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1、北京市大興新城北區2#地塊土地一級開發實施方案北京市大興新城北區2#地塊 土地一級開發實施方案 北京市土地整理儲備中心大興區分中心 二六年十二月 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 目 錄 第一章 大興新城北區情況簡介 .3 一、大興新城北區區位 .3 二、大興新城北區規劃范圍 .3 三、大興新城北區自然狀況描述 .3 四、大興新城北區開發優勢 .4 五、新城北區目前的開發情況 .6 第二章 土地一級開發項目基本情況 .7 一、項目區位及項目開發必要性 .8 二、項目土地利用現狀分析 .9 三、地上物現狀調查分析 . 10 四、主要規劃指標 . 10 五、開發進度、供地數量及時間預2、測 . 11 第三章 征地 . 11 一、征地補償費 . 12 二、青苗補償及地上物補償(不含房屋拆遷補償) . 13 三、征地相關稅費 . 13 四、征地總成本 . 14 五、勞動力安臵方案 . 14 第四章 拆遷 . 15 一、 拆遷政策說明. 15 二、 拆遷房屋面積. 15 三、拆遷成本估算 . 15 第五章 市政建設. 17 一、工程建設情況 . 17 二、新城北區市政建設費用測算 . 18 三、2#地塊市政建設費 . 20 四、市政建設測算的相關說明 . 21 第六章 項目總投資估算. 21 一、土地一級開發總成本估算 . 21 二、土地成本分析 . 22 三、基準地價參照分析 .3、 23 第七章 土地出讓計劃 . 23 一、土地供應量 . 23 二、土地供應周期 . 24 三、供地時點開發狀態 . 24 第八章 開發進度 . 25 一、開發進度編制原則 . 25 二、開發進度計劃 . 25 第九章 分攤投資分析 . 27 一、征地費 . 27 二、拆遷費 . 28 三、市政基礎設施 . 30 1 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 四、公益設施建設費 . 31 五、財務費分攤 . 32 六、項目總投資估算 . 32 七、土地成本分析 . 33 八、基準地價參照分析 . 34 第十一章 項目收支分析. 35 一、項目支出 . 35 二、銷售收入 . 35 三、4、 現金流量預測. 36 四、結論 . 36 第十二章 項目測算影響因素分析 . 37 一、影響收入的因素 . 37 二、影響成本的因素 . 37 附件: 1、北京市規劃委員會關于黃村衛星城北區控制性詳細規劃的批復; 2、關于大興區人民政府關于北京興創投資有限公司承擔黃村衛星城北區5.75平方公里開發的批復; 3、關于大興新城北區控規調整方案的說明; 4、大興新城北區土地一級開發成本測算報告; 2 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 第一章 大興新城北區情況簡介 一、大興新城北區區位 大興新城北區(原黃村北區)位于北京市五環路以南、黃村衛星城建成區以北，東臨京開公路，西臨京九鐵路，北5、距南三環玉泉營8公里，距市中心13公里，交通便利，地理位臵優越。 大興新城北區區位圖 二、大興新城北區規劃范圍 大興新城北區東臨京開公路，西臨京九鐵路，南至康莊路，北至北興路，規劃用地面積5.75平方公里(實測面積5.95平方公里)，具體四至范圍如下圖所示: 三、大興新城北區自然狀況描述 大興區位于北京城南，全境為平原，面積1036.41平方公里，人口102萬，轄14個鎮。大興區交通便利。京開高速公路、104國道、京津塘高速公路縱貫大興南北;北京南五環、南六環公路橫跨大興東西;京津、京九鐵路在大興交匯。區內有南苑機場，現已開通28條航 3 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 線。 6、大興新城地處永定河沖積平原，地勢由西北向東南緩傾，坡降不大。海拔45-15米，基底為前寒武系灰巖，基巖上覆蓋的第四紀松散堆積物為洪水沖擊而成，厚度100米以上，地震烈度為8度區，是華北地區內相對穩定的區域。工程地質方面可以滿足一般工業及民用建筑等工程的要求。氣候屬中緯度區，受西風帶影響，冬春季多偏北風，四季分明，降水適中，屬暖溫帶半濕潤氣候區。年平均降水量568.9毫米，主要集中在6,8月份。 四、大興新城北區開發優勢 黃村衛星城北區控制性詳細規劃已于2000年10月14日獲得北京市規劃委員會審查批準。該區域被定位為以居住為主、環境優美、功能齊全、設施一流，集文化、教育、商業、服務、醫療、娛樂7、體育休閑為一體的富有吸引力的21世紀居住區，居住人口控制在8-10萬人。為市區外遷人口提供了良好的生態環境和完善的配套服務，同時帶動本地區商業、金融、信息產業的發展，形成可持續發展的新興城市。大興新城作為距北京市城區最近的新城之一，勢必將成為北京中心城人口和職能疏解的重要地區。 (一)區位優勢 作為北京城市發展新區，大興連接一軸(南中軸延長線)，橫跨兩 4 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 帶(北京東部發展帶和西部發展帶)，關聯多中心(大興新城、亦莊新城)，在京津冀發展、環渤海經濟圈以及濱海新區國家重大開發戰略中，大興將成為承接區域經濟中人流、物流、資金流、信息流等要素的重要節8、點。獨有的地域優勢，將使它成為北京向華北平原輻射的前沿。 (二)交通優勢 新城北區緊鄰京開高速公路、北京市南五環路及京良公路等對外交通干道，與市中心僅20分鐘車程，區位交通優勢非常明顯。 大興新城經過近年來建設，區內主要城市干道均已建成，北區通往新城內部的交通網路十分發達，南部地區商業服務設施完善。 (三)基礎設施建設優勢 經過新城北區幾年來的開發建設，地塊周邊各種配套市政管線完備，土地開發條件成熟。 (四)自然環境優勢 大興新城的定位是京南綠色新城，素有“田園綠海”之稱。目前，新城內呈現出道路綠化整齊優美，小區綠化景色別致，庭院綠化獨具特色，公園、花園蒼松翠柏綠樹成蔭的宜人景觀，得到了社會各9、界的好評。 新城北區作為大興新城的重要發展區域，總綠化率達到41.7%以上，擁有多個城市公園，并且景觀河道新鳳河從北區中部穿過。對比周邊區域環境，新城北區更加適宜居住。 5 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 (五)成本優勢 區域內勞動力成本較低。且目前大興新城內商品房價格為每平方米5000元，相對市區北部同等位臵新城的商品房均價偏低。 大興區政府大力加強軟環境建設，采取一些列措施，轉變工作作風和政府職能，更加突出政府的服務效能，加快項目審批速度，從而節約了各入區企業的時間和管理成本。 (六)市場優勢 新城北區由于區位、交通、環境等優勢，得到了很多投資者的關注，各知名房地產開發企業10、紛紛入區開發，帶動了新城房地產的整體發展。 五、新城北區目前的開發情況 根據大興區人民政府關于北京興創投資有限公司承擔黃村衛星城北區5.75平方公里開發的批復(興政復200017號)文件精神，按照黃村衛星城北區控制性詳細規劃，北京興創投資有限公司全權負責新城北區5.75平方公里的土地一級開發和建設。 北京興創投資有限公司自2000年起開始進行了新城北區的土地一級開發建設，至今已六年時間，累計完成投資8.89億元，其中征地費用為3.55億元，拆遷費用為2.10億元，工程支出2.52億元，前期費0.18億元，利息0.54億元。新城北區基礎設施建設已完成總建設任務 6 北京市大興新城北區剩余地塊土地11、一級開發實施方案 的80%，基本滿足了北區各開發地塊的市政使用條件。 注:綠色表示已建道路，紅色表示未建道路。 目前，已完成翡翠城、福提島、順馳領海、原生墅等項目的土地轉讓工作，共轉讓土地面積116公頃，約合1740畝(不含市政代征地)，規劃開發總建筑面積132萬平方米，現已完成開發建筑面積約74萬平方米，協議轉讓總金額為15.1億元。轉讓項目位臵見下圖: 注:藍色范圍內為保留用地，紅色為已轉讓地塊項目。 第二章 土地一級開發項目基本情況 依據北京市國有建設用地供應辦法(試行)、北京市土地儲備和一級開發暫行辦法及北京市土地一級開發招投標管理辦法等相關規定，本次申報專家評審會的項目為新城北區范圍12、內的2#地塊，2#地塊已通過市國土局聯席會。 7 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 一、項目區位及項目開發必要性 1、項目區位 2#地塊位于新城北區北側，項目用地北起北興路，南至前高路，西起興和大街，東至興華大街，規劃性質為居住用地，總用地面積15.36公頃。本次土地一級開發地塊項目位臵如下圖所示: 新城北區及2#地塊項目位臵圖 注:紅色虛線范圍為大興新城北區范圍;藍色虛線范圍為2#地塊項目用地范圍。 2、項目開發必要性 經過北京興創投資有限公司六年來對新城北區的開發建設，新城北區憑借優良的區位，完善的基礎設施，吸引了眾多的投資者，各知名房地產開發企業紛紛入區開發，新城北區城市面13、貌已經逐步形成，但因受北京市總體規劃修編等因素影響，后續土地上市速度放緩，區域內剩余村莊整體拆遷及轉非工作至今尚未落實。隨著新城建設的深入，剩余各村內出現了外來人口數量增多、違法經營現象增多的狀況，且呈現出了逐漸增長的趨勢，引發了許多社會矛盾，為區域內的治安管理工作帶來困難。因此，區政府決定2007年年內完成前、后高米店的整體轉非撤制工作。 新城北區2#地塊項目涉及征用前高村集體土地，為確保2007年年內實現北區內前、后高米店村整體拆遷及轉非撤制工作，急需完成上 8 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 述項目供地的前期手續的辦理工作。 該居住項目的建設還將促進區域經濟發展，提升城市14、形象。 二、項目土地利用現狀分析 根據新城北區2#地塊勘測定界成果及成果圖，本次申報項目用地面積為15.36公頃，現狀均為集體農用地，該項目需征用黃村鎮前高村及西紅門七村兩村土地，具體情況見下表: 土地利用現狀統計表 狀以建設用地、苗圃和果園為主，分類列表如下: 分類統計表 9 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 三、地上物現狀調查分析 1、2#地塊用地范圍內無民宅及公產拆遷。 2、現狀2#地塊涉及西紅門七村用地范圍內的地上物主要為苗圃，黃村鎮前高村用地范圍內主要為果樹。 2#地塊地上物現狀實景 3、2#地塊東側興華大街、北側北興路及南側前高路已隨北區整體開發建設完畢，西側興和大街15、尚未實施建設。 4、項目規劃用地范圍內沒有古樹和文物設施。 現狀地形圖 四、主要規劃指標 根據黃村衛星城北區控制性詳細規劃，2#地塊項目規劃用地面積為15.36公頃，其中建設用地面積為8.88公頃，規劃用地性質為居住用地，規劃容積率為2.1，建筑物限高60米，總建筑面積為186522平方米。 本次申報項目規劃圖 上述項目的規劃指標見下表: 項目規劃用地指標表 10 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 五、開發進度、供地數量及時間預測 第三章 征地 11 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 按照北京市建設征地補償安臵辦法(北京市人民政府令第148號)文件規定: 1、征地補16、償費包括土地補償費、安臵補助費。涉及青苗或其它土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。 2、征地補償費實施北京市最低保護標準。 3、征地補償費用在征地批復取得之前，全額支付給被征地的農村集體經濟組織或者村民委員會。 一、征地補償費 依據148號文件的要求，征地補償費包含土地補償費和安臵補助費，涉及青苗或其它土地附著物的，還應向所有權人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。參照京國征2004229號所制定的大興區黃村鎮征地補償費最低保護標準，經與黃村鎮政府協商確定按16萬元/畝的標準進行征地補償，該費用中包含了土地補償費、安臵補助費、地上附著物補償費(不含房屋的拆遷補17、償)等費用;西紅門鎮按16萬元/畝的標準進行征地補償，該費用中包含了土地補償費、安臵補助費，青苗補償及地上附著物補償費另行計算。 本項目土地一級開發涉及征用集體土地共230.452畝, 征地補償費為3687萬元(合16萬元/畝)，其中支付黃村鎮1293萬元含土地補償費、勞動力安臵費、地上物補償費(不含房屋拆遷補償)及青苗補償費，西紅門鎮2394萬元(含土地補償費、勞動力安臵費)。 12 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 二、青苗補償及地上物補償(不含房屋拆遷補償) 由于黃村鎮16萬元/畝的征地補償標準中已包含青苗補償及地上物補償(不含房屋拆遷補償)，此項中不再重復計算。 依據西紅18、門鎮政府近年來的青苗補償經驗，青苗補償及地上物補償費約為3萬元/畝(不含正式房屋補償費用)，實際操作中青苗補償及地上物補償費將依據評估機構的評估結果進行作價補償。 2#地塊項目涉及征用西紅門鎮集體土地約149.647畝，青苗補償及地上物補償費約為449萬元。 2#地塊北部西紅門村用地現狀 三、征地相關稅費 征地相關稅費包括復墾費、耕地占用稅、防洪費、超轉安臵費，以上各項稅費均依照國家征地稅費標準執行，征地稅費共255萬元。 13 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 征地相關稅費明細表 四、征地總成本 本項目在實施過程中共需征地230.452畝，征地總成本為4391萬 元，其中，征地19、補償費為3687萬元，青苗及地上物補償費為449萬元，征地稅費為255萬元。 征地總成本 五、勞動力安臵方案 根據國家相關政策并結合本項目的實際情況，經與大興區黃村鎮人民政府及西紅門鎮人民政府協商，確定由黃村鎮政府及西紅門政府負責各自權屬范圍內被征土地所在村集體勞動力安臵，征地單位向各村集體經濟組織支付每畝16萬元的征地補償費中，包含了被征地的農村集體經濟組織或者村民委員會的土地補償費及勞動力安臵費。 14 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 第四章 拆遷 一、 拆遷政策說明 ?北京市集體土地房屋拆遷管理辦法北京市人民政府124號令 ?關于印發<北京市非住宅房屋拆遷評估技術標20、準>的通知(京國土房管拆2002646號) ? 大興區集體土地房屋拆遷補助標準有關規定的通知(京興政 發20042號) 二、 拆遷房屋面積 本項目無民宅及單位房屋拆遷。 三、拆遷成本估算 1、民宅搬遷補償及非住宅搬遷補償 由于不涉及民宅及單位房屋拆遷，不發生搬遷補償費。 2、區域內市政設施的補償(含地下管線) 對確需進行拆除且原作用不能替代的，按實際情況由評估機構進 行作價補償。對于經過土地一級開發后可以替代的，原則上不再進行任何形式的補償。 15 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 3、其它地上附著物的補償 項目地上附著物補償樹木、園林花卉、墳墓、麥地等將依據評估機構的評估21、結果進行作價補償，該費用已含在征地成本中，拆遷成本中不再重復計算。 16 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 第五章 市政建設 一、工程建設情況 按照黃村衛星城北區控制性詳細規劃，新城北區規劃有六橫八縱共計14條道路，北京興創投資有限公司自2000年開始進行新城北區建設至今，已完成北區基礎設施建設任務的80%，目前，共完成瀝青路面鋪設47萬平方米，方磚步道鋪設17.8萬平方米，各種配套管線約100千米，道路綠化面積35.4萬平方米，累計完成工程投資25229萬元(含市政道路建設費、市政管線建設費、水利工程建設費及綠化建設費)。工程完成情況見下圖: 綠色表示已建道路，紅色表示未建道路22、 17 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 已完成工程部分現狀圖片: 新城北區金星路 新城北區雙高路 二、新城北區市政建設費用測算 新城北區目前累計完成工程投資25229萬元，根據北區待建基礎設施項目設計概算，預計完成北區基礎設施后續建設工作還需投資8050萬元，則新城北區土地一級開發市政建設費用為33279萬元，其中，市政工程建設費(含道路建設、管線建設、管護費、改造費等)28935萬元，水利工程建設費1861萬元，綠化建設費2483萬元(含街頭綠地、防護綠地等)。 新城北區市政工程建設成本測算表 1、道路及配套管線工程投資 新城北區內共涉及六橫八縱14條市政道路，截止到目前，已23、完成道路及配套管線工程投資約22285萬元，后續建設工作預計將發生約6650萬元，則新城北區道路及配套管線工程總投資為28935萬元，詳見下表: 18 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 新城北區城市道路及配套管線工程投資明細表 新城北區綠化工程投資主要包括西旺路防護林、北興路綠化帶、街頭防護綠地等項目投資，預計總投資為2483萬元。詳見下表: 新城北區綠化工程投資費用明細表 19 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 3、水利工程投資 新城北區水利工程投資主要包括:河道、閘、橋梁等工程建設投資。水利工程投資約為1861萬元，除興豐橋外其他工程均已完工，具體情況見下表: 24、新城北區水利工程投資明細表 三、2#地塊市政建設費 自2000年開始建設至今，新城北區開發是以一個整體項目進行的，市政工程建設已完成規劃總工程量的80%。所發生的工程建設費用應以新城北區內可轉讓經營性用地建筑面積的比例進行統一分攤。新城北區共有可轉讓經營性項目建筑面積為3321450平方米，2#地塊經營性 20 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 項目建筑面積為186522平方米，則2#地塊應分攤市政工程建設費為1869萬元。 (33279萬元?3321450平方米)186522平方米=1869萬元 四、市政建設測算的相關說明 1、市政工程建設費中已含規劃市政基礎設施在規劃區外管線25、源頭工程費。 2、按照市政先行的原則，首先完成市政設施所涉及的征地拆遷工作，然后進行市政基礎設施建設，上述費用已包含在第三章和第四章的征地拆遷費用中。 第六章 項目總投資估算 一、土地一級開發總成本估算 2#地塊項目總投資為7513萬元。其中，直接成本6260萬元，間接成本1253萬元。 21 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 土地一級開發成本估算表 二、土地成本分析 由上述測算可以看出，本項目土地一級開發總成本為7513萬元，折合可上市交易土地成本為56萬元/畝，折合項目總建筑面積單方成本為403元/平方米，出讓金以150元/平方米計算，折合樓面熟地價為553元/平方米。 2226、 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 三、基準地價參照分析 根據北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知(京政(2002)32號令)中頒布的北京市基準地價表，新城北區為六級地，住宅基準地價(樓面熟地價)為1060元/平方米-1820元/平方米。本項目用地的樓面熟地價為553元/平方米，比基準地價低。 第七章 土地出讓計劃 一、土地供應量 按照規劃要求，依據2#地塊勘測定界成果及成果圖，該項目用地總面積為153635.72平方米(折合230.45畝)，其中建設用地面積為 23 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 88820.56平方米(折合133.23畝27、)，代征道路面積37442.65平方米，代征綠地面積為27372.51平方米。 該項目用地東側、北側和南側的城市道路及配套管線工程均已實施完畢，已具備較成熟的上市交易條件，預計2007年10月完成2#地塊的上市交易。 二、土地供應周期 土地供應周期: 計劃10個月內完成區域內的土地供應工作。 三、供地時點開發狀態 2#地塊西側興和大街開工前的各項前期手續均已辦理完成，由于該工程東側半幅用地為2#地塊代征，計劃2007年5月完成2#地塊的征地工作后進場施工，并于2007年8月完成工程建設，2007年10月完成2#地塊的上市交易。 24 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 第八章 開發28、進度 一、開發進度編制原則 根據北京市土地一級開發工作流程以及項目的實際情況，編制本項目的開發計劃。 二、開發進度計劃 2#地塊屬于新城北區土地一級開發工作的一個地塊項目，隨著近年來北區整體開發工作的不斷深入，該項目用地東側、北側和南側的城市道路及配套管線工程均已實施完畢，已具備較成熟的上市交易條件。項目西側興和大街開工前的各項前期手續辦理工作已結束，因征地工作尚未開工建設。 預計2007年4月底完成2#地塊的征地工作，2007年6月開始進行西側興和大街的施工工作，2007年10月完成2#地塊項目用地的上市交易工作。 25 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 開發進度計劃表 26 29、北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 第九章 分攤投資分析 根據大興區人民政府關于北京興創投資有限公司承擔黃村衛星城北區5.75平方公里開發的批復(興政復200017號)文件精神，按照黃村衛星城北區控制性詳細規劃，北京興創投資有限公司全權負責黃村北區5.75平方公里的土地一級開發和建設。 新城北區土地一級開發是作為一個整體項目運作，新城北區內各待開發可轉讓經營性地塊項目需對新城北區整體開發費用進行分攤。 以下為2#地塊項目分攤投資分析。 一、征地費 1、新城北區征地補償費 根據大興新城北區土地一級開發成本測算報告，新城北區土地一級開發涉及征用集體土地共5137畝,征地補償費含土地補償30、費、勞動力安臵費、地上物補償費(不含房屋拆遷補償)及青苗補償費74136萬元(合16萬元/畝)。 2、新城北區征地稅費 根據大興新城北區土地一級開發成本測算報告，征地相關稅費包括復墾費、耕地占用稅、防洪費、超轉安臵費，以上各項稅費均依照國家征地稅費標準執行，征地稅費共19769萬元。 3、新城北區征地總成本 本項目在實施過程中共需征地5137畝，征地總成本為93905萬元， 27 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 其中，征地補償費為74136萬元含土地補償費、勞動力安臵費、地上物補償費(不含房屋拆遷補償)及青苗補償費，征地稅費19769萬元。 征地總成本表 新城北區共有可轉讓經營31、性項目總建筑面積為3321450平方米，2#地塊可轉讓經營性項目建筑面積為186522平方米,2#地塊項目應分攤的拆遷費用單方價格為283元，分攤征地費總計為: (93905萬元?3321450平方米)186522平方米=5273萬元 二、拆遷費 1、新城北區民宅拆遷補償 根據大興新城北區土地一級開發成本測算報告，新城北區已拆遷民宅207戶，已拆遷面積38846平方米，拆遷金額9800萬元;未拆遷戶數1124戶，未拆遷面積210930平方米，預計拆遷金額60288萬元。民宅拆遷費共計70088萬元。 2、新城北區非民宅拆遷補償 新城北區內涉及企事業單位拆遷面積75933平方米，其中，已拆遷面積32、為71485平方米，未拆遷面積4448平方米，拆遷金額共計11792萬元。 3、新城北區拆遷評估、拆遷服務及拆除費 28 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 根據大興新城北區土地一級開發成本測算報告，拆遷評估、拆遷服務及拆除費已含在以上兩項拆遷補償費中，此處不再重復計算。 4、新城北區回遷房建設損益情況 4.1、待建安臵用房建安費 新城北區9#地塊剩余安臵用房建筑面積102487平方米，8#安臵用房建筑面積141147平方米，依據拆遷成本測算，回遷房建安單方成本含土地出讓金(按150元/建筑平米計)及城市基礎設施建設費(按160元/建筑平米計)為2260元/平方米，待建安臵用房建安33、費為: 2260元/平方米(141147+102487)平方米=55062萬元 4.2、待建安臵用房銷售收入 結合周邊商品房銷售價格，同時對北區拆遷居民實行優惠，回遷房價格擬定為2100元/平方米，新城北區拆遷需回遷面積為281236平方米，回遷房建筑面積為243634平方米，則回遷房銷售收入為: 2100元/平方米(141147+102487)平方米=51163萬元 綜合4.1、4.2項，回遷房虧損3899萬元。 5、新城北區區域內市政設施的補償(含地下管線) 對確需進行拆除且原作用不能替代的，按實際情況由評估機構進 行作價補償。對于經過土地一級開發后可以替代的，原則上不再進行任何形式的補償34、。 6、新城北區其它地上附著物的補償 項目地上附著物補償樹木、園林花卉、墳墓、麥地等將依據評估 29 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 機構的評估結果進行作價補償，該費用已含在征地成本中，拆遷成本中不再重復計算。 7、新城北區拆遷總成本 本項目拆遷總成本85779萬元，其中，房屋拆遷成本81880萬元，回遷安臵用房虧損3899萬元。 拆遷成本組成表 新城北區共有可經營性項目建筑面積為3321450平方米，2#地塊經營性項目建筑面積為186522平方米,2#地塊項目應分擔的拆遷費用單方價格為258元，分攤拆遷費總計為: (85779萬元?3321450平方米)186522平方米=435、817萬元 三、市政基礎設施 1、根據大興新城北區土地一級開發成本測算報告，新城北區市政工程建設成本為33279萬元。 新城北區市政基礎設施建設費 30 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 2、2#地塊項目市政建設費分攤 新城北區經營性項目建筑面積為3321450平方米，則每平方米經營性用地建筑面積上分攤的市政工程建設費約為100元，2#地塊內經營性項目建筑面積為186522平方米，則2#地塊應分攤市政工程建設費為1869萬元。 (33279萬元?3321450平方米)186522平方米=1869萬元 四、公益設施建設費 1、根據黃村北區控制性詳細規劃，新城北區定位為原黃村衛星城的36、副中心，各種公益性項目設施全面，主要公益性項目包括:12#、13#體育休閑公園、9#地塊中學、29#地塊消防警務中心，總用地面積為310223平方米，建筑面積為79224平方米，參照項目可研報告及周邊地區同類項目建造成本，預計公益設施總投資為38658萬元。 新城北區公益設施建設費 2#地塊作為新城北區整體開發的一部分，應根據相應比例對新城北區公益項目建設成本進行分攤。 新城北區可轉讓經營性項目總建筑面積為3321450平方米，2#地塊可轉讓經營性項目建筑面積為186522平方米,2#地塊項目應分攤的 31 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 公益設施建設費用為: (38658萬元37、?3321450平方米)186522平方米=2171萬元 五、財務費分攤 1、根據大興新城北區土地一級開發成本測算報告，新城北區應付貸款利息為25500萬元。 2、2#地塊財務費分攤 新城北區共有可經營性項目建筑面積為3321450平方米，2#地塊經營性項目建筑面積為186522平方米,2#地塊項目應分攤的財務成本為: (25500萬元?3321450平方米)186522平方米=1432萬元 六、項目總投資估算 2#地塊項目總投資為16970萬元，其中，直接成本14130萬元，間接成本2840萬元。 32 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 土地一級開發成本估算表(分攤方案) 七、38、土地成本分析 由上述測算可以看出，本項目土地一級開發總成本為16970萬元，折合可上市交易土地成本為127萬元/畝，折合項目總建筑面積單方成本為910元/平方米，出讓金以150元/平方米計算，折合樓面熟地價 33 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 為1060元/平方米。 八、基準地價參照分析 根據北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知(京政(2002)32號令)中頒布的北京市基準地價表，新城北區為六級地，住宅基準地價(樓面熟地價)為1060元/平方米-1820元/平方米。本項目用地的樓面熟地價為1060元/平方米，在基準地價的合理范圍內。 34 北京市大興新城39、北區剩余地塊土地一級開發實施方案 第十一章 項目收支分析 一、項目支出 根據項目支出的測算,若按2#地塊建設的直接費計算，本項目土地一級開發總成本為7513萬元，折合可上市交易土地成本為56萬元/畝，折合項目總建筑面積單方成本為403元/平方米，出讓金以150元/平方米計算，折合樓面熟地價為553元/平方米。 若按新城北區整體土地一級開發進行計算，2#地塊項目土地一級開發總成本為16970萬元，折合可上市交易土地成本為127萬元/畝，折合項目總建筑面積單方成本為910元/平方米，出讓金以150元/平方米計算，折合樓面熟地價為1060元/平方米。 二、銷售收入 參照新城北區內居住項目的近期48040、0元/平方米的銷售均價，2#地預計上市交易樓面地價為1300元，則2#地塊的收入約為24248萬元。 預測土地銷售收入表 35 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 三、 現金流量預測 若按2#地塊發生的直接成本考慮，項目預計投入7513萬元，預計收入24248萬元，預計盈利16735萬元;若按新城北區整體開發分攤各項建設費用考慮，項目預計投入16970萬元，預計收入24248萬元，預計盈利7278萬元。 下表為該項目土地一級開發的現金模型分析表，按照工程進度假設投資，按照供地計劃假設收入。 四、結論 從現金流量表可以看出，現金流最大數額的峰值會出現在2008年1季度，預測現金流數額41、達到8614萬元，從建設期計起，項目投資的回收期為2年，從經濟上分析，該項目可行。 36 北京市大興新城北區剩余地塊土地一級開發實施方案 第十二章 項目測算影響因素分析 本方案是基于本時點的國家政策及市場行情編制的，若國家政策、市場行情發生變化，該方案中的測算結果將會發生較大偏差。 一、影響收入的因素 1、土地收入是根據開發成本并結合市場初步評估確定的，由于項目土地收益受市場、政策變動影響較大，土地收入也會隨著國家政策的變化而變化。 2、考慮到國家對土地控制得越來越緊，加之交易方式、交易情況、國家經濟情況等眾多不確定因素，成交土地價格與估算存在一定變化空間。 二、影響成本的因素 從開發成本上看，主要是征地費、拆遷費和基礎設施建設費三項。 1、隨著項目市場化運作，一級開發公司可以爭取專業集團的支持，以降低項目建設成本。 2、鄉鎮企業的拆遷一般在實際操作中多為談判方式成交，往往造成相同性質、相同規模的企業補償價格差別較大，加之可比案例較少，補償價格往往偏高。 綜上所述，上述地塊項目的開發建設將改善新城北區公共建筑建設落后于住宅項目建設的現狀，從而達到完善新城北區城市功能，提升城市形象，改善區內居民生活質量。同時為吸引更多的投資者創造了條件，實現了社會效益、經濟效益和環境效益的統一。 37