一)、工資組成公司將工資組成分為基本工資、職務工資、工齡工資、效益工資、其它補貼五大部分。基本工資：按員工在正常工作時間公司支付的基本報酬。職務工資：公司對在崗位擔任有一定職務，承擔一定責任的員工給予的報酬。工齡工資：按員工在公司連續(xù)工作的時間按年增加支付的工資。工齡的計算原則，從員工連續(xù)工作時間滿1年始，每年公司在元月、七月份起分兩次對已滿1個工作年度的員工加算；如曾離職或重新復職員工，應自最后一次回公司工作之日起計算。項目提成：根據公司給予本部門的項目提成系數，本部門根據員工各自所做的貢獻層度進行合理分配。其它補貼：公司根據項目情況給予相應的15、補助。如：交通費、通訊費、水電費、伙食費、清涼補貼、差旅補貼、加菜費等。（二）、工資基準表薪 金職 位基本工資職務工資項目提成系數策劃總監(jiān)200010000.7策劃主管13005000.3銷售總管13005000.3文案策劃12003000.15銷售主管12003000.3置業(yè)顧問5001000.8（三）、工資支付形式和發(fā)放時間1、公司實行按月發(fā)放工資的形式；每月按30天工作日計發(fā)工資。2、工資以現金或銀行代發(fā)方式支付。3、工資發(fā)放時間定在每月15日。遇節(jié)假日時間提前或順延。（四）、加班工資的計算和支付1、公司安排在法定節(jié)假日工作，如：元旦、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)等；參照國家勞動法有關規(guī)定并結合16、公司的實際情況，公司統(tǒng)一按照“工資基準表”所制定工資標準支付加班工資；已計發(fā)加班工資的員工一律不安排補休。2、部門正式員工實行雙休制，每周按5天工作日雙休2天實行，雙休日加班后由部門負責人安排補休，不計發(fā)加班工資。3、所有員工加班需向公司總經理辦公室、項目行政部申請審批，經同意后方可加班，加班后由部門負責人安排補休，不計發(fā)加班工資。未經批準或私自加班不安排補休，不計發(fā)加班工資。（五）、社會保險、醫(yī)療保險的待遇部門依法參加社會保險，并按月繳納社會保險費。參加的社會保險項目包括：養(yǎng)老保險、生育保險、失業(yè)險、醫(yī)療保險等險種。部門規(guī)定，員工享受社保醫(yī)保待遇必須要符合以下條件：1、員工結束試用期，在職連17、續(xù)工作時間滿一年以上；2、擔任公司主管以上職務的管理人員和部門員工；3、按工齡的計算原則，以員工在公司連續(xù)工作時間計算；如曾離職和復職員工的工齡按最后一次回公司工作之日起算。4、購買社保醫(yī)保的員工名單分別在每年元月、7月份分兩次和工齡工資一起申請核定，凡符合要求的員工即給予辦理。（六）、項目提成的待遇公司根據項目經營情況，結合員工崗位職責、能力、出勤等情況，在項目開發(fā)、銷售過程中按公司收支情況給員工發(fā)放一定數額的效益工資（獎金）。具體辦法依各項目情況不同由公司與員工以協(xié)議方式確定。（七）、工資的代扣1、按規(guī)定代扣代繳個人所得稅；2、按規(guī)定代扣代繳應由個人負擔的各項社會保險費。3、法律、法規(guī)中規(guī)18、定應繳納的其他費用。五、建立科學化的管理模式(一) 工作流程化標準管理1、 市場調研工作流程2、 獲取新地塊流程3、 廣告發(fā)布流程4、 價格表制定及下發(fā)流程5、 銷售資料下發(fā)流程6、 現場銷售處銷售總流程7、 VIP貴賓卡辦理使用流程8、 簽訂商品房買賣合同流程9、 辦理合同備案及銀行按揭流程10、辦理商品房預售許可證流程11、辦理房屋所有權證流程12、異地項目全程營銷執(zhí)行流程（二）業(yè)務遠程化監(jiān)控管理1、異地項目每日下午六時定時向營銷策劃部匯報當日銷售情況，每周五下午按時向營銷策劃部提交本周各項目銷售報表和下周銷售計劃，每月底遞交本月項目銷售報告。2、營銷策劃部負責下發(fā)全套銷售資料，公司異地項目負責接收、執(zhí)行，并及時反饋執(zhí)行結果。3、公司異地項目簽訂的所有廣告類經濟合同，經公司確定合同范本后方可執(zhí)行。4、公司所有異地項目廣告類物料統(tǒng)一由營銷策劃部印刷、制作，異地項目負責安裝、發(fā)布執(zhí)行，特殊廣告物料需在當地制作發(fā)布，方案經營銷策劃部確定后方可執(zhí)行制作發(fā)布。（三）全程操盤模塊化管理1、營銷策劃模塊（1）項目營銷策劃方案（2）項目銷售中心建設（3）工地現場包裝策劃（4）廣告宣傳推廣策劃2、銷售管理模塊（1）銷售隊伍組建（2）證件類（3）銷售表格（4）折扣權限（5）管理制度（6）合同（7）價格表協(xié)議（8）項目圖紙類（9）銷售流程類（10）物業(yè)管理資料（11）兩書