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1、 1 濟南市五頂茂嶺山莊住宅小區項目可行性分析濟南市五頂茂嶺山莊住宅小區項目可行性分析 一、一、總論總論 （一） 工程概況 1 項目名稱：濟南市五頂茂嶺山莊住宅小區 2 建設地點：濟南市工業南路 562 號 3 建設單位：開元房地產開發公司 4 工程概況： 項目占地 24900 ， 總建筑面積 42600 ， 其中小高層住宅 23600 ， 多層住宅 16800 。工程總投資 13730.07 萬元，每平方米造價 3223.02 元。 5 資金來源：企業項目資本金 2000 萬，不足部分由商業銀行貸款及預售房款解決。 （二） 可行性研究報告編制依據 1. 開元房地產開發公司與濟南市第五化工廠簽2、訂的國有土地使用權轉讓合同 ； 2. 濟南市規劃設計院工業南路沿線控制性詳細規劃 ； 3. 濟南市建筑工程學院設計研究院 “五頂茂嶺山莊住宅小區” 項目初步規劃方案 ； （三） 可行性研究報告研究范圍 根據項目建議書批復和初步規劃方案， 本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營 銷戰略，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。 （四） 可行性研究結論 根據收益計算，稅后項目的財務內部收益率為 13.37%，財務凈現值（Ic=12） 107.03 萬元，投資回收期 3.97 年，其經濟效益良好，項目可行。 （五） 主要經濟技術指標 （見表 1） （六） 存在問題和建議 從目前房地產市場分析，商品住宅3、結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案 規劃時對初步確定的住宅戶型和功能標準做進一步的市場調研， 要根據市場變化做 出更為準確的市場定位。 二、二、市場分析與營銷戰略市場分析與營銷戰略 （一） 濟南市當前住宅市場分析 濟南市住房市場的發展狀況有以下特點： 1. 政策的效應作用非常顯著； 2. 市場比較明顯地處于景氣狀態； 3. 個人購房比例大幅度提升（如圖 1 所示） ； 4. 商品房以“白領階層”和私營企業主為購買主體。 表 1 項目經濟技術指標項目經濟技術指標 序 號 項 目 名 稱 單 位 指 標 1 總占地面積 平方米 24900 2 總建筑面積 平方米 42600 3 建筑容積率 1.3 4 綠化面積 平方米 2010 5 綜合售價 小高層住宅 多層住宅 配套公建 元/平方米 元/平方米 元/平方米 4200 3500 5000 6 建設投資 萬元 13730.07 2 7 每平