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1、商業(yè)地產(chǎn)招商中的八大昏招 第一大昏招：先蓋房再招商。這是目前國(guó)內(nèi)大部分開發(fā)商的 通病，他們習(xí)慣于先把房子蓋好然后再考慮招商的問題。這些開發(fā)商 在住宅開發(fā)的時(shí)候就是這么做的， 先蓋房子再賣房， 也賺得盆滿缽滿， 他們就認(rèn)為這種做法是理所當(dāng)然的，全然看不到，住宅市場(chǎng)在過(guò)去多 年的時(shí)間里都是一個(gè)賣方市場(chǎng)，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，做為開發(fā) 商只要具備拿地和拿貸款的能力， 只要能把房子蓋起來(lái)， 自然不愁賣， 在這種市場(chǎng)上，開發(fā)商已經(jīng)被慣壞了，開發(fā)商對(duì)前期規(guī)劃的重視程度 遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，其營(yíng)銷哲學(xué)還停留在以企業(yè)為中心的生產(chǎn)時(shí)代、產(chǎn)品時(shí)代 和推銷時(shí)代，還沒有演進(jìn)到真正以客戶為中心的營(yíng)銷時(shí)代。住宅開發(fā) 轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)2、開發(fā)，整個(gè)游戲規(guī)則面臨著一個(gè)巨大的變化，開發(fā)商面 對(duì)的客戶不再是個(gè)體為主的自然人，而是一家家商業(yè)機(jī)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn) 是為下游的商業(yè)機(jī)構(gòu)提供一個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的， 開發(fā)商蓋的房子要靠商家 來(lái)買單的，商家對(duì)選址的要求，要考慮地段、商圈、業(yè)態(tài)、建筑結(jié)構(gòu) 和功能、成本等多重因素，當(dāng)這些要求不被滿足的時(shí)候，商家是不會(huì) 進(jìn)駐的。開發(fā)商前期規(guī)劃的時(shí)候不考慮下游商家的需求，等蓋完房再 招商，其結(jié)果自然就是商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期閑置。萬(wàn)達(dá)從提出“訂單式開 發(fā)”到現(xiàn)在，至少已經(jīng)有 5 年了，訂單式開發(fā)模式的核心思想是先與 下游商業(yè)機(jī)構(gòu)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟， 按照下游商家的需求去拿地、 去做規(guī)劃、 去蓋房子，蓋好房子租給這些戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴。五3、年過(guò)去了，萬(wàn)達(dá)的商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)從第一代單一主力店模式演進(jìn)到了城市綜合體階段， 而我們很多開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路還停留在史前階段， 對(duì)別人 的成功與失敗采取一種完全漠視的態(tài)度， 尤其是不少開發(fā)商在建筑設(shè) 計(jì)上存在大量硬傷，給招商造成了巨大的困難，成為商業(yè)物業(yè)閑置的 一個(gè)關(guān)鍵原因。 第二大昏招：市場(chǎng)定位過(guò)程中盲目追求大體量、高檔次。商 業(yè)地產(chǎn)的大體量、高檔次是住宅市場(chǎng)產(chǎn)品高端化的一個(gè)翻版。在住宅 市場(chǎng)，幾乎所有的開發(fā)商都在為這個(gè)社會(huì)塔尖上的少數(shù)富人在蓋房 子，多數(shù)老百姓與這些高檔住宅是不沾邊的。目前在北京，高端住宅 的銷售也開始面臨巨大的困難，房子賣不動(dòng)了。一方面是老百姓無(wú)房 可買，一方面是大量高檔住宅賣不出去，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu) 性失衡。 造成這種失衡的主要原因在于土地供給的市場(chǎng)化和外部市場(chǎng) 的以富人為中心的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，開發(fā)商按照市場(chǎng)釋放的信號(hào)進(jìn)行開發(fā)， 土地成本的市場(chǎng)化要求開發(fā)