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1、 前 言 受惠州新世紀花園有限公司委托，我公司為新世紀花園酒店（暫定名）進行可行 性調(diào)查論證并編寫論證報告。 我們認為，一個酒店經(jīng)營成功與否，最終取決于產(chǎn)品與市場需求的結(jié)合，而市場 需求是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展決定的。因此，在調(diào)查研究和報告編寫過程中，我們始終 堅持市場導向的原則，密切關注惠州經(jīng)濟發(fā)展趨向，并把這種關注作為可行性研 究的靈魂。 我們還注意下列幾點： 1客觀性 作為中立的項目評估報告，首先要尊重的是市場規(guī)律，不是投資者或作者的主觀 想象。在報告的編寫過程中，我們盡可能采集有關惠州酒店業(yè)的各種數(shù)據(jù)，并廣 泛接觸惠州市相關政府部門、酒店同行和消費者，就項目有關問題征詢意見和建 議，力求報告具2、備較強的客觀性和代表性。 2前瞻性 酒店作為更新?lián)Q代較快而使用周期較長的產(chǎn)品， 要求投資者和經(jīng)營管理人員必須 用發(fā)展的眼光看待問題，正確判斷行業(yè)的市場走向，設想項目的市場滲透力。在 報告的編寫過程中，我們有選擇地對惠州現(xiàn)有酒店業(yè)狀況進行調(diào)查分析，以此作 為參照，但更多把注意力投向未來市場發(fā)展，以此確定酒店的市場定位和各種功 能設計。 3清晰度 在可行性調(diào)查論證過程中，我們邀請國內(nèi)外酒店管理專家參與討論，以期對項目 開發(fā)的市場機會、市場定位和未來發(fā)展思路等都有更加清晰的認識。同時本報告 對酒店的市場定位、業(yè)績預期和風險防范等都盡量作較為詳細的描述和預測。 希望通過我們的工作，使新世紀花園酒店建設3、有良好的開端。 項目簡介 3 項目名稱：惠州新世紀花園酒店（暫定名） 4 項目投資：惠州新世紀花園有限公司 5 投資性質(zhì)：有限責任公司 6 項目位置：惠州市惠城區(qū)鱷湖路中段 7 占地面積：占地面積22,250平方米 8 建筑密度：建筑密度30 9 建筑面積：規(guī)劃總建筑面積40,050平方米 10 投資總額：項目預計總投資金額人民幣2.55億元 11 項目定位：園林式的、接待功能齊備的五星級商務酒店 10.建成時間：項目預計于2005年底建成 第一章 酒店經(jīng)營環(huán)境調(diào)查及分析 1.1 惠州社會發(fā)展狀況 1.1.1 概述 惠州市位于廣東省東南部， 珠江三角洲東南端， 南臨南海大亞灣， 與深圳、 香港、 東莞毗鄰。惠州為地級市，現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣和龍門縣，設 有大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)。 全市總 面積1.12萬平方公里，全市總?cè)丝?33萬。 惠州