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1、本資料由三個皮匠管理資源文庫整理收集（網(wǎng)址：）安徽宣城汽車物流園建設項目建議書江蘇精享裕投資有限公司二0一二年十二月目 錄44455555566667889999991010第一章 項目概況11 項目名稱12 建設單位13 建設地點14 建設規(guī)模15 項目功能16 投資估算及經(jīng)濟效益評估第二章 項目建立的必要性21 有利于建立一個完善的現(xiàn)代汽車流通體系22 有利于土地資源的最大化利用23 有利于拉動地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展第三章 項目背景31 物流園區(qū)的發(fā)展背景32 項目的提出33 宏觀政策影響第四章 主要建設內(nèi)容及規(guī)模第五章 場址選擇及工程方案51 場址選擇52 工程方案第六章 項目總體布局61 總平2、面布局62 功能區(qū)布局63 綠化布局第七章 環(huán)境影響評估10101111111112121212121315151571 化工類液態(tài)物料溢出污染防治72 化工類產(chǎn)品大氣污染防治措施73 固態(tài)廢棄物治理措施74 水污染的控制措施第八章 安全與消防設施81 安全設施82 消防設施第九章 投資估算第十章 財務分析及評價101 評價依據(jù)102 評價指標103 經(jīng)營分析第十一章 結(jié)論和建議111 結(jié)論112 建議第一章 項目概況11 項目名稱：安徽宣城汽車物流園建設項目12 建設單位：江蘇精享裕投資有限公司精享裕集團名下全資子公司江蘇精享裕建工有限公司成立于1984年，是一家集地基與基礎、鋼結(jié)構(gòu)、裝飾裝3、修、機電設備安裝、消防設施及市政公用工程為一體的綜合性建筑企業(yè)。2009年元月，公司升級為房屋建筑工程施工總承包壹級資質(zhì)。公司下設鎮(zhèn)江、揚州、南京、蘇北、宣城等分公司，另有鋼結(jié)構(gòu)、機電設備安裝等多個全資子公司。公司注冊資本8000萬元，年施工能力20億元，擁有員工3000余人，其中各類高、中、初級職稱的技術人員300余人。公司各類大中型施工機械和配套設備齊全，并具備完善的質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全管理體系及生產(chǎn)、后勤保障體系，先后通過ISO9001：2000質(zhì)量體系、ISO14001環(huán)境管理與OSHMS18000職業(yè)健康安全管理國家三體系認證。公司業(yè)務遍及江蘇、安徽等地。精享裕集團下屬安徽精享裕4、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2006年11月，位于宣城市昭亭南路101號五樓，注冊資金8000萬元人民幣，是一家集開發(fā)、建設、經(jīng)營、建筑材料銷售為一體的多元化公司，房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，是宣城市具有較強綜合實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由上可見，精享裕集團具有雄厚的綜合實力和多年實際經(jīng)驗，且對安徽省的經(jīng)濟形勢和政府政策有著深刻的了解。宣城市汽車物流園的項目可以進一步促進公司的產(chǎn)業(yè)升級，做到地方、政府和企業(yè)多贏。13 建設地點：安徽省宣城市14 建設規(guī)模：141占地面積50-60畝；142 新建現(xiàn)代物流立體綜合倉庫20000平方米，綜合辦公樓3000平方米；143 添置大型集裝箱運輸車輛40臺。15 項目功能5、 提供汽車零配件的批發(fā)與現(xiàn)場交易、會展、電子商務訂單交易、倉儲配送、流通加工、信息發(fā)布與撮合成交、貨物中轉(zhuǎn)、金融結(jié)算等服務于一體的綜合型物流服務平臺。1.6 投資估算及經(jīng)濟效益評估 項目總投資為1億元。項目建成后，可實現(xiàn)年營業(yè)收入2465萬元，每年上交稅收779萬元，財務內(nèi)部收效率為6.7%（稅后），投資回報期為7年。第二章 項目建設的必要性21 有利于建立一個完善的現(xiàn)代汽車流通體系汽車行業(yè)作為安徽省的重點行業(yè)之一，規(guī)模較大，但布局較散，已不適應現(xiàn)代汽車企業(yè)發(fā)展的步伐。宣城市汽車物流園建成后，將會成為宣城市乃至安徽省規(guī)模較大、功能齊全、現(xiàn)代化的汽車零部件交易市場。憑借宣城便捷的交通優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)6、勢及網(wǎng)絡資源優(yōu)勢，把廣大的生產(chǎn)廠商、配件供應商以及配套服務商緊密的聯(lián)系在一起，形成集團化的經(jīng)營優(yōu)勢，實現(xiàn)政府、廠商、市場經(jīng)營者真正意義上的多贏。22 有利于土地資源的最大化利用，提升單位土地效益 時至今日，土地資源已經(jīng)成為制約地區(qū)發(fā)展的瓶頸之一。因此，提升單位面積的土地產(chǎn)出成為政府出讓產(chǎn)業(yè)用地的基本要求，規(guī)模化、高效益、集聚型的汽車物流園充分反映了政府的效益要求，引導和強化產(chǎn)業(yè)的集群化發(fā)展，正日益受到各地政府的廣泛重視。 因此，宣城汽車物流園作為高集聚型汽車物流服務區(qū)，對提升地區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地效益具有重要的意義。23 有利于拉動地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展 通過項目形成區(qū)域商貿(mào)、物流的集聚，吸引汽配及相關產(chǎn)品在7、宣城汽車物流園集聚、交易、流通和中轉(zhuǎn)，帶動宣城的產(chǎn)業(yè)升級和就業(yè)的提升，為安徽甚至全國的汽配及相關產(chǎn)品提供一個交易和流通平臺，并提供相應的物流加工、中轉(zhuǎn)和集疏運服務，促進宣城商貿(mào)、物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和區(qū)域競爭力的提升。第三章 項目背景31 物流園區(qū)的發(fā)展背景 從發(fā)達國家物流行業(yè)發(fā)展來看，其物流成本占GDP的百分比，美國約為10%，日本為14%，英國為10.6%，法國為11%，德國為13%。物流業(yè)的發(fā)展主要得益于穩(wěn)定的經(jīng)濟增長、發(fā)達的信息技術、寬松的法制環(huán)境和經(jīng)濟的全球化、區(qū)域化和集團化。專業(yè)的管理隊伍和先進的計算機網(wǎng)絡與通信手段，使物流服務不斷向快速便捷、優(yōu)質(zhì)高效、成本低廉的目標邁進。 隨著現(xiàn)代經(jīng)濟8、發(fā)展，企業(yè)除注重技術、產(chǎn)品、市場和客戶開發(fā)能力外，更加注重維持穩(wěn)定而有效的供應鏈，使產(chǎn)品的服務更貼近用戶，建立即時供應系統(tǒng)，實現(xiàn)零庫存等物流戰(zhàn)略。物流戰(zhàn)略已成為現(xiàn)代企業(yè)，在通過加強資源管理和技術改造等措施降低成本潛力被極大挖掘后，充分挖掘的“第三利潤源”-物流利潤和提高服務水平的重要因素。 我國的物流業(yè)和企業(yè)物流戰(zhàn)略還處于初期階段，隨著更多企業(yè)積極進行理論探索和實踐嘗試，我國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐必將加快。32 項目的提出 在建筑行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有著豐富經(jīng)驗的精享裕集團，一直在考慮與時俱進和產(chǎn)業(yè)升級的問題，公司多年來一直留意開發(fā)物流園的商機。我們調(diào)研了江汽集團、安凱股份、合肥昌河、蕪湖奇瑞、安徽9、華菱等整車企業(yè)，對安徽省整車企業(yè)及零部件供應情況做了細致的研究分析。分析表明以江淮汽車、安凱股份、蕪湖奇瑞、合肥昌河、安徽華菱等整車廠為依托開發(fā)汽車物流園項目，具有巨大的市場空間。汽配主要分為五大類，包括：1）車身及其零配件（車門、車頂、車窗、輪胎、汽車表盤等）；2）底盤以及零配件（前后橋、變速器、萬向節(jié)、傳動軸、分離器、懸掛系統(tǒng)、減震器等）；3）汽車電子（車體控制裝置和車載電子控制裝置，包括發(fā)動機控制電子、轉(zhuǎn)向控制器、汽車記錄儀，車載娛樂電子，車載通信電子）；4）發(fā)動機以及零配件（油泵、活塞、氣缸、點火器、噴油嘴、曲軸濾油器等）；5）通用件（車體軸承、皮套座椅、標準件、緊固件、油管等）。據(jù)資10、料顯示，在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占 30%40%，流通及售后服務領域占 60%-70%，其中汽車行業(yè)整車與配件的產(chǎn)值規(guī)模比例約為1：1.7。以2010年為例，2010年全年，江淮汽車、安凱汽車、昌河汽車、佳通輪胎等企業(yè)物流總量達到9.2 12.4萬輛運次，運輸費用總支出約為4.6 6.2億元之間。基于市場調(diào)研信息，公司決定利用精享裕在建筑和房地產(chǎn)開發(fā)方面的雄厚實力，抓住這個商機，在宣城投資建設汽車物流園。33 宏觀政策影響 331 近年來，借力國家“中部崛起”戰(zhàn)略的強勁實施，安徽省以獨有的“承東啟西”的地理位置優(yōu)勢，得到快速發(fā)展，形成以長江一線為“發(fā)展軸”，合肥、蕪湖為“兩核”，滁州、宣城11、為“兩翼”的“一軸雙核兩翼”的產(chǎn)業(yè)布局。強大的區(qū)域經(jīng)濟必將帶來繁榮的物流，加上安徽省汽車行業(yè)的蓬勃發(fā)展，汽車物流園有著巨大的商機。大力發(fā)展港口物流、倉儲等現(xiàn)代服務業(yè)，是安徽省“十二五”規(guī)劃的重點內(nèi)容之一，這將推動政府在相關項目的招商引資和布局建設上提供更多的優(yōu)惠政策和便利條件。 332 政府提出的穩(wěn)定和提高居民的收入水平，減輕企業(yè)負擔，有利于帶動汽車生產(chǎn)和消費市場。第四章 主要建設內(nèi)容及規(guī)模41 占地面積50-60畝；42 新建綜合倉儲20000平方米，綜合辦公樓3000平方米； 43 園區(qū)道路、裝卸場、綠化及其他配套設施；第五章 場址選擇及工程方案51 場址選擇：建設地址為安徽宣城。52 工12、程方案：建筑結(jié)構(gòu)的選擇和確定，以滿足倉儲要求為前提，同時兼顧其它各有關專業(yè)。結(jié)合相關倉儲實際情況，對不同要求的建筑物采用合理的結(jié)構(gòu)類型，做到適用、經(jīng)濟、美觀、造型簡潔、色彩與環(huán)境相協(xié)調(diào)。根據(jù)不同需要，荷載較大的設備基礎采用樁基礎，其它建筑物根據(jù)地質(zhì)資料及實際荷載情況采用天然基基礎。對填土進行分層填筑，分層碾壓，不得亂拋大塊石，以免給樁基礎的施工和基礎的不均勻沉降帶來不利影響。第六章 項目總體布局61 總平面布置 611 嚴格執(zhí)行消防、安全衛(wèi)生等要求，進行合理布置；612 嚴格遵循國家頒布的有關規(guī)范、規(guī)定和標準等；613 嚴格貫徹節(jié)約用地、少占耕地、節(jié)省投資原則。62 功能區(qū)布局根據(jù)倉儲區(qū)特點和13、消防要求，整個項目功能區(qū)由南北倉儲區(qū)和公路裝卸區(qū)及輔助區(qū)三 部分組成，功能分區(qū)較明確。在南區(qū)西端布置配套設施，如綜合樓、空壓站、污水處理等。停車場將根據(jù)需要局部改造成汽車裝卸區(qū)。項目功能區(qū)地形較為平坦，自然標高5.56.5m，設計地面標高為7.1m。道路中心標高為7.1m，功能區(qū)地面雨水排入道路，經(jīng)道路雨水管道用泵提升排入園區(qū)下水管網(wǎng)，功能區(qū)內(nèi)污水，用污水管排入污水處理站處理后達標排放。南北倉儲區(qū)道路設計為環(huán)形道路，道路寬為7m，共設5個出入口，保證消防暢通。 道路選用城市型水泥混凝土，路面結(jié)構(gòu)采用C30混凝土，厚16cm，干結(jié)碎石厚15cm，大塊石厚30cm，基層素土夯實。63 綠化布局區(qū)內(nèi)14、綠化主要以種植草坪為主，適當種植一些灌木。綠化率達到15%。第七章 環(huán)境影響評估本項目的一般性物流品種基本不會對環(huán)境造成任何污染，在此僅對化工類液態(tài)或固態(tài)產(chǎn)品可能對環(huán)境造成的影響制定如下防治措施：71 化工類液態(tài)物料溢出污染防治711采用技術先進、安全可靠的裝卸設備，加強操作管理，避免人為意外事故。設置圍欄，在裝卸作業(yè)前用專用圍欄布設在儲罐周圍，一旦發(fā)生溢出事故，可防止物料擴散。712 配置專用回收設備器材。區(qū)內(nèi)設安全機構(gòu)和必要的監(jiān)視設施，監(jiān)視裝卸作業(yè)情況，一旦發(fā)生事故及時采取有效對策。72 化工類產(chǎn)品大氣污染防治措施721 為防止化工類產(chǎn)品物料泄漏對大氣造成污染，主要是提高儲運系統(tǒng)的密閉性。15、在儲運工藝設計中采用性能可靠的液體裝卸臂，保持閥門、法蘭片的連接密封。722 對毒性較大和極易揮發(fā)的液體儲存，儲罐內(nèi)加氮封保護，氮封壓力要求不超過400mmH2O。裝罐過程中也采用氮封保護，并且先充氮再進料。凡需氮封的設備，均考慮采用自動式壓力調(diào)節(jié)閥，控制儲罐內(nèi)氮氣壓力400mmH2O。所有廢氣排放點排出的廢氣均統(tǒng)一回收，經(jīng)冷凍回收后，方能排放。723 儲罐更換液態(tài)化工產(chǎn)品時，務必先將罐內(nèi)物料放凈，并視產(chǎn)品的化學特性不同，用溶劑或清水洗罐，不允許利用物料的易揮發(fā)性，靠打開儲罐頂部檢查口自然氣化。73 固態(tài)廢棄物治理措施垃圾由環(huán)保部門統(tǒng)一接收處理，庫區(qū)設備維護時產(chǎn)生的少量廢棄物采用人工清理的辦法16、及時妥善清理。74 水污染的控制措施741加強回收工作，在污染易出現(xiàn)處設置滴漏盤或滴漏桶，把滴漏出來的物料回收利用。742在倉儲區(qū)、裝車臺、裝桶間等處設污水回收系統(tǒng)，將洗罐水、初期雨水和沖洗水回收排至污水處理站處理。污水處理站設計能力40m3/h，采用物化處理和生化處理相結(jié)合的處理工藝。743項目區(qū)內(nèi)的生活污水經(jīng)管道收集后排入污水處理站，與生產(chǎn)污水一道經(jīng)生化處理達標后排放。第八章 安全與消防設施81 安全設施811項目區(qū)內(nèi)的所有重要部位，均應安裝監(jiān)控設施，實行全面監(jiān)控。812特別對于化工類產(chǎn)品的監(jiān)管，應嚴格到位。液態(tài)化工儲罐均設有現(xiàn)場液位計、壓力表、溫度計、雷達液位顯示儀、高、低液位報警儀等，17、便于隨時了解儲罐內(nèi)物料儲存情況，防止儲罐內(nèi)液體溢出。儲罐進出口管線還設有金屬軟管與系統(tǒng)柔性連接，防止儲罐沉降時，局部管道系統(tǒng)因出現(xiàn)應力超值而破裂。儲罐儲藏區(qū)及泵區(qū)易泄漏物料處根據(jù)物料易燃、易爆或有毒有害的不同性質(zhì)設有可燃氣體報警器或有害氣體報警器，當設備或管道泄漏可及時報警，消滅事故苗子。813所有倉儲物品，嚴格按照標準分區(qū)、分類擺放。82 消防設施821設消防泵房一座，內(nèi)設消防泵四臺，三用一備，穩(wěn)壓設施一套，一旦發(fā)生火情，啟動消防泵供水。另設泡沫罐二個，為庫區(qū)提供泡沫液。庫區(qū)設固定式泡沫滅火系統(tǒng)。在需用泡沫滅火的儲罐上設泡沫發(fā)生器。冷卻水滅火系統(tǒng)采用穩(wěn)高壓系統(tǒng)。庫區(qū)設固定式冷卻水系統(tǒng)。室外消18、火栓系統(tǒng)經(jīng)冷卻水系統(tǒng)減壓后成獨立的低壓系統(tǒng)。庫區(qū)內(nèi)消防主干管呈環(huán)狀布置，沿道路設置室外地上式消火栓。庫區(qū)內(nèi)道路邊側(cè)和建筑物內(nèi)按規(guī)范配置一定數(shù)量的推車式滅火器和手提式滅火器。822整個庫區(qū)建設有環(huán)型消防通道（3.5米寬），倉儲區(qū)消防出口3個，建設泄漏處理池1個；并且安裝防雷接地系統(tǒng)（項目全區(qū)網(wǎng)式接地系統(tǒng)、防靜電接地系統(tǒng)）。823倉庫將擁有消防設施為：消防水罐2座（儲存能力400噸），配備2臺37KW離心式清水泵；水池1座（儲存能力3000噸），配備2臺15KW離心式清水泵；貯罐壓力式空氣泡沫比例混合裝置1臺（泡沫液貯罐容量2000L），配備1臺37KW離心式清水泵；PZ型消防泡沫炮8門，PZ型消19、防清水炮8門；消火栓6座（其中2座為泡沫）；1211滅火器（2KG）28具，手提式干粉滅火器（5KG）12具，推車式干粉滅火器（35KG）5具。第九章 投資估算91 投資估算：項目總投資1億元，其中：序號工程項目或費用名稱投資估算（萬元）1土地款5002前期工程費用1443基建工程建設47954安裝工程11875物流信息系統(tǒng)投入12006機械設備及運輸車輛10007不可預見費用3008管理費用1909流動資金1000總計10316第十章 財務分析及評價101 評價依據(jù) 1011 公路、水運建設項目可行性編制辦法； 1012 國家產(chǎn)業(yè)政策及相關法律、法規(guī)； 1013 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)。20、102 評價指標 項目計算期11年，其中建設期1年，運營期10年。營業(yè)稅及附加稅率，其中裝卸作業(yè)為3.33%，倉儲等服務收入為5.55%，綜合稅率為3.5%；所得稅稅率暫按33%計。根據(jù)上述評價依據(jù)以及本項目特點，本次研究中經(jīng)濟評價指標選用財務內(nèi)部收益率（FIRR）、財務凈現(xiàn)值（FNPV）、靜態(tài)投資回收期和投資利潤率四項評價指標。103 經(jīng)營分析 1031 收入分析：物流園可以采用全部租賃、全部出售或者部分租賃、部分出售的方式。為了簡化估算，這里假設為純租賃方式。項目收入來源有設施租賃收入和輔助服務收入。根據(jù)目前租金水平，物流園區(qū)設施租金標準暫定為80元/（平方米*月），假設園區(qū)設施平均出租率21、為70%，則50畝租賃收入為 50*667*70%*80*12/10000 = 2241萬元。輔助服務收入約為租賃收入的10%，為224萬元。1032 營業(yè)成本估算：預定雇傭員工40人左右，按人均2.5萬元/年計，共100萬元/年。物流園區(qū)信息系統(tǒng)的日常維護與換代升級預計為80萬/年。其他費用估算為100萬/年。1033 評價結(jié)果：項目財務內(nèi)部收益率為6.73%；在基準收益率為6%時，項目財務凈現(xiàn)值為331萬元；項目投資利潤率為14.06%；項目投資回收期為7年。從上述指標可以看出，僅就建設、維護及服務收入而言，物流園建設的財務效益一般。但由于園區(qū)項目建設本身是一項公益性很強的工程，其建設意義22、主要反映為支持和促進宣城經(jīng)濟發(fā)展的社會效益上，特別是直接反映為進入園區(qū)的物流企業(yè)服務效果上。根據(jù)目前物流企業(yè)的運作經(jīng)驗，成功的物流服務企業(yè)平均投資利潤率可維持在10%以上。按照宣城汽車物流城的建設規(guī)模，園區(qū)企業(yè)每年將上交可觀的所得稅。由于物流服務，入園企業(yè)效率提高產(chǎn)生了企業(yè)經(jīng)濟效益。同時，物流園區(qū)建設公司在上述狀態(tài)下，也能夠保證投入資產(chǎn)的保值增值。因此，宣城汽車物流園項目具有較好的投資建設前景，具有較強的實施可行性。第十一章 結(jié)論和建議111 結(jié)論：宣城汽車物流園項目符合宣城市政府制訂的城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，有利于推動區(qū)域經(jīng)濟增長和提升地區(qū)產(chǎn)業(yè)競爭力，有利于推動區(qū)域現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。 該項目技術可行，經(jīng)濟效益和社會效益良好。112 建議： 1121 切實落實項目建設資金，以確保項目的建設進度。1122 嚴格按照基本建設程序辦事，對項目的建設投資、進度和質(zhì)量予以有效的控制，把好項目質(zhì)量、進度、投資控制關，確保建設目標的順利實現(xiàn)。1123 加強現(xiàn)場調(diào)度和管理，科學合理的安排施工計劃，保證工期目標和質(zhì)量目標的順利實現(xiàn)，減少對周圍環(huán)境的影響。1124 加強項目建設的監(jiān)督、檢查和管理，確保工程質(zhì)量和資金效益。本資料由三個皮匠管理資源文庫整理收集（網(wǎng)址：）