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1、謹呈：新順德房地產開發有限公司邢臺喜爾登中央商務廣場定價方案 （討論稿） 深圳安佳置業顧問有限公司 邢臺喜爾登中央商務廣場項目組 二00六年一月二十日目 錄一、商業市場調查 3二、面積的統計及使用率 5三、定價策略 6四、樓層價差、級差的制定 9五、商鋪樓層級價、分級價、系數表 12六、銷售價格的統計 13七、投資回報分析 14八、付款方式方案 16 九、返租策略 17十、2003年銷售計劃 19十一、附：喜爾登中央商務廣場價格表喜爾登中央商務廣場定價方案一、 相關商業市場調查商業市場調查內容對比表（一）各層功能劃分租金及價格匯源商場一層百信鞋業超市 珠寶二層家電 針織品 床上用品三層丹蘭女人2、街女褲 女裝 毛衣商場一層為百信鞋業市場商場二層的價格為(60元平方米)合同簽定一年預交三個月和租金由于淡季或優惠期間租金有所浮動商場三層的價格為：40元平方米合同簽定一預交三年月的租金新世紀家樂園超市一層家樂園超市(租賃)新世紀商場(自營門口的柜臺2500-3000元/月(大多數為轉讓，所以價格高)服裝區周邊的柜臺(針織、小首飾) 700-400元/(位置不同、大小相同)服裝區周邊的精品站60-40元/(面積的不同押金1萬-2萬不等)小柜臺的押金為1 萬 稅金 70-150/元不等雙安購物廣場押金 1萬元 一層至三層60-40元/ 人工自理押金 1萬元 銷售額16% 人工自理新亞購物中心一層3、家電、自行車、化妝品、珠寶鐘表、箱包皮具、非處方藥品二層針紡用品、男女內衣、布料、鞋、精品店三層男/女成衣、童裝、體育用品進場費100元/面積 押金為1個月的租金服裝區 100元/化妝品區 每年為5-6萬家樂園購物中心地下室 家電、自行車、廚房電器一層 超市、化妝品二層 男裝、男褲三層 女裝、休閑裝四層 針織用品、床上用品、男女內衣、童裝、玩具五層 鞋業、體育用品(服裝、鞋)進場費: 50元/平方米面積(不退)租 金: 采用保底5%扣率面積 高檔90 中檔80 低檔70押 金：100元/平方米面積南方樂購地下一層 自營超市地上一層 珠寶首飾、鐘表、工藝禮品、攝影器材、皮具地上二層 鞋業、男正裝4、休閑裝、水吧地上三層 女正裝、休閑裝、少女裝、針織內衣、水吧地上四層 童裝、圖書、兒童樂園、床上用品、水吧6年租金買斷20年使用權二層 106元/ 邊廳 120元/三層 100元/ 邊廳 120元/四層 85元/ 押金 500元/面積買斷二、三層 3980元/ 四層 3580元/中北商城一層：家電 飾品 帽子 襪子箱包 內衣二層： 服裝 三層：鞋業 布料 床上用品地下室：精品服裝 童裝地下室：120-130元/一樓：100元/二樓：50-80元/三層：50-80/押金1.5萬商業市場調查內容對比表（二）匯源商城新世紀家樂園超市雙安購物廣場新亞購物中心家樂園購物廣場南方樂購商場中北商城地理位置5、中興東大街橋東中興東大街達活泉大街188號橋西中興街橋西中興大街橋西中興街順德路建筑面積600027000260002600030000259346000車 站23路6路21路18路23路7路18路、11路18路2路18路6路2路23路18路11路16路13路街區功能中興大街是一條中心商業街周圍有銀行政府機等部門客運站、火車站、中心商業區敦守敬路沿線有我市很多行政事業單位商業氛圍較淡貫穿本市東西最主要的交通干道客源較多坐落東、西主要干道，上下班客流大，商業氛圍比較濃貫穿本市東西最主要的交通干道客源較多邢臺市主干道出 租 率35%100%98%100%100%90%100%周邊環境商場本身定位為6、中、低檔地處中心商業區客源較多宣傳時強調休閑購物交通不夠便利地處主要的商業街，商業氛圍較濃地處主要的商業街，商業氛圍較濃外觀標志無有(霓虹燈)有有有(霓虹燈)有(比較顯眼)無經營品種經營業態商 場超市+商場商 場商 場超 市商 場商 場商場通道寬 度2米(平均)二層2米-1.5米三層1.2米-1.5米平均為1.5米1.5米-1.8米平均為1.5米平均為1.5米平均為2.2米服裝區2.5米小商品1.8米1.2米-2米不等一層1.2米-1.6米二層1.2米-2.0米裝修檔次一般理石地面、玻璃隔斷、石膏板吊棚一般理石地面、玻璃隔斷、石膏板吊棚中等比較高檔理石地面、石膏板吊棚理石地面、石膏板吊棚比較高7、檔除地面和天棚還有玻璃落地窗一般石膏板吊棚、玻璃隔斷、鋁合金扶梯數量2部無6部5部8部6部1部商場外廣場的面積100平方米左右200平方米左右8000余平方米500平方米300余平方米3000平方米100平方米左右租賃期限合同簽定一年合同簽定一年簽定一年合同簽定一年合同簽定一年經營形式自營自營租賃自營租賃自營自營+租賃自營租賃自營配套設施停 車 場有有有(比較大)有有有(比較大)沒有扶 梯只有上樓的扶梯沒有下樓的扶梯無商場共三層每層2組2組1組1組在順德路入口有一組扶梯二、 喜爾登中央商務廣場面積統計及銷售使用率1、 銷售使用率為55%，計算方式：(本項目使用率最終由房管部門確定，55%為計算8、用假設)銷售使用率=使用面積建筑面積100%2、 面積統計-1-5層使用面積為鋪位測量之和，建筑面積按55%的使用率估算得來，但使用率的最終確定應以房管測量部門最終結果為準。建筑面積（m2）使用面積（m2）商 鋪負一層31181714.9首層4306.982376.44二層5592.073075.64三層5730.293151.66四層5730.293151.66五層5730.293151.66總計30207.9216621.96三、 定價策略1、 各層擇鋪推出，低價入市，適時提價 選擇各層的部分商鋪以較低的價位推向市場，主要是考慮盡可能小的降低客戶流失量，減少意向客戶持幣觀望情況的發生，也易9、于造成熱銷的開盤局面，為以后的銷售奠定基礎。根據銷售情況適時提價，穩步推進，以達到項目銷售的最佳效果，即最大程度地把握能為市場所接受的價格空間。2、 分級定價，擴大價差本項目銷售面積及層高在邢臺同類物業中均屬首位，而按照購買習慣，多數客戶的購買意向首選是臨街鋪位或首層商鋪。樓層較高及位置較差的商鋪形成尾盤的可能性較大，所以采取擴大首層與較高樓層的價差，形成強烈的價格對照。有利于高樓層商鋪的銷售，同時更能體現首層商鋪的稀缺性，刺激首層商鋪買家的“勢在必得”的購買欲望。又可以兼顧到不同層次的客戶需求，以達到“整體售出”的目標。 3、 總均價的制定 （1）、市場相關價格比較表位 置各層功能劃分售 價10、總均價恒泰商場橋東新華北路負一層、一層：國際超市二、三層: 國際、國內知名品牌店四、五層: 商務酒店一層超市、四五層酒店不售地下一層：均價3000元/二層：均價8000元/三層：均價6000元/5800元/新世紀商場橋東中興東大街一層：家樂園超市(租賃)新世紀商場(自營)鞋區：6000元/ 終身產權服裝區：均價6000元/6000元/中北商城橋東中興東大街一層：家電 飾品 帽子 襪子箱包 內衣二層：服裝 三層：鞋業 布料 床上用品地下室：精品服裝 童裝一、二、三層不售地下一層：8000元/(一年半前)一層臨街鋪位：15000元/(最低)11500元/明 月購物廣場橋東中興東大街一層：百貨、五金11、婦兒用品、兒童服裝二層：靺業、床上用品、羽絨服區三四層：男女服裝、毛衣、羽絨服區商場內部鋪位只租不售一層臨街鋪位：11000元/11000元/南方樂購橋西中興西大街地下一層 自營超市地上一層 珠寶首飾、鐘表、工藝禮品、攝影器材、皮具地上二層 鞋業、男正裝、休閑裝、水吧地上三層 女正裝、休閑裝、少女裝、針織內衣、水吧地上四層 童裝、圖書、兒童樂園、床上用品、水吧地下室、一層不售二層、三層：4100元/四層：3700元/20年使用權3900元/港龍廣場橋西中興西大街一、二層：連體商鋪三層：寫字樓四層六層：住宅一、二層連體商鋪 終身產權臨街鋪位：30008000元/ 均價：5800元/5800元/12、（2）邢臺市各商場鋪位售價(均價)比較表（3）、本項目價格體系的制定，是采用的市場比較法及市場價值認知法。 通過對邢臺同行業（已售、在售）物業的銷售價格的比較，參考了多項技術指標，加權后，得出本項目的銷售均價為6500元每平方米。加之本項目的各種的各項優劣勢參考，采用價值認知法得出本項目的銷售總均價為6880元每平方米。四、 樓層價差、級差的制定 1、樓層均價、系數表樓層負一層1層2層3層4層5層系數10462.0781.12308140.6690.523建筑面積均 價7200（元/）14300（元/）7730（元/）5800（元/）4600（元/）3600（元/）2、樓層差價訂價依據1）按市13、場慣例1層與2層應擴大差價至一倍左右，達到各自物有所值的選擇性，同時項目首層為商業價值最高的樓層，也是最為搶手的部分，所以其商鋪贅手的可能性較低。2）2、3層按購物習慣及功能布局上應為男裝，女裝分區，而2層的商業價值僅次于1層，而3層的樓層相對來說已經較高，所以2、3層的價差設在25%30%應較為合理。 3） 4、5層商鋪中銷售壓力最大的部分，應與2、3層擴大差價，故4層與3層相差15左右。使之以相對較低 的價格提高競爭力，4層與5層間相差15左右，不宜過大。4）負一層因其經營規劃用做超市，其均價應低于2層均價，應在以后超市入口及招牌的展示等方面有所考慮，所以其價格與2層間的差價不宜過大，為114、0%。3、級差系數表 級 別樓 系層 數A 級B 級C 級D 級負一層1.091.051.021.00首 層2.142.092.041.98二 層1.151.131.111.10三 層0.900.860.830.77四 層0.730.680.640.62五 層0.590.540.500.474、級差價格表 級 別樓 價格層 （元）A 級B 級C 級D 級負一層7500725070506880首 層14700143801403013630二 層7890779076707600三 層6220593056805330四 層5050471044104210五 層4050371034103210說明： 15、A:級位于主入口、電梯、扶梯入口、位置顯著，人流量大，鋪位顯眼。B:級位于主要通道，人流量大。C:級偏于主通道，人流相對較少，面積較大。D:級位于較偏處，人流量少，面積較大五商鋪樓層級價、分級價、系數表級級級級均價（元）負一層75007250705068807200A.17580(1.10)B.17360(1.07)C.17120(1.03)D.16940(1.01A.27510(1.09)B.27300(1.06)C.27080(1.02)D.26880(1.00)A.37450(1.08)B.37240(1.05)C.37040(1.02)D.36830(0.99)A.47380(1.0716、)B.47180(1.04)C.46990(1.01)D.46780(0.98)首層1470014380140301363014300A.114730(2.14)B.114460(2.10)C.114150(2.05)D.113800(2.00)A.214630(2.12)B.214390(2.09)C.214070(2.04)D.213710(1.99)A.314560(2.11)B.314330(2.08)C.314000(2.03)D.313610(1.97)A.414510(2.10)B.414260(2.07)C.413910(2.02)D.413510(1.96)二層789077917、0767076007730A.17930(1.15)B.17830(1.14)C.17720(1.12)D.17620(1.11)A.27900(1.15)B.27810(1.14)C.27680(1.12)D.27615(1.11)A.37870(1.14)B.37780(1.13)C.37660(1.11)D.37605(1.11)A.47840(1.14)B.47750(1.13)C.47630(1.11)D.47600(1.10)三層62205930568053305800A.16290(0.91)B.16060(0.88)C.15770(0.84)D.15480(0.80)A.26218、40(0.91)B.25980(0.87)C.25710(0.83)D.25380(0.78)A.36210(0.90)B.35890(0.86)C.35650(0.82)D.35320(0.77)A.46160(0.90)B.45820(0.85)C.45590(0.81) D.45230(0.76)四層50504710441042104600A.15140(0.75)B.14840(0.70)C.14500(0.65)D.14250(0.62)A.25080(0.74)B.24760(0.69)C.24440(0.65)D.24230(0.61)A.35030(0.73)B.34670(019、.68)C.34380(0.64)D.34210(0.61)A.44970(0.72)B.44590(0.67)C.44320(0.63)D.44180(0.61)五層40503710341032103600A.14110(0.60)B.13860(0.56)C.13480(0.51)D.13250(0.47)A.24080(0.59)B.23770(0.55)C.23430(0.50)D.23230(0.47)A.34030(0.59)B.33670(0.53)C.33390(0.49)D.33210(0.47)A.43990(0.58)B.43560(0.52)C.43340(0.49)D20、.43180(0.46)六、 售價格統計1、 負一層至五層商鋪價格統計表層數項目使用面積（）可售建筑面積（）均價(元/）總價(元)使用率（%）負一層商鋪1714.9311872002244960055%首層商鋪2376.444306.98143006158981455%二層商鋪3075.645592.0777304322670155%三層商鋪3151.665730.2958003323568255%四層商鋪3151.665730.2946002635933455%五層商鋪3151.665730.2936002062904455%總計：16627.9630207.926880207830490521、5%2、說明負一層至五層建筑面積30207.92m2，使用面積16648.96m2，如全部銷售,銷售均價為6880元/ m2，總銷售額為207，830，49000元。七、 投資回報分析 1、 市場租金的測算通過對邢臺各大商場及主要商業街的街鋪市場租價的調查（請參閱市場調查表租價部分），商場散租租金大致在40元/120元/之間，街鋪租金在100元/200元/之間。結合本項目各項因素的綜合計算，得出本項目散租租金預計為：首層120元/，負一層60元/，二層70元/，三層50元/，四層40元/，五層30元/。 2、 計算公式投資回報率=單位月租金面積12個月總樓價100%3、實例（1）喜爾登中央商務22、廣場首層1146#商鋪建筑面積14M2，單價13510元/ M2，總價189140元，預計月租金120元/ M2（建筑面積）。年投資回報率=120元14M212個月189140元100%=1066%（2）喜爾登中央商務廣場2層2185#商鋪建筑面積1091M2，單價7620元/ M2，總價83134元，預計月租金70元/ M2（建筑面積）。年投資回報率=70元1091M212個月83134元100%=1052%（3）喜爾登中央商務廣場負一層6013#商鋪建筑面積1285 M2，單價6780元/ M2，總價87123元，預計月租金60元/ M2（建筑面積）。年投資回報率=60元1285M212個23、月87123元100%=1062%（4）喜爾登中央商務廣場三層3321#商鋪 建筑面積7127M2，單價5320元/ M2，總價379156元，預計月租金50元/ M2（建筑面積）。年投資回報率=50元7127M212個月379156元100%=1128%（5）喜爾登中央商務廣場四層4013#商鋪 建筑面積1582M2，單價4230元/ M2，總價66919元，預計月租金40元/ M2（建筑面積）。年投資回報率=40元1582M212個月66919元100%=1135%（6）喜爾登中央商務廣場五層5226#商鋪 建筑面積1154M2，單價3430元/ M2，總價39582元，預計月租金30元/24、 M2（建筑面積）。年投資回報率=30元1154M212個月39582元100%=105%八、 付款方式方案付款方式一次性付款銀行按揭建筑期免息分期折扣95%97%99%簽署認購書時付定金10000元簽署認購書后7天內繳付40%樓款并簽署買賣合同簽署買賣合同后一個月內付清60%余款繳付40%樓款并簽署買賣合同簽署買賣合同后14天內向銀行申請60%最長10年的按揭付40%樓款并簽署買賣合同簽署買賣合同后建筑期免息分期付款余款3個月內付清10%樓款6個月內付清10%樓款9個月內付清10%樓款12個月內付清10%樓款15個月內付清10%樓款交付使用前付清10%樓款九、返租策略1、 項目做返租的目的：25、主要是為了拓寬客戶的層面，也就是說我們的目標客戶，除了那些商業經營者和使用者這個客戶層面以外，采用返租這種促銷方式，可以吸引那些投資者，說得直白一點，就是吸引那些有閑錢的人來做投資。這樣，才可能為本項目這樣較大的銷售體量，提供充分的客源保證。另外一個目的，也是為了項目盡快的回籠資金。2、 具體返租方式及返租預算：1） 返租方式a) 首層不做返租考慮到項目的首層的商業價值最大，同時其銷售價格也最高，所以首層的臨街鋪位及內鋪不做返租。b) 負一層、二層至五層年返租率為8%，返租年限為3年因項目在價格指定時，已充分的考慮了樓層價差的問題，故返租年限統一定為3年，但應根據具體銷售情況，可以適時調整，如26、較高的樓層銷售滯后，可相應增加返租年限。 2）、返租預算A、 返租額的計算公式樓層返租額=樓層銷售價格元/樓層建筑面積8%/年3年總返租額=各樓層返租額之和B、 返租計算a、 負一層7200元/3118元/8%3年=5387904元b、 二層7730元/5592.07元/8%3年=10374408元c、 三層5800元/5730.29元/8%3年=7976564元d、 四層4600元/5730.29元/8%3年=6326240元e、 五層3600元/5730.29元/8%3年=4950971元 C、 總返租額=5387904元+10374408元+7976564元+6326340元+4950927、71元=35016087元十、2003年銷售計劃1、銷售計劃表月份銷售面積比%銷售面積（m2）均價（萬元/m2）總價（萬元）銷售周期2-3開始內部認購，并收取誠意金3000元（可退）預計開盤時間為一個月內內部認購期3-4206000688041000000開盤期4-5103000688020000000持續期5-7103000688020000000蓄水期7-8206000688041000000強銷期8-9103000688020000000持續期951500688010000000蓄水期10-12154500688030000000收盤期總計90270006880185760000 2、說明: 銷售面積指計劃用于銷售商鋪的建筑面積。注：本方案所有面積和價格數據均未最后確定，需根據設計院最終設計圖紙及核準的公用面積分攤比例進行調整 深圳安佳置業顧問有限公司 邢臺喜爾登中央商務廣場項目組 二00三年一月二十日