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1、株洲市僑泰服飾工業(yè)園一期管理方案一、認(rèn)識與定位（一）服務(wù)理念根據(jù)“僑泰服飾工業(yè)園”的規(guī)劃設(shè)計、廠房類型、加工產(chǎn)品性質(zhì)，現(xiàn)擬出“僑泰服飾工業(yè)園”物業(yè)管理方案。我們以“誠信、務(wù)實、精細(xì)”的經(jīng)營理念為物業(yè)使用方營造一個安全、整潔、方便和充滿活力的加工經(jīng)營環(huán)境，通過全方位服務(wù)和規(guī)范管理有效提升園區(qū)的外部環(huán)境和內(nèi)在品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)公司和諧、共贏的經(jīng)營目標(biāo)；同時做到每一期開發(fā)與管理的無縫銜接。（二）項目認(rèn)識與服務(wù)思路1、項目概況株洲僑泰服飾工業(yè)園位于株洲市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)董家段高科技工業(yè)園區(qū)內(nèi)，由株洲僑泰置業(yè)有限公司投資開發(fā)，是集服飾加工、倉儲、物流、辦公、展廳為一體的專業(yè)服飾綜合加工基地2、，一期總投資約1.38億元； 目前交付使用9戶，8戶即將完工交付，交付面積約3萬平方米。2、服務(wù)思路（1）樹立僑泰園區(qū)形象，塑造“華廈物業(yè)”品牌服務(wù)中我們將業(yè)主利益放在第一位，服務(wù)內(nèi)容由普通的全面化向細(xì)膩化過渡，打造安全生產(chǎn)、安心生產(chǎn)的示范園區(qū)。物業(yè)服務(wù)的目標(biāo)：“通過服務(wù)內(nèi)容的不斷超越、創(chuàng)新，提高物業(yè)服務(wù)的檔次，規(guī)范加工生產(chǎn)區(qū)，建立快捷便利的物流通道和安全的倉儲，同業(yè)主一道構(gòu)筑一個健康、開放、安全的生產(chǎn)生活環(huán)境”，同時打造“僑泰服飾工業(yè)園”與“華廈物業(yè)”的品牌。（2）引入園區(qū)形象設(shè)計與建設(shè)概念園區(qū)形象設(shè)計與建設(shè)（DIS）既是園區(qū)的“美容術(shù)”，更是園區(qū)的“健身法”，已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、3、信息等一樣，成為構(gòu)成園區(qū)發(fā)展的要素之一，同時，具有對園區(qū)形象的塑造功能和提升物業(yè)服務(wù)公司公眾影響力。為滿足園區(qū)業(yè)主生產(chǎn)和經(jīng)營的需要，對園區(qū)內(nèi)全面建立標(biāo)識牌、溫馨提示和導(dǎo)示牌。園區(qū)公共道路、重點防范區(qū)、企業(yè)職工活動區(qū)等區(qū)域貼上醒目的物業(yè)公司“LOGO”和提示。物業(yè)公司工作人員統(tǒng)一穿著印有“華廈物業(yè)物業(yè)管理員、水電維修、基礎(chǔ)維修、安全服務(wù)員、環(huán)境服務(wù)員”和公司“LOGO”款式相同的服裝。印制業(yè)主服務(wù)卡或物業(yè)服務(wù)撲克向業(yè)主發(fā)放（對準(zhǔn)備購房者贈送），上面印制我們的服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營內(nèi)容、聯(lián)系方式、物業(yè)使用說明等。園區(qū)主要路口設(shè)立服務(wù)陽光臺，上面貼物業(yè)公司管理人員、安全服務(wù)、客服、片區(qū)管理員照片及個人聯(lián)系方4、式等，實行業(yè)主評議制，通過考評設(shè)立星級物業(yè)管理員。（3）精心組織、精細(xì)管理、服務(wù)多樣物業(yè)服務(wù)公司將在園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中突出體現(xiàn)便利、多樣、周到的服務(wù)。根據(jù)業(yè)主、經(jīng)營主的經(jīng)營生產(chǎn)需要提供多種特約服務(wù)：廠房內(nèi)部強弱電維修服務(wù)。園區(qū)內(nèi)物流、倉儲服務(wù)。設(shè)立勞動力中介中心，為業(yè)主的生產(chǎn)提供人力資源服務(wù)。便捷聯(lián)系方式：在物業(yè)服務(wù)中心加裝小型電話交換機，設(shè)置“按1鍵客服”、“按2鍵工程報修”、“按3鍵其他服務(wù)”改變以往的業(yè)主撥打幾次電話才能找到需要找的部門，業(yè)主產(chǎn)生了厭煩心理，物業(yè)公司也節(jié)省部分電話費用。（4）立足“三個有利于”，做到服務(wù)與經(jīng)營密切結(jié)合在園區(qū)以服務(wù)對象為基準(zhǔn)，劃分為日常服務(wù)和便民經(jīng)營兩5、種模式。根據(jù)服務(wù)的目標(biāo)，實施不同的管理服務(wù)模式。日常管理服務(wù)在傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上加以改進，打造務(wù)實型、勤奮型，熱情型團隊。改變以往的辦公室“坐禪”、等客模式。工程維修人員將在園區(qū)內(nèi)分布巡邏，接到保修后立即趕赴現(xiàn)場。物業(yè)管理員上班后將在負(fù)責(zé)的各棟號巡視，巡視內(nèi)容包括業(yè)主回訪、維修查勘、衛(wèi)生檢查、業(yè)主投訴現(xiàn)場接待等。各員工之間通過對講機與相關(guān)責(zé)任人交換報修、投訴內(nèi)容。開展“有利于業(yè)主生產(chǎn)”、“有利于開發(fā)商銷售和形象塑造”、“有利于物業(yè)公司收益”的多種經(jīng)營活動；替業(yè)主經(jīng)營主招工、廠房代租業(yè)務(wù)開辦、開設(shè)職工活動中心等等。二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)承諾（一）依據(jù)前期物業(yè)管理服務(wù)合同和相關(guān)法規(guī)進行管理6、。管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照廠區(qū)物業(yè)管理二級標(biāo)準(zhǔn)的要求開展工作。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取規(guī)范化管理，有經(jīng)營方針、企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向和管理目標(biāo)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立、健全各項管理制度、崗位職責(zé)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實措施和考核辦法。（四）建立健全房屋設(shè)備、設(shè)施及使用人員檔案，管理完善，方便養(yǎng)護和查詢。1、建立健全物業(yè)管理介入檔案、巡檢記錄、整改記錄； 2、健全房屋檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備運行記錄、設(shè)備檢修維修檔案。（1）我方簽定合同后將派駐專業(yè)水電、土建工程人員全程跟蹤房屋施工，做好管線、隱蔽工程記錄并參與竣工驗收，不合格的施工將及時通知甲方、施工方整改。保修期內(nèi)由我方受理后通知施工方整改；保修期外的報修受7、理同業(yè)主另行協(xié)商。（2）各棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。物業(yè)外觀完好、整潔、外墻面漆墻面磚無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。（3）每年進行一次樓頂防水層、避雷帶等檢查，及時排除各類隱患 。3、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機房環(huán)境整潔公共設(shè)施設(shè)備運行狀況良好，有月、季、年養(yǎng)護計劃，配齊各類專業(yè)技術(shù)人員。（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶。 （2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障報修半小時內(nèi)趕到現(xiàn)場及時維修排除。 （3）消防系統(tǒng)。24小時值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全8、隱患。 （4）共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。 （5）給排水系統(tǒng)。每年疏通清洗化糞池1次，保證下水管道暢通，夏天無嚴(yán)重異味逸出；停水提前1天通知；消防設(shè)施每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，倉庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；遇到不可抗拒力的災(zāi)害按園區(qū)應(yīng)急預(yù)案組織實施（五）物業(yè)服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯企業(yè)標(biāo)志，以便于明顯識別，專業(yè)人員持證上崗。1、開通24小時服務(wù)專線。接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。2、明確報修、建議、咨詢、投訴等各類工9、作流程。（六）建立廠區(qū)企業(yè)檔案、工人檔案和經(jīng)常性出入廠區(qū)的車輛檔案。（七）保潔服務(wù)1、實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔制度，制定明確的保潔細(xì)則，有專人負(fù)責(zé)檢查、考核監(jiān)督。實行8小時保潔。2、有明確的垃圾投放標(biāo)識，設(shè)有生活垃圾箱、生活垃圾中轉(zhuǎn)站、工業(yè)垃圾中轉(zhuǎn)站。3、有害垃圾按照有害有毒垃圾處理辦法執(zhí)行。4、公共場所（公共衛(wèi)生間、停車場）保潔“五定”：定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。每個清潔人員都要知曉自己負(fù)責(zé)清掃保潔的范圍、時間、任務(wù)與質(zhì)量要求。“六不”：不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞。“六凈”：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。5、有專門的保潔工具存10、放點，定期對廠區(qū)進行消殺。（八）綠化服務(wù)根據(jù)綠化種植品種制定綠化管理方案，做到日保養(yǎng)、月剪接、月消殺、季補植，確保綠化長勢好、成活率高。綠地有明確的保護標(biāo)識和美觀的溫馨提示。（九）安防服務(wù) 1、專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，主管有處理突發(fā)事件的能力。2、日常保安采取固定崗守望、巡邏崗巡查、機動崗處理突發(fā)事件相結(jié)合的三級聯(lián)防。3、有明確的固定崗值守點、巡邏崗巡邏路線示意圖。4、停車場實施專人管理、專崗值守。5、各崗位有值班記錄、交接班記錄.6、各出入口有人員、車輛、物品進出記錄。7、園區(qū)內(nèi)人員登記造冊。（十）提供空置房屋的托管、租賃經(jīng)營、費用代收代繳、房屋中介、勞動力11、中介、機電維修等力所能及的便民服務(wù)（十一）利用節(jié)假日在園區(qū)組織開展業(yè)主、職工喜聞樂見的群文活動 1、設(shè)立群文宣傳園地，開展健康向上的活動。2、制有園區(qū)精神文明建設(shè)公約。 3、重要節(jié)假日、園區(qū)重大活動有喜慶裝扮，利用節(jié)假日組織業(yè)主員工開展活動，每年春節(jié)結(jié)合園區(qū)情況物業(yè)管理方協(xié)同業(yè)主開展聯(lián)誼會。4、配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。5、群文活動一年不少于一次，專欄開設(shè)一年不少于6版，業(yè)主滿意率95%以上。以聯(lián)誼互動拉近物業(yè)公司、業(yè)主之間的距離。（十二）物業(yè)管理收支公開制度每半年公布一次向業(yè)主物業(yè)管理收支情況表。（十三）有工業(yè)園區(qū)突發(fā)事件三級處理預(yù)案三、僑泰服飾工業(yè)園一期人員編制及物質(zhì)裝備12、（一）人力資源配置序號職 位人數(shù)負(fù) 責(zé) 內(nèi) 容1項目經(jīng)理1負(fù)責(zé)僑泰總體工作安排、項目人員管理、傳達與貫徹實施公司各類指令2一期主管2負(fù)責(zé)一期內(nèi)部的具體工作執(zhí)行、驗收。3工程維修人員1負(fù)責(zé)工程前期介入、房屋維修、附屬設(shè)備養(yǎng)護。4物業(yè)管理員/客服1檔案管理、業(yè)主資料管理、客服出納、收費。5保潔綠化人員 3負(fù)責(zé)保潔綠化6保安人員12門崗、秩序管理、安全保衛(wèi)、消防巡邏。注：財務(wù)人員由總公司兼任。（二）物質(zhì)裝備計劃一序號品名用途型號數(shù)量備注價格1電腦收費、檔案管理80G硬盤1奔四40002打印機15003辦公桌椅辦公應(yīng)用420004文件柜檔案資料存放五節(jié)柜416005飲水機接待室12006對講機值班巡邏13、用636007防暴棍值班巡邏用61208雨衣值班巡邏用42009電話值班用1帶號30010 管理用房180平米簡裝修11高低床員工用7180012手電值班巡邏用410013文件盒檔案資料存放20100合計14520（三）物質(zhì)裝備計劃二序號品名用途型號數(shù)量備注價格元1沖擊鉆維修應(yīng)用1個5002萬用表檢修1臺2003電工常用檢修、維修1套2004大管鉗維修1個305小管鉗維修1個206PVC熱熔維修1臺200合 計1150（四）物質(zhì)裝備計劃三序號品名用途型號數(shù)量備注價格元1竹掃把5502棕掃把5503撮箕5504拖把5305玻璃刮2406水桶5507抹布10308塵拖21009花木剪13010 水14、 管30米12011噴霧器1臺70合計620前期投入預(yù)算：（2）+（3）+（4）+不可預(yù)見性費用15000=31290元四、僑泰服飾工業(yè)園物業(yè)管理一期開支預(yù)算（一）前期開支類預(yù)算明細(xì)序號項目計算依據(jù)月支出（元）年支出（元）一工 資 福 利（1+2+8)290543486481項目經(jīng)理工資現(xiàn)行工資標(biāo)準(zhǔn)x1人3000元/人/月x1人=3000360002主管工資現(xiàn)行工資標(biāo)準(zhǔn)x1人1800元/人/月x1人=1800216003物管員維修人員工資現(xiàn)行工資標(biāo)準(zhǔn)x2人1500元/人/月x2人=3000360004環(huán)境保潔工資（含綠化工）現(xiàn)行工資標(biāo)準(zhǔn)x3人700元/人/月x3人=2100252005保安工資15、現(xiàn)行工資標(biāo)準(zhǔn)x10人1000元/人/月x10人=10000120000基本工資合計17人199002388006福利費+三險（25%+21%）工資總額x46%9154109848二辦 公 費 合 計（1+2+10)5416650001市內(nèi)交通補助2000/月2000240002通訊費600/月60072003資料印刷噴繪500/月50060004辦公消耗500/月50060005業(yè)務(wù)招待費1000元/月1000120006辦公水電400/月40048007交房、銷售策略協(xié)助活動經(jīng)費5三設(shè)備運行維護費及消耗（1+2+5)3117374001供配電系統(tǒng)保養(yǎng)2000元/年20002公共照明、公攤水電16、60003保安通信設(shè)施、消防養(yǎng)護5000元/年50004設(shè)備維護、自損費零配件10000/年100005公共部位小修材料費20元/月/層x60F120014400四環(huán) 境 管 理 費（1+2+5)2167260001綠化養(yǎng)護20002保潔材料、藥品、消毒費500/月50060003化糞池、公共下水道疏通3000元/年30004工業(yè)、生活垃圾清運費1000元/月9000120005其他（自然災(zāi)害等不可預(yù)見費）10000元/年3000五合 計477048（二）前期介入階段開支預(yù)算匯總序號項目計算依據(jù)月支出年支出1工資福利3486482辦公費650003設(shè)備運行維護及動力用電費374004環(huán)境管理費17、清潔、綠化、消殺260005固定資產(chǎn)折舊總額 5年攤銷參照物質(zhì)裝備詳表60006開辦費攤消60007不可遇見費（2%）以上6項總和x2%489048x2%97808企業(yè)酬金（10%）以上7項總和x10%500000x10%500009法定稅費（5.6%）收入的5.6%252030240合計總 計579068備注收費率100%，每年虧損約40000元（三）前期介入階段預(yù)算收入項目面積測算收入月收入元年收入元應(yīng)收30000平方米1.5元/平米/月45000540000實收30000平方米1.5元/平米/月45000540000合計30000平方米1.5元/平米/月45000540000（四）物業(yè)服18、務(wù)報價根據(jù)方案第二項服務(wù)承諾提供服務(wù)，并進行綜合運營成本測算，我公司對僑泰一期的服務(wù)報價1.5元/平方米/月。五、物業(yè)接管事項說明（一）我公司一旦接受委托進行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系園區(qū)基本生產(chǎn)生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內(nèi)完成，以保障園區(qū)業(yè)主的切身利益。（二）為了高效完成接管工作，公司成立以許翔為首的接管驗收小組（具7年物業(yè)管理工作經(jīng)驗）。成員包括2名工程師、1名會計師。（三）驗收項目1、園區(qū)總圖及所交付房屋驗收登記。2、園區(qū)開發(fā)進程安排、單體施工進度表。3、供配電系統(tǒng)4、給排水系統(tǒng)5、公共設(shè)施設(shè)備（四）移交資料 1、產(chǎn)權(quán)資料（項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、施工19、許可證等復(fù)印件）。2、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗合格證書等）3、水電氣管線圖、水電氣設(shè)備使用說明書、線路結(jié)構(gòu)圖、保修協(xié)議等。4、購房業(yè)主登記薄及園區(qū)常住人口登記。（五）應(yīng)簽協(xié)議或合約1、物業(yè)管理委托合同2、園區(qū)公約3、消防管理辦法（協(xié)議）4、裝修管理規(guī)定5、園區(qū)管理規(guī)定六、進場方式我公司一旦與僑泰置業(yè)簽訂前期物管服務(wù)合同我方將立即派駐人員進場開展工作；（一）按照物權(quán)法規(guī)定開發(fā)商應(yīng)向物管方提供不小于管理面積的3物業(yè)管理用房。因此，我公司希望僑泰置業(yè)為我公司提供相應(yīng)的辦公場所。（二）進場布置物業(yè)公司進場時，物業(yè)公司將在售樓部、園區(qū)進行適當(dāng)宣傳和形象推廣，具體方式由雙方商議定奪。擬采取即時裝扮與長20、期宣傳方式：1、 懸掛氣球條幅、彩旗、拱門等方式。2、 為售樓部大門提供印制有“華廈物業(yè)”字樣與LOGO的彩色遮陽棚布。3、 提供印制有“華廈物業(yè)”字樣與LOGO的一次性紙杯。4、 開通物業(yè)服務(wù)專線，物業(yè)公司工作人員對一期客戶進行電話訪問，并對聯(lián)合開發(fā)商對已收集的客戶進行短信群發(fā)問候。（三）進場后工作開展1、物業(yè)公司工作人員進場后由開發(fā)商組織召集相關(guān)工作人員召開一次會議，雙方相互作自我介紹，明確雙方身份及工作性質(zhì)。雙方各指定公司對口銜接人員，并交換公司通信錄。2、乙方制作相應(yīng)的接管表格、文本、檔案名冊等。3、根據(jù)方案第五項所羅列的資料開發(fā)商組織人員向物管方逐步進行移交。4、根據(jù)開發(fā)商工作進度安21、排及房屋銷售（租賃）合同的時間約定物管方制定工作進度表并同開發(fā)商進行磋商、開展工作。5、迎接業(yè)主進場，并簽訂方案第五項所羅列的協(xié)議文本。5、策劃并組織實施有利于開發(fā)商租售的活動。七、接管后建立的資料（1）序號資料類別及名稱文件編號（一）管理制度HSGL-1內(nèi)部管理制度HS-GL-111公共制度HS-GL-1-112入伙指南HS-GL-1-213僑泰工業(yè)園服務(wù)指南HS-GL-1-314 物業(yè)使用說明書HS-GL-1-415業(yè)主委員會使用章程HS-GL-1-516 政府規(guī)定性文本HS-GL-1-6-2員工管理制度HS-GL-221員工手冊HS-GL-2-122質(zhì)量手冊HS-GL-2-223運作流程22、HS-GL-2-324管理運作制度HS-GL-2-425崗位職責(zé)HS-GL-2-526員工績效考核辦法HS-GL-2-6接管后建立的資料（2）序號資料類別及名稱文件編號（二）前期介入服務(wù)性文本編寫HS-QT-1服務(wù)性文本HS-QT-111業(yè)主手冊HS-QT-1-112裝修指南HS-QT-1-213裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議HS-QT-1-314消防安全責(zé)任書HS-QT-1-415公共設(shè)備設(shè)施的使用說明書HS-QT-1-516違章整改書HS-QT-1-617違章處罰通知單HS-QT-1-718園區(qū)管理規(guī)定HS-QT-1-819房屋使用說明書HS-QT-1-9110房屋質(zhì)量保證書HS-QT-1-10-2服務(wù)性文本文件HS-QT-221收房流程圖HS-QT-2-122收房通知書HS-QT-2-223收房須知HS-QT-2-324收樓確認(rèn)書HS-QT-2-425面積補差協(xié)議HS-QT-2-526收樓結(jié)算清單HS-QT-2-627企業(yè)（廠房）情況登記表HS-QT-2-728接待流程表HS-QT-2-829業(yè)主驗房清單HS-QT-2-9210業(yè)主意見征詢表HS-QT-2-10211裝修手續(xù)辦理流程表HS-QT-2-11212業(yè)主裝修備案登記表HS-QT-2-12213裝修施工人員臨時出入證HS-QT-2-13