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1、華僑城地產(chǎn)尖崗山純別墅項目可行性計劃書華僑城地產(chǎn)尖崗山純別墅項目可行性計劃書 目 錄 目 錄 I 第一部分 土地開發(fā)策略 5 1.問題的提出及解決 5 2.綜合開發(fā)的必要性 6 3.綜合開發(fā)策略 7 3.1 綜合開發(fā)模式選擇 7 3.2 綜合開發(fā)模式實施要點 10 4.集中開發(fā)策略 12 4.1 開發(fā)片區(qū)位置選擇 12 4.2 集中開發(fā)模式 13 5.現(xiàn)已取得宗地開發(fā)策略 14 6.后續(xù)出讓土地建議 15 第二部分 項目分析 22 1. 項目地盤解析 22 1.1 地理位置及周邊環(huán)境 22 1.2 項目用地條件 24 1.3 項目交通條件 25 1.4 項目周邊配套設(shè)施 27 2.項目 SWO2、T 分析 29 2.1 優(yōu)勢分析 29 2.2 劣勢分析 30 2.3 機(jī)會分析 31 2.4 威脅分析 32 第三部分 項目定位 33 1.項目發(fā)展主題定位 33 2.檔次定位 37 3.產(chǎn)品定位 38 3.1 建筑類型定位 38 3.2 戶型面積定位 40 4.客戶定位 41 附錄 項目發(fā)展背景研究 45 1.深圳市城市發(fā)展?fàn)顩r 45 1.1 深圳市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 45 1.2 深圳市總體規(guī)劃及發(fā)展概況 47 1.3 寶安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 51 1.4 寶安區(qū)規(guī)劃及發(fā)展概況 52 2.深圳市房地產(chǎn)宏觀市場概況 56 2.1 深圳市宏觀房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 56 2.2 寶安區(qū)住宅市場發(fā)展3、分析 59 3.深圳市別墅市場供應(yīng)狀況 66 3.1 深圳市別墅市場的發(fā)展歷程回顧 66 3.2 深圳市別墅市場的供應(yīng)特征 67 3.2.1 區(qū)域分布及區(qū)域特征 67 3.2.2 供應(yīng)量 72 3.2.3 容積率分布 73 3.2.4 容積率低于 0.6 的低密度別墅項目調(diào)查 74 3.2.5 容積率為 0.6-1.0 的別墅項目調(diào)查 81 4.別墅市場需求調(diào)查 87 4.1 潛在目標(biāo)市場分析 87 4.2 潛在客戶需求調(diào)查 89 5.供需市場調(diào)查結(jié)論 105 6.典型別墅項目分析 106 6.1 城市山谷 106 6.2 香港愉景灣 111 第一部分 土地開發(fā)策略 1.問題的提出及解決 華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)合作競得尖崗山片區(qū)第一塊出讓土地， 約 為整個尖崗山片區(qū)的十分之一，但地塊存在以下開發(fā)難點： 該地塊為尖崗山片區(qū)第一塊開發(fā)土地， 片區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施不完 善，片區(qū)內(nèi)外生活配套缺乏，且片區(qū)