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1、 上海瀏河老年公寓項目可行性研究報告上海瀏河老年公寓項目可行性研究報告 本項目總占地面積 420 萬平方米(按容積率 0.5 左右估算) ,總建面約 210 萬平方米,開發(fā)周期約 8 年左右 我們建議本項目老年公寓實(shí)施滾動開發(fā),組團(tuán)排列,可按照 4 期來開發(fā) (從開發(fā)到售完) ,每期兩年,每期開發(fā)老年公寓建筑面積 11.5 萬平方 米上. 配套可以根據(jù)我們項目進(jìn)程分批開發(fā),但一期開發(fā)時老年公寓,服務(wù)中 心, 敬老院,康復(fù)中心,活動中心必須同步建設(shè). 根據(jù)上述計劃,本項目老年公寓全部建成后,總建面約 52.3 萬平米, 約占 地塊開發(fā)計劃的 31%左右.按老年公寓容積率 0.6 左右估算,占地 2、面積約 87 萬平米,約占總占地面積的 20.75%. -1- 第一部分 對象市場分析 -2- 本項目開發(fā)必要性三大市場支撐: 壹:全國老齡化已成為重要的社會問題 人口老齡化提前達(dá)到高峰. 在社會經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)狀態(tài)下進(jìn)入人口老齡化. 在多重壓力下渡過人口老齡化階段 上海市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展過程 貳:目標(biāo)客戶自身需求改變 老年人口的不斷增加,引發(fā)了一系列社會問題 老年人的消費(fèi)觀念有了根本 性的轉(zhuǎn)變 隨著老年人文化層次的提高,越來越多的老年人對晚年生活的精神追 求越來越重視 上海 250 萬老年人中有 74.4%較多的老年人想改變居住現(xiàn)狀 社會上空巢家庭的逐漸增多 老年人跨城市居住的區(qū)域觀念有所轉(zhuǎn)變3、 上海與 太倉由史以來的地域情感逐漸加深 老年人及其子女對國際上流行的養(yǎng)老方式 的認(rèn)同 叁:目前上海老年公寓情況不佳 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量明顯不足 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)布局和檔次不盡合理 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施簡 陋老化 缺乏政策扶持,開發(fā)成本是太倉的 2-3 倍 -3- 一,上海市人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 老年人比重逐年增加,上海市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展時期 未來 3 年內(nèi)老年 人將增加至少 22.5 萬人 上海老年人經(jīng)濟(jì)情況轉(zhuǎn)好,購買力有所加強(qiáng) (一)上海市老年人口逐年遞增,06 年達(dá)到 275.62 萬人,占全市人口比重 20% 以上,未來將進(jìn)入老齡化加速發(fā)展期 2005 年,全市 1357 萬人,戶籍人口中 60 歲及以上老年人數(shù)量為 266 萬 人,占全市總 人口的 19.6%.截至 2007 年 1 月,上海市民政局,統(tǒng)計局公布的 本市老人人口最新統(tǒng)計信 息顯示,去年申城老人比前年增加 9.25 萬人,60 歲 及以上老