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1、0元亨園海濱綜合住區(qū)規(guī)劃概念設計圖紙目錄第一部分：規(guī)劃設計研究.項目概況.2 規(guī)劃目標與內容.3 研究方法.4 城市發(fā)展及區(qū)域分析.4.區(qū)域位置.4.2 區(qū)域城市群發(fā)展.4.3 煙臺城市總體發(fā)展.4.4 分區(qū)發(fā)展.4.5 城市的發(fā)展及變化對項目定位的影響.5 濱海城市發(fā)展案例分析.5.濱水開發(fā)背景.5.2 典型濱海城市比較.5.3 濱海城市案例可借鑒要素.6 濱海新城案例分析.6.案例分析:香港-愉景灣.6.2 案例分析:香港-淺水灣.6.3 案例分析結論.6.4 結論及項目定位第二部分：濱海綜合社區(qū)典型案例分析2.深圳-萬科東海岸2.2 華僑城波托菲諾2.3 典型案例分析結構第三部分：地塊場2、地分析3.基地分析3.用地現狀分析3.2 用地現狀照片3.2 SWOT分析3.3 基地分析結論第四部分：規(guī)劃概念設計多方案比較4.規(guī)劃理念4.2 方案一4.3 方案二4.4 多方案比較 02.項目概況位置：項目地塊位于山東省煙臺市萊山區(qū)濱海路，在政府發(fā)展的沿海城市帶上，并處于未來煙臺市發(fā)展的中心地帶。距離煙臺市政府2公里，距離老城區(qū)市中心4公里（5分鐘車程），距離機場5公里。范圍：項目用地北至濱海大道，南至世貿路，東至港城東大街，西臨世貿中心。規(guī)劃總面積：規(guī)劃總面積:80畝（78.6萬平方米），其中已建成區(qū)域約333畝，未開發(fā)建設用地約847畝（包括黑松林及綠地約328畝）。周邊概況：北側濱海3、大道，路外側為黃海，有千余米長獨立海灘，500畝海域的30年使用權南側世貿路，路外側為煙大三期學校用地東側港城東大街，路外側為正大三期發(fā)展用地西側為世貿中心與濱海500畝黑松林體育公園、市政府處于項目用地的西面濱州醫(yī)學院處于用地的西南面濱海大道世 貿 路港城東大街黃 海03.2 規(guī)劃目標與內容規(guī)劃目標：城市設計層面：營造煙臺城市副中心的新型濱海社區(qū)形象城市發(fā)展層面：本案、發(fā)展商和政府三者共贏生態(tài)環(huán)保層面：創(chuàng)造生態(tài)環(huán)境與人居環(huán)境和諧共處的景象項目發(fā)展層面：滿足項目的可操作性，適應市場需求規(guī)劃內容：本案將從規(guī)劃設計層面進行以下工作內容的探討對整體區(qū)域和項目地塊進行規(guī)劃定位分析本案地塊的重新規(guī)劃設計4、本案建筑空間形態(tài)的概念設計04.3 研究方法本次項目采用以下研究方法：.4 城市發(fā)展及區(qū)域分析本案的現狀是在上世紀90年代初開始開發(fā)并逐步形成的，它當時的定位是一個單純的低密度渡假別墅區(qū)。隨著煙臺城市的快速發(fā)展，現在該區(qū)域的城市功能與形象已經產生了日新月異的變化，原來的項目定位已不再適應目前的城市發(fā)展要求，因此需要重新對項目進行定位。本案將依據以下要素進行規(guī)劃設計分析項目所在的區(qū)位和城市發(fā)展的要求本身擁有的頂級自然資源及社會資源.4.區(qū)域位置煙臺市地處山東半島東部，瀕臨渤海和黃海，與日本和朝鮮半島隔海相望，全市海岸線長達909公里。城市總人口為647萬，其中市區(qū)人口達75萬。05.4.2 區(qū)域5、城市群發(fā)展環(huán)渤海經濟圈遼東半島，山東半島，京，津，冀等城市群是繼珠三角，長三角后中國經濟的第三個區(qū)域經濟支柱。該區(qū)域具有發(fā)展經濟的腹地基礎和海上通道，地緣優(yōu)勢明顯?；谏綎|半島城市群總體規(guī)劃的構想，煙臺將是以現代制造業(yè)為主導的綜合性區(qū)域中心，環(huán)渤海咽喉地帶的海陸交通樞紐，也是中韓經貿交通的前沿門戶。規(guī)劃明確提出：“在規(guī)劃期內（2004-2020年）以青島、濟南為區(qū)域發(fā)展的雙中心，并積極培養(yǎng)煙臺的副中心城市地位?！?06.4.3煙臺城市總體發(fā)展城市總體規(guī)劃目標構筑山、城、海、島相融的布局，保護生態(tài)，提高城市環(huán)境質量加快芝罘、福山、開發(fā)區(qū)的融合和牟平區(qū)及蓬萊市相關區(qū)域的市區(qū)一體化協調發(fā)展進程，促進6、中心城市發(fā)展增強規(guī)劃彈性，適應超常規(guī)發(fā)展的需要 城市空間結構發(fā)展以芝罘濱海地帶為中心，以煙威、煙青、煙福一級干線公路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成濱海組團式大城市的空間結構。芝罘、福山、開發(fā)區(qū)、黃務、萊山、初家、牟平、八角八大組團 07.4.4分區(qū)發(fā)展居住用地集中在南部行政辦公，商住混合以及教育用地大部分沿海濱展開項目發(fā)展用地是城市新中心在濱海沿線僅有的居住發(fā)展用地，土地價值很高，應當謹慎考慮開發(fā)強度，避免土地資源浪費.4.5城市的發(fā)展及變化對項目定位的影響由以上的分析可以看出本案所在的區(qū)域已經由原來的城市郊區(qū)轉變?yōu)闊熍_新的城市副中心，它集政府機關、教育、會展、居住、休閑、觀光于一體7、，它對本案將帶來以下的一些變化：規(guī)劃指標的變化項目的所處的區(qū)位由原來的城市郊區(qū)變?yōu)槌鞘懈敝行?，行政中心的改變使原有的針對城市郊區(qū)的規(guī)劃指標，如建筑高度、建筑密度、容積率等發(fā)生改變，本案原有的建筑高度、密度和容積率已不能適應新的發(fā)展環(huán)境。土地利用要求的變化中國人口眾多，城市用地普遍緊張，在中心區(qū)土地極為稀缺的情況下，應該提高土地的利用效率，容納更多的人口，它也符合國家宏觀土地利用政策。城市形象要求的變化舊有郊區(qū)低密度、低發(fā)展強度的城市形象將不適應新中心區(qū)的功能要求。影響城市形象各個要素如發(fā)展強度、規(guī)劃格局、建筑風格和天際線的變化等，需要重新考慮。目標客戶的變化區(qū)位條件的改變，目標客戶由原來針對高8、端客戶群，以休閑度假為目的的別墅住宅區(qū)，相應的改變?yōu)橐匀菁{副中心人口為主，吸引高、中（甚至中低端）的客戶群，集生活和休閑功能于一體的綜合性居住社區(qū)。結論：本案將成為煙臺新的城市副中心的一個有機組成部分。本案需要一個全新項目定位及形象以適應煙臺副中心的未來發(fā)展要求和城市形象要求。本案的項目定位應具備以下特征：)適當提高容積率，與城市副中心的整體發(fā)展規(guī)模和密度保持一致和協調，并提高土地 利用效率。2)提供多樣化的居住產品和配套設施，真正滿足將來的城市副中心各種年齡、種族、收入的居民的要求，建立和諧社區(qū)。3)作為城市副中心的有機組成部分之一，共同營造優(yōu)美、生動的濱海城市形象。08.5 濱海城市發(fā)展案9、例分析.5.濱水開發(fā)背景水體是自古以來就是城市發(fā)展的重要因素，許多著名城市最初就憑借江河湖海之濱的優(yōu)勢逐漸發(fā)展成為國際的都會。濱水地區(qū)（包括濱河、濱湖、濱江及濱海）是一種非常有限的資源，它有助于體現每一個地區(qū)獨特的歷史與個性。在過去的40年中，一度衰敗的城市濱水地區(qū)的重建和開發(fā)活動使其發(fā)生了深刻的變化，濱水地區(qū)，尤其是海濱作為城市中的極具活力的經濟社會載體和獨具吸引力的環(huán)境載體正成為全世界城市發(fā)展的熱點。這種現象已經在全球的城市中呈現一種加速的趨勢。例如，美國有75個大城市，其中69個在濱水的地理位置上，這69個城市在過去的幾十年中都有對濱水地區(qū)的重建和開發(fā)活動。我們可以從國際上許多大都市的發(fā)10、展過程及其對海濱地區(qū)的發(fā)展上汲取經驗及教訓。.5.2 典型濱海城市比較溫哥華：200年的發(fā)展，從漁村發(fā)展成為太平洋西岸的國際大都市，同時也是世界上最美麗的濱海城市之一。09摩納哥：法國南部風景優(yōu)美的休閑度假勝地，濱海區(qū)的道路及建筑發(fā)展依山勢而建，其空間及天際線具有自然豐富的變化。多倫多：多倫多的城區(qū)分布在安大略湖的沿岸，由于城市的不斷發(fā)展，城區(qū)范圍逐步從安大略湖的西北面擴大到湖的西面。多倫多的湖濱地區(qū)由于高樓林立而成為世界上最具有都市風格的濱水地區(qū)。2002年，多倫多將中央濱水地區(qū)作為開發(fā)重點。0.5.3 濱海城市案例可借鑒要素：開發(fā)模式：多功能混合開發(fā)，營造海濱的活力空間態(tài)勢：高低錯落，層次11、豐富流暢自然的海濱城市形象土地價值：在平衡社會與商業(yè)發(fā)展的需求后務求土地價值最大化悉尼：作為市民，旅游者的交通活動中心，環(huán)形碼頭地區(qū)的規(guī)劃設計及交通組織是一個非常有趣的例子。該地區(qū)東連悉尼歌劇院，西鄰巖石區(qū)，南為CBD，北面通過悉尼港大橋與北悉尼的CBD相連。環(huán)形碼頭又是悉尼的中心輪渡碼頭，游客從這里可以乘輪渡游覽悉尼港的全貌，同時輪渡也作為市民的普通交通工具，因此這是一個一年四季都很繁忙的地區(qū)。地面層基本上讓給行人，高架鐵路東西向穿過，其上為地市快速路，交通組織井然有序，方便高效，一向被認為是交通組織最成功的案例之一。但同時也存在一些爭議，如視線的遮擋等。區(qū)域位置位于大嶼山東北部，土地總面積12、約為80公頃。北面、西面和南面主要以擬議北大嶼郊野公園（擴建部分）為界，東至大白灣。分為四部分：大白灣和二白灣的愉景灣發(fā)展區(qū)；稔樹灣和長沙欄的鄉(xiāng)郊民居；大水坑的寺院，以及天然山坡和海岸。.6 濱海新城案例分析 本案位于煙臺傳統(tǒng)市中心的外圍，以及未來城市副中心的核心區(qū)域。因此我們對于同類型較為成功和具有特色的濱海新城案例進行分析和探討。.6.案例分析:香港-愉景灣協調自然環(huán)境資源，合理容量開發(fā)居住規(guī)劃意向保護自然環(huán)境，其中包括背后的原始林地和山坡、以及各大小海灣和沙灘所在的天然海岸線。并提供機會進行與四周自然環(huán)境協調的低密度發(fā)展。保留沒有汽車行走的發(fā)展特色，容許發(fā)展多元化的康樂和消閑設施，商業(yè)設13、施、主要的社區(qū)設施和休憩用地集中設于交通較便利的地點。人口200年人口普查資料總人口約5600人.規(guī)劃人口約為25000人。土地利用住宅00.79公頃（容積率0.8）;政府機構社區(qū)0.24公頃;休憩用地.29公頃；郊野公園62.53公頃；海岸保護區(qū)3.7公頃；自然保育區(qū)240.97公頃；綠化地帶66.97公頃；其它指定用途用地87.7公頃。2建筑布局愉景區(qū)采用高度分級方式，陸岬和沿岸低地為層數較少的建筑，較遠離海岸的內陸則為高樓大廈。此外個別地區(qū)內的建筑高度亦各有不同，令景觀更多樣化，并提供更多房屋選擇。容積率對比交通系統(tǒng)區(qū)內的主要交通工具，是穿梭巴士和高爾夫球車。區(qū)外通過公路、輕鐵、水路與市14、中心相連，車程約40分鐘；渡輪至中環(huán)需40分鐘左右。3案例特點愉景灣發(fā)展區(qū)屬于自給自足的近郊住宅區(qū)，主要提供低密度私人房屋，并有零售、商業(yè)和社區(qū)設施，以及康樂用途作為配套。愉景灣的無車住宅區(qū)特色，是由原來作為度假勝地的發(fā)展概念演變而成。由沿岸至內陸，建筑由低層到高層的布局即可在視覺上點綴背后的山嶺，又可保留遼闊的海景。自然景觀與人造景觀（例如沙灘、海濱長廊、公園和高爾夫球場）互相映襯，有助建筑發(fā)展融入四周的自然環(huán)境。項目可借鑒要素協調環(huán)境保護自然資源包括山林、天然海岸線，開發(fā)與四周自然環(huán)境協調發(fā)展的密度合理的居住區(qū)。建筑容量從海到山體依次為：低層洋房、高層建筑，通過建筑高度的錯落布局最大限度的15、利用海景。容積率由2層以下的0.6至20層以上的3.0不等分布。休憩用地愉景區(qū)主要是提供戶外空間作各種動態(tài)或靜態(tài)康樂用途，以配合當地居民和游客需要。現有沙灘范圍是香港熱門泳灘。其中函蓋二白南一塊面積廣闊的土地指定發(fā)展一個中央公園(包括海濱長廊)。4人口居200年人口普查，當時該區(qū)的人口約7300人，規(guī)劃人口約9300人。土地利用商業(yè)0.62公頃;住宅94.42公頃；政府機構6.72公頃;休憩用地7.53公頃。其他指定用途0.24公頃;綠化地帶267.34公頃。海岸保護區(qū)8.95公頃;特殊科學價值地6.26公頃;郊野公園2.54公頃。建筑布局該區(qū)丘陵起伏，山間深谷為林木所蓋，大部分建設區(qū)是低密度16、住宅樓。山谷地塊主要作為中等密度住宅發(fā)展,有一些高樓大廈。.6.2香港-淺水灣 城市發(fā)展需要的成果，城市經營理念的典范案例介紹區(qū)域位置位于香港島南部，占地約440公頃,北面以聶高信山南面引水道、深水灣道及大潭水塘道為界,東面大致與大潭郊野公園至到舂坎角道界線重疊,南面含蓋熨波洲，多個海灣如深水灣、淺水灣、南灣及舂坎灣,則形成天然界線,西面以黃竹坑道及香港仔隧道南面進路為界線。由于北接香港仔郊野公園,東及大潭郊野公園，所以風景份外優(yōu)美。商業(yè)發(fā)展由于現有道路容量有限，以及此地帶屬于高檔次低密度的住宅區(qū)，因此，商業(yè)規(guī)模必須適中，重點功能是作為地方購物中心,為附近居民或泳客提供服務，用途可包括超級市場17、商店及、食肆。建筑不得超過兩層以保持附近住宅區(qū)的景致。5著名景點最具代表性的沙灘，海灘綿長，灘床寬闊，且水清沙細，波平浪靜，是游人必到的著名風景區(qū)。沙灘上建有中國古典色彩的鎮(zhèn)海樓公園，門前塑有0多米高的天后娘娘及大慈大悲觀音神像，旁邊還有長壽橋等勝景。休憩用地主要提供戶外空間作各種動態(tài)及靜態(tài)康樂用途，一配合當地居民和市民以及從全港各區(qū)來訪的人士需要。四大泳灘吸引不少香港其他地區(qū)居民前往游玩，東北部的黃泥涌水塘,已發(fā)展成為一個水上活動公園。這些設施對該區(qū)一帶或全港來說,都甚具價值。還有南風道及南灣坊的兩個休憩花園以及海灘道的鄰舍休憩用地；海灘道與麗海堤岸路交界處預留一塊做兒童游樂場。6.6.318、案例分析結論從以上的案例分析，我們可以知道以上案例在以下方面與本案有相似之處：它們都位于城市傳統(tǒng)市中心的外圍它們都位于城市新的副中心或是衛(wèi)星新城鎮(zhèn)，均有便利的城市交通與舊城區(qū)相聯系 它們都有優(yōu)良的自然環(huán)境及景觀資源它們均有一定的開發(fā)規(guī)模從愉景灣以及淺水灣的兩個成功的發(fā)展案例我們可以借鑒以下成功經驗：充分保護自然資源并加以合理利用，包括山林、天然海岸線等開發(fā)與四周自然環(huán)境協調發(fā)展的、密度合理的居住區(qū)利用自然資源建設混合社區(qū)，形成購物、娛樂休閑、度假居住于一體的美麗海灣高低層建筑模式相結合，更大程度地利用海岸資源，并形成優(yōu)美的城市形象案例特點：高低層特色建筑頗具觀賞性，著名景點吸引各地來往的游客。19、淺水灣的發(fā)展不是規(guī)劃的結果，它隨著時間的推移逐漸發(fā)展、成熟起來，其背后也有市政、環(huán)境、人文等多種綜合因素。如今它確是香港最具代表性的美麗海灣。利用自然資源結合歷史文化遺跡的城市自然發(fā)展狀態(tài)。項目可借鑒要素保護環(huán)境協調發(fā)展保護自然資源包括山林、天然海岸線，與四周自然環(huán)境協調發(fā)展。城市經營理念旅游購物、娛樂休閑、度假居住于一體的美麗海灣。城市發(fā)展需要的模式高低層建筑模式相結合，更大程度的利用海景資源。7.6.4 結論及項目定位綜合以上的城市發(fā)展分析以及濱海發(fā)展分析，ATKINS對于本案進行了重新定位：項目定位：煙臺國際濱海綜合居住社區(qū)它應具備以下規(guī)劃要素及特征：混合開發(fā)模式：多功能混合開發(fā)，形成包20、括居住、休閑、度假、商業(yè)于一體的綜 合社區(qū)，營造社區(qū)活力。提高土地利用價值：合理的建筑容量和居住規(guī)模，提高土地利用效率。多元化的社區(qū)居民：多元化的居住模式，提供各種標準和價格的居住產品，滿足不同 年齡、收入、種族、愛好的居民的需求，營造以人為本的居住社區(qū)。自然資源的保護與利用：充分保護本案的優(yōu)良自然資源，包括天然海岸線及黑松林，同時 合理地加以利用和改造，達到人居環(huán)境與自然環(huán)境的和諧共生，營造一個可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)社區(qū)。多元化的社區(qū)生活：提供高品質和高效率的社區(qū)中心，社區(qū)公共配套設施和城市休閑 服務設施，營造具有濃郁濱海風情的多元化生活方式居住、商務、運動、度假、休閑、文化、娛樂等。高質量的社區(qū)21、環(huán)境：巧妙地進行規(guī)劃布局，創(chuàng)造宜人的社區(qū)交往空間。提倡社區(qū)內以 步行為基礎的生活方式鼓勵社區(qū)居民的交往和交流，追求綠色、海洋的時尚，營造充滿鄰里氣氛的和諧社區(qū)。優(yōu)美的濱海形象：多元化的居住產品采用高低層建筑組群相結合的方式，更大程度 地利用海景，同時營造了優(yōu)美的城市天際線，成為煙臺賞心悅目 的濱海城市名片之一。用地指標建筑布局以單體建筑朝向性的最優(yōu)化為規(guī)劃主導思想，使所有建筑最大限度的擁有景觀。以社區(qū)中心和中央景觀為核心，點式布置建筑。依山勢從高到低依次排列獨立別墅、聯排別墅、多層住宅、小高層住宅。原有溪水順勢自然流入社區(qū)中心的水面，以林蔭道溝通社區(qū)與大梅沙的聯系。2.深圳-萬科東海岸國際濱海22、生活,可持續(xù)發(fā)展社區(qū)。規(guī)劃意向大梅沙的規(guī)劃分南至北三個層次：旅游商住居住，離海最近的地帶將其規(guī)劃為旅游區(qū)，總體規(guī)劃的第二層次則是過渡層次，主要由一些商服物業(yè)組成，第三層才規(guī)劃為居住區(qū)，是整個片區(qū)的制高點萬科.東海岸。案例介紹區(qū)域位置深圳鹽田區(qū)的東部大梅沙，比鄰深圳東部黃金海岸線。距鹽田區(qū)政府約0多公里。8建筑園林以藍綠交融的設計理念，配上開放式加勒比海商業(yè)街，將現代風格與熱帶氣候與山地海景等地域特色相結合。地塊條件東海岸地塊三面環(huán)山，絕大部分面積位于山腰。政府在東海岸外圍投資800萬修建了長達約5公里的防洪渠。東南面隔鹽壩高速向海，鹽壩高速大海一側，是規(guī)劃中的國際學校、梅沙小學、梅沙醫(yī)院、公交23、站，再往東南，就是預留的國際會議中心的地皮，還有近4萬平方米的愿望湖、8600平方米的愿望島（百士達2002年5月5日以506.8萬元獲得）、雅蘭酒店、大梅沙海景酒店、心海假日，從東海岸一直延伸到海邊，地皮都已經整備完畢，比較干凈。案例特點萬科東海岸從可持續(xù)發(fā)展角度詮釋未來，“可持續(xù)發(fā)展社區(qū)”具多元價值，顯示出全世界住宅發(fā)展的一個很重要方向，注重住宅總體環(huán)境水準，更多考慮生態(tài)和人文的特點。自然環(huán)境的價值隨著城市的擴展不斷增值，這種可持續(xù)的自然發(fā)展是別的社區(qū)所不能取代的。海岸的住宅，是一個稀缺產品，一個不可復制的產品。東海岸的價值還體現在有進有退，既有非常高品質的生活，也可以適合旅游。這種具有多24、元價值組合的樓盤在深圳是不多的，是優(yōu)秀品質的組合?？山梃b要素國際化濱海生活具有高品位和鮮明特色、以山、海、綠和現代城市景觀為主要特征的現代化、國際化的花園社區(qū)?？沙掷m(xù)發(fā)展社區(qū)海岸社區(qū)這里包含著一個房地產的景觀價值，它體現在房子歷史價格的變化上，是非常重要的一個價值點。并能帶動城市新財富的聚集。92.2 華僑城波托菲諾國際水濱生活，生態(tài)高尚社區(qū)z規(guī)劃理念打造異域風情小鎮(zhèn)，創(chuàng)造高端人群生活方式意大利Portfino風景如畫，是華僑城波托菲諾的建設藍本。不單是建筑和自然景觀令人向往，小鎮(zhèn)居民的生活方式更讓人艷羨。太陽初升，三三兩兩有人駕船出海，平靜的海面上開始躍動，點點帆影格外耀眼。大海是小鎮(zhèn)居民生25、活的精神寄托，海造就了他們性格中的熱情和奔放。水岸廣場總是最熱鬧的：樹蔭底下，兩邊的咖啡館里，坐滿了品著咖啡、嘬著啤酒的人。兩杯咖啡、幾瓶啤酒足以讓他們在這里消磨一個下午，看出海人歸來，享受日光溫暖，骨子里浸透著休閑和散漫。空氣和時光在這里也變得遲緩。這正是華僑城地產所理解、認同的高端人群的生活方式。這樣的生活方式同樣也在波托菲諾上演。案例介紹區(qū)域位置：深圳南山區(qū)華僑城，歡樂谷北，高爾夫南，臨僑鄉(xiāng)路和北環(huán)路，距新深圳市政府0多公里。案例特點華僑城波托菲諾總占地面積80萬平方米，建筑面積08萬平方米。在7萬平方米燕棲湖、4萬平方米天鵝湖、8萬平方米荔枝林和諦諾山畔，共規(guī)劃沿湖獨立別墅、Townh26、ouse、多層、小高層和高層豪華住宅，意式風情商業(yè)街、廣場、鐘樓、園林、會所以及廣場、景觀大道、沿湖木棧道、湖畔咖啡座等，營造極具人文氣息的高尚生活。意大利Portofino風情小鎮(zhèn)20波托菲諾天鵝堡總建筑面積4.6萬平方米，5幢高層由32至34層組成，主力戶型220平方米240平方米，4.8萬平方米的歐式中心庭園，雙層底下車庫停車位達680輛，超過總戶數。波托菲諾純水岸總建筑面積約2萬平方米，規(guī)劃設計449戶，其中多層363戶，主力戶型介于70平方米和330平方米之間；Townhouse 86戶，主力戶型為260平方米和290平方米。4組Town-house鄰湖而建，0棟多層則整齊地緊靠在T27、ownhouse的身后，地勢由湖心向兩岸抬升，讓每戶業(yè)主憑窗欣賞燕棲湖的粼粼波光。波托菲諾天鵝堡二期占地面積萬平方米，總建筑面積2萬平方米，包含有高層、小高層和多層等多種建筑形態(tài)，其中小高層住宅是華僑城地產歷年來首次推出的產品類型。優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境是其一大特色。它的建筑規(guī)劃充分尊重地形地貌，完整保留了諦諾山山體和天鵝湖水體兩大自然資源的原貌；園林設計上也大量運用自然元素，不事過多的人工雕琢，從而看上去洋溢著野趣；而地下車庫也秉承生態(tài)的設計思想，自然光線和綠色植物布滿其間。純水岸天鵝堡總圖天鵝堡總圖會所商業(yè)拱廊對外開放的酒店式公寓鐘樓水岸廣場天鵝堡高層豪華住宅建筑樣式再現了Portofino風情，28、斜坡屋頂、精致門窗、雕鏤陽臺，建筑手法細致而考究。豐富的建筑形態(tài)適應不同的居住心理：獨立別墅、Townhouse、多層、小高層和高層豪華住宅，更 能適應國際化人群的需求。開放的社區(qū)形態(tài)更具包容性：會所緊鄰燕棲湖，開放親水；公共商業(yè)街，水岸廣場，以及作為標 志性建筑的鐘樓，引入對外開放的酒店式公寓。自然資源與人工造景的完美融合：濕地園林的地表面貌介于水陸之間，諦諾山到天鵝湖之間是山 與水的自然過渡。洋溢著濃郁的異國情調。2從以上的案例分析，我們可以得出以下結論：一個成功的濱海綜合居住社區(qū)應具備以下規(guī)劃要素：（一）開發(fā)模式和規(guī)?；旌祥_發(fā)模式是綜合社區(qū)的主要特征，它集居住、商業(yè)、休閑、觀光、度假、商29、務于一體，它造就了社區(qū)的活力和多元化的生活方式。采用合理的開發(fā)規(guī)模和容積率，可使社區(qū)生活更加充滿生氣和活力。（二）居住模式多元化的居住產品，提供各種標準和規(guī)格的居住產品，例如別墅、TOWNHOUSE、花園洋房、高層住宅、小戶型公寓等，滿足各種不同層次、年齡、種族和愛好的居民需要，可增強社區(qū)的活力和吸引力，更適應國際化人群的需求。各居住組團的居住產品保持一致，形成同類人群毗鄰而居的方式，保障居民的私密性和認同感。朝向和景觀的最優(yōu)化是社區(qū)居住組團規(guī)劃的重要原則，使所有建筑最大限度地擁有景觀和優(yōu)良朝向。（三）Street Mall（休閑式商業(yè)街區(qū)）大型濱海居住社區(qū)都有極具海濱特色的主題商業(yè)街區(qū)，即“30、Street Mall”。它屬于一種復合型商業(yè)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務等功能于一體。不僅為社區(qū)居民提供服務，還是城市生活的一部分。它一般與社區(qū)入口廣場、社區(qū)景觀、自然景觀（海岸、山林等）結合，這也是Street Mall的景觀性、休閑性、體驗性的特色。它通常具備鮮明的主題，突出休閑特色，綜合娛樂、休閑、文化等多種消費模式，滿足多元化的消費需求。它打破全封閉模式，空間組織張弛有度，尺度親切宜人，形成很大的人流共享資源，有輕松的環(huán)境氣氛中享受人與人交往的樂趣。整體建筑構成一個獨特景觀，通過合理的規(guī)劃，形成良好的空間及景觀環(huán)境，坐擁陽光、沙灘、大海、綠樹、長廊、廣場。22（四）社31、區(qū)鄰里中心 高品質的社區(qū)中心為不同年齡和層次的社區(qū)居民提供了良好的交流和活動場所，鼓勵居民的交往和溝通，創(chuàng)建和諧的社區(qū)鄰里關系。它位于社區(qū)的地理中心位置，結合自然優(yōu)勢資源，例如水體、山體、綠化林帶等，規(guī)劃采用“最佳資源共享”的設計原則，營造高素質的社區(qū)“公共客廳”。（五）生態(tài)社區(qū) 健康的生態(tài)環(huán)境是高素質社區(qū)的重要特征。充分保護原生態(tài)的自然資源及景觀資源，使稀缺的天然資源可持續(xù)發(fā)展。在保護的基礎上，對自然資源進行合理的利用，使它作為社區(qū)休閑功能的核心組成部分。規(guī)劃設計充分尊重地形，地貌，完整保留原生態(tài)資源，大量運用自然元素，不事過多的人工雕塑，自然資源與人工造景形成完美的融合。（六）人文社區(qū) 社32、區(qū)的文化主題與自然資源相結合。通過規(guī)劃、建筑、景觀的設計完美地統(tǒng)一，營造特色鮮明的社區(qū)文化主題。例如萬科東海岸的熱帶加勒比風情和波托菲諾的意大利小鎮(zhèn)風情。社區(qū)文化與地域文化相結合，延續(xù)本土的地域文脈和生活方式，使居民對社區(qū)產生歸屬感和文化認同，營造極具人文氣息的高尚生活。（七）建筑形態(tài) 豐富的建筑形態(tài)是由多元化的開發(fā)模式來決定的，它形成了生動、優(yōu)美，富于識別性的濱海社區(qū)形象。豐富的建筑形態(tài)也適應了不同的居住心理，更能適應不同人群的需求。高低錯落的建筑組群能更充分地利用優(yōu)良的自然景觀資源。建筑形態(tài)與自然風光相互映襯，為城市形象增添活力和色彩。23（九）道路規(guī)劃 社區(qū)主干道采用人車混行的林蔭景觀大33、道模式，有助于營造社區(qū)活力。形態(tài)通而不暢，使車速控制在安全的范圍，同時避免無關車輛的穿越。居住組團人車分流，保障居民的安全和組團寧靜。（八）配套設施 良好的教育、健身及其它配套設施是大型綜合社區(qū)的基本保證，例如學校、幼兒園、健身會所、兒童天地、物業(yè)服務中心等各項設施，為社區(qū)居民提供全面的配套服務。它是社區(qū)是否能提高入住率，持續(xù)發(fā)展的重要依托。（十）停車方式 社區(qū)提供充足的停車位，不僅滿足社區(qū)居民的要求，還可充分滿足各類公共建筑及配套設施的停車需求，適應綜合開放社區(qū)的社會功能需要。（十一）物業(yè)管理 良好的物業(yè)管理是開放式社區(qū)的基本保證 Street Mall以及社區(qū)中心可對社區(qū)居民和市民開放，滿34、足綜合社區(qū)休閑、觀光、商業(yè)、度假等功能的需要。居住區(qū)域及各居住組團采用封閉和獨立的物業(yè)管理，保障居民居住的私密性和安全性。24（十二）分期規(guī)劃 大型社區(qū)的開發(fā)規(guī)模較大，需要良好的分期規(guī)劃和實施計劃。每一期的開發(fā)均有獨立和完整的形態(tài)和主題，同時不會干擾其它已開發(fā)區(qū)域的正常運作。規(guī)劃設計要考慮各期開發(fā)具有合理的開發(fā)規(guī)模和特定的產品。25263.2 用地現狀照片27劣勢北向的濱海路為城市主干道，雙向6車道，車速快，是社區(qū)聯系沙灘海濱的障礙黑松林的嚴格保護，對項目開發(fā)和規(guī)劃設計造成一定的難度現存別墅對將來社區(qū)形象產生負面的影響，需要重新進行規(guī)劃整合和改造現狀區(qū)內道路較單調，無法體現濱海休閑居住的氣氛，35、需進行改造3.2 SWOT分析 優(yōu)勢面海發(fā)展，是城市新中心區(qū)域展現濱海城市形象的重要組成部分位于煙臺城市副中心核心區(qū)域，區(qū)位以及交通條件優(yōu)越，同時與舊城聯系緊密擁有長達Km的優(yōu)質海岸線，面積為500畝海域，濱海優(yōu)勢明顯，形成該項目最大的自然景觀吸引力。成片的黑松林可作為獨特的社區(qū)景觀并且是構成生態(tài)社區(qū)的重要元素，為項目開發(fā)帶來巨大的特色吸引力北向的濱海路為城市的景觀大道，目前濱海東路段正在進行綠化整治，提升了本項目的景觀及交通優(yōu)勢，濱海路也為本項目帶來了一定的公共人流和商業(yè)機會。本項目距離養(yǎng)馬島0分鐘車程，有利于共同發(fā)展海上休閑主題煙臺市濱海沿線僅余少數不多的待開發(fā)的大型的居住社區(qū)用地，也使本36、項目成為煙臺副中心的居住地標之一283.3 基地分析結論 濱海大道 海岸線 發(fā)揮優(yōu)勢:濱海大道為煙臺市的主干道之一，目前正在進行綠化整治中，必將成為城市中最重要的景觀大道之一,為本項目帶來了景觀上的優(yōu)化及交通上的便捷。過往人流的增加，增強了項目用地在濱海大道上的曝光率，本案的主出入口設置在該大道上，可進一步強化該地塊在城市中的地理優(yōu)勢，有利于濱海居住社區(qū)形象的提升。濱海大道北側獨特的海景資源確立了該地塊在煙臺市獨特的地位。獨有的地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，為本項目帶來了一定的人流與商業(yè)機會，如何將兩者結合，適當地利用與開發(fā)是本案取得成功的重點所在，在臨近大道的項目用地內規(guī)劃出一片具有商業(yè)設施的風景區(qū)，37、可以吸引大量的人流來此游玩和休閑，同時又可成為濱海大道的新的景點。改造劣勢:該地塊臨近海灘與濱海大道，人流、車流的噪音及機動車廢氣污染是其不利的方面，設置較為適當的景觀植被，以便隔離噪音與空氣污染源。住宅遠離濱海大道，免受噪音及空氣污染的干擾；臨近濱海大道設置商業(yè)設施，既可提供濱海休閑活動的配套服務，又可將社區(qū)外的人流、車流、噪音與社區(qū)內的居民有效的隔開。發(fā)揮優(yōu)勢:本項目中所擁有的長達公里的海岸線及海灘，是該地塊最大、最具吸引力的自然景觀。應充分的保護和利用該海岸線，建議將其規(guī)劃發(fā)展成為休閑、娛樂、度假等多功能為一體的公共休閑區(qū)域，并將成為煙臺市一個別具特色的休閑地點。海岸、海灘是本項目得天獨38、厚的景觀資源，在本項目居住區(qū)規(guī)劃設計中應盡量利用海景景觀資源，成為煙臺市僅有的具有海景資源的國際濱海綜合居住社區(qū)，成為副中心的有機組成部分之一，共同營造優(yōu)美的濱海城市形象，使其成為本項目的標志性景觀。改造劣勢:現有海岸線縱深較淺，建議適當予以改造，增設一些多功能的服務設施，以增強其吸引人流的能力，激發(fā)市民來此休閑及活動的欲望。合理地利用及開發(fā)海岸線景觀，將能夠提升整個景區(qū)的地位。建議在適當地點設置標志性構筑物或景點，成為濱海城市中另一道亮麗的風景線。29 現狀別墅 改造劣勢:目前項目用地內現狀別墅的品質較差，難以承擔煙臺副中心未來發(fā)展所需求的城市別墅角色，需重新統(tǒng)一規(guī)劃整合及改造，考慮到現狀別39、墅的回收可能有一定的難度，在規(guī)劃設計時應保持該區(qū)域的相對獨立性與完整性，以便于將來的改造和再開發(fā)。可通過景觀設計的方式提升現有別墅區(qū)的居住環(huán)境品質，對某些條件較好的別墅可進行立面改造；較差的別墅可考慮重新建設。由于噪音、機動車廢氣污染的影響，靠近濱海大道的部分別墅不適合用于居住，可將其改造成別具特色的餐廳、酒吧、私人俱樂部等休閑區(qū)。黑松林 發(fā)揮優(yōu)勢:嚴格保護黑松林，維護原來的自然生態(tài)，同時加以合理地利用和改造，使其成為居住區(qū)內的自然景觀，同時也用做市民及社區(qū)居民的休閑場所，達到人居環(huán)境與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。居住區(qū)的規(guī)劃設計應充分利用黑松林的景觀資源以及黑松林位于南面的朝向優(yōu)勢，使更多的住戶欣賞到黑松林的優(yōu)美景色。黑松林與海岸線、海灘、海濱等自然資源是本項目所具有的獨特要素，有效的使黑松林與海岸線聯系在一起，是本項目獨特的設計理念，將為本項目帶來更大的吸引力。30303323334353637383940442434445464748495055253545556575859606626364656667686970772737475767778