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1、唐山灣國(guó)際旅游島土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案（第一稿）二一一年四月目 錄第一章 唐山灣國(guó)際旅游島情況簡(jiǎn)介3一、唐山灣國(guó)際旅游島區(qū)位3二、唐山灣國(guó)際旅游島規(guī)劃范圍4三、唐山灣國(guó)際旅游島自然資源描述8四、唐山灣國(guó)際旅游島開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)8第二章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況10一、項(xiàng)目區(qū)位及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要性10二、項(xiàng)目土地利用現(xiàn)狀分析12三、項(xiàng)目的自然條件與現(xiàn)狀調(diào)查分析13四、宗地開(kāi)發(fā)目標(biāo)14第三章 項(xiàng)目總投資估算15一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本估算15二、項(xiàng)目效益分析15三、土地成本分析16第四章 項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作17一、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件17二、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式17三、拆遷補(bǔ)償方式18四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃18五、資金籌措2、18六、土地銷售時(shí)間和方式選擇18七、收款方式與回款計(jì)劃18八、營(yíng)銷策略18第五章 開(kāi)發(fā)進(jìn)度20一、開(kāi)發(fā)進(jìn)度編制原則20二、開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表20第六章 項(xiàng)目測(cè)算影響因素分析21一、影響收入的因素21二、影響成本的因素21附件：1、唐山市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于唐山灣國(guó)際旅游島控制性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)；2、唐山市政府關(guān)于唐山灣三島開(kāi)發(fā)建設(shè)的專題會(huì)議73號(hào)、93號(hào)文件；3、唐山市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于對(duì)唐山灣國(guó)際旅游島規(guī)劃等問(wèn)題的審批意見(jiàn)4、唐山灣國(guó)際旅游島（半島陸域核心區(qū)域）控制性詳細(xì)性規(guī)劃；第一章 唐山灣國(guó)際旅游島情況簡(jiǎn)介一、唐山灣國(guó)際旅游島區(qū)位唐山灣國(guó)際旅游島距北京250公里，距天津130公里，距唐山市75公里3、，距正在規(guī)劃中的曹妃甸國(guó)家級(jí)工業(yè)區(qū)和正在建設(shè)中的曹妃甸生態(tài)城30公里，形成了唐山市重要三節(jié)點(diǎn)。唐港高速直達(dá)旅游區(qū)，并與京沈、唐津等高速公路相連；沿海高速橫貫東西，東接北戴河、西達(dá)天津；濱海大道穿區(qū)而過(guò),連接海港開(kāi)發(fā)區(qū)和曹妃甸貫穿旅游區(qū)北側(cè)陸域。隨著唐山、昌黎機(jī)場(chǎng)的通航，與香港、日本的大阪、東京，韓國(guó)的釜山等城市，構(gòu)成了三小時(shí)休閑旅游娛樂(lè)圈。京秦城際鐵路開(kāi)通后，北京到國(guó)際旅游島40分鐘車程。交通四通八達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。唐山灣國(guó)際旅游島區(qū)位圖二、唐山灣國(guó)際旅游島規(guī)劃范圍規(guī)劃區(qū)包括祥云島、月島、菩提島及濱海陸地部分。祥云島又名打網(wǎng)崗島，島嶼規(guī)劃面積22.73km2，位于諸島的最東面，島嶼東北端現(xiàn)狀與4、陸地部分相連；月島又名月坨島，島嶼規(guī)劃面積11.96 km2，位于諸島中間；菩提島又名石臼坨島、十九坨島，島嶼規(guī)劃面積5.07km2；濱海陸地部分位于島嶼北側(cè)，規(guī)劃面積33.24 km2。總規(guī)劃面積73平方公里。充分考慮現(xiàn)狀自然空間特性和用地發(fā)展適宜性，綜合交通、功能構(gòu)成、生態(tài)及空間景觀結(jié)構(gòu)等多方面的要求，確定旅游島“一岸擁群島”的總體格局，并形成“一區(qū)、兩片、四心、二軸”的布局結(jié)構(gòu)。同時(shí)考慮遠(yuǎn)景發(fā)展、旅游區(qū)空間環(huán)境形象等需求，在岸區(qū)的大清河、小河子、濱海大道兩側(cè)分別留有生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)進(jìn)行隔離，總體形成組團(tuán)式布局模式。一區(qū)：指唐山灣國(guó)際旅游島。二片：旅游區(qū)分為岸區(qū)和島嶼兩大片區(qū)，島嶼以旅游功能開(kāi)發(fā)5、為主，岸區(qū)以旅游服務(wù)和居住功能為主。 島嶼部分包括祥云島、月島及菩提島。祥云島以中、高端商務(wù)型開(kāi)發(fā)為主，利用“半島”便利，充分開(kāi)發(fā)中、高端海島旅游休閑產(chǎn)品與商務(wù)配套；月島以高端體驗(yàn)型開(kāi)發(fā)為主，側(cè)重于高端海島娛樂(lè)休閑和商務(wù)會(huì)展服務(wù)；菩提島以高端生態(tài)型開(kāi)發(fā)為主，最大限度減少人工開(kāi)發(fā)，側(cè)重于生態(tài)保護(hù)和高端體驗(yàn)。岸區(qū)包含五個(gè)組團(tuán)。根據(jù)交通、水系及功能布局，將岸區(qū)分為五個(gè)組團(tuán)，包括北港組團(tuán)、北港西區(qū)組團(tuán)、鹽田組團(tuán)、鹽田西組團(tuán)、翔云島林場(chǎng)組團(tuán)。北港組團(tuán)是指南至撈魚(yú)尖、北至濱海大道、西至大清河、東至小河子所在區(qū)域，是岸區(qū)最大的區(qū)域，規(guī)劃以中、高端服務(wù)設(shè)施和歷史民俗展示為主，配以中、高端居住；北港西區(qū)組團(tuán)為濱6、海大道以南、大清河以西的區(qū)域，規(guī)劃中端旅游服務(wù)和漁民安置；翔云島林場(chǎng)組團(tuán)包括南至濱海大道，北至規(guī)劃邊界，西至大清河，東至小河子所在區(qū)域，規(guī)劃以旅游居住和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，配以少量旅游服務(wù)設(shè)施；鹽田組團(tuán)為濱海大道以北，大清河以西的區(qū)域，規(guī)劃以居民安置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，配以少量旅游服務(wù)設(shè)施；鹽田西組團(tuán)為濱海大道以北至規(guī)劃邊界的區(qū)域，規(guī)劃以教育科研開(kāi)發(fā)為主，為遠(yuǎn)景發(fā)展備用地。四心：岸區(qū)為旅游服務(wù)中心，中、高端配套型開(kāi)發(fā)為主，以陸地區(qū)域的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展中、高端配套設(shè)施，服務(wù)海島旅游，開(kāi)發(fā)主題為服務(wù)配套、民俗特色；祥云島為休閑度假中心，配建中、高端類配套設(shè)施、設(shè)施倚重型主題公園、商務(wù)會(huì)展、康體設(shè)施；月島為7、浪漫體驗(yàn)中心，配建高端娛樂(lè)休閑、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)；菩提島為生態(tài)養(yǎng)生中心，開(kāi)展自然生態(tài)、文化觀覽。二軸：規(guī)劃旅游區(qū)沿二類軸線方向發(fā)展，一類為聯(lián)系軸，一類為發(fā)展軸。沿濱海大道形成組團(tuán)聯(lián)系軸，連接岸區(qū)各個(gè)組團(tuán)；沿迎祥路形成片區(qū)聯(lián)系軸，連接岸區(qū)和島嶼兩個(gè)片區(qū)，形成兩個(gè)片區(qū)之間最緊密的聯(lián)系通道。沿樂(lè)北路形成旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，構(gòu)建旅游服務(wù)核心地帶；沿祥云島月島菩提島形成旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，構(gòu)建旅游發(fā)展推進(jìn)核心地帶。三、唐山灣國(guó)際旅游島自然資源描述唐山灣國(guó)際旅游島諸海島是由灤河和潮汐作用沖積而成，歷史悠久，形態(tài)各異，資源豐富。菩提島總面積5.07平方公里，屬河北省海洋自然保護(hù)區(qū)、省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。島中間低四周高，形似聚8、寶盆，淡水資源豐富，島上灌木叢生，綠草繁茂，鳥(niǎo)類400多種，有各種植物260多種，300-400年的菩提樹(shù)近千棵，北方罕見(jiàn)，自然植被覆蓋率98%以上，有“孤懸于海上的天然動(dòng)植物園”和“國(guó)際觀鳥(niǎo)基地”之美譽(yù)，有潮音寺，朝陽(yáng)庵遺址等佛家古跡。月島因形似彎月而得名，總面積11.96平方公里，由月坨、腰坨、西坨等5個(gè)島嶼組成，國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，島上植被豐茂，景觀獨(dú)特，其周邊有天然的海濱浴場(chǎng)，沙凈水清，是避暑度假勝地；祥云島總面積22.73平方公里，海岸線長(zhǎng)26公里，平面形狀呈帶狀刀形，海岸為優(yōu)質(zhì)天然細(xì)沙，沙灘坡度平緩，溫泉資源豐富。海島北側(cè)與陸岸遙遙相望，構(gòu)成雙道復(fù)式海岸線，為世界罕見(jiàn)的水陸奇觀。島9、南側(cè)沙灘寬闊，海水清澈，是天然優(yōu)質(zhì)海濱浴場(chǎng)。四、唐山灣國(guó)際旅游島開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)唐山灣國(guó)際旅游島控制性詳細(xì)規(guī)劃已獲得唐山市規(guī)劃委員會(huì)審查批準(zhǔn)。唐山灣國(guó)際旅游島立足海島、溫泉、民俗文化及佛教文化等資源優(yōu)勢(shì)，以建設(shè)“國(guó)際一流的休閑、養(yǎng)生、避暑的旅游目的地”為目標(biāo)，把旅游區(qū)打造成九大國(guó)際品牌國(guó)際品牌的民俗故事園、國(guó)際品牌的愛(ài)情島和出生島、國(guó)際品牌的養(yǎng)生養(yǎng)老基地、國(guó)際品牌的游艇別墅社區(qū)、國(guó)際品牌的沙灘溫泉基地、國(guó)際品牌的漁、水文化基地、國(guó)際品牌的佛文化交流基地、國(guó)際品牌的商務(wù)會(huì)獎(jiǎng)基地、國(guó)際品牌的海上高爾夫文化基地。必將成為中高端客戶“休之閑、養(yǎng)之閑、樂(lè)之閑與體之閑”的首選之地。唐山灣國(guó)際旅游島自上世紀(jì)80年代10、開(kāi)發(fā)以來(lái)，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模，年接待游客在130萬(wàn)人次以上，在京、津、冀地區(qū)具有較高的知名度。自2009年6月唐山灣國(guó)際旅游島開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部成立以來(lái)，旅游區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)有了階段性的發(fā)展。唐山灣國(guó)際旅游島人文薈萃，自然資源獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，文化底蘊(yùn)濃厚，生態(tài)環(huán)境宜人，是唐山“四點(diǎn)一帶”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的生態(tài)旅游功能區(qū)，是省級(jí)旅游綜合改革示范區(qū)，有著巨大的發(fā)展前景，是中外投資商投資的熱點(diǎn)地區(qū)。第二章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目區(qū)位及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要性1、項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于唐山灣國(guó)際旅游島北側(cè)陸岸區(qū)域，規(guī)劃面積為5062畝，本次土地一級(jí)開(kāi)發(fā)地塊項(xiàng)目位置如下圖所示：2、唐山灣國(guó)際旅游島目前11、存在的問(wèn)題唐山灣國(guó)際旅游島正呈生長(zhǎng)之勢(shì)，但受到風(fēng)貌保護(hù)的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒(méi)有形成大型的商業(yè)環(huán)境。（1）、功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理唐山灣國(guó)際旅游島各景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有合理得銜接起來(lái)，各種業(yè)態(tài)沒(méi)有合理的銜接起來(lái)，對(duì)消費(fèi)者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。（2）、配套設(shè)施不夠完善各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施沒(méi)有合理的組合，各行其是，沒(méi)能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位數(shù)量有限。（3）、唐山灣國(guó)際旅游島內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成合力，制約旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展。（4）、唐山灣國(guó)際旅游島12、基礎(chǔ)設(shè)施不完備，不能滿足該區(qū)域的配套需求。3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要性唐山灣國(guó)際旅游島開(kāi)發(fā)建設(shè)被列入河北省十二五發(fā)展規(guī)劃，省委、市委對(duì)唐山灣國(guó)際旅游島提出了相應(yīng)的要求，重點(diǎn)要求大力推進(jìn)唐山灣國(guó)際旅游島基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是加快土地平整、管網(wǎng)配套及景區(qū)重點(diǎn)旅游交通等建設(shè)，為項(xiàng)目聚集創(chuàng)造條件。 從唐山灣國(guó)際旅游島配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來(lái)看，未來(lái)對(duì)于高檔旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)需求將有大幅提升。結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但與唐山灣國(guó)際旅游奧的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填景區(qū)旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)空缺，服務(wù)各島旅游接待的需要。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充13、分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。二、項(xiàng)目土地利用現(xiàn)狀分析1、宗地性質(zhì)及基本情況唐山灣國(guó)際旅游島土地整理項(xiàng)目地均為集體土地，項(xiàng)目位于唐山灣國(guó)際旅游島北側(cè)陸岸區(qū)域，四至為：（1）海檔路以南，潮河?xùn)|路以西；（2）西、南至渤海內(nèi)海海濱。占地面積約5062畝。現(xiàn)狀用地按土地權(quán)屬劃分為：全部為國(guó)有土地5062畝；按土地利用性質(zhì)劃分為：建設(shè)用地約3345畝，其他用地約1717畝（包括用海面積）。具體情況見(jiàn)下表：（項(xiàng)目到實(shí)施階段以實(shí)際測(cè)量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）土地利用現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)表土地權(quán)屬土地類型土地面積小計(jì)平方米畝平方米畝國(guó)有土地建設(shè)用地22300003345其他用地11446671717合計(jì)-14、33746675062根據(jù)上表的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，可以看出本項(xiàng)目實(shí)施范圍內(nèi)的土地利用現(xiàn)狀以建設(shè)用地、耕地、園地為主，分類列表如下：2、規(guī)劃用途宗地規(guī)劃用途為商業(yè)用地。3、宗地區(qū)域的歷史價(jià)值該宗地位于唐山灣國(guó)際旅游島北側(cè)陸岸區(qū)域，對(duì)于土地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。三、項(xiàng)目的自然條件與現(xiàn)狀調(diào)查分析1、自然環(huán)境本項(xiàng)目總用地面積為5062畝，項(xiàng)目區(qū)比較規(guī)整，地形平坦，排水狀況比較好，工程地質(zhì)狀況良好，土壤無(wú)污染。2、市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況（1）交通現(xiàn)狀項(xiàng)目南北有樂(lè)北路，濱海大道從地塊北側(cè)經(jīng)過(guò)，有一定的交通設(shè)施基礎(chǔ)。（2）市政設(shè)施現(xiàn)狀污水：無(wú)市政管網(wǎng)。無(wú)污水處理設(shè)施。天然氣：無(wú)天然氣管道，主要燃料為液化氣。電力：15、居民用電馬頭營(yíng)供電提供。通訊：話線空中架設(shè)，無(wú)地下管溝敷設(shè)。3、項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)沒(méi)有古樹(shù)和文物設(shè)施。4項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)約100余戶民宅，建筑面積約為10000平方米； 5、項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)，土地種植主要為麥苗、蔬菜等農(nóng)作物。6、公共設(shè)施狀況總體規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來(lái)發(fā)展需要。四、宗地開(kāi)發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的 “三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。第三章 項(xiàng)目總投資估算一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本估算此地塊項(xiàng)目總投資為414000萬(wàn)元，其中，直接成本380600萬(wàn)元，間接成本33400萬(wàn)元16、。二、項(xiàng)目效益分析項(xiàng)目建設(shè)期為2年，回收期為1年。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的土地開(kāi)發(fā)成本測(cè)算及土地收益測(cè)算，得到項(xiàng)目評(píng)價(jià)的綜合結(jié)論為：1、成本支出：項(xiàng)目總投資為414000萬(wàn)元。2、出讓收入：土地出讓地價(jià)款測(cè)算為 500000萬(wàn)元。3、利潤(rùn)：通過(guò)測(cè)算利潤(rùn)為 244475萬(wàn)元。地塊項(xiàng)目總投資為414000萬(wàn)元，其中，直接成本380600萬(wàn)元，間接成本33400萬(wàn)元。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本估算表序號(hào)費(fèi)用名稱投資額（萬(wàn)元）每畝成本（萬(wàn)元/畝）各項(xiàng)成本占總成本比例備注1征地補(bǔ)償費(fèi)140002.820%含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償（非住宅）2征地稅費(fèi)185003.7含耕地占用稅、復(fù)墾費(fèi)、防洪費(fèi)、超轉(zhuǎn)安17、置費(fèi)3拆遷補(bǔ)償費(fèi)73000須改4.643%含民宅拆遷補(bǔ)償、集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償、國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償4市政建設(shè)費(fèi)334006.6820%市政道路、管線、綠化的建設(shè)費(fèi)5前期費(fèi)28000.562%含可研、環(huán)評(píng)、交評(píng)編制費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi)等6財(cái)務(wù)費(fèi)114002.288%見(jiàn)現(xiàn)金流量表7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)77001.545%取1-6之和的5%8管理費(fèi)32000.642%取1-7之和的2%小計(jì)16400022.8確定的成本值100%合計(jì)三、土地成本分析由上述測(cè)算可以看出，本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本為228361萬(wàn)元，折合可上市交易土地成本為100萬(wàn)元/畝。第四章 項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作一、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件按照唐山市規(guī)劃委員會(huì)發(fā)關(guān)于唐山灣18、國(guó)際旅游島首期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)的規(guī)定，本項(xiàng)目規(guī)劃利用條件如下：項(xiàng)目名稱：唐山灣國(guó)際旅游島土地整理項(xiàng)目1、用地規(guī)劃要求：擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍四至為：（1）海檔路以南，潮河?xùn)|路以西；（2）西、南至渤海內(nèi)海海濱。擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：商業(yè)用地占地面積約5062畝。2、建筑規(guī)劃要求： 二、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式開(kāi)發(fā)主體設(shè)想：本地塊的開(kāi)發(fā)與唐山灣國(guó)際旅游島的發(fā)展密切相關(guān)，以唐山灣國(guó)際旅游島作為一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體，組織實(shí)施該項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。開(kāi)發(fā)意向和意義：在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國(guó)內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會(huì)休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對(duì)商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求19、，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動(dòng)區(qū)域土地價(jià)格的上升。但要求資金大量投入，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。三、拆遷補(bǔ)償方式本項(xiàng)目對(duì)拆遷的補(bǔ)償方為貨幣補(bǔ)償方式，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。一級(jí)開(kāi)發(fā)單位在實(shí)施拆遷工作時(shí)，擬采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評(píng)估測(cè)算、制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對(duì)各原用地單位的補(bǔ)償價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，本項(xiàng)目按3年的時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。2011年9月開(kāi)始實(shí)施，預(yù)計(jì)到2013年11月竣工達(dá)到各地塊三通一平，進(jìn)入土地掛牌出讓的經(jīng)營(yíng)。五、資金籌措本項(xiàng)20、目資金來(lái)源：自籌資金30%，其它融資解決。六、土地銷售時(shí)間和方式選擇本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年11月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期。由于出讓方式為熟地熟賣，計(jì)劃在一個(gè)月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷售。七、收款方式與回款計(jì)劃本項(xiàng)目收款方式為短時(shí)間分期收款，在2013年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。計(jì)劃2012年10月實(shí)現(xiàn)回款30%，2013年11月回款70%。八、營(yíng)銷策略1、加強(qiáng)土地市場(chǎng)營(yíng)銷盡管土地一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實(shí)際出讓是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場(chǎng)決定項(xiàng)目的成敗和收益。脫離市場(chǎng)或缺乏對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)知，項(xiàng)目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無(wú)人摘牌21、。土地市場(chǎng)營(yíng)銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理和調(diào)控力度。2、加強(qiáng)區(qū)域主題宣傳除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目土地優(yōu)勢(shì)的宣傳推廣力度外，實(shí)際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進(jìn)行土地市場(chǎng)營(yíng)銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的出讓價(jià)格和項(xiàng)目的定位，因而通過(guò)舉辦國(guó)內(nèi)外知名專家研討會(huì)或論證會(huì)，并通過(guò)媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃公示，召開(kāi)市民聽(tīng)證會(huì)，完善公眾參與、專家評(píng)審和政府決策，以此來(lái)提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。第五章 開(kāi)發(fā)進(jìn)度一、開(kāi)發(fā)進(jìn)度編制原則根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作流程以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，編制本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)22、計(jì)劃。二、開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表土地整理開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 （可根據(jù)實(shí)際情況予以適當(dāng)調(diào)整）任務(wù)2011.4-2011.52011.5-2011.72011.7-2011.82011.8-2011.102011.10-2011.12 開(kāi)發(fā)狀態(tài)審批部門辦理規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)等前期手續(xù)做好交評(píng)、環(huán)評(píng)等前期手續(xù)辦理工作，完成立項(xiàng)辦理征地手續(xù)進(jìn)行底價(jià)評(píng)估，項(xiàng)目底價(jià)評(píng)估聯(lián)審會(huì)完成供地市規(guī)委市發(fā)改委市國(guó)土局市國(guó)土局市發(fā)改委區(qū)土地儲(chǔ)備中心第六章 項(xiàng)目測(cè)算影響因素分析本方案是基于本時(shí)點(diǎn)的國(guó)家政策及市場(chǎng)行情編制的，若國(guó)家政策、市場(chǎng)行情發(fā)生變化，該方案中的測(cè)算結(jié)果將會(huì)發(fā)生較大偏差。一、影響收入的因素1、土地收入是根據(jù)開(kāi)發(fā)成本并結(jié)合市場(chǎng)23、初步評(píng)估確定的，由于項(xiàng)目土地收益受市場(chǎng)、政策變動(dòng)影響較大，土地收入也會(huì)隨著國(guó)家政策的變化而變化。2、考慮到國(guó)家對(duì)土地控制得越來(lái)越緊，加之交易方式、交易情況、國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況等眾多不確定因素，成交土地價(jià)格與估算存在一定變化空間。二、影響成本的因素 從開(kāi)發(fā)成本上看，主要是征地費(fèi)、拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)三項(xiàng)。1、隨著項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作，一級(jí)開(kāi)發(fā)公司可以爭(zhēng)取專業(yè)集團(tuán)的支持，以降低項(xiàng)目建設(shè)成本。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的拆遷一般在實(shí)際操作中多為談判方式成交，往往造成相同性質(zhì)、相同規(guī)模的企業(yè)補(bǔ)償價(jià)格差別較大，加之可比案例較少，補(bǔ)償價(jià)格往往偏高。綜上所述，上述地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將改善唐山灣北側(cè)陸域公共建筑建設(shè)不能滿總配套旅游項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)狀，從而達(dá)到完善整個(gè)唐山灣國(guó)際旅游島旅游度假功能，提升景區(qū)形象，改善旅游服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)為吸引更多的投資者創(chuàng)造了條件，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。