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1、徐州南空機場西南側地塊規劃設計建議地塊簡述南空機場西南側地塊位于二環北路北側，北面為九里山。地塊南側一隅為南空經濟適用房（藍翔苑），北側為司訓大隊建筑物，東西兩面為灌木空地。（南空經濟適用房圖片） （司訓大隊圖片）一、 項目板塊市場調研目前地塊周邊項目包括和園愛家、怡康花園、水景坊。其中和園愛家多層已經銷售結束，小高層認購超過80%，項目已經接近尾盤；怡康花園目前一期多層上房，二期5棟小高層銷售結束，三期7棟小高層推出3棟已經認購100套；水景坊目前多層認購46套（銷售率96%），小高層認購51套（銷售率71%，5米挑高戶型在銷售上有較大抗性），高層認購90套（銷售率94%）。1、新房情況項目2、名稱占地面積(畝)建筑面積(平方米）綠化率產品形態結構(棟數)規模(套數)配比車位（個）目前價格(元/)和園愛家606708040%多層1045665.14%2403600小高層324434.86%怡康花園10211000030%多層623424.63%3803600小高層1271675.37%水景坊402700045%多層24822.22%70起價3590小高層27233.33%高層19644.44%由上表可以看出，從總量上看，周邊樓盤均體量較小，在產品結構上，多層、小高層、高層產品均有，其中和園愛家項目在產品結構上以多層為主，其它項目主要以小高層居多。據了解，現項目地塊周邊多樓盤的多層住宅3、部分以基本售完，本案上市時亦為九龍湖板塊多層空檔期，這也是本案需要注重的要點之一。2、周邊地區三級市場價格（二手房）項目名稱房 型面積總價單價港南小區1室（舊房）33平米72萬元2182元/平米天潤花園3室3廳2衛（次新房）147平米475萬元3231元/平米春華園4室2廳2衛（次新房）153平米45萬元2941元/平米春華園2室1廳1衛（次新房）76平米255萬元3355元/平米根據對周邊二手房市場的了解，獲悉，其二手房次新房的均價約在3100元左右/平米，同時還發現，在同一區域內，小戶型的銷售單價高于大戶型的銷售單價。3、 重點個案和園愛家3.1、 基本情況l 投資商：新加坡星嘉建屋置業有4、限公司l 開發商： 徐州蘇北建屋有限責任公司 （和園愛家圖片）l 景觀設計：深圳華森&香港BOA建筑設計：深圳華森&香港BOAl 物業類別： 住宅，商貿l 樓盤地址：二環北路后勤學院新址（西安北路延長段與二環北路交叉口）項目距離市中心商業區約2公里，周邊是北區主要干道，交通便利l 售樓處地址：九龍湖公園東門3.2、 經濟指標l 占地面積：60畝l 總建筑面積：67080平米l 項目容積率：1.67l 綠化率：40 （和園愛家圖片）3.3、 小區規模l 由三棟小高層和10棟多層組成，總戶數約700戶左右l 車位：地下200個，地上40個，總配比為0.3%左右l 施工時間：06年7月-07年8月35、.4、 周邊配套l 周邊配套：郵局:西閣街郵局、銀行：中國農業銀行、建設銀行l 醫療配套：徐州市第一人民醫院 徐州市第二人民醫院l 交通配套：34路、57路、48路、105路、74路、33路、9路、12路 （均至中山北路，項目地無公交線）3.5、 戶型分析多層 小高層 整個項目由五種戶型組成，其中小高層有三套戶型，多層項目有兩套戶型。在小高層中，戶型主要集中在70平米及102、103平米，在多層項目里，主要有118平米和81-91平米，整體看，多層的戶型面積要較高于小高層。主力戶型面積在8090平方米二室二廳的精巧小戶型作為主力戶型，占到開發戶型比重的80%。3.6、 和園愛家項目推廣主線：建6、老百姓住的起的房子。以小戶型的面積控制，實現低總價的目標。賣點集徐州首家多層住宅進行樁基施工的小戶型社區建老百姓買的起的好房子20萬元輕松擁有70精致小戶型山景板式小高層徐州首家主動降低容積率的小區3.7、 項目銷售l 銷售時間：項目總分三期開發，一期從2006年4月開盤，同年8月，二期推出，三期在2007年的3月份推出。項目一期、二期推出的為多層、三期為小高層l 銷售價格：歷史價格：開盤初期的銷售價格為2500元/平米，二期的價格在2750左右，三期初期在3000元/平米左右；l 現價：現三期小高層住宅均價3600，銷售率達80%l 多層半地下室有產權，可以自由選擇買與不買；暖氣初裝費70元7、/，無暖氣片。3.8、 購房主體構成根據現場了解，在此購房的客群主要以鼓樓區公務員、空軍后勤學院軍人，事業單位職員、企業中高層主管為主3.9、 物業收費l 物管公司：易居物業（物業資質：三級）l 物業收費：多層0.5元/平米/月；高層0.8元平米/月，車位費用物業統一出租2.10、交房標準l 結構：磚混，現澆剪力墻l 住宅外墻：面磚貼面，局部刷涂料l 安防：單元可視對講l 通訊：寬帶，有線電視，電話接入l 公共：聲控照明l 供水供暖：市政供應，分戶計量l 燃氣：管道氣入戶。二、 項目區域內購房特征分析1、周邊購房客群情況8月11日-12日2007“美麗鼓樓”北區首屆購房咨詢會上，我們對于希望在8、北區置業的購房者進行了相關統計。本次統計共采樣有效客戶資料812組，在客源分布上，有58.5%的受訪者來自北區，另外中心區和東區的受訪者也占到了12%和13%的比例.從而顯現，區域的購房者仍以本區域為主體，同時也可看到，中心區和東區對板塊也開始有所關注。在職業上客戶主要以鼓樓區公務員、空軍后勤學院軍人，事業單位職員、企業中高層主管為主說明：此數據采樣地址在北區，在數據上有一定的片面性。2、戶型需求在戶型需求上，我們采樣了100份完整有效問卷進行了統計分析，統計結果如下：從房型需求上，關注2房2廳1衛的人仍占多數，占到了49%左右的比例，同時也有34%的客戶關注3房2廳2衛的產品。3、面積需求 9、數據顯示，43%比例的購房者需求90平米以下的產品，23%的購房者對90-100平米面積段的產品表示認同，100-110以及110-120面積段的需求量以占到了19%和12%的比例，而120平米以上的只占3%。 4、總價需求分析 從總價上看，20-30萬占到需求量的57%，30-40萬總價的接受程也有33%的比例。在房價單價不斷上漲的情下，只有通過有效的戶型面積控制才能滿足客戶對總價的需求。上述分析數據表明，80-110戶型區間是市場的主導產品，也是客戶所需求的主力產品；同時在對產品功能設置上，有相當一部份客戶需要3房2廳2衛且面積還不宜過大的產品；在總價方面，20-30萬/套以及30-40萬10、/套是大多數購房者心理的承受低線。因而，在我們產品后續的研發過程中，對戶型的設置要充分考慮到客戶的這一需求。三、 產品定位建議1、項目地塊條件分析q 經濟指標情況 地塊總面積：6.931公頃（其中道路面積0.649公頃，綠化面積0.275公頃，可出讓地塊面積5.467公頃） 用地性質：居住 建筑密度：28% 容積率：1.5% 綠地率：30% 建筑控制高度：多層（ 20米）備注：套型建筑面積在90及以下的占住宅建設總面積的比例不小于45%。建筑造型、風格、體量、色彩要與周圍環境協調。2、地塊形狀及特征q 地塊形狀：A地塊南北長195米，東西平均寬度133.5米；B地塊南北長375米，東西寬90米11、；B地塊南側建設綠化帶，南北長30米，東西寬90米。q 地塊特征：A地塊整體較為方正，易于建筑排布；B地塊東西短，南北長，呈長條狀，不利于建筑和景觀布置。q 區位特征：地塊距離中山北路公交站點約1.6公里；距離彭城廣場商圈約4公里；距離淮海路商圈約3公里。3、 地塊綜合優劣勢分析q 優勢 地處北二環路，是徐州人心理概念上的主城區。 北面九里山，是項目得天獨厚的自然景觀。 交通順暢，道路整齊，宗地現狀較好。 軍區治安條件好。q 劣勢 B地塊較狹長，建筑排布和景觀營造上有難度 目前地塊周圍缺少商業配套 暫時無公交線路途經地塊，西安北路北延長段目前只建設至環城路 A、B地塊被強制分割，項目完整性受到12、破壞 經濟適用房對項目有一定影響4、 產品定位q 建筑形態定位在本項目中，規劃要點對產品的限高做出了小于20米的規定，按住宅單層層高2.8米計算，本案建筑的最大高度為7層建筑，因而，本案在產品定位上，是一個純多層的住宅小區。q 建筑風格定位定位的依據 周邊目前南空經濟適用房以及和園愛家項目多層住宅都呈現一種普通簡約的風格，很難就其建筑外觀上下定義，建筑形象平淡，建筑外立面樸素，無過多的裝飾，外墻面的材料亦無細致考慮，顯得普通化。 地塊規劃要點中對于建筑造型、風格、體量和色彩等要求與周圍環境相協調。這也是本地塊建筑物在規劃中需要考慮的。 新古典主義的建筑風格目前市場的接受程度較高，但離項目地1.13、5公里左右的恒嘉國際城項目和清水灣項目均采用的是此種風格，且他們的建筑體量都較大，綜合競爭優勢明顯，因而建議本案不采用此種風格。我司建議：n 考慮到項目地塊對于建筑排布和景觀營造的限制，對于建筑外立面風格應當有更多的主題表現，建議整體風格以簡約的現代風格產品為主。n 在產品色調上，建議采用深色系，比如土黃、褐色、暗色等。一是深色系視覺上較為穩重，同時很醒目，易于被發現。n 在產品設置上， A地塊較為方正，建議利用來做一些5+1的花園洋房建筑，同時因地制宜的設計一些精美的組團景觀。以高檔產品成為項目標桿。n B地塊建議以6-7層的建筑形態為主。建筑風格示意無錫波士頓公館項目南京奧體新城q 產品功14、能分布定位定位的依據： 地塊現行條件（B地塊較為狹長，A地塊較方正） A地塊與B地塊獨立封閉我司建議： 入口 B地塊綠化帶西南角落作為B地塊的主出入口，地塊西側主要交通道路可以設計為7米，沿主要交通路線設計南北向的簡單綠化，東側距離圍墻退讓7米做簡單綠化和次要交通路線。 A地塊則宜將主出入口安排在東側規劃道上，沿中心位置設計南北向組團景觀，提高項目整體的檔次。 建筑排布 B地塊排布10棟6+1建筑，每棟3-4單元，層高控制2.8米，單元樓長16.5米左右，進深10.5米左右（全部為90平米以下小戶型） A地塊沿景觀帶排布4-6單元5+1洋房建筑，外圍排布6+1洋房建筑。 物業及商業用房 B地塊15、可以配備物業用房，在可能的情況下沿綠化帶建設一層商業配套，以及結合綠化帶建設運動場地。 由于項目整體體量較小，建議不設置會所功能 建議在A地塊東側規劃路建設商業用房。q 產品細節 儲藏室根據徐州購房者的習慣，建議項目底層設置儲藏和車庫功能。做法：在項目1樓設計上可考慮建筑地下下挖1.22米，地面抬高1.18米，總高度控制在2.4米，設置地下儲藏室和車庫。如此設計，一來成本低，二來可以提高項目利潤。儲藏室面積不易過大。 轉角窗在項目景觀較好的區位建筑單體設置轉角窗，增加開窗面。建議在A地塊中實施。 入戶門入戶門尺寸寬度建議設定在1.2米為宜，以利于安裝子母門。q 戶型面積定位定位依據：根據對市場16、的調研分析，確立本案應該是以80-90平米小戶型為主的精英項目；輔以90-110的三房一衛戶型，以及少量70-80平米的二房戶型。我司建議：戶型面積區間及戶型配比面積區間戶型設定配制比例80平米以下2室1廳1衛5%80-90平米2室2廳1衛60%90-100平米3室2廳1衛10%90-100平米3室2廳2衛10%100-110平米3室2廳2衛10%其 它5% 推薦戶型圖單體戶型推薦二房二廳一衛 二房二廳一衛建筑面積：77.81平米 建筑面積:約88平米使用面積：60.86平米 使用面積:約76.66平米主力戶型組合一梯兩戶90-86平米戶型圖示三房二廳一衛建筑面積:約90平米二房二廳一衛建筑面17、積: 約86平米一梯兩戶99-103 戶型圖示三房二廳一衛建筑面積：約99平米三房兩廳一衛建筑面積：約103平米q 景觀規劃定位定位依據：n 項目地塊客觀上不允許有多變的景觀設計，這就要求在建筑主題形式上有些許創新，以建筑立面之美為景。n 周邊和園愛家在景觀設計上也缺乏新意，出于項目綜合考慮不得不將容積率降低來適應景觀設計的要求，同時牽制了戶型的面寬，必須做成長進深建筑。我司建議：B地塊沿主要交通流線進行簡單綠化；在沿30米退讓綠化帶設計籃球場和健身，把組團做成一個青年精英匯集社區。A地塊組團景觀帶需要重點建設，亦為項目重要賣點之一。南空經濟適用房西北空地規劃籃球場，目前沒有建設，可以考慮與之合作，代為建設，使之成為A地塊的配套運動場所，以及會所設施。q 我司關于產品定位的結論(一) 項目整體以小戶型為產品形式和主力賣點，迎合板塊的客戶群需求；(二) 以建筑為景，在組團建筑外立面上追求主題形式的多變，規避項目內部景觀營造的難度，以及軍區道路的強制分割；(三) 項目總體量不大，低總價快速去化，以達到快速回籠資金的要求；(四) 出于建設成本的考慮，可在戶型設計和建筑外立面上適當參考永嘉太陽城的設計；(五) 嘗試合作建設軍區經濟適用房的運動場地，增加項目賣點；(六) 周邊項目目前均價3600元/平方米，本案上市時需要針對市場情況再做價格調整。