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1、 項目目標成本確定操作指導書 編輯 霍新華 日期2007-11-28 審核 于琛、楊毅清 日期2007-11-28 批準 許立 日期 2007-11-28修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人1. 適用范圍1.1 適用于從項目可行性研究、各階段設計及招標采購、工程施工、結算、后評價等全過程管理。2. 目標成本構成及定義項目總目標成本：是指作為成本核算主體的項目公司開發一個房地產項目發生的全部工程成本。一個項目公司開發數個項目或一個大型項目分成幾期開發時，每個項目或每一期工程各自構成數個單獨的項目工程目標成本。項目目標成本由以下成本科目構成：2.1 土地開發成本2.1.1 項目轉讓費：2、轉讓對價、歷史成本等。2.1.2 地價及市政配套費：土地出讓金及其契稅、土地開發費、向政府交納的大市政配套費、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等。2.1.3 大市政配套設施費：紅線外道路、水、電、燃氣、熱力、給排水費用、通訊建造費、管線鋪設費、接口補償費等。2.1.4 拆遷補償費：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出、安置及動遷支出、農作物補償等。2.2 前期費用成本2.2.1 政府行政事業性收費2.2.1.1 報批報建費：安檢、質檢、人防報建、散裝水泥專項基金、墻改專項基金、路口開設、規劃管理、拆遷管理、招投標管理、其他支出等。2.2.1.2 增容費：水、電、暖、煤3、氣等。2.2.2 前期工程準備費2.2.2.1 勘測丈量費：初勘、詳勘、沉降觀測、驗線、復線、定線、放線、面積丈量等。2.2.2.2 規劃管理費：可行性研究、規劃設計（方案招標、方案評審）、擴初設計、交通影響分析、環境影響評價、施工圖設計、景觀設計、立體照明設計、消防評價、人防設計、修改設計、制圖、曬圖等。2.2.2.3 市政增容費：水、電、暖、煤氣等。2.2.2.4 三通一平費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整等。2.2.2.5 臨時設施費：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板、河道清淤、回填等。2.2.2.6 其他工程建設費用：包括工程監理、造價咨詢顧問、市政管理費、施工合同4、外獎金、物業管理啟動費、維修基金等。2.3 工程建安成本2.3.1 基礎工程：土方、護壁（坡）、樁基、樁基檢測、降水費、基礎處理等。2.3.1.1 主體建筑（裝修）工程費2.3.1.2 結構及粗裝修等。2.3.1.3 防水工程。2.3.1.4 外立面工程：外墻外保溫、外幕墻、屋頂鋼結構及裝飾等。2.3.1.5 門窗工程：室內外門窗、入戶門、單元門、防火門、防火卷簾等。2.3.1.6 公共區域精裝修：電梯廳及走廊、大堂、樓梯間、屋面、地下室裝修等。2.3.1.7 室內精裝修：廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺等。2.3.1.8 鋼結構及網架工程。2.3.1.9 主體安裝工程費2.3.1.9.1 給排5、水系統：給排水工程、直飲水工程、中水工程、虹吸雨排工程。2.3.1.9.2 采暖系統：散熱器采暖、地板采暖工程。2.3.1.9.3 燃氣系統：低壓燃氣工程、中壓燃氣工程。2.3.1.9.4 電氣系統：動力工程、照明工程、防雷接地工程、不間斷電源等。2.3.1.9.5 空調通風及安裝：制冷機組、冷卻塔、空調機組及末端設備、復合風管、防排煙、新風系統等。2.3.1.9.6 電梯及其安裝。2.3.1.9.7 柴油發電機組及其安裝2.3.1.9.8 擦窗機及軌道安裝。2.3.1.9.9 消防工程：消防水、消防電、消防檢測。2.3.1.9.10 弱電及智能化系統：保安監控及停車管理、電信網絡、衛星電視及6、有線廣播、三表遠傳系統、家居智能化系統等、周界安防、巡更系統、出入口管理系統、閉路電視監控系統、背景音樂及緊急廣播系統、樓宇自動控制系統、綜合布線系統、停車場管理系統、IDS信息發布系統、客房VOD點播系統、對講機信號增強系統、燈光控制系統、多媒體音頻會議系統、房控系統、電子顯示屏等。2.4 市政基礎設施費（紅線內小市政）2.4.1 室外給排水系統：自來水系統、雨污水系統、直飲水系統、熱水系統、水表安裝等。2.4.2 室外采暖系統：管道系統、熱交換站、鍋爐房等。2.4.3 室外燃氣系統：管道系統、調壓站等。2.4.4 室外高低壓系統：高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、10KV（35KV）開閉7、站（環網站、分界室或中心變電站）等。2.4.5 室外消防系統：消火栓外網、自噴外網等。2.4.6 園林景觀工程費：區內綠化、區外綠化、建筑小品、紅線內道路和廣場鋪設、開設路口及補償、大門圍墻建造費等、室外照明、室外零星設施等。2.5 公共配套設施費：指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：2.5.1 在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出等。2.5.2 在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業主委8、員會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、商業、銀行、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出等。2.5.3 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立成本科目，如：2.5.3.1 游泳池：土建、設備，設施等。2.5.3.2 會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構等。2.5.3.3 幼兒園：建安成本及配套資產購置等。2.5.3.4 學校：建安成本及配套資產購置等。2.5.3.5 兒童游樂設施9、等。2.5.3.6 網球場等。2.6 基本預備費：2.6.1 不可預見費：是指難以預料的增加工程費用及建設期間不可預見的支出。2.6.2 各成本科目的具體設置參照項目目標成本估算表執行，表中僅列出了常見的成本細項（表中第三級科目），各項目可依據實際情況進行增減。3 各階段項目目標成本的確定與作用3.1 項目可研論證決策階段：依據投資估算確定的項目可研目標成本，成為項目總目標成本，用以控規及方案設計，是評審方案設計的標準之一。3.2 項目控規及方案設計完成后，依據方案設計概算確定計劃目標成本，成為控制擴初設計的目標成本，是評審初步設計的標準之一。3.3 初步設計完成后，依據初步設計概算確定目標控10、制成本，成為控制施工圖設計的目標成本，是評審施工圖設計的標準之一。3.4 施工圖設計完成后，依據施工圖預算確定實施的項目目標成本，作為項目招標采購及施工階段成本控制目標，其各分項目標成本均為該分項工程的結算控制成本。3.5 項目總目標成本及其它階段的目標控制成本使用項目目標成本估算表 進行測算編制。4 確定目標成本遵循的基本原則4.1 標桿瞄準：在項目可研和項目規劃設計階段，各相關專業部門應通過市場研究找準銷售價格市場標桿、工程成本市場標桿，以及非工程成本市場標桿。4.2 滿足客戶需求4.2.1 在項目可研和項目規劃設計階段，各相關部門必須關注目標顧客定位、分析目標顧客核心需求和一般需要，并將11、其轉化為定性或定量的明確描述。4.2.2 在分階段確定目標成本時，應始終注意將成本分項結構向客戶核心需求方向傾斜4.3 競爭策略要求4.3.1 在項目可研和項目規劃設計階段，應調查分析競爭對手的綜合競爭能力，結合項目自身資源條件和經營目標，形成明確的競爭策略，并將競爭策略對產品定位的要求表述成定量指標或定性描述。4.3.2 在分階段確定目標成本時，始終注意成本分項結構滿足競爭策略要求。4.4 倒逼成本4.4.1 通過項目可研和項目規劃階段的市場調查，依據市場標桿和項目挖潛措施對項目可能獲得的盈利空間做出準確判斷和取舍。4.4.2 用合理的預期稅前盈利額倒逼項目總目標成本，并用以指導“限額指標”12、和項目開發策劃的硬性指標。4.4.3 用項目總成本層層倒逼方案設計成本、初步設計成本、施工圖設計成本。4.4.3.1 控規與方案設計階段：形成的目標成本項目可研目標成本預備費。用項目可研目標成本減去預備費的結果倒逼指導控規與方案設計，直到控規與方案設計優化滿足此要求。4.4.3.2 初步設計階段：形成的目標成本控規與方案設計形成的目標成本預備費20。用方案設計形成的目標成本倒逼指導初步設計，直到初步設計優化滿足此要求。4.4.3.3 施工圖設計階段；形成的目標成本初步設計形成的目標成本十預備費10 。用初步設計形成的目標成本倒逼指導施工圖設計，直到施工圖設計優化滿足此要求。4.4.3.4 測算13、的施工圖設計成本加上未使用的預備費（70 的預備費）即成為確定的項目成本控制目標。5 目標成本編制工作責任界定階段目標成本內容經辦部門參與部門審核審批項目可研階段可研目標成本事業部、總部成本管理中心總部設計中心、總部工程管理中心、總部采購中心、總部會計與財務控制部董事會控規及方案設計階段計劃控制成本項目公司成本部總部設計中心、總部工程管理中心、總部采購中心、總部成本管理中心、項目公司工程部、項目公司前期部總部成本管理中心擴初圖設計階段目標控制成本項目公司成本部總部設計中心、總部工程管理中心、總部采購中心、總部成本管理中心、項目公司工程部、項目公司前期部總部成本管理中心施工圖設計階段目標成本項目14、公司成本部總部設計中心、總部工程管理中心、總部采購中心、總部成本管理中心、項目公司工程部、項目公司前期部總部成本管理中心、總部會計與財務控制部公司總經理辦公會 6 工作程序6.1 項目可研階段6.1.1 經辦部門：事業部、總部成本管理中心。6.1.2 審批：經總部投資評審委員會審批通過后，報董事會審批。 6.1.3 職責分工和流程:6.1.3.1 事業部：6.1.3.1.1 確認項目的銷售價格。6.1.3.1.2 負責項目行政事業性收費標準的收集整理并確認。6.1.3.1.3 項目相關“問題清單”內容的確認。6.1.3.1.4 對擬定的產品業態進行確認。6.1.3.1.5 確認規劃經濟技術指標15、和項目描述，并會同總部成本管理中心、總部設計中心、總部工程管理中心、采購中心討論建造標準并獲總部投資評審委員會確認。6.1.4 可研階段的計劃目標成本作為審核三階段設計工作的依據。6.2 控規與方案設計階段：6.2.1 經辦部門：項目公司成本部/總部成本管理中心。6.2.2 由總部成本管理中心負責審核。6.2.3 職責分工和流程：6.2.3.1. 總部設計中心：負責規劃經濟技術指標、銷售面積、項目描述和建造標準的審核。6.2.3.2. 事業部：負責銷售價格的審核、項目經營期的確定。6.2.3.3. 項目公司成本部：負責計劃目標成本的編制。6.2.3.4. 總部成本管理中心：負責對項目所報計劃目16、標成本的審核。6.2.3.5. 項目公司成本部：根據審核意見修編計劃目標成本并報總部成本中心審核后執行。如計劃目標成本超出可研目標成本，報總部總經理辦公會審批，并由總經理辦公會決定是否上報董事會審批，完成計劃目標成本的審批后，確定報批的規劃設計方案。6.3 擴初圖設計階段6.3.1 經辦部門：項目公司成本部/總部成本管理中心。6.3.2 由總部成本管理中心負責審核。6.3.3 職責分工和流程：6.3.3.1 總部設計中心：負責規劃經濟技術指標、銷售面積、各類物業面積、項目描述和建造標準的審核。6.3.3.2 項目公司成本部：負責目標控制成本的編制。6.3.3.3 總部成本管理中心：負責對項目所17、報目標控制成本的審核6.3.3.4 項目公司根據審核意見修編目標控制成本并報總部成本中心審核后執行。如目標控制成本超出計劃目標成本，報總部主管副總經理審批。完成目標控制成本的審批。6.4 施工圖設計階段6.3.1 經辦部門：項目公司成本部。6.3.2 由總部成本管理中心負責審核。6.3.3 審批：公司總經理辦公會。6.3.4 職責分工和流程：6.4.4.1 總部設計中心：負責規劃經濟技術指標、銷售面積、各類物業面積、項目描述和建造標準的審核。6.4.4.2 項目公司成本部：負責目標成本的編制。6.4.4.3 項目公司根據審核意見修編目標成本并報總部成本管理中心、總部會計與財務控制部審核后，形成18、項目目標成本報總部總經理辦公會批準后執行。6.5 各階段目標成本編制要點：6.5.1 項目公司成本部負責根據目標成本測算表及相關圖紙資料，按照成本分類的五大項逐項進行編制，即：前期費用、工程建安成本、市政基礎設施（小市政）費用、公共配套設施費用、基本預備費用；6.5.2 在上述一級科目的框架下，依據合約規劃再細分至二級及三級科目。6.5.3 根據工作進度計劃安排，委托造價咨詢公司依據施工圖紙編制主體工程施工圖預算，并經項目公司成本部以及總部成本管理中心審核后可確定為主體工程的目標成本。6.5.4 對于需要二次深化設計的單項工程，需采購中心配合，組織考察專業公司，論證系統選型，合理估算造價。6.19、5.5 目標成本編制完成后，按使用功能及專業系統進行成本分攤，要求合理、準確。6.6 各階段目標成本對比分析6.6.1 各階段目標成本編制完成后，項目公司成本部負責和初步設計階段成本測算進行對比，分析偏差產生的原因并調整修正。6.7 各階段目標審批要點：6.7.1 總部成本管理中心負責組織向公司總經理層匯報項目目標成本；并根據公司評審意見修改項目目標成本。6.7.2 項目公司成本部填報目標成本確定審批流程表，報總部成本管理中心審核，并經公司審批后，總部成本管理中心以郵件的形式下發至公司各相關部門，原件由總部成本管理中心存檔。6.8 目標成本管理策劃書：6.8.1 總部設計中心、采購中心、總部工20、程管理中心、總部成本管理中心、總部會計與財務控制部、事業部分別就目標成本編寫成本控制要點。6.8.2 總部成本管理中心匯總形成目標成本管理策劃書。7 目標成本的控制要點7.1 各階段設計目標成本作為指導限額設計的依據，原則上各階段設計成果所對應的成本均不超過上階段目標成本，可研目標成本計劃目標成本目標控制成本目標成本。7.2 可研階段的目標成本測算完成后，若項目分期開發，應按分期開發、分期制訂目標成本、分期進行控制及考核的原則執行，同時需將可研階段目標成本按分期進行合理分攤，作為以后分期制訂目標成本時的依據和基礎，其操作、審批程序同上。7.3 對于并購項目的目標成本確定，原則上以項目交接之日起21、30個工作日內，由項目公司成本部完成制訂目標成本的初稿，報總部各管理中心審核，其操作、審批程序同上。7.4 施工圖目標成本作為指導招標采購及施工過程管理的成本控制依據，經合理分拆后，組成各分項工程的目標成本，總部采購中心執行集中招標采購及項目公司執行項目招標采購時，其分項工程定標簽約價格應小于該項目標成本的95%以下，以便預留出該分項工程不可避免的變更增加費用，從而保證該分項工程的結算成本不超過該項工程的目標成本。8 支持性文件8.1 項目實施階段工程管理程序9 相關記錄9.1 目標成本確定審批流程表9.2 目標成本表9.3 項目目標成本估算條件（規劃指標）9.4 項目目標成本估算條件（建筑標準）