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1、 商商 業業 篇篇 “黃金有價，商鋪無價” 。商業物業的價值，體現在它固有的價值（區位價值）和經營產生的附加值，商業物 業的價值的波動，主要取決于周邊商業格局變化及自身經營結果。我們通過對濟南市商業（尤其是社區商業）發展歷 程及發展趨勢、項目周邊市場現狀、項目同類物業概況進行研究，為本項目商業將來的經營和銷售推廣尋找確實可行 的方向。 第一部分第一部分 商業市場情況商業市場情況 一宏觀市場分析一宏觀市場分析 （一）商業市場分級（一）商業市場分級 市級商業區：泉城路、濼源大街、經四路、經二路、北園路等商圈市級商業區：泉城路、濼源大街、經四路、經二路、北園路等商圈 零售業為龍頭，配套餐飲、娛樂、休2、閑、文化、康體、金融等綜合服務，商圈營業面積超過 50 萬平米，服務面向全市消費 者。 區域級商業區：花園路、馬鞍山路等區域級商業區：花園路、馬鞍山路等 一般營業面積在 2 萬平米以上。以家居、家電、日用百貨等為主。滿足了 12 公里范圍內消費者的日常需求。 社區型商業：易初蓮花、世紀蓮花、大潤發等，以超市為主社區型商業：易初蓮花、世紀蓮花、大潤發等，以超市為主 在人口密度較大的居民生活區域中，滿足居民生活需求的綜合型商業。面積為 5000 平米以上，以食品、生活日用品等為核 心，配套餐飲等，為周邊 0.51 公里范圍的消費者提供服務。 （二）商業設施功能劃分（二）商業設施功能劃分 綜合性。綜3、合性。區域交通便利，人口密度大，各類型商業設施齊全（餐飲、娛樂、購物、文化等） ，如泉城廣場商業區。消費者涵 蓋全市各階層，聚集力很強。 主題性。主題性。以某一主題為服務核心，形成規模，輻射整個濟南。如經十一路的中華名優小吃一條街、文化東路和西路的體育用 品等。 便利性。便利性。以中小超市及街區服務設施為主，提供簡單生活服務，滿足街區內居民的生活需求。 （三）商業區分析（三）商業區分析 1 1泉城路商業區泉城路商業區 泉城路是泉城東西向發展的主軸，有“十字金街” 之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功 能的準步行商業街。 泉城路商業區位于城市中心地帶，集中了各類商業形態，客戶群范圍廣泛，以白領為主。 無可諱言的是，由于區域規劃設計、步行街商業建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分 問題，泉城路現有商業業態分布比較零散，整體形象與品牌效益未能達到最佳，競爭力相