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，交通到達性強，物業結構及品質在陽邏明顯領先。物業體量較大，業態操作空間大，可發揮空間足。現鋪招商銷售，直觀性強。陽邏商業整體比較低端，商業競爭壓力較小，發展空間較大。劣勢：區域人口有限，項目又位處新區，新區人口更少，人流拉動性弱。新區商業氛圍還未形成，本地消費習慣還未形成。物業已成形，業態布置及落位受限制。機遇：陽邏新區屬市區共建區域，近年發展迅猛。地鐵21號線和江北快速路近年開通，對項目后期消費人群的帶動極具利好。隨著新區規劃建設的推進，城區中心會向新區轉移。挑戰12、：相關規劃建設及規劃交通能否按計劃落實，新區在市場的認可度能否盡快被接受，周圍公共交通能否完善，都有待驗證。分析結論：最應張揚的優勢：全面廣告宣傳，凸顯項目品質、景觀、業態豐富度、制作平面及視覺招商工具，給客戶直觀的感受。最應改變的劣勢：與老城區形成互動，經常性舉辦廣場活動，盡量滿足新區現有居民生活商業配套。最應把握的機遇：深刻理解陽邏后期發展和規劃，制定完善有渲染力的招商說辭。最應正視的挑戰：制定合理的招商政策，放水養魚，爭取政府支持，改善公共交通。項目名：瀚華天地西班牙風情商業步行街項目定位語：陽邏之星，新區之心！廣告副語：新 區 新 機遇，新街 心 感受！陽邏全家人用心感受的商業王國！終13、端客群分析：陽邏人口含新區官方統計20萬左右，年輕人并不多，但3到12歲兒童數量大概15000人左右，有一定消費市場。如果按政府后期規劃和兩條主要連接江岸區的通道通車后，對后期人流的引進和人口布局來看，后期商業機會巨大。本項目含酒店一共28000方，并配備5000方地下商業停車場和6000方地下商業。無論規模還是品質，都在陽邏數一數二。應輻射陽邏新老城區所有人群，但從物業形式和風格來講，目標客戶群應是16到45歲之間的，以大學生、政府公務員，大型企事業單位等，對生活品質有一定要求的中產人群為主。商業功能主要有特色餐飲、文化、休閑娛樂、家庭兒童消費、多數中端，少量高端品質生活服務、品牌零售等，并14、配以銀行、藥房、便利店的生活配套服務。功能及業態分析：綜合外部交通及內部動線的實際情況，我們把整個步行街劃分為A，B，C，D，E，F五個區域，按昭示性和客流到達性的優劣順序為：A，D，E，C，F。人流動線導視方向為：業態分布：1，底層：底層商業可以優先考慮大型兒童職業體驗館、大型兒童游樂場。并可預備方案大型動漫城、水族館、蠟像館。也可參考3C電子產品集合店、電腦城等。中小型超市、精品超市、便利店、生鮮市場等可同時洽談。北面可根據主力店業態，配套一些兒童餐飲、輕餐、母嬰集合店、皮具箱包、飾品、美容美甲等。2，一樓業態一樓按功能劃分，A區到達性和昭示性最好，應考慮綜合性服務性業態、精品零售。 D區15、西臨A區，東臨住宅入口，北臨地下商業主力店，適合特色餐飲，快餐、早餐、小吃、宵夜、生活配套類零售業態等。E區緊臨住宅入口，南臨施崗南路，并且地勢大致與道路持平，到達性好，昭示性強，考慮到坪效，可以分布中低端男女服飾、母嬰、兒童用品、電子產品零售等。B區相對昭示性和到達性較差，應引進目的性業態，比如酒吧、特色中西餐飲、休閑茶社、咖啡店、文化市場、茶葉店等。C區西臨B區，縱深較深，昭示性和到達性也較弱，但南臨地下主力店入口和A區及D區，位置稍優于B區，可考慮主力餐飲，精品餐飲等。F區昭示性和到達性最弱，應考慮目的性服務類業態、家庭教育培訓、大型餐飲店等。一樓業態分布圖A區：D區：E區：B區：C區：16、F區：二樓業態分布圖：二樓A區：二樓D區：二樓E區：二樓B區：二樓C區： 二樓F區： 重要導視系統：藍色五角星標注位置為重要導視系統，建議設置景觀小品進行吸流引導。招商策略：計劃2017年5月1號開街率達到70%。以此倒推：2016年6月份完成所有招商政策、租金等制定（一鋪一價）。完成所有招商工具的制定（招商手冊、招商單頁、商業步行街宣傳主畫面、招商PPT、微信推送項目介紹）。招商團隊的組建，暫定8人（1，商管公司總經理一名，負責商業管理全面工作，負責規劃調整，政策調整，協調招商、工程對接、協調商鋪的銷售、推廣團隊的組建及工作。2， 招商營運總監一名，協助總經理規劃調整、政策調整，負責招商時間17、及節點的把控，負責宣傳推廣的執行，負責主力店及次主力店的談判。3，策劃經理一名，負責招商及運營推廣的策劃。4，招商經理4名，各負責部分業態的招商工作。招商文員一名，負責信息統計，合同制定，各種文字工作。）7月9月底進行招商蓄客工作，進行所有業態及品牌的邀約到場，統計商戶。對于主力店及A、D、C區可先期洽談落位。10月份召開招商大會及主力店簽約儀式。進行全面招商推廣宣傳，釋放最后招商政策。11月至12月完成主力店及次主力店的簽約并督促進場裝修，完成A區、D區、C區、E區70%商鋪簽約，并督促進場裝修。完成B區、F區招商50%商鋪簽約，并督促進場裝修。2017年1月至2月，完成剩余商鋪填鋪工作。進行工程物業條件修補完善。3月至4月，所有剩余商家進場裝修，制定開業活動計劃，五一開街。根據陽邏現有市場調研，老城區核心商圈盒子商業及沿街底商月平方租費為：零售100元150元。體驗式40元80元。低端業態為20元40元。免租期一般為3個月至一年。新區沿街商鋪租費大致為1040元左右。