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1、 Page 1 of 37 “XXXX 別墅”項目別墅”項目 市場可行性分析報告市場可行性分析報告 營銷管理部 Page 2 of 37 目 錄 前言 . 3 第一部分 北京市別墅市場調(diào)研分析 . 3 一、別墅市場相關(guān)政策回顧分析 . 3 二、北京市別墅市場綜述 . 5 三、北京市北部地區(qū)別墅項目跟蹤 . 8 四、別墅市場需求分析 . 13 第二部分 本案項目綜合分析 . 14 一、宗地位置及規(guī)劃指標(biāo) . 14 二、本項目 SWOT 分析 . 16 三、周邊重點案例產(chǎn)品比較分析 . 17 第三部分 本案產(chǎn)品定位建議 . 26 一、產(chǎn)品價值主張 . 26 二、產(chǎn)品定位 . 26 三、開發(fā)建議 .2、 29 四、基本技術(shù)指標(biāo) . 31 第四部分 經(jīng)濟(jì)收益測算 . 31 第五部分 本報告結(jié)論回顧 . 36 Page 3 of 37 前言前言 2006 年 6 月，國土資源部下發(fā)的“關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知”開始 實施，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進(jìn)行全 面清理。 2007 年下半年以來，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)逐漸演變成全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì) 危機(jī)，到 2008 年第三季度，各國政府紛紛出臺救市政策，力圖通過政府干預(yù)的手段 拯救正在下行的經(jīng)濟(jì)趨勢。在這場危機(jī)中，絕大多數(shù)國家和行業(yè)都未能幸免，尤其 是歐美等經(jīng)濟(jì)貿(mào)易體和金融、房地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)緊密的行業(yè)。 在3、國際宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，北京房地產(chǎn)市場整體銷售情況從去年底開始出現(xiàn)增速緩慢 的趨勢，并于今年 8 月份首次停止上漲，在北京商品房市場“量價齊跌、持續(xù)低迷” 的局面下，別墅市場卻表現(xiàn)出了較強的抗跌性，甚至有部分項目出現(xiàn)了價格的大幅 補漲，區(qū)域最高漲幅達(dá) 46%。 受政策調(diào)整的影響，2006 年被稱為中國別墅元年；受金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，2008 年 成為樓市大蕭條的一年，別墅市場也未能幸免，但相對略好。 本報告即從上述現(xiàn)象入手，對 2006 年至 2008 年的北京別墅市場尤其是該項目地塊 周邊區(qū)域的別墅項目進(jìn)行研究，并對本地塊運營提出初步建議，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng) 濟(jì)測算，以求為公司決策提供合理依據(jù)。 第一部分第一部分 北京市別墅市場調(diào)研分析北京市別墅市場調(diào)研分析 一、別墅市場相關(guān)政策回顧一、別墅市場相關(guān)政策回顧 1.1.土地政策土地政策 近年來國家為了保障糧食安全和有效的土地利用，出臺了一系列的土