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1、2004-7-14 發布2004-7-14 實施XX有限公司蕪湖南苑小區物業管理分公司 發布目 次1 范圍 12 目的 13 管理職責 14 設備設施技術管理 15 設備設施運行管理 26 設備設施保養與維修管理 27 設備設施報廢、封存/啟封管理 38 設備設施綜合評定 3附錄A 設備設施評定表 4表1 設備設施臺帳 14表2 設施設備技術檔案 15表3 設備設施缺陷記錄 17表4 設備設施年度保養計劃 18表5 設備設施保養記錄 19表6 設備設施檢修記錄 20表7 設備設施報廢申請單 21表8 設備封存/啟封申請 22XX地區辦公樓設備設施管理細則1 范圍本標準對設備設施的日常管理進行了2、規定，確保設備設施能滿足服務要求，適用于XX有限公司XXXXX物業管理分公司。2 目的全面掌握設備設施技術狀況，管好、用好、修好設備，使設備完好率達到規定要求，保證為業主提供服務的設備設施能滿足正常使用，規范公司設備設施的管理。3 管理職責3.1 工程部負責所管轄區域內設備設施日常運行、檢修維護及檢查分析工作。3.2 綜合部負責辦公設備設施的采購、調配、使用檢查及評定考核工作。4 設備設施的技術管理4.1 設備和設施根據產權隸屬關系分為業主委托、自有兩種類型。4.2 價值在2000元及以上的自有設備設施按XX公司固定資產管理辦法進行管理。建立紙質和電子版本的固定資產臺帳，在臺帳中明確管理人和使3、用人，并由使用人簽字確認。固定資產在分公司內部轉移時，由使用人提出申請，經分公司負責人審批，報XX公司備案。4.3 設備設施的資料管理。4.3.1 自有設備設施和業主委托管理的設備設施均應建立設備設施臺帳（見表1），建立健全技術檔案資料，填寫設備設施技術檔案（見表2）。技術檔案資料應包含如下內容：l 設備設施監督檢驗證明、質量合格證明、安裝使用說明書、交接驗收等原始資料文件；l 歷次安裝驗收資料；l 定期檢驗和定期自行檢查的記錄；l 日常維護保養記錄：l 維修和技術改造資料l 運行故障和事故記錄：l 累計運轉時間記錄。4.3.2 自有辦公設備設施資料由綜合部保管，生產經營設備設施和業主委托設備4、設施資料由工程部保管，所有資料清單、重要設備設施技術檔案和規程等技術資料送公司計劃經營部備案。4.3.3 所有技術資料不得丟失和損毀，對無故丟失的，分公司對責任人給予一定處罰。損毀的資料要說明原因及時補齊。對XX公司檢查提出的問題由責任部門在規定時限內完成整改。4.3.4 凡有下列情況之一的，在使用前，應經檢驗檢測機構進行檢驗，合格后方可投入使用。l 停止使用半年以上的設備設施；l 經大修、改造的：l 超過檢驗周期的：l 發生重大事故的：l 自然災害后可能影響設備安全技術性能的。5 設備設施的運行管理5.1 所有設備設施按系統類別制訂運行規程。工程部按運行規程進行日常巡檢，并按規定填寫運行日志5、或巡檢記錄。5.2 對重要設備設施，工程部應指定專人管理，負責定時巡檢、維護和保養，并在設備上懸掛責任人標示牌。5.3 巡檢發現的設備缺陷應向分公司負責人匯報并采取必要的控制措施，記錄設備缺陷記錄（見表3)。重大缺陷還需上報XX公司計劃經營部和業主單位。5.4 對公共設備因維修或其他因素停止運行的情況，應以公開文件形式告之顧客。5.5 各專業系統工程人員應根據連續監視設備設施運行狀況的需要設計適用的記錄表格，經工程部負責人審核、分公司負責人批準后報質量安全部備案。6 設備設施保養與維修管理6.1 所有設備設施，工程部應進行日常預防性保養和檢修，并記錄保養和修理部位、時間和處理過程，記錄作為該設6、備和設施的技術檔案保存在工程部。工程部每月將重要設備、設施維修情況上報公司計劃經營部備案。6.2 設備設施預防性保養：a) 每年10月前編制次年度設備設施維修年度保養計劃（見表4），明確各類設備維護保養項目、周期、方法、責任人及應達到的保養效果。b) 工程部根據各類設備設施維護保養規程、設備設施維修年度保養計劃實施預防性保養，填寫設備設施保養記錄（見表5）。6.3 設備設施故障維修：a) 設備設施故障分為以下兩類：l 運行監控或預防性保養發現的可以立刻排除的故障；l 因被迫停運導致不能正常提供物業服務的，如供電、供水突然中斷等不能立刻排除的故障。b) 維修人員對導致設備設施不能正常運行的故障進7、行處理時，填寫設備設施檢修記錄（見表6）；c) 因設備故障導致不能正常提供物業服務的，工程部應確定故障排除的期限，并以書面形式通告顧客。6.4 對業主的設備設施，工程應根據綜合檢查的結果、維修記錄等數據形成大中修報告經分公司批準后向業主提出，并積極參與確定大中修施工方案。最終大中修的決定權由業主確定。6.5 對業主在合同中委托分公司對設備設施進行大中修，由分公司從年末綜合計劃中一起上報。6.6 依據設備設施操作規程要求做好設備設施的預防性試驗和年檢工作。7 設備設施報廢、封存/啟封管理7.1 設備設施有下列情況之一者，應考慮報廢：l 國家規定強制性報廢的；l 因意外災害或事故致使設備損壞嚴重而8、無法修復使用；l 已超過規定使用年限，設備效果達不到規定要求且不能修復；l 嚴重影響安全，繼續使用將會引起事故危險且不能修復或改造。7.2 設備報廢由管理單位填寫設備設施報廢申請單（見表7）報計劃經營部審核，經公司領導批準后進行處置。7.3 業主委托管理的設備/設施的報廢，由分公司以專題報告形式報告業主單位由其處置。7.4 設備設施報廢批準后，應及時更新設備設施臺帳。7.5 設備設施封存/啟封管理7.5.1 設備設施使用部門擬對閑置不用設備設施進行封存時，應填寫設備封存/啟封申請單（見表8）經本單位經理批準后實施，并進行設備設施臺帳及標識變更，并對封存設備設施采用適當措施防止銹蝕、磕碰和其他形9、式的損壞。7.5.2 封存設備設施因工作情況變化需重新投入使用時，設備設施使用部門應填寫設備封存/啟封申請單報本單位經理批準后，方可重新投入使用，并進行設備設施臺帳及標識變更。7.5.3 各單位擬對業主托管設備設施進行封存/啟封時，應專題報告業主主管部門，經業主批準同意后實施封存/啟封，并進行設備設施臺帳及標識變更。8 設備設施綜合評定8.1 工程部每月至少對設備設施的運行情況進行一次綜合檢查、分析，提出整改意見并負責組織實施，同時將結果記錄在案，上報分公司。8.2 分公司每季度對轄區設備設施進行一次檢查評定，提出整改意見并督促責任部門組織實施，將評定結果記錄在案。分公司每年10月20日前將當10、年設備和設施狀況匯集后上報業主和公司計劃經營部，作為設備進行維修的依據。附錄A 設備設施評定表（規范性附錄）A 1 供配電設備評定檢查表編號：評定時間：管理單位系統名稱設備單元輸電線路、電纜變電設備低壓電力設施塔桿導線 完好接地線基礎、拉線變壓器開關柜母線保護 裝置土建配電室(箱) 開關柜進戶線生活用電裝置動力設備數量檢查結果檢查情況：（存在的問題、應達到的要求、整改建議）評定結果一類設備二類設備三類設備評定成員： 組長： 受檢單位：XXXXXXX有限公司A 2 電梯設備評定表評定時間： 編號：管理單位安裝地點評定結果檢查情況：（存在的問題、應達到的要求、整改建議）項目內容評定標準正常異常備注11、資料設備臺帳、技術檔案設備臺帳、設備技術檔案齊全機房室內照明、溫度足夠的亮度（15020lx）、室溫40以內，良好的通風效果線路動力和控制線路應隔離敷設，電線關口應設護套，接地良好絕緣電氣設備的絕緣0.5M滅火器材正常無缺損盤轉用工具及平層標志轉盤正常無缺損、平層標志明顯曳引輪導向輪等垂直度符合要求，磨損度符合要求控制柜、電動機本體完好、無灰塵控制線路布線符合規范，線路及電氣設備無不符合設計要求的改動電動機運行無異常聲音、氣味轎廂轎箱體轎板光潔，無油漆脫落內顯、各類指示、標示正常無缺陷，按鈕靈活，顯示明亮正確照明通訊風扇通風通訊裝置完好，噪音55dB門光電板反應靈敏,有效可靠運行舒適感運行平穩12、平層平層高度在設計范圍之內門開閉正常開閉正常，速度適中，門扇與門套及門扇之間間隙符合要求大廳到站鐘能正常響亮外呼、顯及指示正常無缺陷，按鈕靈活，顯示明亮正確地坎無雜物無變形消防迫降功能按動消防按鈕能正常迫降基層廳門無缺陷無銹蝕，關閉正常，速度適中井道護欄轎頂安全護欄安全可靠轎廂超載裝置反應靈敏有效可靠曳引繩油量、斷股數、所受張力符合要求安全線路機械及電氣聯鎖安全有效照明各類燈具完好底坑干凈無積水、無滲水，各類電氣完好年檢年檢報告能出示有效年檢報告缺陷及消缺 記錄缺陷記錄各類缺陷記錄有處理，記錄完整消缺記錄檢修交代 評定成員： 組長： 受檢單位：XXXXXXX有限公司A 3 消防火災報警系統評定13、表評定時間: 編號：單位安裝地點評定結論檢查情況（存在的問題、應達到的要求、整改建議）：說明：控制主機不顯示或功能混亂直接評定為系統異常。評定項目評定內容評定標準正常異常資料設備資料、臺帳檔案、臺帳齊全消防火災報警主機主機外觀無明細污漬、相關配件齊全無外觀缺陷主機屏幕顯示顯示清晰、無異常閃爍現象主機時間顯示與XXXXX時間相對應主機打印機不正常打印功能正常、色澤明顯主/備電轉換主電電壓正常（220V）、關掉主電源備電自動投入、并伴有主電故障警訊主機自檢主機自我檢測功能完好、檢測時有自檢警訊備用電池充放電符合產品技術要求，實際輸出功率滿足負荷要求主機顯示項目能正常進行故障與火警顯示主機火警優先功14、能故障與火警同時間發生時火警優先顯示主機記憶功能正常儲存所有的操作和各類警訊在主備電全部關斷情況下不消失屏蔽和解屏功能能對所轄設備、進行屏蔽和解除屏蔽火警聯動疏散廣播確認火警時（自動/手動）廣播消防廣播設備擴音機各功能開關、電位器等控制正常，音頻放大無明細失真。麥克風工作靈敏外部設備功能探測點和手報煙感、溫感、光電、手報無誤報警、低效、失效、損壞、遺失探測和報警功能正常樓層顯示器顯示清晰、準確聲光報警器警訊功能正常、揚聲器聲音洪亮無明顯沙啞現象，設備無缺損設備聯動模塊主機發送動作信號后模塊能動作并動作燈亮聯動設備電梯聯動電梯聯動迫降正常（手動/自動）隔斷卷簾門聯動隔斷卷簾門聯動迫降正常（手動/15、自動）排煙風機聯動排煙風機聯動排煙正常（手動/自動）水泵聯動水泵聯動啟動正常（手動/自動）圖紙探測區域分布圖圖紙指示詳細明確噴淋噴淋頭噴淋頭無缺損消火栓消火栓外體消火栓外體無銹蝕消火栓閥消火栓閥開關自如消火栓水壓消火栓水壓壓力足夠消火栓附件配備槍頭、水龍帶配備齊全評定成員： 組長： 受檢單位：XXXXXXX有限公司A 4 消防氣體滅火設備評定表評定時間: 編號：單位安裝地點評定結論檢查情況（存在的問題、應達到的要求、整改建議）：說明：控制主機不顯示或功能混亂直接評定為系統異常。評定項目評定內容評定標準正常異常資料設備資料、臺帳檔案、臺帳齊全氣體裝儲設備氣體控制主機設備無異常顯示聯動模塊能夠正常16、動作氣體啟動鋼瓶壓力壓力不少于正常的90%氣體充裝鋼瓶壓力壓力不少于正常的90%氣體充裝藥劑藥劑在有效期內氣體管路管路連接連接完整無松脫漏氣現象電磁閥電磁閥響應靈敏，吸合力矩滿足要求無卡死現象氣體管道外觀無嚴重損傷管路支撐架支撐牢固無松動圖紙氣體保護區域圖圖紙詳細、清晰、明確記錄巡視記錄巡視記錄完整無缺日常設備檢查記錄巡視記錄完整無缺設備維修與更換記錄記錄清晰、準確外委記錄如有則應詳細記錄實驗記錄連接管進行的老化實驗記錄水壓11MPa氣壓6MPa （每五年）管道進行的強度和氣密實驗記錄按設計要求管網閥件進行的實驗記錄按設計要求對儲氣瓶的水壓強度實驗水壓11MPa （每五年）評定成員： 組長： 17、受檢單位：XXXXXXX有限公司A 5 樓宇自控系統評定表評定時間: 編號：單位安裝地點評定結論檢查情況：（存在的問題、應達到的要求、整改建議）說明：控制主機不顯示或功能混亂直接評定為系統異常。評定項目評定內容評定標準正常異常資料設備資料、臺帳檔案、臺帳齊全自控主機主機設備保潔無明細污漬、相關配件齊全無外觀缺陷主機電腦無硬件缺陷，運行正常打印機打印結果正常無缺筆畫現象主機線路線路連接清晰，牢靠。無老化現象。無其它外接線路系統軟件1、系統軟件主要功能完善、穩定；2、無病毒侵入現象；3、系統內無其它無關軟件；4、備份軟件。主機進入監控、操作程序進入程序流暢樓宇自控系統監控功能對所監控終端正常控制所18、控設備開關（遠程/本地）狀態狀態受控要求同步所控設備運行參數反饋參數正確操作系統指令主機操作指令功能正常所控設備無法執行更改指令設備受令功能正常控制器網絡控制器控制器功能正常網絡信號連接信號傳輸正常現場數字控制器（DDC）控制功能正常控制設備庭院照明設備正常接受指令并執行照明功能新風機設備正常接受指令并執行送風功能控制設備中央空調循環水泵水泵啟停控制正常水泵水閥開啟度控制正常水箱膨脹水箱水位監視報警正常軟水箱水位監視報警正常高位水箱自動補水正常中央空調主機主機啟停控制正常進出水溫度控制正常進出水流量控制正常主機壓力監視正常排污泵及污水池排污泵自動排污、污水池水位監視評定成員： 組長： 受檢單位19、：XXXXXXX有限公司A 6 給排水設備設施評定表評定時間: 編號：單位安裝地點評定結論檢查情況（存在的問題、應達到的要求、整改建議）：項目評定內容與評定標準正常異常備注外觀檢查一、泵與電機部分1、 設備表面無積塵、油漬、銹蝕、污物，油漆完好（* 潛水泵或排污泵表面無銹蝕、污水坑無清理渣滓）2、 軸承潤滑油用量、油質、油位符合標準3、 盤動聯軸器轉動靈活4、 各處螺栓連接完好，無松動、脫離現象5、 檢查填料壓蓋松緊，連接適宜6、潛水泵或排污泵密封圈老化情況、軸承磨損情況、所連接的軟管牢固。二、控制柜箱等部分1、柜箱內無積塵、污物2、檢查柜箱內所有線頭的號碼管清晰，有脫落現象3、接線端子無脫落20、和松弛、燒蝕現象4、交流接觸器、開關、繼電器觸頭無燒蝕痕跡5、穩壓罐完好狀況6、管道、閥門安裝牢固，無銹蝕、滲漏參數檢測1、電動機線圈絕緣電阻在0.5M以上（潛水泵或排污泵絕緣電阻在0.25M以上）2、自耦減壓啟動器絕緣電阻在0.5M以上3、自動空氣開關絕緣電阻在100M以上4、電機運行電流在額定范圍運行狀況1、無異常聲響或大的振動2、電機、控制柜無異常氣味3、電機溫升正常（應不燙手）4、電壓表、電流表指示正常5、供水壓力滿足要求6、閘閥、法蘭漏水，水泵漏水在規定范圍內7、止回閥、浮球閥、液位控制器、動作可靠8、水池、水箱水位正常、蓄水池水位達到工作要求9、查近3個月運行記錄，無問題項、處理方21、式方法及結果設備管理1、設備資料、臺帳完整2、設備有責任人3、設備標示規范、完整4、設備設施運行記錄、維修保養記錄完整5、設備設施故障處理方式妥當評定成員： 組長： 受檢單位：XXXXXXX有限公司A 7 中央空調系統評級表 編號：單 位安裝地點廠家/型號評定日期評定結果檢查情況（存在的問題、應達到的要求、整改建議）：評定項目評定內容評定標準正常異常空調主機壓縮機壓縮機運轉聲音運轉聲音正常,無異響壓縮機運轉三相電流運轉電流平衡，不超過電機額定電流壓縮機油位、油質油位在正常范圍,油色正常、未變質氟里昂系統無漏油、漏氟痕跡冷凝壓力與蒸發壓力值冷凝壓力（高壓）2400KPa；蒸發壓力（低壓）350K22、pa供水溫度供冷時，供水溫度為714；供暖時，供水溫度為4045空調主機其它部件電磁閥動作情況電磁閥動作靈敏、正常膨脹閥調節情況膨脹閥無冰堵、調節適度冷凝器翅片平整、清潔度翅片整齊無折皺、表面清潔軸流風機運轉情況軸流風機運轉正常、無異響機組外觀、油漆、銹蝕情況外觀清潔、無油污；油漆完好、無銹蝕電氣控制系統電腦控制系統、操作面板控制系統能正常操作、面板顯示正常電氣系統、各類開關、接觸器運行情況供電正常，各類開關、接觸器正常管道系統管道保溫保溫無破損，保溫包扎嚴密管道嚴密性管道無漏點管道閥門閥門開、關靈活水泵參照給排水設備設施評定標準新風系統新風機組運行情況新風機組運轉正常新風管道管道通暢，無漏風23、現象記錄運行參數監控記錄、維修保養記錄記錄完整、準確評定成員：組長：受檢單位：XXXXXXX有限公司A 8 車輛運輸設備評定表 編號：車屬單位： 車輛型號：車牌號： 駕駛員（責任人）：評定結果檢查情況（存在的問題、應達到的要求、整改建議）：評定項目評定標準正常異常備注一、內、外觀全車燈光喇叭車輛外飾車身油漆玻璃、門窗二、發動機部分機艙衛生運行有無異響水箱、水管水位不得低于下刻線，無標線者水位不得低于散熱管，無漏水機油油位車輛靜止時，機油油平面從機油尺刻度表示不低于1/2剎車油位應位于上、下刻線之間，無漏油離合器油踏板自由行程35-45mm，油位應位于上下刻線之間，無漏油皮帶用拇指以2公斤的壓力24、按下皮帶，其繞度一般為10-15厘米發動機是否有力，是否燒機油三、底盤部分輪胎鋼圈無裂痕、無明顯變形，螺絲孔磨損不超過1.5mm轉向球頭不得松動、開口銷完整方向自由間隙自由轉動量最大不得超過15度剎車剎車踏板自由行程10-15mm，液壓剎車踏板行程3/4時要達到規定的制動效能，無單邊、無摔尾減震器無漏油和變形；襯套無松曠傳動軸螺絲無松動、傳動軸無裂痕、變形和彎曲變速箱運行有無異響、滲漏現象四、其它安全帶滅火器安全標志牌蓄電池液面應保持高出極板10-15毫米五、歷史檔案及修理情況評定成員： 組長： 受檢單位：XXXXXXX有限公司A 9 安防監控系統評定表評定時間: 編號：單位安裝地點評定結論檢25、查情況：（存在的問題、應達到的要求、整改建議）評定項目評定內容評定標準評定結論備注一CDT系統正常異常1煤氣報警器、窗磁動作靈敏可靠門磁、紅外簾幕2煤氣、水表計量表記數與鍵盤顯示一致3終端控制器箱內整潔指示燈顯示正常備用電源工作正常4前端控制器無因設備故障造成掉網情況5主機報警記錄有備份系統有密碼保護二門禁系統1單元鐵門開啟靈活、無變形因閉門器調節原因關門時無較大聲響電控鎖功能可靠2對講門鈴能正常開鎖能正常呼叫3刷卡系統能正常刷卡開鎖門卡發放記錄齊全備用電源工作正常前后大門刷卡記錄有無備份三巡更系統巡更點無損壞巡更記錄提取正常應用軟件是否備份四 周邊防盜系統1球機動作靈活無異常聲響預置點設置正26、確2紅外對射器動作是否靈敏可靠3報警盒動作是否靈敏可靠標識是否清晰4監視器、畫面分割器圖像清晰5錄像機錄像效果正常6鍵盤控制靈活評定成員：組長： 受檢單位：XXXXXXX有限公司A 10 無塵清掃車評定表評定時間：編號：管理單位安裝地點評定結果檢查情況（存在的問題、應達到的要求、整改建議）：評定項目評定標準正常異常備注電源電瓶充放電正常，發動機能正常啟動緊固件無異常松動情況傳動機構潤滑良好，轉動靈活清掃效果能正常清掃污物集塵箱過濾器正常過濾灰塵運轉試驗功能動力正常全車燈光達到運行所需喇叭正常鳴笛車身油漆缺損不能多于3處（每處1cm2）發動機本體清潔、無漏、滲油方向自由間隙無松動剎車制動距離在規27、定范圍內安全標志牌齊全歷史修理情況記錄完整、正確評定成員： 組長：受檢單位：XXXXXXX有限公司表1 設備設施臺帳編號：序號設備/設施名稱型號出廠編號設備編號制造廠家出廠時間安裝位置備注1234567891011121314填報：審核：XXXXXXX有限公司表2 設備設施技術檔案（正面）設備/設施類別：編號：設備/系統名稱型 號使用部門制造廠出廠日期出 廠 編 號設備統一編號設備來源圖 號投運日期原 值設備/系統安裝地點使外型尺寸長寬高重量用性技術標準號能附屬設備及隨機配件清單名 稱型 號相關參數備 注隨機文件及圖紙清單名稱圖號數量備注驗收人/時間： XXXXXXX有限公司 表2 設備設施技28、術檔案（反面）設備維修記錄指引清單運（停）時間簡 述備 注序號記錄名稱記錄編號填寫單位備注檢修年志預防性試驗試驗單位日期試驗結果重要維修 記錄時間簡 況修 復XXXXXXX有限公司表3 設備缺陷記錄（示范文本）序號時 間設 備缺 陷 描 述發現人檢修負責人簽字及意見處理結果消缺時間消缺人 編號： XXXXXXX有限公司表4 設備設施年度保養計劃（示范文本）單位/部門： 編號： 序號保養項目及內容頻次周期時間1234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435注：保養計劃用“”，已實施用“”，計劃調整用“”。審核： 日期： 批29、準： 日期： XXXXXXX有限公司表5 設備設施保養記錄（示范文本）單位/部門： 保養周期： 編號：時間設備設施類別保養項目及要求檢查、保養完成狀況保養人簽名備注設備主管/班長： 日期： 物管部主任： 日期： XXXXXXX有限公公司表6 設備設施檢修記錄編號：名稱管理責任人安裝地點統一編號設備設施故障（缺陷）發生時間：設備設施故障、缺陷情況檢修人時 間檢修情況管理責任人： 年 月 日試運行情況班長： 年 月 日 備 注XXXXXXX有限公司XXXXXXX有限公表7 設備設施報廢申請單 編號：設備使用部門設 備 名 稱設備編號設 備 型 號安裝地點投入使用日期生產廠家保 存 地 點設備報廢原因：（可附頁）單位： 年月日 負責人： 年 月 日 計劃經營部審核意見：審核人 ： 年 月 日 負責人： 年 月 日資產財務部審核意見：審核人 ： 年 月 日 負責人： 年 月 日總經理工作部： 年 月 日總經理/副總經理審批： 年 月 日 XXXXXXX有限公司表8 設備封存/啟封申請單 編號：設備使用部門設 備 名 稱設備編號設 備 型 號安裝地點投入使用日期生產廠家保 存 地 點封存/啟封原因：（可附頁）部門： 年月日 負責人： 年 月 日 計劃經營審核意見：審核人 ： 年 月 日 負責人： 年 月 日公司總經理/副總經理審批： 年 月 日業主簽字： 年 月 日XXXXXXX有限公司