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1、 三亞鳳凰水城建設工程項目總承包管理規劃大綱 編制： 符永堅 二六年九月二十八日 目 錄1. 敘述42. 項目概述53. 項目的目標分拆和論證64. 項目管理組織85. 項目采購和合同管理126. 項目投資控制的方法和手段137. 項目進度控制的方法和手段158. 項目質量控制的方法和手段179. 安全、健康與環境管理的策略1910、 信息管理的方法和手段2111、 技術路線和關鍵技術的分拆2212、 項目設計過程的管理2313、 項目施工過程的管理2514、 項目風險管理的策略26一、敘述本建設工程項目管理規劃是以三亞鳳凰水城建設工程項目總承包管理為基礎進行設計的，三亞鳳凰水城有限公司為三亞2、鳳凰水城建設工程項目總承包方。 三亞鳳凰水城建設工程項目總承包管理是指對三亞鳳凰水城建設工程項目實施階段的項目總承包管理，它包括項目的設計階段、施工階段、動用前準備階段、和保修階段；其項目管理的核心任務是對三亞鳳凰水城建設工程項目進行目標控制。三亞鳳凰水城建設工程項目的目標控制包括水城建設工程項目的投資目標、進度目標和質量目標。三亞鳳凰水城建設工程項目管理主要為項目的實施階段，它所涉及的工程內容復雜，參與工程項目實施的單位較多其各自的工作性質、任務分工和利益不同，因此其項目管理的類型也不同；三亞鳳凰水城建設工程項目管理規劃工作主要是服務于三亞鳳凰水城建設工程項目的整體利益，也是服務于三亞鳳凰水3、城有限公司的利益，項目管理規劃大綱是指引三亞鳳凰水城項目目標得以實現的根本保證。 二、項目概述三亞鳳凰水城位于海南省三亞市金雞嶺西側三亞河兩岸，占地約2500畝，建設項目建筑面積約160萬M2。三亞鳳凰水城水系組成主要由原有兩支小河在水城中部匯集形成三亞河并貫穿整個水城，水城總體地勢偏低，相對于周邊市政道路標高差約46米。河流水位流量及水量變化均呈現豐、枯交替的周期性變化，徑流豐枯相差懸殊，枯水期流量極小，上游常有斷流現象，年平均流量4.35 m3/s漲落潮水位差約1.1米,低潮時大部地段水位深不足0.6米。 在三亞鳳凰水城總體詳細規劃中水城的開發與建設工程項目擬為分期進行實施，整體規劃貫徹“4、統一規劃，分期建設、滾動發展”的原則，三亞鳳凰水城一期建設工程占地約320畝，項目位于水城整體地塊的北面，東臨金雞嶺路及地塊中心市政規劃路，項目計劃開發的有商業街、會所、洋房、聯排小高層，建筑面積約20萬。該期建設項目標準較高，建設項目主要體現了整個片區建設風格，對后期的開發建設起著一定的示范影響，故一期的工程建設定義為建設工程示范起動區。二期建設項目位于金雞嶺路和中部規劃道路之間，三亞河以北一環路以南的圍合區域內，二期建設工程是在一期的基礎上強化了度假功能，綜合商業等服務功能，建筑面積約40萬。三期建設項目位于三亞河、金雞嶺路、解放路和中部規劃道路的圍合區域內，同時三亞河邊至解放路規劃道路以5、及三亞河道整治工程納入三期建設范圍。四期建設項目位于三亞河以南，規劃路以西片區，建設項目有溫泉度假中心及泛酒店式公寓。五期建設項目位于片區北側，建設項目有高尚居住別墅公寓。三亞鳳凰水城自然環境優越，現狀建設情況簡單，規劃定位較高，三亞鳳凰水城有限公司為水城項目開發主體，三亞鳳凰水城有限公司為三亞鳳凰水城建設工程項目的總承包方。三、 項目的目標分拆和論證三亞鳳凰水城建設工程項目目標分析包括建設項目的投資目標、進度目標和質量目標分拆；三亞鳳凰水城建設工程項目的投資目標貫穿著項目實施階段的全過程，它包括項目的投資目標，進度目標和質量目標，其中投資目標指的是三亞鳳凰水城的總投資目標，本文所指的是三亞鳳6、凰水城的首期示范區的總投資目標，進度目標指的是三亞鳳凰水城的首期示范區的總工期進度目標，質量目標指的是三亞鳳凰水城的首期示范區總體質量目標；三亞鳳凰水城首期示范區的總投資是以滿足于三亞鳳凰水城有限公司在三亞鳳凰水城首期示范區項目投資需要為目標的，它以三亞鳳凰水城總體項目投資目標為基礎進行確定的，三亞鳳凰水城總體項目投資目標是以三亞鳳凰水城項目投資可行性研究報告、三亞鳳凰水城總體項目詳細規劃書確定的，它是通過三亞鳳凰水城總體項目管理規劃的投資目標控制和有效的項目管理手段來實現的；三亞鳳凰水城建設工程項目總進度目標指的是整個項目的進度目標，它是在三亞鳳凰水城項目決策階段項目定義時確定的。三亞鳳凰水7、城首期示范區建設工程項目總進度規劃為三亞鳳凰水城建設工程項目總進度目標的組成部分，是三亞鳳凰水城建設工程項目總進度目標的階段性進度目標。它可以設為項目總工期目標和里程碑進度目標，在三亞鳳凰水城首期示范區建設工程項目進度目標管理中，其里程碑進度目標最為重要，它直接反映著三亞鳳凰水城工程項目的形象進度目標，它是以三亞鳳凰水城工程項目的利益需要而設立的，并通過三亞鳳凰水城首期示范區項目管理規劃的投資目標控制和有效的項目管理手段來實現。由于三亞鳳凰水城首期示范區總工期進度目標的實現與投資成本之間存在著對立和統一關系，加快工程進度可能會增加施工成本，過度的縮短工期可能會影響工程質量；因此，保證項目總工期8、進度目標應是建立在保證工程質量的基礎上，同時必須考慮到投資成本增加的影響，但上述矛盾的一面也是可以通過加強項目管理手段得以實現的；三亞鳳凰水城工程項目質量目標是面向三亞鳳凰水城工程項目而設立的項目質量目標，三亞鳳凰水城首期示范區的質量目標和三亞鳳凰水城的總體質量目標一致。三亞鳳凰水城工程項目質量目標以滿足于項目的技術規范和相關的技術標準規定，以及滿足于業主對于項目相應的質量要求而設立。影響三亞鳳凰水城工程項目質量目標實現有：工程項目質量活動的主體中人的意識和質量能力、建設項目的決策因素、建設工程項目勘察因素、建筑材料及建筑構配件用品的質量因素、工程項目施工的技術方案和施工組織方案、工程項目的施9、工環境因素等。工程項目質量目標可以通過加強工程項目質量管理和采用必要的、可行的項目管理措施來實現。在三亞鳳凰水城工程項目質量管理活動中可以采用，。 四、項目管理組織三亞鳳凰水城項目管理組織是為了保證三亞鳳凰水城工程建設項目目標控制而設立的必要的組織管理體系，它以滿足三亞鳳凰水城工程建設項目需要為目的，它建立在三亞鳳凰水城公司管理體制的基礎上，并根據三亞鳳凰水城工程建設項目的特點和工程概況而設置的，三亞鳳凰水城工程項目實施階段的項目管理組織可以按以下兩種項目管理模式進行設立：一是以三亞鳳凰水城有限公司為總承包方，對項目建設的設計、施工、監理工程項目實行分包和管理；二是項目建設的設計、施工、監理工10、程項目實行三位一體的自行管理模式；在線性項目管理組織結構中，項目實行三位一體的自行管理模式時，其設立的項目管理組織機構為項目經理部。三亞鳳凰水城項目經理部對三亞鳳凰水城工程建設項目進行全面管理，項目經理部設項目經理部經理一人，項目經理部付經理一人；下設總工程師辦公室、工程建設監理公司、土建工程公司A、土建工程公司B、市政工程公司、水電工程公司、綠化工程公司、總工辦公室下設工程設計室、招投標辦公室、成本審計處等；在項目實行對外分包管理模式時，其設立的項目管理組織機構為項目部式管理組織機構。項目部隸屬公司工程付總的直接領導并對三亞鳳凰水城工程建設項目進行全面管理，項目部設項目經理一人、項目付經理一11、人、總工程師一人、下屬工程管理專業人員有建筑工程師二人，結構工程師一人，水電工程師一人，市政工程師一人，綠化工程師一人，造價工程師二人。其項目施工組織結構圖分為：三亞鳳凰水城項目管理組織結構圖、三位一體模式項目施工管理組織結構圖、三亞鳳凰水城項目經理部組織結構圖、項目部式項目施工管理組織結構圖。 三亞鳳凰水城公司項目管理組織結構圖公司總裁總經理營銷部經理物業部經理項目部經理綜合部經理計財部總監行政部總監工程付總/業主代表項目付總經理策劃部經理 三位一體模式項目管理組織結構圖公司總裁/總經理工程付總/項目經理部總經理市政工程公司經理土建工程公司經理建設監理公司經理水電安裝公司經理綠化公司公司經理12、工程設計分院主任招標投標辦經理成本審計處經理總工程師土建工程公司經理 項目經理部組織結構圖項目經理部經理項目經理部付經理土建工程公司經理水電工程公司經理市政工程公司經理物資部采購處經理綠化工程公司經理土建工程公司經理物資采購處經理成本審計處經理招標投標辦經理工程設計分院主任總工程師監理工程公司經理 項目部組織結構圖項目部經理項目部付經理土建工程師水電工程師市政工程師建筑工程師綠化工程師物資采購審計工程師招投標工程師工程設計工程師總工程師 四、 項目采購和合同管理工程項目采購模式可分為工程項目管理的委托模式、工程項目設計任務的委托模式、工程項目施工任務的委托模式、工程項目設計任務和工程項目施工任13、務的綜合委托模式、工程物資采購模式。根據三亞鳳凰水城的工程概況與三亞鳳凰水城公司的運行模式，三亞鳳凰水城工程實施階段宜采用工程項目設計任務和工程項目施工任務的綜合委托模式進行管理，其原因是三亞鳳凰水城工程項目規模較大，項目開發周期較長，如果采用較為先進與合理的項目管理模式，既能節約投資，又能保證工程質量和工期，也是項目投資回報的根本保障；根據三亞鳳凰水城的工程概況，為降低建筑設計成本，三亞鳳凰水城工程項目設計可采用多種委托方式進行建筑項目設計，平行委托方案是三亞鳳凰水城工程項目設計的主要發包方式，掛靠自行設計不失為一種可行手段。根據三亞鳳凰水城的工程概況，三亞鳳凰水城工程項目施工任務的委托模式14、宜采用平行委托工程分包方案，也可以采用工程包工不包料的管理模式，當然采用自行組織施工也是目前海南地區的一種流行模式，工程物資采購一般可采用公開招標采購和議標合同采購為主的模式；項目合同管理的目的是利用建設項目合同的正當手段防范合同風險，以維護自身的正當利益，并獲取盡可能多的利潤，三亞鳳凰水城建設項目的合同管理是指建設工程合同訂立后對合同實施階段的合同管理，合同管理的內容包括：建設工程合同分拆，建設工程合同交底，建設工程合同實施的控制，建設工程合同檔案管理。建設工程合同分拆在于理解建設工程合同中復雜的合同條文的內容和法律涵義；理順工程總包合同和工程分包合同之間錯綜復雜的合同關系，以及合同文件和工15、程活動中存在的銜接關系；及時審查和發現合同中存在的明確和不明確的經濟和技術風險。建設工程合同交底是將建設工程合同和建設工程合同分拆的資料向各層次的合同管理者進行合同條例和合同責任交底使以責任到人，工程合同交底的內容有：合同管理人員向項目經理部管理人員及其相關人員對合同的主要內容做出解釋和說明；組織和協調合同各方共同執行合同，檢查合同的執行情況并在合同執行過程中存在的合同理解爭議做出解釋。建設工程合同實施的控制通過對合同實施過程中的情況做出分拆，找出合同實際偏差，以供項目管理部及時掌握合同的偏差情況，并做出合理的判斷，使其能及時采取措施進行糾偏，以達到合理的合同管理目標；建設工程合同檔案管理包括16、合同資料的收集、資料整理、資料歸檔和資料的使用。工程資料包括合同文本、招標文件、投標文件、圖紙、技術規范，合同分拆資料，發包人的各種指令、簽證、信函、會議紀要、各類補充協議等；在三亞鳳凰水城項目合同管理的關系中，合同的管理是互相的，其合同結構圖如下： 業主 項目總承包方承包方承包方承包方承包方承包方承包方承包方設計單位承包方供貨承包方五、 項目投資控制的方法和手段三亞鳳凰水城項目投資控制是項目實施的全過程控制，它包括水城項目的設計過程的投資控制，施工過程的投資控制，其中為前者的投資控制最為重要。項目投資的目標以求合理的投入和最優的產出，項目投資的目標可以通過編制項目投資規劃、工程概算和氣預算來17、確定，目標必須經過目標分解、分拆和論證以確定目標實現的可能性。為保證三亞鳳凰水城項目投資控制的目標，項目投資控制可以通過工程合同價與工程概算的比較；工程合同價與工程預算的比較；工程款支付與工程概算的比較；工程款支付與工程預算的比較；工程款支付與工程合同價的比較；工程決算與工程概算、與工程預算、與工程合同價的比較；以取得到在工程實施過程中投資的計劃值和實際值的誤差，對三亞鳳凰水城項目投資控制的目標進行糾偏和控制。投資控制的糾偏措施可以包括調整組織結構、任務分工表、管理職能分工、工作流程、設計限額、調整投資控制方法等手段進行，嚴格工程項目管理制度和項目施工工程變更管理制度、工程項目竣工驗收制度和工18、程項目竣工結算制度。27 項目施工工程變更流程圖施工單位提出工程變更監理工程師審查/總監審核業主審查/審核監理工程師評估費用和工期業主審核和認可總監、施工單位協調費用和工期業主批準確認總監審簽發工程變更書業主施工單位監理單位六、 項目進度控制的方法和手段 三亞鳳凰水城項目進度控制是在項目實施的過程中，由淺到深，由粗到細的不同時期的進度控制進程，它包括水城項目的總進度綱要、總進度規劃、總進度計劃、各子系統和各子項目的進度計劃等。由于三亞鳳凰水城工程項目規模較大，項目內容較復雜，施工工期較長，因此，根據三亞鳳凰水城的工程概況和工程項目的特點，三亞鳳凰水城的工程項目的進度控制可由總進度規劃的里程碑事19、件為進度目標值，在此基礎上以各子系統細化的進度目標值作為進度的計劃值。 為保證三亞鳳凰水城項目進度控制的目標，可以根據進度的動態實際值進行進度糾偏，進度控制的糾偏措施可以包括調整組織結構、任務分工表、管理職能分工、工作流程、調整進度控制的方法和手段，改變施工管理和強化施工合同管理，可以考慮改變施工方法或改變施工機具和及時解決工程款支付等。七、 項目質量控制的方法和手段 三亞鳳凰水城項目質量控制目標是在項目實施的過程中，是依據三亞鳳凰水城項目建設意圖通過項目策劃和項目決策提出的，其質量目標是以滿足三亞鳳凰水城建設項目明確和隱含需要的特性；三亞鳳凰水城項目質量控制是三亞鳳凰水城工程項目總承包的質量20、控制，它包括對勘察設計、招標投標、土建施工、水電安裝、竣工驗收的各階段的全過程質量控制，工程分包商的質量控制是建立在總承包商項目質量控制的基礎上，工程分包商的施工質量計劃是總承包商施工質量計劃的組成部份，接受三亞鳳凰水城工程項目質量控制規劃大綱的約束和指導，其控制的目的是滿足三亞鳳凰水城建設項目質量目標的要求；三亞鳳凰水城建設項目應該建立完整的質量控制體系和有效的質量管理機制，設立專門的質量管理監督機構或委托專門的工程監理公司進行質量管理。在三亞鳳凰水城建設項目施工質量控制過程中，工程分包商為質量自控的主體，三亞鳳凰水城工程監理公司為質量監控的主體，自控主體和監控主體在工程項目實施全過程中相互21、依存，各司其職，共建項目的施工質量體系，其影響三亞鳳凰水城建設項目質量的主要因素有：三亞鳳凰水城項目總體規劃以及總體詳細規劃方案；工程項目的施工和監理單位的選擇以及工程項目的施工方案；建設工程項目的勘察設計因素；建筑材料和工程項目的施工環境。三亞鳳凰水城建設項目質量控制方法可采用PDCA動態循環原理進行管理，即在計劃的實施過程中不斷地進行檢查和處置，可以根據質量的動態實際值進行質量糾偏。 八、 安全、健康與環境管理的策略 項目安全、健康與環境管理的目的是保護產品生產者和使用者的健康與安全。由于三亞鳳凰水城建筑產品具有產品多樣性和固定性以及生產的流動性和建筑場所外部環境的復雜性，使得三亞鳳凰水城22、的建設項目安全、健康與環境的管理工作變得更加嚴肅和重要。因此，項目的總承包單位和每一個分包單位都應持有安全監督單位頒發的施工企業安全資格審查認可證書參與施工和管理，必須建立行之有效的職安康和環境保護制度和必須的職安康和環境管理 。 安全、健康與環境管理的控制程序 確定項目安全目標 編制項目安全技術措施計劃項目安全技術措施計劃實施安全生產責任制安全管理要 點安全生產保證體 系安全生產培 訓安全技術措 施安全技術要 求安全檢 查傷亡事故處 理項目安全技術措施計劃驗證 持續改進 項目完成止九、 信息管理的方法和手段三亞鳳凰水城項目的信息管理主要是對項目建設各方信息的收集和管理，其信息管理的目的是通過23、有效的項目信息傳輸的組織和控制為項目的建設和增值服務，其項目管理信息系統的功能是：投資控制、進度控制和合同管理。三亞鳳凰水城項目的信息管理可以充分利用互聯網和公司局域網的電子傳輸平臺優勢，對三亞鳳凰水城項目建設的信息進行信息化管理，其意義有：實現項目管理數據的集中存儲，有利于項目管理數據的檢索和查詢，能有效地提高項目管理數據的效率，以確保項目管理數據處理的準確性，可以方便地形成各種項目管理需求的各類報表。三亞鳳凰水城項目管理數據的方法有：建立項目信息管理機構、項目信息管理任務分工表，信息管理職能分工表，利用三亞鳳凰水城信息網絡平臺進行項目信息收集，進行項目信息分類，項目信息編碼，建立工程檔案制24、度，信息管理的保密制度。十一、技術路線和關鍵技術的分拆由于三亞鳳凰水城總體項目工程規模過大，工程目標控制項目多，控制內容復雜。所以本章所述的技術路線和關鍵技術的分拆，是以三亞鳳凰水城建設工程項目的里程碑工作進行控制的，其中三亞鳳凰水城首期示范區工程項目管理進度網絡圖如下：其中加粗箭頭所經過的技術路線為進度管理的關鍵技術路線，它的連續時間將直接影響項目管理的進度工期，當然也可以通過調整管理措施、經濟措施來調整進度工期。首期示范區工程項目管理進度網絡圖3521 詳細規劃 規劃報建 征地 土方回填 25周 15周 15周 15周 847 地質勘察 設計招標 施工圖設計 施工招投標 6周 2周 18周25、 5周 1069 基礎鉆勘 臨時設施 施工用電 施工合同征訂 10周 5周4周 5 131211 臨時道路 施工用水 施工報建 工程施工階段 4周4周 6周 60周1 水城示范區施工階段單體進度控制網絡圖5321 圖紙會審 場地平整 基礎工程 主體結構 1周 1周 5周 30周 10874 臨時建筑 基礎預埋 墻體結構 外墻裝飾 門窗工程 3周 2周 20周 10周5周 141296 臨時道路 管線予埋 室內裝飾 涂料工程 室外工程 2周 15周 12周 5周 5周 end151311 管道安裝 設備安裝 器具安裝 綠化工程 8周 8周 5周 6周 1 十二、項目設計過程的管理三亞鳳凰水城項目26、設計方作為總承包方的參與方，其設計方的項目管理服務于三亞鳳凰水城項目建設的總體利益，三亞鳳凰水城項目設計過程的管理主要是指項目經理部對設計方的項目設計過程進行監督和管理；在項目的設計過程中，進行項目設計過程的監督和管理主要內容有：設計項目進度管理；設計項目質量管理。項目管理的依據是三亞鳳凰水城項目設計合同書、設計任務委托書、相關法規、技術規范。三亞鳳凰水城項目設計過程的質量管理可以通過加強項目質量管理來控制項目設計產品質量，以達到項目設計階段的質量控制目標。一般地可以采用設計方案的設計招標競賽，優選勘察設計單位，對各階段的設計深度進行控制，按法規要求對設計文件進行審批，以保證各階段的設計符合項27、目策劃階段提出來的質量要求。提交的圖紙能滿足施工要求，工程造價符合投資計劃要求，設計產品能滿足合同規定的生產工期。在三亞鳳凰水城項目設計管理過程中，根據海南地區建筑設計市場基本市場化的現狀，為降低建筑項目設計的成本，項目設計亦可采用多種方式對項目設計進行委托生產，其委托方式有：項目設計總承包、設計分包、部份發包、掛靠自行設計，項目設計發包的方式一般以平行委托方式為上；根據海南地區建筑設計市場的自行設計掛靠通俗做法，建筑設計事務也可由建筑設計工作室（或設計院設計人員）完成，然后在注冊設計院審圖蓋章出圖；如果三亞鳳凰水城有限公司能組成建筑設計工作室或建筑設計分院，則也可以參照上述方法完成三亞鳳凰水28、城項目的部份設計任務；當然，如此做法不主張，但可證明三亞鳳凰水城項目設計工作的實施方式是可以靈活選擇的，靈活的設計實施方案對減少項目的設計費用具有一定的經濟意義。項目設計產品標準的控制是三亞鳳凰水城項目投資控制的主要手段，項目設計產品標準的高低將直接影響項目投資成本高低，設計深度一般以滿足于項目生產的需要，一般說來設計的深度越深設計的成本會越高。十三、項目施工過程的管理三亞鳳凰水城工程項目施工過程的管理主要是指在項目的實施過程中，對項目目標在實施過程進行控制和管理，項目施工過程管理的目的是確保三亞鳳凰水城項目建設目標的實現。項目施工過程的管理目標包括投資目標、質量目標、工期目標，其項目施工過程29、管理的手段主要可采用的是組織措施、經濟措施及合同措施；通過組織措施使其項目組織結構任務分工明確、責任分明，工作流程清澈，項目管理班子集體協作能力得以加強。通過經濟措施可以刺激和增強項目施工方的生產能力，加快項目進度的完成，通過經濟措施可以嚴格項目施工質量的管理。必要時通過合同措施可以改變項目實施階段的施工格局，重新分布施工任務和加快項目的施工進度； 同時它也是確保項目施工質量和施工工期的一項重要管理手段。總承包方的項目成本控制應從施工圖設計階段開始，從招投標和施工合同入手，可以采用靈活多變的招投標方式和嚴密的合同管理制度，時代信息管理的優勢，嚴格合同管理制度、工程驗收制度、工程簽證制度以及工程30、審計制度，以有效的工程項目管理節約工程項目的實施成本。根據海南地區建筑市場的掛靠施工做法，三亞鳳凰水城工程項目施工發包亦可采用工程分包或部份發包，掛靠單位自行組織施工或自行組織管理的多種形式進行；主材也可以統一組織供應等。十四、項目風險管理的策略三亞鳳凰水城工程項目施工過程的風險管理主要是指對項目的實施過程中，對存在影響項目目標實現的不確定因素進行管理，其管理的目的將項目建設的風險損失減少到最低水平；其項目的風險管理方法是對項目已經存在或可能存在的風險進行評估，采用措施降低其風險發生的概率或采取措施減少風險的損失量；風險控制可采用的措施有組織措施、經濟措施和技術措施；三亞鳳凰水城建設工程項目可能存在的風險有投資風險、項目施工風險；投資風險主要來自項目的外部因素，一是國家有關于房地產的政策走向和法規的變動，以及地方政府有關房地產的調控力度；二是公司對外部營銷市場接受能力的預測失誤。項目施工風險：施工風險主要來自組織風險、合同風險、資金風險、技術風險和環境風險；組織風險可能導致施工的產品質量不合格，投資成本超支和工期延期；合同風險可能導致施工索賠增加而生產成本增加、工期延續；資金風險可能導致施工工期超期完成和索賠；技術風險可能導致施工的產品質量不合格和工期超期；環境風險可能導致施工的產品質量不合格； 三亞鳳凰水城工程項目部 符永堅 二六年十月二十日