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1、廈門建業大廈有限公司風險管理方案 第一章 總則第一條 根據建銀實業發2011130號文關于加強風險管理體系建設和建立重點風險事故報告制度的通知精神制定本方案。第二條 制定本方案的目的是為了提高公司在經營過程中的風險管理水平和風險防控能力，保障公司依法、合規經營。第三條 本方案適應公司范圍內所有與風險管理有關的人和事。第二章 風險分析第四條 物業服務風險。（一）風險內容：物業日常管理風險、設施設備管理風險、物業服務過程的收費風險、人力成本風險、市場競爭風險。（二）引發風險的因素：1. 公司目前所管轄的物業服務區域除自管物業及光大銀行大廈以外都是建行家屬樓，大部分小區因建設工程遺留的質量問題、設施2、設備調試中未妥善解決、維修資金的不到位等問題，而影響業主正常工作或生活。由此引發的對物業服務的爭議和糾紛，若處理不當，業主將會把這些矛盾集中到物業公司身上，誘發管理風險。2.物業服務中的代收代繳費用一直都是公司存在的風險之一。本應由相關部門自行收取的水、電等費用轉嫁給物業公司代為收取，而物業公司又沒有相應的強制權限，一旦業主不繳納，將會使物業公司面臨墊付代收費用而無法收回的風險。3. 物業服務企業是勞動密集型企業，人力費用的支出占企業總成本支出比例很高，市政府每年公布的全市最低工資標準及全市職工平均工資平均每年都在大幅上漲，導致人力成本也隨之不斷提高。物業企業的收入來源于物業服務費的收取，且必3、須遵照政府指導價，然而政府指導價卻未能同步上調。這樣就導致企業收入沒有增加與企業經營各項成本不斷上漲的矛盾日益凸顯，物業管理本身就屬于微利行業，支出增加而收費不變，將會給公司帶來人力成本支出的風險。4. 市場競爭風險強烈。由于物業企業規模的不斷擴展，進入門檻較低，私營企業大量涌入，物業企業遍地開花，與國企相比私營企業更加靈活，管理成本相對較低，管理環節較少，同時，私營企業較敢冒風險，敢于利用政府監管力度不夠或鉆法律空子，挑起無序競爭，使得市場競爭風險加大，加之公司物業服務區域大部分為住宅物業，住宅物業收費遵循政府指導價，而總成本不斷加大，這就導致公司缺乏足夠的資金和動力來提高服務質量，將會面臨4、物業服務市場萎縮的經營風險。 5.物業服務從業人員素質相對不高，缺乏管理經驗，難以應付物業服務中復雜多變的情況，從而給公司帶來了風險。第五條 財務風險。（一）風險內容：財務人員風險、資金風險。（二）引發風險的因素：財務風險是公司經營管理過程中必然產物，只要公司開展經營活動，就必然存在財務風險，雖然公司在財務管理中防范機制健全，但由于受國家政策、法律法規調整、利率、匯率變動等外部環境因素、投資收益達不到預期收益造成公司損失或現金流量不足、各種不確定因素、財務人員不規范操作或道德原因的影響和制約，都會給公司財務狀況帶來風險。第六條 資產管理風險。（一）風險內容：日常管理風險、處置風險、第三方占用帶5、來的風險。（二）引發風險的因素：1.自有資產管理方面：主要是房屋空置風險。一是租賃合同到期后承租方拒絕遷出并拒付租金；二是租戶欠租逃離需經法律程序才能清空房屋再行出租。2.受托資產管理方面：公司受建銀實業的委托，對承繼中國建投的固定資產進行管理、經營、處置，由于管理的資產是中國建投承繼原建行重組分立之時剝離的資產，存在各種遺留問題，情況比較復雜。資產在從建行接收到中國建投時就存在權屬證書不全、資產被第三方占用、權屬不清或有糾紛等等系列問題，在管理過程中容易引發風險。第七條 安全防衛風險。（一）風險內容：業主財產被盜、火災、車輛管理中的風險、業主人身及生命、財產在小區內及戶內受到危害和損傷。（二6、）引發風險的因素：1.由于物業服務是開放式服務，服務場所主要是公共場所，人員眾多，流量較大，這樣給公司的消防安全、治安保衛、事故防范帶來很大壓力。2.公司在開展相關業務過程中，由于自然原因、管理原因都有可能發生安全方面的事故或風險，比如車輛運行中的交通事故、物業操作人員違規操作帶來的人身安全事故、違反安全及消防管理制度和措施引發的火災或盜竊的情況等。第八條 法律法規風險。（一）風險內容：合同風險、不規范經營風險、壞賬損失風險、訴訟風險、擔保風險、公司管理不規范帶來的債務風險等。（二）引發風險的因素：公司雖已認識到法律風險對公司帶來的風險隱患較大，并進行事前有效防范，但由于公司部分員工的法律意識7、淡薄、具體行為不規范、未遵守法律規定，違反合同約定、公司規定、明知故犯等行為，會對公司造成法律風險的發生。 第九條 勞動用工風險。（一）風險內容：解除勞動合同的經濟補償、要求簽訂無固定期限勞動合同、意外傷害、工傷、員工違規操作、人員流失等。（二）引發風險的因素：勞動合同法頒布實施后，對公司在人力資源方面帶來的風險較多、較大。眾所周知，物業服務企業的員工整體面臨著人員素質低、年齡大、學歷低、人員流動性強等普遍現象。勞動合同用工風險表現形式多樣化，給公司帶來的影響也比較大。公司任何不遵守法律的行為都有可能給帶來勞動糾紛，都有可能給公司造成不良影響。加之公司屬于微利行業，激勵機制與其它行業不可比性造8、成人才流失，引發法律風險。第十條 聲譽風險。（一）風險內容：不實報道、負面影響、業主評價、行業主管機關處罰。（二） 引發風險的因素：公司在經營活動過程中經營管理行為或其他外部事件，導致利益相關方或社會公眾對公司品牌和聲譽形成負面的評價影響。第三章 應急機構組織與職責第十一條 組織機構的設立。公司成立風險防控管理領導小組，組長：葉貽城；副組長：林國華；組員：各部門一把手、財務負責人及維序隊隊長。公司風險管理領導小組辦公室設在綜合部，由綜合部經理負責日常事務管理。第十二條 公司風險管理領導小組的職責是：負責公司風險防控工作的領導和管理，制定公司風險防控方案和措施，監督公司下屬各部門貫徹落實和開展風9、險防控工作，確保公司風險防控工作的順利開展。公司下屬各部門負責貫徹落實各自部門的風險防控工作，一把手為第一責任人。第四章 風險防范措施第十三條 物業風險防范措施。（一）樹立風險意識，是公司化解潛在經營風險的前提。物業服務發展至今，已不再是清潔工掃地，秩序維護員巡查樓，管理員收費那么簡單，那么風平浪靜了。隨著行業向專業化、規范化、市場化邁進的同時，物業服務的深度和廣度都發生了巨大的變化。但在目前情況下，人們對物業管理的認識產生了誤解，業主把物業管理公司當成了小區的“政府”，凡事都找物業公司解決，物業公司解決不好，業主就以不交物業費相威脅，出了事故就向物業公司索賠。因此，公司在日常的經營服務過程中10、，建立規范的服務和工作程序，從制度上來規范風險的避免或降低風險的程度，如做好業主手冊和管理規約制作、發放工作，在管理規約中就公共部位的使用以及高空拋物、裝修管理規定等都明確，對物業的安全隱患要建立及時的報告制度、處置制度、服務工作的原始記錄制度等，將風險盡可能的規避。（二）謹慎承諾，避免物業合同風險。物業管理條例規定物業管理應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，物業管理未能履行服務合同的約定，導致業主人身財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。對合同約定之外的行為而使業主受到損害的，物業管理則不應承擔額外的責任。公司定期在小區宣傳欄中宣傳物業管理條例，利用一切條件和機會，廣泛的耐心向業11、主們宣傳條例精神，使條例精神深入人心，家喻戶曉，同時要求項目管理員在與業主的日常溝通中，也盡可能多的宣傳這方面的知識。（三）完善管理，防范各類安全事故。各類事故的發生，究其原因總是與管理制度、工作職責、管理流程不落實或落實不到位有直接的關系，如巡邏不到位、記錄不完整、故障或安全隱患未及時排除、未按職責要求履行等，一旦有事故發生，這些常常成為法律訴訟的焦點，為防范各類安全事故，公司將強化全體員工的責任意識放在首位，定期不定期對全體員工進行培訓學習，同時建立完善的管理制度與管理流程，嚴格的貫徹予以落實。并根據公司的發展需求不斷地完善各項管理制度及流程，為各項服務的開展提供有效、充分、可靠而有力的保12、證。（四）制定詳盡的風險保護措施，規范公司各類通知、函件等與相關方的往來文件的發送，必須經過嚴格的審核后方可出具，嚴格履行合同審核、簽約、履行等手續，以從源頭上防范風險。（五）對各種可能發生的突發事件，編制完善而有效的緊急預案，定期進行實戰演練，通過現場演練，判斷分析各崗位員工應急處理能力，根據演習結果的有效分析，制定詳細的解決與應對措施，對不符合流程進行修訂，做好應急處理準備，盡可能通過各種措施的執行降低公司風險。第十四條 財務風險防范措施（一）公司通過編制現金流量預算和完善財務指標分析體系等多種措施，建立長短期結合的財務風險預警系統；通過動態跟蹤監測和定時定點監控，對公司經營管理活動中各項13、潛在風險進行實時監控，發現財務或經營指標存在某種異常情況及時采取應變措施，避免或減少風險損失。（二）公司通過月度快報分析、季度公司經濟運行分析以及年度決算、審計報告等方法，完善公司財務風險分析制度；定期開展公司財務風險測評和咨詢活動，充分發揮社會中介機構在財務風險監督防控中的積極作用。（三）公司突出現金、往來、擔保等關鍵風險點，加強財務管理各環節和資金運動全過程的風險評估，通過建立財務風險評估模型等技術方法，對公司財務風險進行定性和定量化測評，分析和判斷公司面臨的風險和程度，及時研究和制定最佳風險管理方案，將風險控制在可控范圍。 （四）建立有效的財務風險防范機制，建立健全公司內部控制機構，強化14、內部審計監督職能。公司財務部搭建一套完善的財務管理制度，從財務人員的選聘、財務工作流程、費用報銷、賬薄管理、檔案管理等都有明確規定，使工作規范化。同時設立內部審計崗位，定期不定期對財務部工作進行檢查，強化風險意識，提出風險點，有效進行事前預防財務風險。（五）利用定期的專業知識培訓和財務部門工作例會制度，對財務管理人員進行定期不定期財務管理知識和風險防范意識的培訓。第十五條 資產管理風險防范措施。（一）自有資產方面：一是使用的房屋出租合同條款必須經過律師審閱，使用格式合同，預防條款內容風險；二是及時追收租金，防止欠租期過長，欠費過多；三是對租戶的經營狀況進行側面跟蹤了解，掌握租戶的租賃動態以便于15、采取預防性措施；四是加強相關法律法規的研究，以便于對欠租戶采用相應的行之有效的法律措施。（二）受托資產方面：1.根據受托資產的實際情況，區分對待，制定詳細的規劃，確保資產的日常經營管理的正常運作。2.在受托資產經營過程中，注重對合同履行過程中的監督檢查，要求各業務經辦部門要對房屋承租戶做到詳盡的資質調查和資質證書的查驗制度，確保合同簽訂時的風險防范，在履行過程中嚴格跟進，嚴格根據房屋出租合同的約定及時收取相關費用，避免合同費用收繳風險。3. 制定對經營類資產的日常檢查和巡查制度，排查承租戶違反房屋出租合同約定改變使用用途、在承租資產內進行違法活動、違反消防法法規等對承租資產造成風險隱患，及時發16、現問題，消除隱患。4.對于權屬不清、房產證與土地證不全、第三方占用等資產，嚴格要求資產管理人員核對每項資產情況，搜集、整理、保存資產有關權利憑證，進行法律可行性論證，上報中國建投、建銀實業公司后通過法律程序主張權利，避免資產流失風險或因第三方占用帶來的風險。第十六條 安全風險防范措施。（一）按照“統一領導、綜合協調，分級監管、全員參與”的原則，進一步明確公司各部門在安全生產方面的職責，完善安全生產責任體系，強化以第一責任人為核心的安全生產領導責任制，簽訂安全生產責任目標書，堅決杜絕重大、特大安全責任事故，確保公司健康發展。（二）在公司各級人員中樹立安全第一的防范意識，建立健全各項安全方面的規章17、制度，針對公司容易發生安全事故的業務板塊制定了相應的安全防范制度，做到有章可依、有章可循。（三）加強對安全防范工作的檢查，及時排除各種隱患。定期不定期對公司所管轄的物業服務小區內的公共設施設備、共用部位進行安全檢查，及時發現問題，消除隱患，尤其是在消防安全、人員方面應特別重視。（四）加強各種安全防范的宣傳工作，提高全員的安全防范意識。（五）制定各類安全事故緊急預案，定期不定期對預案進行演練，做到雖不能完全排除事故發生，但要對事故發生后將損失降到最低程度。第十七條 法律風險防范措施。（一）完善公司風險防范管理工作機制，建立健全法律風險相關規章制度。（二）堅持依法經營，穩健經營原則，注重事前防范，18、事后總結，降低經營風險。（三）成立風險緊急處置小組，制定各種應急預案，出現法律問題后及時處理，有效避免因處理不及時帶來的不必要的損失。（四）建立和優化法律風險控制的制度和流程，為風險防范提供有利的內部法律環境。（五）加強對員工的風險意識培訓，全面提高公司各級人員的法律風險防范意識。第十八條 勞動用工風險防范措施。（一）規范員工招聘流程，設計詳細的錄用條件。需要招聘員工時，由各部門提出人力需求計劃申請，經批準后，由綜合部人力資源部門統一對外發布招聘信息統一招聘。（二）建立完善的勞動用工管理制度，按照勞動合同法的有關規定制定員工勞動合同管理辦法，依法依規進行管理（三）針對員工勞動合同解除、終止帶來19、的經濟補償，我公司及時與員工簽訂書面解除、終止勞動合同協議書，約定雙方權利義務，避免因未按法律規定進行補償引發的雙倍懲罰性補償。第十九條 聲譽風險防范措施。公司針對聲譽風險方面從源頭上做起，在公司對外宣傳上統一口徑、避免由于部分公司員工對公司制度、政策的理解偏差，從而在對外媒體上、業主、客戶做出不利公司的解釋或宣傳，給公司形象或品牌造成損失。第五章 報警程序第二十條 報警依照下列程序進行。（一）風險事故實際發生或有可能發生，各業務部門依據風險事故發生或可能發生的類別、危害程度的級別和對事故發生結果的評價，初步確定風險事故的類別、評估危害與潛在的風險及事故造成或可能造成的規模。（二）各業務部門根20、據對風險事故發生或可能發生危害評價的結果及時向公司風險事故應急處置領導小組匯報。（三）根據風險事故的類別及發生或最大可能發生的危害評價結果，向政府相關部門報告。（四）向政府有關應急救援部門請求支援。第六章 應急響應第二十一條 風險事故應急處置領導小組根據風險事故的類別、對事故危害結果的評價等因素決定是否啟動應急預案；如決定啟動緊急預案，風險事故應急處置領導小組通訊聯絡人應及時通知各專業小組啟動緊急預案。第二十二條 各責任部門（管理處）根據風險事故應急處置領導小組的決定啟動緊急預案。第二十三條 各相關人員根據各自職責，全面執行緊急預案。第二十四條 如風險事故為盜竊、搶劫、火災等突發事件，各專業小21、組依據緊急預案合理分配工作，優先轉移人員、重要物品、現金，同時撥打相關報警電話。第七章 事件后續處理程序第二十五條 物業風險后續處理策略。（一）對物業業務提高保險意識，適當進行風險轉移。購買保險是一種非常有效的轉移風險的手段，通過保險可以將自身面臨的風險很大程度上轉移給保險公司。（二）提高員工對潛在風險的警覺，在公司內部加強風險管理知識的宣傳普及和員工的培訓工作，讓員工從意識上提高對風險的防范與警覺，真正將這種意識貫徹落實到實際工作中。（三）繼續完善建立規范的風險管理體系，搭建起一套科學而標準的風險控制體系，通過風險控制程序和處理流程的完善，將風險管理的目標及具體措施落實到每個崗位、每個實際操22、作流程中，定期檢查并根據實際情況進行必要的調整，以達到持續改進的目的。第二十六條 財務風險后續處理策略（一）公司定期組織進行財務風險測評，并將形成的風險評估報告及時報告董事會、監事會及高管層，出現重大財務風險或形成財務危機的，應當同時報告建銀實業。（二）建立公司財務預警系統，加強財務現金預算管理。針對公司經營內容，預測公司未來現金收支狀況，建立流動式現金流量監控體系，防范現金流量帶來的風險。（三）完善財務風險管理制度建設，注重員工風險意識的培訓，防范員工違規操作和道德風險。第二十七條 資產管理后續處理策略。（一）制定公司資產管理風險事故緊急預案，對預案進行演練，使其具有實際操作性和預防性。（二23、）根據資產性質和類別，制定風險識別、分析、評價制度，完善風險防范流程。（三）對存在或有較大可能發生風險隱患的資產，資產管理員要定期不定期加大對資產的巡查、檢查，及時逐級上報，并采取積極方法保護資產安全和預防風險發生。（四）對管理、處置過程中的漏洞和缺失事項及時修正補漏，完善資產管理制度。第二十八條 安全管理后續處理策略。（一）強化安全防范意識，將安全責任落實到每一個具體部門、員工，樹立第一把手為第一安全責任人。（二）按照公司安全管理相關規章制度以及有關安全規范、操作規程的要求，重點在公司各部門通過對自然環境、項目管理、人員行為等因素進行辨識、分析、評價危險有害因素，形成包括各類重大危險源的清單24、，制定公司安全管理計劃和方案。（三）全面落實安全管理計劃和方案的執行，通過對計劃和方案的具體執行，檢查方案中的控制措施是否滿足公司安全管理需要，并對不符合或不能適應公司安全管理規定的方面進行改進。（四）針對已發生的安全方面事故，總結經驗、檢查漏洞，在管理規定上和緊急預案方案上完善，預防同類事故的再次發生。第二十九條 法律預防后續處理策略。（一）繼續強化法律風險意識，完善法律工作體系，健全公司法律制度建設，建立以“事前防范事中控制為主，事后補救為輔”的管理制度。（二）對法律風險管理進行必要的調整，制定切合實際的法律風險管理戰略，全面提高公司管理層和全體員工的法律意識和依法治理公司的能力。加大對需25、要公司授權的行為的治理，明確公司各部門、各崗位在風險管理中的職責和作用，將風險管理納入到各項管理流程，形成系統化的制度體系。（三）完善現有法律風險防范機制。根據公司業務發展，在公司風險防范機制運行的基礎上，總結經驗，再接再厲，不斷調整公司的制度、流程、表格和文本，即公司法律風險防范體系，以適應和滿足公司所面臨的新的形勢。第三十條 勞動用工風險后續處理策略（一）加大勞動合同的日常管理。對有可能違反勞動合同行為給公司帶來風險隱患的，及時予以排除。（二）對部分用工關系進行勞務外包，分散用工風險。（三）加強公司工會組織的作用，在涉及員工切身利益的問題上，應當與工會或者職工代表平等協商確定。第三十一條 聲譽風險后續處理策略。（一）改變原有的被動地處理已經出現的聲譽威脅管理模式，要從事前風險防范入手。（二）從業主、客戶最關心、反映最強烈等突出問題入手，防范、化解聲譽風險，不斷提高公司在業主、客戶心中的社會滿意度和品牌形象。（三）嚴格執行公司關于聲譽風險的規章制度。第八章附則第三十二條綜合部是公司風險管理工作主管部門，全面統籌負責公司風險管理工作。第三十三條綜合部負責檢查督促和指導各部門開展風險管理工作。第三十四條本風險管理方案自公布之日起實施并由綜合部負責解釋和修訂。 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