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1、鑫苑（中國）置業有限公司成本管理制度二OO七年三月目 錄第一章 總則2第二章 項目立項（拿地）階段成本管理2第三章規劃設計階段成本管理6第四章 招投標階段成本管理8第五章施工階段成本管理11第六章 竣工結算階段成本管理13第七章 開發項目三項費用的管理與分攤辦法15第八章 保修階段（物業管理）成本管理16第九章 成本信息系統管理18第十章 超標管理18第十一章 附則18第一章 總則第一條 為加強集團成本管理，促進成本管理的標準化、規范化，最大限度地降低各項成本費用，提高集團的投資效益及市場競爭力，實現低成本、差異化戰略，特制定本制度。 第二條 成本管理制度由項目立項（拿地）階段、規劃設計階段、2、招投標階段、施工階段、竣工結算階段、保修階段（物業管理）等六個階段的成本管理，開發項目三項費用的管理與分攤辦法，成本信息系統管理和超標管理組成。第三條 本制度作為集團公司成本管理制度文件，集團、各分子公司及合資公司必須遵守。 第二章 項目立項（拿地）階段成本管理第四條 本階段成本管理目標：確定項目立項（拿地）階段完全成本總額，包括拿地前的成本總額和拿地后的成本總額。第五條 本階段責任部門為地產發展中心。第六條 本階段工作由拿地前設計工作、拿地前成本調查工作、拿地前成本測算工作組成。第七條 拿地前設計工作一、由地產發展中心負責提供項目所在城市全面正確的規劃設計要求、地塊規劃設計條件、地塊坐標定位3、點、宗地周邊情況、項目拓展報告（需包含項目定位和產品定位）、市政配套情況等提供給成本設計中心；成本設計中心負責提供資料需求并檢查驗收，并依據這些資料設計出此宗地初步規劃方案，對于資料欠缺的地產發展中心應按照成本設計中心要求補充提供。 二、地產發展中心提供的資料必須在招牌掛項目正式現場競價10天前完成。三、成本設計中心設計人員要親自踏勘項目現場、調研項目所在城市規劃設計情況后，結合地產發展中心提供的項目和城市規劃設計資料，在地塊正式現場競價5天前按照地產發展中心要求完成不低于兩種方案設計：一種為根據當地規劃要求的項目強排方案，一種為結合地產發展中心的優化方案；地產發展中心和成本設計中心共同對方案4、的可操作性和可實現性負責。四、成本設計中心在提供初步規劃方案的同時還須按照地產發展中心要求提供該方案的主要技術經濟指標，該技術經濟指標必須滿足方案成本測算的要求；對于無法滿足測算需求的技術經濟指標地產發展中心可以要求成本設計中心限期提供，補充提供指標的時間不能影響成本測算工作。五、對于特殊情況項目，在報經集團總裁辦批準后，地產發展中心可以委托當地設計院進行規劃設計，設計時間安排、指標提供、設計經濟性優化和設計可行性必須滿足公司拿地要求。六、對于拿地階段的規劃設計由集團成本設計中心總體負責完成。七、最終確定的初步規劃方案必須經集團總建筑師、總工程師、總經濟師簽字確認。第八條、拿地前成本調查工作一5、已成立公司的城市拿地前成本調查工作，由分子公司根據歷史項目和對所在城市成本分析，建立成本數據庫，具體要求參見項目經濟指標的預測、下達、評估制度，在有意向地塊時，根據成本數據庫和集團成本科目表，負責提供成本數據并對成本指標的準確性負責，集團地產發展中心負責最終指標的審定，并對最終成本的確定負責；二、對于新進入城市，集團地產發展中心成本人員根據集團成本科目表和外地成本需求調查細則進行詳細調查分析，成本調查對象應包含房地產企業、行政服務中心、造價咨詢公司和施工現場，其中房地產企業不少2家，同品質和相似物業類型施工現場不少于2個，集團地產發展中心必須對調查來的成本數據進行認真甄別，并對由此形成的最終6、成本負責；三、成本數據的提供和調查必須在土地競拍7天前完成。第九條 拿地前成本測算工作一、拿地前成本測算必須包含技術經濟指標表、成本測算表、投資利潤表、土地競拍表、現金流量表；5個表格必須采用集團戰略投資中心提供的中英文對照模板；二、對于已有分子公司的城市地塊，各分子公司地產部根據已有成本數據和方案設計完成地塊的土地成本測算，并于土地競拍前4天上報集團地產發展中心審批，由集團地產發展中心確定最終成本測算數據，經分子公司總經理、集團總工程師、總經濟師、CFO和總裁簽字確認后，作為土地競拍依據和向投資者匯報的基本資料；三、對于新進入城市地塊的土地成本測算，由集團地產發展中心根據成本調查情況和成本設7、計中心提供的方案設計，于土地競拍前3天完成，經集團總工程師、總經濟師、CFO和總裁簽字確認后，作為土地競拍依據和向投資者匯報的基本資料；四、土地成本測算階段，集團成本設計中須參與，配合地產發展中心成本測算工作，并了解成本設想，在后期方案設計階段嚴格落實產品定位設計和成本控制；五、經確認的土地成本測算必須注明對后期成本控制的細部要求，集團地產發展中心必須提出對設計和成本方面的具體建議，并在后期設計過程中監督落實情況；第十條 經批準的土地成本測算由各分子公司負責錄入成本系統；第十一條 集團地產發展中心對土地成本測算的真實性和準確性負責，集團成本設計中心和各分子公司須在土地成本測算過程中積極配合，測8、算的誤差率在2%以內；第十二條 經優化和簽字確認的項目測算，項目投資利潤率不低于12%和項目年內部收益率不低于50%。第十三條 原則上經測算項目投資利潤率低于12%和項目年內部收益率低于50%的地塊予以放棄；但對公司發展有重大影響的宗地，即使測算指標不滿足要求而又必須拿時，必須征得董事會和投資人的同意，以拿地時的實際測算指標作為下階段的控制指標。第十四條 取得土地后地產發展中心須根據實際的土地成本確定拿地后的項目測算，并經CFO和總裁簽字認可。原則上，項目投資利潤率不低于12%和項目年內部收益率不低于50%。第三章 規劃設計階段成本管理第十五條 本階段成本管理目標：確定規劃方案成本總額、擴初設9、計方案成本總額、施工圖設計成本總額。第十六條 確定規劃方案成本總額一、 由集團成本設計中心確定規劃方案設計單位，依據產品定位及當地規劃條件，并結合拿地時初步規劃方案展開規劃方案設計，每個項目規劃方案不少于三個。產品定位及當地全面準確的規劃條件由各分子公司按照集團成本設計中心的清單要求提供，提供時間為規劃設計合同簽訂次日。二、 集團成本設計中心組織對規劃方案進行評審和成本測算，經測算的規劃方案必須滿足12%的投資回報率（或經董事會和投資人認可的投資回報率），否則該方案重新設計。三、 成本測算是以單位工程（產品或棟）為核算單位，故各階段成本的編制也須按單位工程進行編制。四、 經評審規劃方案滿足項目10、定位、測算指標符合要求時，形成本階段成本總額報CFO和總裁批準。五、 集團成本設計中心提供報批文本，各分子公司負責規劃方案報批。六、 規劃方案完成時間為土地拿到后三十天內。第十七條 確定擴初設計方案成本總額一、依據規劃局批準的規劃方案（或確保能通過規劃局審批的規劃方案）進行擴初方案設計。二、成本設計中心組織分子公司參與對擴初設計提供的建筑方案、結構方案、各安裝專業方案進行評審，確保方案合理；同時進行經濟測算，必須滿足不低于12%的投資回報率（或經董事會和投資人認可的投資回報率）。三、經測算符合指標要求形成本階段成本總額，報CFO和總裁批準。四、擴初設計完成時間為規劃方案確定后二十天內。五、對于11、常規住宅和公司已開發過的同類型物業形態可不進行擴初設計，直接進入施工圖階段設計。第十八條 確定施工圖設計成本總額一、由分子公司參與、集團成本設計中心確定施工圖設計單位，施工圖設計單位和規劃方案設計單位可以為一家，也可以分別為不同的兩家，依據施工圖設計單位的出圖質量、出圖時間、選派人員、設計經驗、綜合實力等實際情況確定。二、施工圖設計合同簽訂的同時由分子公司提供當地政府各相關職能部門對項目設計的常規要求及特殊限制，要求全面準確。三、結合分子公司由成本設計中心制定設計任務書、交房標準及設計指標限額。四、以成本設計中心為主，分子公司派人參與，按節點定期去設計單位進行監督檢查，確保施工圖設計質量和設計12、進度。五、由成本設計中心組織分子公司參與對施工圖進行內部聯審和經濟測算，保證審圖質量，確保施工過程中不出現因審圖不嚴而出現重大設計變更；測算指標必須滿足不低于12%的投資回報率（或經董事會和投資人認可的投資回報率）。六、經測算符合指標要求形成本階段成本總額，報CFO和總裁批準。七、施工圖設計完成時間為擴初方案確定后四十天內。第十九條 規劃設計階段成本管理完成標準見下表:目標成本類型責任部門完成時間準確度規劃方案成本總額成本設計中心/分子公司 規劃方案圖提供3天內 小于等于拿地階段工程直接成本(不含土地款)2%擴初設計成本總額成本設計中心/分子公司初步設計圖完成3天內 小于等于拿地階段工程直接成13、本(不含土地款)2%施工圖成本總額成本設計中心/ 分子公司 施工圖完成7天內 小于等于拿地階段工程直接成本(不含土地款)2%第二十條 規劃設計階段中規劃方案設計、擴初設計、施工圖設計三個工作過程的具體時間可依據不同的物業形態作適度調整，但總體時間原則上不允許超過三個月。第四章 招投標階段成本管理第二十一條 本階段成本管理目標：確定招投標成本（目標成本）總額。一、主體工程招標由集團招標委員會負責組織完成。二、主體工程以外的其他工程招標由分子公司招標委員會負責組織完成。第二十二條 咨詢公司的確定一、咨詢公司應在招標開始前30天內選擇、考察、確定，由分子公司初步確定,報經集團成本設計中心批準。二、咨14、詢公司的數量原則上應滿足以下要求：10萬平方米以內選擇一家，10萬平方米以上至少選擇兩家。三、咨詢公司的資質為乙級以上。四、參加投標的咨詢公司原則上不應小于1：3的比例。第二十三條 施工圖內部審查一、圖紙審查應在招標開始前7天內完成。二、圖紙審查應由成本設計中心組織、分子公司共同審查。三、圖紙審查的質量標準應滿足設計任務書要求。第二十四條 投標單位的選擇一、投標單位應在招標開始前30天內選擇、考察、確定。二、投標單位的數量原則上應滿足以下要求：按照項目的具體情況，主體工程一般3萬平方米選擇一家。三、參加競標的投標單位每標段不應少于三家。四、投標單位應由分子公司確定,主體工程投標單位須報集團招標15、委員會批準。第二十五條 招標文件、發標一、招標文件應由分子公司編制，主體工程招標文件須報集團成本設計中心批準后下發。二、招標文件編制應滿足招標要求，內容全面、客觀、準確、真實，能夠充分考慮風險因素，評標標準應科學、合理、可量化。三、向通過考察、確定入圍的投標單位發出招標文件。四、所有招標文件各分子公司須報成本設計中心備案。第二十六條 招標答疑一、招標答疑會議由分子公司組織，各相關業務部門及設計院參加。（其中主體招標答疑會議由成本設計中心組織）二、招標答疑應解決設計圖紙、招標文件、計價、發標范圍的問題。第二十七條 開標、確定中標單位、簽訂施工合同一、主體工程開標會議由集團招標委員會組織，其他工程16、開標會議由分子公司招標委員會組織組織，相關成員參加。二、開標程序要滿足公司要求，評標內容分為商務標及技術標兩部分，由相關評委進行評定。三、確定中標單位。1中標單位必須具備較強的技術力量、精干的施工隊伍、雄厚的財務實力、良好的企業信譽。2中標價在成本限額以內、為合理低價。四、簽定施工合同1施工合同由分子公司起草、談判、確定，主體工程施工合同須報集團批準后簽署。2施工合同應維護公司利益。第二十八條 本階段完成時間原則上為施工圖完成二十天內。第二十九條 主體招標完成后七天內，由地產發展中心對施工圖設計成本總額進行修正，形成招投標階段成本總額，確定利潤目標為不低于12%的投資利潤率，報CFO和總裁審批17、后形成目標成本。第三十條 有關招投標詳細事宜遵照鑫苑（中國）置業有限公司招標委員會管理制度執行。第五章 施工階段成本管理第三十一條 本階段成本管理目標：通過嚴格控制設計變更，嚴格審批變更簽證單，做好按月核算，利用成本系統實時監控項目成本變動情況，編制成本監控月報，從而使項目總成本控制在目標成本范圍內。第三十二條 本階段成本管理工作由分子公司組織完成、集團成本設計中心審核。第三十三條 設計變更 一、設計變更由分子公司從嚴掌握。若必須變更，則必須提前十五天提出，杜絕施工完畢后提出變更。二、變更必須按照變更流程進行審批，金額在壹萬元以下的，由分子公司工程配套部經理、規劃設計部經理、預算部經理、總工程18、師審批；金額在壹萬元以上（含壹萬元）、伍拾萬元以下的報集團成本設計中心審批；伍拾萬元（含伍拾萬元）以上的報集團CFO和總裁審批。三、設計變更執行詳見設計變更管理作業指引。第三十四條 變更簽證及按月核算變更簽證及按月核算按照工程簽證單及其所附文件整理標準、主體變更費用實行按月核算的有關規定執行。第三十五條 成本監控月報一、成本監控月報要及時、準確、完整地反映項目成本情況、控制狀況以及下一步成本具體控制措施。二、各分子公司成本監控月報由各地產部負責編制，報分子公司總經理審批后，每月15-20號報集團成本設計中心和地產發展中心審核。三、成本監控月報應涵蓋各地產公司在建的所有項目。四、成本監控月報關鍵19、數據：在建項目目標成本、動態成本、月成本支出、累計付款、已簽約合同額、實際發生非合同性成本、月變更費用、累計變更費用、待發生費用、銷售收入。五、成本監控月報統一格式1成本監控月報（文字說明）。2月成本例會會議紀要。3分子公司在建項目利潤目標核算表4各在建項目監控月報報表：4.1 成本月度控制表4.2 成本月度支付表4.3 成本分析表 4.4 銷售進度表4.5 現金流量表4.6 總控目標表4.7 過程資料4.8 項目階段目標分析表附件：成本監控月報樣表第六章 竣工結算階段成本管理第三十六條 本階段成本管理目標：明確結算工作程序，規范結算行為，以提高結算工作效率，有力地支持工程項目的建設，在堅持合20、同原則的基礎上實事求是，切實維護公司利益，有效控制成本，實現公司利益最大化。第三十七條 竣工結算一、竣工結算依據授權由分子公司組織完成、集團成本設計中心審核。二、 結算項目1主樓工程。2其他工程（指主樓工程之外的樁基工程、塑鋼門窗工程、室外管網工程、裝修工程、智能化工程、園林綠化道路景觀工程、零星工程等）。3營銷部樣板間工程。三、竣工結算條件1工程質量達到合同約定的驗收標準并以通過驗收。2“工程竣工驗收技術資料”滿足現行規范要求，且完整、清晰、準確。3竣工結算資料完整、合格。四、竣工結算資料內容1主樓工程：竣工聯辦單（附表一）、工程竣工驗收意見表（技 212）、甲供材料清單（附表二）、工程簽證21、單目錄（附表三）、每月匯總變更結算書目錄（附表四）、認可的竣工圖、完整的工程變更資料目錄（附表五）、工程變更減少項目目錄（附表六）。2其他工程（指主樓工程之外的樁基工程、塑鋼門窗工程、室外管網工程、裝修工程、智能化工程、園林綠化道路景觀工程、零星工程等）：竣工聯辦單（附表一）、竣工報告、甲供材料清單（附表二）、匯總的工程簽證單及工程簽證單目錄（附表三）、認可的竣工圖、完整的工程變更資料目錄（附表五）、工程變更減少項目目錄（附表六）、工程項目成果驗收鑒定書（附表八）（各地市質檢站監督下的建筑工程、水、電、氣、暖、通訊等壟斷行業的市政配套工程除外）。3營銷部樣板間工程：竣工聯辦單（附表一）、施工合22、同、甲供材料清單（附表二）、匯總的工程簽證單及工程簽證單目錄（附表三）、樣板間材料認價清單（附表七）、營銷部審核的結算書。五、竣工結算時間1分子公司自收到合格資料起一月內審核完成。2集團成本設計中心自收到分子公司結算報告后十五天內完成審核。3分子公司填寫工程結算表（附表十）。六、審核內容和職責劃分1分子公司對竣工結算資料的完整性、真實性負責，對計算的準確性、合法性負責。2成本設計中心對竣工結算造價負責。七、竣工結算的其他事宜詳見鑫苑（中國）置業有限公司工程結算管理制度。第七章 開發項目三項費用的管理與分攤辦法開發項目三項費用嚴格按照預算管理原則執行。集團財務管理中心根據年度戰略目標及人力資源中23、心下達的人員編制薪酬審定有關費用預算，經總裁辦批準后執行。三項費用的分攤計算辦法如下：第三十八條 項目營銷費用的分攤與核算辦法 一、原則： 成本系統中的開發項目營銷費用每月錄入一次，營銷費用是按照開發項目實際發生情況進行分攤計算。（已簽合同未付全款的費用要全額計入）二、時間：開發項目營銷費用開始分攤的時間以項目取得土地證后開始推廣時進行分攤、計算，項目交付后截止多項目共擔的營銷費用的分攤，開發項目直接發生的營銷推廣費用按照開發項目進行歸集計算。三、計算方法：公司營銷費用發生可以明確項目的，直接歸集到項目。公共的營銷費用（屬于共擔的費用），按照當期分子公司開發的在建項目年累計銷售合同額的比例分攤24、到各項目中。第三十九條 開發項目管理費用的分攤與核算辦法 一、原則： 成本系統中的開發項目管理費用每月錄入一次，分子公司發生的管理費用是按照分子公司在建開發項目之間進行分攤。二、時間：開發項目管理費用開始分攤的時間以工程項目部成立的次月開始分攤、計算。工程項目交付后截止該開發項目管理費用的分攤。三、計算方法：當月項目管理費用的分攤辦法按照當月分子公司在建開發項目年累計投資額（不含土地款）的比例進行分攤。第四十條 財務費用分攤與核算辦法 成本系統中的開發項目的財務費用每月按照項目貸款利息支出按月錄入，財務費用是按照貸款使用范圍和用途在項目之間進行核算。 項目交付后截止項目貸款的利息資本化計算，后25、續發生的利息支出計入分子公司財務費用歸集，計入分子公司當期損益。第八章 保修階段（物業管理）成本管理為了規范質保期內的工程維修管理，規范質保金的退還和使用程序，保證工程遺留問題的順利處理，達到工程質保期的成本管理目標。第四十一條 管理范圍包括在質保期內的所有工程。其中主要包括：地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏、電氣管線和設備、給排水工程、門窗工程、暖通工程、制冷工程、初級裝飾和裝修工程及公共設備設施工程等。工程的質量保修期根據建設工程質量管理條例以及有關規定執行。第四十二條 工程質保期內的工程維修和質量問題賠償由物業公司負責協調原施工單位或組織其26、他施工單位實施，分子置業公司配合協調及組織重大質量問題的維修。維修過程控制參見物業公司作業指導文件相關內容。工程維修的時間是工程全面移交物業公司時起至質保期結束時止。第四十三條 工程質保期內的工程維修進行之前須做好維修取證工作，工作內容及程序參見物業公司作業指導文件相關內容。第四十四條 質保期內工程維修費用應從原施工單位工程質量保證金中支付；質保期內工程維修費用經物業公司內部審核后，報分子置業公司財務部和主管副總審核，最后報分子置業公司總經理審批；然后撥付給物業公司，由物業公司支付給施工單位。第四十五條 工程質量保證金的退還應按照以下程序執行：一、由施工單位按分子置業公司工程部的要求，填寫質保27、金支付申請表； 二、按照分子置業公司工程部-分子置業公司財務部-物業公司-分子置業公司財務部的順序，由各相關部門填寫評價。三、財務部根據各相關部門的評價核算應退金額。工程維修和賠償，維修負責人應電話預先通知施工方；如施工方來人，請來人在賠付協議或保修期工程維修通知書上簽字，并保留.。如施工方不來人或拒絕配合，由維修負責。第四十六條 質保金的退付手續應在質保期滿后1個月內完成；質保期內工程維修及賠償費用應不超過質保金的80%。第九章 成本信息系統管理 第四十七條 詳見鑫苑（中國）成本管理信息系統管理制度第十章 超標管理第四十八條 詳見鑫苑（中國）成本超標管理制度第十一章 附則第四十九條 本制度由集團成本設計中心負責解釋。第五十條 本制度自下發之日起執行。 鑫苑（中國）置業有限公司二OO七年三月十三日附件：1設計變更管理作業指引2項目年月成本監控月報報表樣表3附表一附表十4鑫苑（中國）成本管理信息系統管理制度5鑫苑（中國）成本超標管理制度