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1、六安市馬家庵蔬菜批發市場項目建議書安徽XXX有限公司二XX年XX月XX日目 錄第一章 概 述2第二章 項目選址及建設條件11第三章 建設內容及建設規模14第四章 規劃設計方案16第五章 公用工程和輔助設施方案20第六章 經營方針和營銷策略22第七章 項目實施規劃24第八章 投資估算與資金籌措25第九章 財務分析26第十章 結論與建議28第一章 概 述1.1 項目名稱六安市馬家庵蔬菜批發市場1.2 項目地址六安市馬家庵蔬菜批發市場位于六安市裕安區韓擺渡鎮境內。北臨鎮北路，路北側為規劃中的生活區，并有312國道與合武高速鐵路經過；西臨鎮西路，路西側為規劃中的工業園區；南臨董臺子路，路南側為預留中的2、發展用地；東臨鎮東路，路東側為規劃中的居住區與生態區。 1.3 建設單位本項目建設單位六安市京皖房地產開發有限責任公司是安徽中興建設集團下屬的一個子公司，是一家實力厚、起點高、理念新的綜合性房地產開發企業。公司于2004年11月份在六安市注冊成立，公司法人王永法，注冊資本金貳仟叁佰萬元，具有國家叁級開發資質，公司有管理人員40人，高級工程師2人，中級工程技術人員10人。京皖公司開發的獨山現代城，項目位于六安市裕安區獨山鎮，屬六安市招商引資項目，項目總建筑面積15萬平方米，項目規劃建設有商業步行街、購物中心、多層住宅區、高檔別墅、星級酒店、農貿市場、幼兒園、政府行政中心以及占地近35畝的生態水景3、公園。目前已基本完成項目建設。公司目前正開發獨山紅色旅游項目獨山蘇維埃城。1.4 項目建議書的編制內容及深度在對該建設項目外部環境現狀及各影響因素分析的基礎上，論證該項目建設的必要性和社會意義，提出該項目的規劃方案，估算工程的投入成本，對建設工期作初步安排，并對本項目的投入進行社會效益分析，最后提出該項目建設的初步意見。1.5 項目建議書主要技術政策、依據及編制原則 服從城市總體規劃，既要滿足建設項目的使用功能和經濟要求，又要保護城市環境，豐富城市景觀。 研究項目的投資環境，客觀地對項目的投入和產出做出分析。 遵循經濟效益、社會效益、環境效益和綜合效益并舉的原則，全面規劃，合理布局，綜合開發，4、配套建設。 遵守國家及地方的有關法規，以及國家和地區經濟建設的方針、政策和長遠規劃。 國家批準的城市總體規劃、詳細規劃、交通等市政基礎設施。1.6 項目背景六安市位于安徽西部，大別山北麓，江淮丘陵西緣，俗稱“皖西”。是大別山區域中心城市?，F轄金安、裕安兩區和壽縣、霍邱、金寨、霍山、舒城五縣，以及省級六安經濟技術開發區和葉集改革發展試驗區。全市159個鄉鎮、8個街道、85個城市社區、2846個村民委員會?？偯娣e17976平方公里。總人口701.64萬人。有29個民族，以漢族人口為主，少數民族占0.7%，以回族居多。2009年，全年生產總值（GDP）584億元，按可比價格計算，比上年增長13.3%5、。其中，第一產業增加值138.4億元，增長6.4%；第二產業增加值237.7億元，增長21%；第三產業增加值207.9億元，增長9.2%。三次產業結構由上年的24.7：38.4：36.9調整為23.7：40.7：35.6。按常住人口計算，人均生產總值9637元（折合1411美元），比上年增加869元。全員勞動生產率139404元/人，增長14.7%。六安依山襟淮，承東接西，區位優越。東與省會合肥市相連，南與安慶市接壤，西與信陽市毗鄰，北接淮南市、阜陽市。貫淮淠而望江海，連鄂豫而銜中原，是大別山沿淮經濟區的中心城市。312、206、105國道、寧西高速公路、合九鐵路、寧西鐵路、淠淮航道縱橫全境，6、六安至合肥駱崗機場僅需1小時，交通十分便捷。六安資源豐富而獨特。這里水源充沛，水質優良。全市地表水資源總量99.9億立方米，境內有淠河、史河、杭埠河等7條主要河流。新中國建立后，先后建成了佛子嶺、梅山、磨子潭、響洪甸、龍河口五大水庫。以五大水庫為依托興建的淠史杭綜合利用工程，是我國最大的人工灌區，也是世界七大人工灌區之一。灌區控制面積覆蓋皖豫兩省1.3萬平方公里，設計灌溉面積100萬畝。境內有木本、草本植物3800多種，各類水陸棲生脊椎動物500多種。盛產110多種名特優稀農副產品和1400余種中藥材，糧、油、棉、麻、茶、繭、板栗、肉禽、羽絨、水產等產量多數居全省第一，六安瓜片、皖西白鵝及其羽7、絨、霍山石斛等稱甲全國。境內已探明礦藏30多種，鐵、金、鉛、鋅、石英石、花崗石、水泥灰巖等儲量甚豐。裕安區位優越、交通便捷，是中原與東南沿海的交通要道。寧西鐵路、滬漢蓉鐵路、合九鐵路、阜六鐵路，寧西、商景、合武、合阜四條高速及 312、105國道交匯于此，距合肥駱崗國際機場70公里。裕安物產豐饒，是著名的皖西白鵝、六安瓜片、蘇埠大麻、河口圓竹的主產地。韓擺渡鎮位于裕安區西南片區，北鄰分路口鎮，南鄰城南鎮，六蘇公路貫穿全鎮，將韓擺渡鎮的主要的村和居委會串聯為一體，鎮下轄13個村，2個居委會，總人口5.3萬，是老淠河的灣區、畈區，土質為沙土地，適宜種植蔬菜。韓擺渡鎮的胡蘿卜絲、白蘿卜絲、苦菊、西蘭8、花等蔬菜遠銷東南沿海城市，成為當地的特產之一。各村之間的村村通道路縱橫交錯，交通十分便利，馬家庵位于韓擺渡鎮的東北方向，東北緊鄰六安市的西大門十里橋，正東就是目前開發強度最大的城南鎮，地理位置最為優越。馬家庵現有人口4160人，人均收入3600元（主要統計的是村農業和村經濟收入），外出務工收入難以統計，據走訪了解，外出務工收入每人約2.5萬元，占家庭收入的60%以上。馬家庵信用社年存款6000余萬，貸款5000余萬。韓擺渡鎮衛生院位于馬家庵，周邊的陸集、百市集、白酒店、官塘、祁家崗以及城南鎮的四望山村均參與馬家庵集市貿易，節假日、農閑時趕集人數達6000余人。在經過深入調查研究基礎上，為加大六9、安市農貿市場開發建設，六安京皖房地產開發公司擬利用位于六安市中心約9公里，市區西南邊一塊整塊地，總用地面積約31.7公頃，其中凈用地面積約24.5公頃，建設六安市馬家庵蔬菜綜合批發市場。1.7 項目建設的必要性農業是關系國計民生的重要基礎產業，黨和政府都是十分關心農村經濟發展的問題。國家的國民經濟和社會發展第十個五年計劃中明確提出，從2001年開始的“十五”時期，是新世紀初我國經濟和社會發展的重要時期。農業面臨著結構戰略性調整的重大任務和我國即將加入世界貿易組織的新形勢。農業承擔著支撐經濟發展和社會穩定的重要任務。這一時期，是我國農業和農村經濟發展進入新階段后的一個關鍵時期，“十一五”期間，繁10、榮農村經濟，建設社會主義新農村依舊是我國現代化進程中的重大歷史任務。當前，我國農產品流通方面卻存在著比較嚴重的問題，制約著農村經濟的發展，主要表現在兩個方面：一是農產品流通信息不暢，市場調節具有盲目性。二是農產品批發市場培育滯后，功能作用難以有效發揮。我國農產品流通已形成以批發市場為樞紐的流通體制，目前全國有農產品批發市場4500多家，已遠不能適應現在供求質量提高新階段的需要。因此實施農產品批發市場建設，抓緊建設農產品流通體系是加快農產品流通的必由之路。項目建設的必要性具體主要有以下幾個方面：一是解決當地“三農”問題，全面建設小康社會的需要安徽省是我國最大最重要的農產品生產和消費基地之一，其流11、通形式的現代化發展必將對我國農產品生產與流通方式的改變產生一定的示范效應。六安市馬家庵蔬菜批發市場的建設對解決好當地“三農”問題都將產生巨大的促進作用，它的全面建設與發展無疑會對當地全面建設小康社會作出積極的貢獻。二是六安市現代農副產品流通的需要安徽是農業大省，六安市的農副產品資源更是得天獨厚，當地農村及農副產品流通市場無限廣闊，但六安農副產品流通體系建設十分落后，農民“賣菜難”問題長期得不到更好的解決，不但成為六安農村經濟發展的嚴重制約因素，也限制了農民生活水平的提高，也損害了廣大農民的身心健康。因此，要發揮六安農副產品資源優勢，實現六安奮力崛起，提高當地農村經濟建設，促進“農產品進城”和“12、工業品下鄉”，就必須建設一個縱橫貫通、無縫對接的城鄉商品雙向流通體系。三是培育一批農業產業化龍頭企業的需要通過建設六安市馬家庵蔬菜綜合批發市場，建立堅持以市場為導向，立足現有加工能力的改組、改造，加快當地農產品尤其是蔬菜加工、保鮮、儲運技術和設備的引進、開發，加強對農產品加工企業的扶持，使當地農產品加工水平有較大的提高，農產品加工業有一個大的發展。通過大力發展六安市馬家庵蔬菜綜合批發市場，不斷調整農業產業化經營。鼓勵采取“公司加農戶”、“訂單農業”等多種形式，大力推進農業產業化經營。支持農產品加工企業、銷售企業和科研單位帶動農戶進入市場，與農戶形成利益共享、風險共擔的經營機制。采取財政、稅收、13、信貸等方面的優惠政策，扶持一批從事農產品生產加工和流通的重點龍頭企業加快發展。四是解決當地部分農村剩余勞動力就業的需要目前，我省的農村農動力嚴重過剩，大部分都選擇了外出打工，截至2008年底，全省進城務工農民近1000萬人，其中輸往省外的農村勞動力800多萬人。項目全面建成后，將大大拓展了當地就業渠道，保守估計可直接增加就業崗位1000個以上。五是暢通供求信息，解決“買難”、“賣難”，提高農民收入的需要由于消費者收入和消費水平不斷提高，市場需求瞬息萬變，買方優勢地位日益顯現出來，生產什么、生產多少的決定權已由生產者轉變為消費者，消費者成為企業命運的“主宰者”。 但長期以來，由于受計劃經濟的影響14、，墨守成規的農民習慣于重生產輕銷售，重數量輕質量，不愿在科技應用、品種更新上花精力，因而使農產品生產地區結構和品種結構不能適應變化的消費需求，農產品品種結構單一，大路貨多，適銷對路的名優新特產品和科技含量高的農產品少，出現了“買難”和“賣難”并存的奇怪現象。這就需要加快農產品流通市場建設的步伐，建立適合農副產品流通的市場，并依托農產品批發市場建立農產品市場信息中心，對省內外農產品市場進行調查和研究，及時發布省內外農產品市場供求信息，引導當地農民調整產業結構，生產適銷對路的農產品。1.8項目建設的意義全面建設一個經營品種齊全、層次分明、便民利民、輻射皖西的六安市馬家庵蔬菜綜合批發市場，是貫徹落實15、黨的十七屆五中全會和全國經濟工作會議精神，建設社會主義新農村的重要舉措，是新時期擴大內需、拉動消費的重要手段，也是省農村商品流通改革和農產品批發市場建設試點工作的重要內容。當前，我國農業和農村經濟發展正處在新階段的爬坡時期，特別是加入世界貿易組織以后，深化農業結構調整，穩定增加農民收入，提升農產品市場競爭力，比以往任何時候都更為緊迫。大力推進農產品流通領域的建設，是促進農產品流通的必然選擇，對于促進農村繁榮和社會進步，全面建設小康社會具有重大意義。通過六安市馬家庵蔬菜綜合批發市場的建設，將在更大程度上解決了當地農民“買難”、“賣難”的問題，有利于促進當地農村經濟的發展，充分發揮六安市農產品資源16、優勢，提高農產品的附加值，實現農業增效、農民增收，提高城鄉居民生活質量。1.9結論本項目建設有利于搞活農產品流通，加快形成一個立足六安，面向安徽的一個六安市農副產品流通和銷售網絡，對加快六安市農業建設發展步伐，進一步搞好六安市及周邊地區農副產品供應，提高農民收入，提高人民生活水平都有較好的推動作用。同時，該項目的實施必將推動六安市農業結構調整和農業產業化的發展進程，對繁榮農村經濟也有著至關重要的作用。項目的建設規模較大，建設前景非常廣闊，全面建成后，經濟效益和社會效益都十分顯著。第二章 項目選址及建設條件2.1項目選址項目位置項目擬用地范圍如圖：北至康樂街（規劃路）；南至董臺子路（規劃路）；東17、至鎮中路（規劃路）；西至鎮西路。其中六蘇路為現狀穿城縣級道路。六蘇路與鎮西路交口處的現狀南北向道路為老六蘇路。項目區域概況馬家庵項目位于六安市裕安區韓擺渡鎮境內。韓擺渡鎮位于裕安區西南片區，北鄰分路口鎮，南鄰城南鎮，六蘇公路貫穿全鎮，將韓擺渡鎮的主要的村和居委會串聯為一體，鎮下轄13個村，2個居委會，總人口5.3萬，是老淠河的灣區、畈區，土質為沙土地，適宜種植蔬菜。韓擺渡鎮的胡蘿卜絲、白蘿卜絲、苦菊、西蘭花等蔬菜遠銷東南沿海城市，成為當地的特產之一。各村之間的村村通道路縱橫交錯，交通十分便利。區位優勢分析馬家庵位于韓擺渡鎮的東北方向，東北緊鄰六安市的西大門十里橋，正東就是目前開發強度最大的城南18、鎮。各村之間的村村通道路縱橫交錯，交通十分便利，地理位置最為優越。2.2建設條件地形、地貌、工程地質市境因受大別山外圍低山支脈延伸的影響，形成了東南高、西北低的波狀單斜面傾覆地形。市境地貌較復雜。東南崗丘地勢起伏不平，范圍廣，耕地多，林地比重大。小華山一帶有成塊草山，宜于放牧，有利于發展畜牧業市境范圍內的工程地質條件簡單，按照沉積物巖性大致可以分為四區?；鶐r裸露區：市境東部，紅色砂巖偶有露頭，巖石風化強烈，風化帶內有一些粘土，其容許承載力在3050噸平方米，地基很好，是重工業建筑的首選基地。 氣候與氣象四季分明，對建設沒有太大影響。交通條件靠近公路，交通便利，離火車站9公里，距六安汽車客運西站19、僅7公里。公共設施條件1、供電縣城區供電系統和供電容量近年來基本保持滿足社會需求的狀況，特別是對生活設施的供電是完全保障的，市政現狀供電設施和供應電源點可以滿足項目需要。2、供水縣城區市政供水管網系統完善聯通，供水管網系統常水壓為0.30Mpa，可以滿足項目的建設運營需要。3、排水本項目市政排水系統為雨污分流制，管網系統健全，能夠受納項目排出的經過預處理后達標的生活污水。第三章 建設內容及建設規模3.1 建設指導思想1、尊重城鎮總體規劃，并與裕安區馬家庵鎮發展相協調，與用地周圍相協調。2、順應基地的地形與整塊用地的地形，因地制宜進行布局，適應當地的氣候條件。3、總體布局應符合社會的發展，人性化20、多元化、園林化與城市化的發展方向，反映現代民生的新特色，體現六安地區的地域性特征。4、由于本項目總建筑面積約25.4萬平米，總體布局及單體設計都應考慮分期建設的可能性，使其在分期建設中能逐步形成完整的階段性建筑群，滿足不同階段的需求目標。3.2建設規模及建設內容項目占地面積： 444.57畝，建筑面積合384992平方米，綜合市場（含農貿市場）建筑面積約1351883.2平方米,客運站面積是20850.2平方米,普通商住房(底層為門面,二到三層為居住)建筑面積約86383.8平方米。普通住宅房面積為51459.2平方米，中高檔住宅面積為91110.6平方米。市場使用功能應滿足獨立的、完整的蔬21、菜綜合批發市場的運行的需求，包括蔬菜批發、農副產品交易、商業貿易一體化及相配套的輔助用房。韓擺渡鎮政務區整體搬遷在c3地塊；提升項目區在韓擺渡鎮的中心位置。規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的鎮經濟政治中心、商貿物流集散地、休閑娛樂場所的功能，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施。蔬菜綜合批發市場內容組成包括：蔬菜批發、小商品批發、農貿市場、政府辦公用房、公共配套服務用房及部分安置與開發居住用房等各類建筑物，以及休閑廣場、停車場、庭院與步行街等室外空間設施。第四章 規劃設計方案4.1 指導思想 應用現代城鎮設計手段，吸收優秀批發市場規劃的成功經驗，考慮到由于社會變22、革而造成的人員結構及人員要求的多樣性，通過精心構思，精心規劃，精心設計，力求創造一個布局合理，用地經濟，設施完善，生活方便，環境優美的批發市場，以適應不同層次客戶的要求。 充分體現以人為本，注重科技和可持續發展，適應國內批發市場發展的趨勢。 堅持社會效益、環境效益和經濟效益并舉，“為人服務，為后人著想”是批發市場建設的靈魂，而開發的經濟效益則是形成批發市場建設的良性循環的基石。 降低能源消耗，包括建設過程和使用階段。充分利用自然資源，降低常規能源的消耗。注重“再生能源”的使用，推廣應用環保節能材料，發展生態社區。4.2 設計理念本項目總體規劃劃分為三大區域：蔬菜綜合批發市場區、公共服務區（政府23、酒店、車站）、居住區?？傮w布局中充分考慮各功能區的相應關系，相輔相成，締造出統一，完美的綠色區域。1、每塊用地沿建筑四周都有方便的道路交通網，提高使用效率。2、蔬菜綜合批發區位于場地的中部，道路四通八達，交通方便。滿足各方人流的匯集，營造出交易市場的氛圍，同時又起到其他用地與西邊的工業區的分隔效果。3、公共服務區域有獨自的綠化景觀，營造出和諧、統一、綠色的辦公環境。4、居住區，景觀通透，相互借景，結合道路以一條中心景觀帶穿叉其中，提高居住環境的品質4.3 規劃方案 用地情況蔬菜綜合批發市場總用地約11.18公頃，建筑面積約13.4萬平米；居住區用地面積約11.6公頃，建筑面積約10.2萬平米24、，居住人數約3500人 道路交通從各個分區的使用性質和功能要求出發，并結合場地實際規劃的道路網，道路形式可分為三類：1、蔬菜批發區外圍主要采用實際規劃中的道路網，內圍主要采用步行內街與景觀結合的形式，從而達到購物與交流的直接對外開放形式。同時在場地中間位置布置了一集中式的草坪廣場，供集中停車使用，以方便貨運車輛有組織有限制的流動。2、居住區主要采用自由式主道路加支狀宅前路的形式，形成“通而不透”的交通流線，使車輛進入小區后，能緩速運行，從而保證小區內部人員的安全通行。相鄰地塊間通過入口廣場與商業門面之間的塑造，加強鄰間相互之間的溝通與交流。3、公共區域，各區域獨自分開，具有自己的活動空間。政府25、區使用主體廣場加環狀車行道路，既滿足了基本的交通需求，也提升了地塊的整體形象。 配套設施的布置對于批發市場，完善的配套將對小區的價值將會產生較大的影響。因此規劃中在批發市場建公共服務區（政府、酒店、車站）、居住區等配套設施。 綠地規劃通過建筑體量不同、建筑層數變化、空間疏密結合形成一系列開放或封閉或半開放半封閉的景觀視廊。整體景觀可概括為：三橫一縱 “豐”字型景觀構架，“三橫一縱”景觀軸線加各分散的景觀節點，將各個區域聯成一個有機整體?！叭龣M”即北部住宅區三個住宅小區由東到西形成的景觀軸線一，三個住宅小區由東到西形成的景觀軸線二，中部從政府區前廣場向西至蔬菜批發區主體建筑的景觀軸線三；“一縱”26、指從北端住宅區的中心廣場向南至蔬菜批發區的休閑廣場、停車廣場最后到南端住宅區的中心景觀區形成的一條主要景觀軸線。各種形態、規模的綠化形成了不同風格、不同形式、不同審美特征的多樣化景觀空間，創造出生機勃勃的高效生態綠色蔬菜綜合批發市場區，為促進當地地經濟發展增添濃厚的一筆。 主要技術指標 項目占地：296381.48平方米； 總建筑面積：384992平方米； 綜合市場（含農貿市場）建筑面積：135188.2平方米 客運站：20850.2平方米 普通商住房(底層為門面,二到三層為居住)：86383.8平方米； 普通住宅房：51459.2平方米 中高檔住宅：91110.6平方米； 容積率：1.3第五27、章 公用工程和輔助設施方案5.1 土建 工程地質有待現場勘察。 氣象、水文基本風壓 0.3KN/m2基本雪壓 0.5KN/m2抗震設防烈度：7度 建筑、結構建筑的風格體現現代風情，力求創造一種獨特的建筑風格。主要結構形式:市場為框架結構，部分為磚混結構，住宅為磚混結構為主。5.2 給排水 用水量總用水量為600m3/日，（按人均耗水量200L/日）。 給水系統利用城鎮管網的水壓直接供給，作為生活給水及消防給水。 排水系統采用雨污分流制，污水排入室外化糞池處理后，再組織排入市政管網。雨水由路面雨水井收集流入市政管網。 消防室外布置地上式消火栓。5.3 供電及電訊 供電電源由城鎮電網供給。 照明 28、照度標準活動區域30LX。道路：515LX光源選擇住宅以白熾燈、節能熒光燈為主，道路以高壓鈉燈為主。 管線敷設室外電纜直埋敷設，單體建筑分支干線采用穿鋼管沿地、墻、天棚吊頂、或管道井敷設，室內分支線采用沿地、墻、天棚暗敷。 防雷接地本項目無高層建筑，屬三類防雷，防雷接地電阻不大于1歐。 電訊分片、分區設置室外電話分線箱，電信電纜再直埋入引入單體建筑內粉線分線箱。單體建筑內分線箱至各用戶電話管線采用穿管沿地、沿墻暗敷。設有線電視共用箱，有線電視共用箱至用戶終端管線沿地、沿墻暗敷。第六章 經營方針和營銷策略6.1 經營方針隨著人民生活水平的提高，消費者對批發市場提出各種各樣的要求，對批發市場的功能29、配套等因素將要求更高。同時批發市場的配套服務設施和經營管理水平也同樣直接影響批發市場的人氣、商氣。為此，在經營上應做到以下幾點：樹立品牌意識，開發精品批發市場。未來的房地產業，開發商的品牌和信譽將成為消費者認同批發市場的首選因素，品牌銷售將成為主要的銷售渠道。因此在本項目的運作中，開發商一定要不斷加強品牌宣傳，樹立良好的品牌， 有現代化跨世紀的眼光，無論從批發市場的規劃建筑本身，還是公建設施，物業管理等方式，都要有長遠考慮，順應現代人的要求，盡量營造出安全、方便、舒適的批發市場大氛圍。 在管理上提高工程質量，降低工程成本和管理費用，做好項目建設中的投資、工期和質量三大控制。 完善批發市場的配30、套管理。提高批發市場管理水平是今后市場競爭的主要手段。要充分發揮公司的業務特長，建立一支優秀的管理專業隊伍。6.2 營銷策略 針對項目的定位，確定目標客戶群。 確定項目整合傳播策略，在對項目進行分析的基礎上，統籌賣點，作好廣告宣傳工作。 項目包裝。做好項目的包裝工作，對施工現場、銷售現場重點進行包裝，形成良好的氣氛，精心設計宣傳品，把預期的品質和形象投射到客戶腦中。 價格策略。確定良好的入市時機，并抓住客戶追漲不追落的心理，以逐步攀升的價格推向市場，力求形成物業不斷增值的市場印象。 采用物業管理先行介入手段，直接體現以后的服務承諾。 建立并培養一支優秀的銷售隊伍，招聘專業營銷人員，做好人員培訓31、和銷售管理，及時反饋銷售信息。第七章 項目實施規劃7.1項目實施的各階段本項目實施規劃總體可以歸納為三個階段，第一階段完成前期調研和編制項目建議書及可行性研究工作，第二階段完成初步設計、設備訂貨和施工圖設計，第三階段完成土建施工和設備安裝及調試至交付使用。7.2建立項目實施管理機構項目的建設工作將由六安京皖房地產開發有限公司負責，辦理勘察設計和施工的委托手續及簽訂相應的合同和協議；提供設計必需的基礎資料；申請或訂購設備和材料；承擔各項建設準備以及建設工作，直至完成項目的建設收尾等各項工作。7.3項目建設計劃項目實行一次規劃，分期建設、分步實施，小塊起步、滾動發展的開發方式，先開發農貿市場、c232、地塊安置房、老六蘇沿街門面的開發，而后再開發老六蘇路以北地塊的批發大市場、京皖家園、客運站停車場等單體工程，擬開發建設期為五年（20112015年），2011年擬開發面積39760（其中住宅面積為15858.85，商住面積為24901.2 ），2012年擬開發面積60000，2013年擬開發面積60000 ，2014年擬開發面積105000（含部分批發市場），2015年擬開發面積125000（含部分批發市場）?？偨ㄔO周期約為5年。第八章 投資估算與資金籌措8.1 工程概述項目占地面積： 444.57畝，建筑面積合384992平方米，綜合市場（含農貿市場）建筑面積約135188.2平方米,客運站33、面積是20850.2平方米,普通商住房(底層為門面,二到三層為居住)建筑面積約86383.8平方米。普通住宅房面積為51459.2平方米，中高檔住宅面積為91110.6平方米。市場使用功能應滿足獨立的、完整的蔬菜綜合批發市場的運行的需求，包括蔬菜批發、農副產品交易、商業貿易一體化及相配套的輔助用房。8.2 編制論據 根據工程方案及有關文件。 建筑工程費參照全國統一建筑工程基礎定額2000年安徽省綜合單位估價表六安地區價目表及六安市類似工程指標估列。 安裝工程依據全國統一安裝工程預算定額2000年安徽省估價表及類似工程指標估列。 設備費按詢價或類似工程設備投資估列。 不同年份的價格資料均調整到234、011年價格水平。8.3 投資分析總投資56493.28萬元（見“投資估算表”）8.4 資金籌措建設投資56493.28萬元，由企業自籌或申請銀行貸款解決。第九章 財務分析9.1 銷售收入及稅金預測根據對項目的調查和類似項目的銷售價格測算，本項目擬銷售均價估算如下:1、綜合市場（含農貿市場）銷售均價：2500元/平方米;2、客運站銷售均價：1900元/平方米;3、普通商住房銷售均價：2500元/平方米;4、普通住宅房銷售均價：1900元/平方米;5、中高檔住宅銷售均價：2500元/平方米。根據測算，本項目總銷售額為91909.44 萬元。2營業稅、土地增值稅及附加估算本項目需交納營業稅及附加等35、，主要為營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等，營業稅征收率按5.5%計算，城市維護建設稅和教育費附加分別按營業稅的7%和3%計算。土地增值稅按房款的1.5%計算。本項目應繳營業稅、土地增值稅及附加為6939.16萬元。3企業所得稅估算企業所得稅按利潤總額的25%計算。本項目應繳企業所得稅為7119.25萬元。9.3 效益指標測算主要財務指標如下： 建設總投資：56493.28萬元 可銷售房屋銷售收入：91909.44萬元營業稅及附加：5560.52萬元 土地增值費：1378.64萬元 利潤總額：28476.99萬元企業所得稅：7119.25萬元稅后利潤：21357.75萬元投資利潤率：37.836、1%銷售利潤率：23.24%第十章 結論與建議10.1 結論本項目建設有利于搞活農產品商品流通，加快形成大市場、大流通的格局，增強輻射功能，對加快安徽省農業產業化建設發展步伐，進一步搞好安徽省及周邊地區農副產品供應，保障和豐富群眾的“菜籃子”起著積極的作用。項目的實施必將推動六安市農業流通體系的建立健全和農業產業化的發展進程，對繁榮農村經濟有著至關重要的作用。項目的實施為廣大客商提供了公平、公正、文明經商的市場環境，為解決農村剩余勞動力和企業下崗職工再就業提供了條件。項目的建設規模較大，建設前景廣闊，經濟效益和社會效益十分顯著。10.2 建議1、建議項目建設時，設備配置一定要嚴格按基本建設程序落實基建程序，特別是要按招投標程序認真執行。2、建議項目建成后，通過現代化信息技術，增強輻射能力，起到輻射全省的作用，同時與農副產品生產者保持穩定的、有秩序的供需途徑。通過自身作用的影響，增強市場在全省地區的知名度。3、建議各級主管機關加快項目的審批，以利項目早日實施，發揮效益。