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商業地產之現狀及經營危機（3頁）.doc

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上傳人：合*** 編號：133441 2021-05-20 3頁 22KB

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1、商業地產之現狀及經營危機商業地產之現狀及經營危機商業地產之現狀及經營危機如果出售出去，并且已經招租成功，但要保證投資人長期穩定投資回報，也就是必須保持租戶的長期運營的經營成功，但是大量的廣告促銷費由誰來投入并不明確。如北京巨庫非常清楚其面臨的死結，在銷售過程中盡量回避政策的風險，不惜投入巨額的廣告費用以“秀庫、裝庫、食庫、玩庫”這一非常好的概念解決招商問題，等于給投資人一個投資的預期。現在北京現代商報報道中商戶反映的問題就是第三個問題，即誰為市場的整體經營成功負責？從道理上講，每一個商戶是自負盈虧的獨立經營主體，但是一旦商戶經營不好退租，投資人的問題將馬上暴露出來，現在才是開始。2、定位之痛戰略與戰術博弈戰略決定方向，戰術決定沿正確方向前進的道路如何走。項目的包裝在戰術營銷上非常重要，根據其定位或者說其戰略，在概念設計、LOGO、產品的細分策略以及商場內的裝修設計等上要花費很大心思。當然，最用心的要屬銷售的廣告和推廣活動。例北京的巨庫曾經通過概念炒作，以及鋪天蓋地的銷售廣告和推廣活動，據說在此攻勢下一段時間銷售得非常好，價格每平方米達到 4-5 萬元，在北京的任何一個商場或者市場都沒有見過如此陣勢，即使同時期開始招商和開業的 60 萬平方米的亞洲商業航母百榮世貿商城與之相比也相形見絀。但是今天的巨庫卻生意冷清并出現商戶開始退租等情況，重要的原因還是其市場定3、位，尤其是在客群定位和形象定位上出現了問題，同時這也是巨庫最引以為豪的東西。但實際上商圈范圍內居民的人口結構與其定位在 35 歲以下的新青年剛好是相反的。對于一個 2-3 萬平方米的商場或者市場核心商圈半徑 3 公里左右，你要吸引全北京的時尚青年來此消費概念上是可行的，但是必須尊重商業規律。在商界有一個重新定位的經典案例就是北京的甘家口百貨商場。90 年代末，新裝修開業的甘家口百貨商場也開始走時尚、精品的百貨店發展方向，但是開業很長一段時間生意冷冷清清。認真地分析后，其商圈范圍內人口結構以中老年人居多，其定位不適合該區域的需求，后甘家口百貨商場開始進行業種調整，大幅增加中老年人需求的商品，獲得了成功。在形象定位方面，需解決市場和商場的沖突。大家知道，市場吸引的是無差別的消費人群，只要略懂一些商業知識的人都知道，百貨商場賣的是時尚，便利店賣的是時間，而超市和市場賣的就是便

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