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1、 構(gòu)建酒店式公寓連鎖經(jīng)營構(gòu)建酒店式公寓連鎖經(jīng)營 平臺(tái)可行性報(bào)告平臺(tái)可行性報(bào)告 一、一、 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 二、二、 操作篇操作篇 三、三、 財(cái)務(wù)篇財(cái)務(wù)篇 四、四、 風(fēng)險(xiǎn)篇風(fēng)險(xiǎn)篇 一、一、 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 1、酒店式公寓的起源和發(fā)展 酒店式公寓從嚴(yán)格意義上來講至今沒有一個(gè)準(zhǔn)確的定義。從字面上理解，它 首先是公寓，即房地產(chǎn)的一種類型，而不是酒店，在酒店中有一種公寓式酒店 （Apartment Hotel）有些類似，但兩者性質(zhì)上有質(zhì)的差別；其次其采用酒店式服 務(wù)或管理，相對(duì)與一般的物業(yè)服務(wù)（管理）來說，它提供的各類服務(wù)更象酒店， 如房屋清潔、送餐、洗衣、叫醒等，服務(wù)檔次比較高，有的還采用酒店按日出租 的管2、理方式，適合中短期居住者（租賃者） 。酒店式公寓有兩種，一種是只租不 售，另一種可以出售。對(duì)購買者來說是一種有限自用的投資型物業(yè)，即購買者和 使用者相分離，購買者以投資為主，關(guān)心回報(bào)率，采用自行或委托出租方式獲取 租金收益。 從世界范圍來看，酒店式公寓比較普遍，其興起于 20 世紀(jì) 60 年代，遍布于 各大城市中，擁有良好的管理和服務(wù)，大多數(shù)只租不售，作為一種經(jīng)營收益的房 地產(chǎn)。作為房地產(chǎn)和酒店結(jié)合的產(chǎn)物，酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店 （Timeshare Hotel）有不少共同點(diǎn)，主要體現(xiàn)在它們提供的服務(wù)上面，但從是否 具有產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來看三者完全不同：后兩者都為酒店，而時(shí)權(quán)酒店只有相應(yīng)3、 天數(shù)的使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，而且后兩者基本都是一種旅游度假的衍生產(chǎn)品，與旅游 和酒店密不可分，而前者更是一種房地產(chǎn)產(chǎn)品。 中國的酒店式公寓發(fā)展于 20 世紀(jì) 80 年代中后期， 隨著當(dāng)時(shí)改革開放的不斷 深入，臺(tái)港澳及海外與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)文化的不斷交流，大量境外人士進(jìn)入國內(nèi)，引發(fā) 了高檔酒店的大量需求，與此同時(shí)從 90 年代初開始也興起了一陣高檔公寓的建 設(shè)高潮，其又稱為外銷房（2001 年取消） ，其中有部分就采用了酒店式的管理和 服務(wù)。從上海的情況來看，截止 2001 年，基本上市場(chǎng)上已建立的酒店式公寓都 屬于外銷房范疇，為了方便管理和經(jīng)營，其中大部分也與國外一樣，只租不售， 如嘉里中心等。 （見表一） 表一：上海酒店式公寓（主要）一覽表表一：上海酒店式公寓（主要）一覽表 酒店名稱酒店名稱 區(qū)域區(qū)域 房型房型 租金租金 協(xié)和酒店公寓 靜安南京西路 1-3/1 4600-15000 嘉里中心 靜安南