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1、銷售代理公司提報(bào)方案亮點(diǎn)匯總品牌戰(zhàn)略發(fā)展中心2014年9月第一部分銷售代理公司方案亮點(diǎn)提煉、各公司方案亮點(diǎn)匯總4（）易居中國(guó)4（二）地山顧問(wèn)5（三）鑫隆卓嘉6（四）聯(lián)眾偉業(yè)7（五）易聯(lián)行8第二部分建議匯總一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析10（一）項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)分析10（二）項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系11二項(xiàng)目定位建議12（-）項(xiàng)目總體定位12（二）目標(biāo)客戶群體定位12三、推盤策略13四、價(jià)格策略14（）平開(kāi)高走逐步提升14（一）拉大差價(jià)多級(jí)折扣15五、項(xiàng)目營(yíng)銷階段劃分16（一）工程進(jìn)度預(yù)估16（二）銷售進(jìn)度預(yù)估16六、銷售渠道設(shè)置17（一）售樓中心包裝17（二）看房通道包裝18（三）樣板間包裝18（四）景觀示范區(qū)包裝192、（五）入戶大堂包裝 19（六）物業(yè)管理19七、營(yíng)銷推廣策略20（一）第一階段20（二）第二階段21（三）第三階段22八、融資方案23（一）抵押融資23（二）快速去化23第一部分銷售代理公司方案亮點(diǎn)提煉 易居中國(guó)：品牌形象： Is定位：城北/新中式/國(guó)學(xué)社區(qū) 2、核心價(jià)值:鬧中取靜，國(guó)學(xué)文化底蘊(yùn)這是項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)之一，與中國(guó)的傳統(tǒng)文化相契合 跳出樓盤談價(jià)值打造國(guó)學(xué)品牌二推盤節(jié)奏：Is產(chǎn)品分類：一類產(chǎn)品、2# 6#二類產(chǎn)品3# 三類1# 10#2、推盤進(jìn)度：今年推3# 10#明年年初1#最后推2# 6#3. 推盤策略：今年走量明年提價(jià)好的產(chǎn)品要放到最后期三. 品牌樹(shù)立：1、打造精品售樓處：臉面問(wèn)題3、帶來(lái)溢價(jià) 2、售樓處位置:可在1#樓做售樓處景觀示范區(qū)3. 樣板間：打造實(shí)體樣板間增強(qiáng)體驗(yàn)樣板間后期容易銷售!1!推廣策略:線上推廣/線下推廣五、增值服務(wù)：會(huì)所會(huì)員服務(wù)/紅木家具/紅色文化地山顧問(wèn):結(jié)合城北區(qū)域的價(jià)值項(xiàng)定位為：第五代城市綜合體區(qū)位標(biāo)桿二. 產(chǎn)品提升:1、打造全新立面：采用ART-deco風(fēng)格建筑，樓體底部采用大理石 石材,建筑主體使用真石漆提升項(xiàng)目里面質(zhì)感2、新技術(shù)應(yīng)用：使用新風(fēng)系統(tǒng),增加項(xiàng)目賣點(diǎn),成本在200元/平 面左右3、景觀示范區(qū)：提前打造景觀示范區(qū)，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)4、公共區(qū)域：打造入戶大堂精裝修，提升質(zhì)感5、景觀工程：提高景觀品質(zhì)，以提升項(xiàng)目整體品質(zhì)三.項(xiàng)包裝1、鐵院北4、路包裝:兩邊樹(shù)木用金布圍裹樹(shù)窠用柵欄覆蓋2、牌樓裝飾：鐵院北路入口處建設(shè)項(xiàng)目牌樓,增強(qiáng)導(dǎo)視3、鐵院北路項(xiàng)目圍擋：路兩邊圍墻用圍擋，宣傳項(xiàng)目品質(zhì),遮擋圍4、路面處理：鐵院北路路面敷設(shè)瀝青,增加整潔5、售樓處包裝四. 廣告：1、樓體廣告大畫面：已封頂?shù)臉求w懸掛大幅面廣告2、燈桿廣告：勝利北街和鐵院北路兩側(cè)燈桿廣告鑫隆卓嘉:、品牌疋位城北核心百萬(wàn)平米中央生活區(qū)以大唐金茂130萬(wàn)平米大盤形象，提高古運(yùn)碼頭二期項(xiàng)目品質(zhì)二. 營(yíng)銷策略銷售策略：平開(kāi)高走,小步快跑，分批次，分階段推盤,結(jié)合銷售周 期、淡旺季，結(jié)合房源，逐步實(shí)現(xiàn)提升價(jià)格。第一階段銷售1號(hào)、10 號(hào)樓，第二階段3號(hào)樓1單元、6號(hào)樓，第三階段：35、號(hào)樓2單元、2 號(hào)樓，實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破三. 提升品質(zhì)1、售樓處:在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)框架售樓處,通過(guò)軟裝提升檔次,大約 花費(fèi)在50萬(wàn)元左右。2、大唐金茂一期二期整體大沙盤,區(qū)位沙盤z通過(guò)區(qū)域價(jià)值提升,帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升3、多元業(yè)態(tài)展示：西柏坡項(xiàng)目、紅木家具產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，一方面展示企業(yè)實(shí)力,另一方面，業(yè)態(tài)整合，通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,比如購(gòu)買住宅發(fā)放西柏坡游覽券4、打造智慧社區(qū)：充分借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)，涉及到智能樓宇、智能家居、路網(wǎng)監(jiān)控、智能醫(yī)院、家庭護(hù)理、個(gè)人健康與數(shù)字生活等諸 多領(lǐng)域。河北有5萬(wàn)戶試點(diǎn)，政府給予政策優(yōu)惠。打造樣板間，示范 工程5、入戶直飲水：通過(guò)直飲水系統(tǒng)提升項(xiàng)目品質(zhì)四. 廣告推廣16、搶占媒體資源：勝利北街建設(shè)跨街廣告牌,搶占廣告資源,不給龍溪城機(jī)會(huì)2、公交站牌廣告：勝利北街項(xiàng)目附件設(shè)立公交站牌廣告，打戶外形3、站點(diǎn)設(shè)置:公交設(shè)置大唐金茂站點(diǎn)4、加油站：做相關(guān)推廣活動(dòng)，宣傳單頁(yè)發(fā)送，互惠互利5、加大推廣渠道：高速、醫(yī)院、商城發(fā)單,廣告推廣6、大型活動(dòng):根據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)組織大型推廣活動(dòng)7、限時(shí)優(yōu)惠：推出10天優(yōu)惠政策，逐步減少優(yōu)惠力度。聯(lián)眾偉業(yè)：品牌定位:打造大唐金茂的十大TOP價(jià)值強(qiáng)調(diào)高端唯一性以品牌力、產(chǎn)品價(jià)值、附加值塑造項(xiàng)目形象1、大唐金茂：生態(tài)商務(wù)綜合體2、生態(tài)寫字樓：設(shè)置生態(tài)休閑公共區(qū)域3、特色主題會(huì)議廳：歐式/泰式/地中海式/東南亞式4、商業(yè)主力店：引進(jìn)好市多超市57、國(guó)界特色餐飲：泰式/韓式/中式価式/日式6、奢侈品集中營(yíng)：打造奢侈品集中營(yíng)/輕奢侈品集中營(yíng)7、石家莊宜家餐廳：獨(dú)特風(fēng)格的美味快餐&商業(yè)街:天幕商街，奢華品味9、美食街：寬窄巷子美食街10、明星代言:邀請(qǐng)明星代言項(xiàng)目,費(fèi)用幾十萬(wàn)左右二.產(chǎn)品包裝1、售樓處：3D投影儀/虛擬看房3D沙盤打造奢豪衛(wèi)生間2、景觀組團(tuán)：中心綠色景觀/人文景觀/功能景觀：老人區(qū)兒童區(qū)3、精裝住宅：部分樓棟或部分樓層采用精裝4、智能化:新風(fēng)系統(tǒng)/空氣凈化系統(tǒng)/物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)5、業(yè)主會(huì)：兒童夏令營(yíng)/異業(yè)聯(lián)盟/開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)三. 物業(yè)管理:預(yù)約看房，對(duì)部分高端項(xiàng)目采E預(yù)約看房,提高門檻提升項(xiàng)目調(diào)性,2、物業(yè)引入中式文化，用中式文化裝點(diǎn)項(xiàng)8、目突出獨(dú)特魅力。3. 尊貴式體驗(yàn):物業(yè)管理招聘外國(guó)人穿中式衣服,塑造獨(dú)特國(guó)際化氣質(zhì)，鋪設(shè)藍(lán)毯給客戶尊貴的感受。易聯(lián)行：1、定位：做品牌開(kāi)發(fā)商依托百萬(wàn)平米大盤著眼整個(gè)區(qū)域2、區(qū)域站位：城市向北未來(lái)城北核心商業(yè)街區(qū)3、規(guī)劃價(jià)值：打造未來(lái)城北商業(yè)中心二、形象定位1、生態(tài)人文，中式大宅2、項(xiàng)目形象展示優(yōu)越生活范本，區(qū)域優(yōu)越生活引領(lǐng)者3、高品質(zhì)物業(yè)面世4、前期以古運(yùn)碼頭二期主推5、后期以綜合體的推廣渲染商業(yè)氛圍三、推盤策略1、企業(yè)品牌塑造：知名度、美譽(yù)度、忠誠(chéng)度用大規(guī)模推廣擴(kuò)大企業(yè)知名度，必要的時(shí)候可搶占戶夕卜媒體資源，保 證項(xiàng)目知名度的重要渠道。2、常規(guī)營(yíng)銷模式與新?tīng)I(yíng)銷模式相結(jié)合。3、活動(dòng)營(yíng)銷:運(yùn)用活9、動(dòng)保持項(xiàng)目持續(xù)熱度。4、客戶保養(yǎng):每年一至二次客戶活動(dòng),建立客戶管理體系；建立客 戶生活檔案；保持客戶平等。5、異業(yè)聯(lián)盟：與多商家開(kāi)展聯(lián)動(dòng)活動(dòng)。6、不同的階段推廣不同的產(chǎn)品賣點(diǎn)，避免賣點(diǎn)枯竭；不同階段推廣不同的產(chǎn)品，避免產(chǎn)品單一,市場(chǎng)反應(yīng)冷淡。7、營(yíng)銷策略：大盤調(diào)性，保持大盤的形象地位，開(kāi)盤震撼。&現(xiàn)金為王：快速回款，項(xiàng)目初期推出高性價(jià)比產(chǎn)品，快速回籠資金。9、品牌塑造之后，高利潤(rùn)，高價(jià)值產(chǎn)第二部分:建議匯總項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)及核心價(jià)值分析（一）項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力是在眾多競(jìng)爭(zhēng)力中篩選出的區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的獨(dú)有優(yōu) 勢(shì)。核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠作為主導(dǎo)樓盤對(duì)外推廣的亮點(diǎn),而在表述樓盤整 體品質(zhì)方面，核心競(jìng)爭(zhēng)力可以聯(lián)10、合其他競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使 自身的形象更加豐滿。運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力為主導(dǎo)，輔以其他競(jìng)爭(zhēng)力的支 撐，在推廣中有利于迅速提高市場(chǎng)認(rèn)知度。通過(guò)上述分析，結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)進(jìn)行比較。本項(xiàng)目單從高層 住宅的條件考慮，無(wú)法形成對(duì)市場(chǎng)的明顯沖擊力，難以體現(xiàn)顯著競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)。立足產(chǎn)品自身?xiàng)l件上，超越的難度不小,且高層項(xiàng)目?jī)?nèi)在素質(zhì) 目前已受到市場(chǎng)越來(lái)越多的關(guān)注的同時(shí)，要想在石家莊市場(chǎng)樹(shù)立典范 有相當(dāng)難度。本項(xiàng)目位于城北,三水環(huán)繞，擁有得天獨(dú)厚的自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)，交通四通八達(dá)，隨著財(cái)富天下、北國(guó)超市等商業(yè)逐漸發(fā)展，未來(lái)大唐金 茂商務(wù)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這里是未來(lái)城北經(jīng)濟(jì)的核心地帶；泰宏集團(tuán) 對(duì)傳統(tǒng)國(guó)學(xué)文化的深刻理解，以及11、紅木家具文化的傳承，因此項(xiàng)目的 中國(guó)傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)深厚；項(xiàng)目本身位于主干道勝利北街旁邊，卻并不 與之相鄰，實(shí)際上是鬧中取靜的項(xiàng)目，出則繁華，入則寧?kù)o的項(xiàng)目， 是理想的生活居所,也是項(xiàng)目的核心價(jià)值之一。綜合以上分析，本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是:城北/新中式/國(guó)學(xué)社區(qū)（二）項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的構(gòu)建:U項(xiàng)目品質(zhì)升級(jí)通過(guò)對(duì)泰宏地產(chǎn)品牌的闡述，描述泰宏地產(chǎn)深耕細(xì)作石家莊城北,給城北人民奉獻(xiàn)生態(tài)人文住宅項(xiàng)目。如果說(shuō)前幾年是開(kāi)創(chuàng)房地產(chǎn)住宅 之年z那么大唐金茂一期是升級(jí)換代的產(chǎn)品系列。同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目的超 大規(guī)模、完備配套為客戶描繪未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),從而進(jìn)一步提升其居住、 投資等價(jià)值。2. 城北區(qū)域.新中式國(guó)學(xué)社區(qū)我們的目標(biāo)是：將12、這樣一塊上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地介紹給全市,讓大唐金茂一期的居住價(jià)值、區(qū)域文化價(jià)值、自然資源占有等等不可復(fù)制的原始優(yōu)勢(shì)盡量的、最大聲音的展示在公眾面前。3. 未來(lái)城北經(jīng)濟(jì)核心商圈大唐金茂綜合體即將面世，擁有金融中心、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、五星級(jí)酒店、娛樂(lè)餐飲等等重量級(jí)配套，這樣一座城北人民呼喚已久的大成之城正在越來(lái)越現(xiàn)實(shí)的展現(xiàn)在面前。二.項(xiàng)目定位建議()項(xiàng)目總體定位1. 產(chǎn)品總體定位:大唐金茂一期一城北新中式國(guó)學(xué)社區(qū)2. 產(chǎn)品走位:整體定位為中式中高端樓盤，在品質(zhì)和自身配套上具有強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3、產(chǎn)品形態(tài)中高檔住宅(二)項(xiàng)標(biāo)客戶群體走位1. 項(xiàng)目客戶群區(qū)域分析從總體分布上講，本項(xiàng)目雖然隸屬橋東區(qū)，13、但由于橋東區(qū)狹長(zhǎng)的 地理形態(tài),南北跨度較大，因此目標(biāo)客戶群并不主要是以橋東區(qū)為主, 而是以項(xiàng)目附近的桃源鎮(zhèn)區(qū)域向外輻射，包括長(zhǎng)安區(qū)、新華區(qū)，以及 橋西區(qū)、裕華區(qū)等，其他區(qū)縣及部分近遠(yuǎn)郊區(qū)為次主要的分布特征。 項(xiàng)目客戶群的確定與項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目定位緊密關(guān)聯(lián)，下面就從項(xiàng)目區(qū) 位做初步分析。(1) 主要客戶群一一主城各區(qū)本項(xiàng)目地塊處于城北桃園版塊，配套成熟，歷史較為長(zhǎng)久，區(qū)域 原住居民對(duì)區(qū)域較為認(rèn)可,購(gòu)買度較高，因此本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶 主要從本區(qū)域獲得。從項(xiàng)目的定位高度來(lái)分析，客戶群應(yīng)瞄準(zhǔn)全市。著眼本區(qū)域挖掘客戶的基礎(chǔ)上,還要著眼長(zhǎng)安、新華、橋西、開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域客戶資源。(2 )次要客戶群一石家莊主城14、的其他城區(qū)石家莊市其它區(qū)域(如藁城、正走)雖然離本項(xiàng)目相對(duì)較遠(yuǎn)，但由于本項(xiàng)目規(guī)模龐大，市場(chǎng)影響力強(qiáng),項(xiàng)目賣點(diǎn)鮮明，后期升值空間 巨大，因此仍然可吸引其它區(qū)域的部分客戶前來(lái)購(gòu)房。這是項(xiàng)目目標(biāo) 客戶群的一大補(bǔ)充。三.推盤策略根據(jù)項(xiàng)目一期總量、產(chǎn)品特點(diǎn)，結(jié)合石家莊市場(chǎng)推盤特點(diǎn)，同時(shí)在滿足公司年度銷售、款要求的情況下,同時(shí)考慮到2015年10月交房的項(xiàng)目進(jìn)度，因此建議項(xiàng)目在2014-15年的推貨量分三次推出。具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)及產(chǎn)品體量為:第一次推盤:2014年10月1日，擬推3# 10#樓的剩余產(chǎn)品f約10000平；第二次推盤:2015年1月1曰，擬推1#樓約10000平方米；第三次推盤:2015年5月115、.日，推2#、6#樓，約20000平米;1、第_次推盤建議為保證在第一次開(kāi)盤時(shí)能吸引市場(chǎng)足夠的關(guān)注度,滿足客戶的不 同需求，形成開(kāi)盤即旺銷的局面。同時(shí)為了給后期產(chǎn)品的快速推岀，價(jià)格進(jìn)一步提升夯實(shí)基礎(chǔ)，建議在首次開(kāi)盤時(shí)集中推貨，擬1萬(wàn)平方米左右。(1)住宅形態(tài)和戶型因?yàn)樽≌螒B(tài)單一,無(wú)法采用形態(tài)搭配來(lái)促進(jìn)不同形態(tài)的相互銷 售。但是因?yàn)閼粜途茫瑧粜蛢?yōu)勢(shì)明顯，因此開(kāi)盤銷售的形態(tài)抗性不 咼。(2) 后期升值空間在決定第一次推售的產(chǎn)品時(shí)，必須考慮后期產(chǎn)品的后續(xù)推出，需保留部分景觀、戶型、形態(tài)等方面較好的產(chǎn)品，便于在后期推售時(shí)價(jià)格能得到進(jìn)一步提升。(3) 兼顧看房動(dòng)線因首次開(kāi)盤時(shí),項(xiàng)目工程正在施工中，考16、慮到部分在購(gòu)買過(guò)程中需要多次到樓棟實(shí)體內(nèi)參觀，因此在考慮一期的推售產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)兼顧其看房動(dòng)線的合理性。2. 后期開(kāi)盤及加推建議(1)第二次推盤銷售利用年底證件辦理逐步突破,在12月初適時(shí)加推部分產(chǎn)品。具體推售產(chǎn)品將根據(jù)前期銷售情況作岀合理化調(diào)整。在第二次推盤的時(shí)候,因?yàn)樗曝浟枯^大，將考慮采取老帶新的政策促進(jìn)銷售的快速消化。具體老帶新策略將在后期開(kāi)盤前按實(shí)時(shí)銷售情況進(jìn)行具體上報(bào)。(3)根據(jù)銷售情況決定加推根據(jù)前期銷售情況，若出現(xiàn)銷售部分熱銷戶型短缺，可適時(shí)加推 部分類似產(chǎn)品，完善產(chǎn)品搭配，給客戶更多的選擇范圍。加推時(shí)將提 升其銷售價(jià)格。提價(jià)的同時(shí)將促進(jìn)其他產(chǎn)品的銷售。四、價(jià)格策略整體價(jià)格策略：平17、開(kāi)高走逐步提升拉大差價(jià)多級(jí)折扣(-)平開(kāi)高走逐步提升因當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，建議在項(xiàng)目初期的價(jià)格制定應(yīng)該適中，為后期 的提價(jià)留下一定空間，同時(shí)以一定的優(yōu)惠空間吸引更多客戶關(guān)注并成 交,待銷售條件成熟后,開(kāi)始逐步提升價(jià)格,并視各階段推廣及銷售 情況，逐步調(diào)整推售價(jià)格，以達(dá)到為銷售目標(biāo)提供助力的目的。1、根據(jù)市場(chǎng)情況，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，建議首次開(kāi)盤的均價(jià)為 7600元/平方米左右。(實(shí)際開(kāi)盤價(jià)格根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況和公司戰(zhàn) 略要求另行專案制定L2、首次開(kāi)盤銷售后將根據(jù)實(shí)際銷售情況合理調(diào)整價(jià)格。在銷 售情況較好、銷售率較高的基礎(chǔ)下，采用高頻率、小幅度的漲價(jià)策 略。以此刺激客戶的購(gòu)買心理,同時(shí)進(jìn)一步印證本項(xiàng)目巨大18、的升值 前景。(二)拉大差價(jià)多級(jí)折扣在價(jià)格上制定上將根據(jù)戶型特點(diǎn)、朝向、景觀面及其他因素等制定單套住宅的具體價(jià)格，做到每套房屋都物有所值。并且根據(jù)不同房源的優(yōu)劣，制定不同的價(jià)格折扣(即按照房型好壞有不同的折扣率,房型好的折扣少，房型差的折扣多），以此來(lái)拉大價(jià)差。五. 項(xiàng)目營(yíng)銷階段劃分（-）工程進(jìn)度預(yù)估丿予項(xiàng)目完成時(shí)間完成要求1售樓部2015年1月30 H外立面完成，內(nèi)部裝修完成3售樓部景觀示范區(qū)2015年1月30 H小區(qū)入口 ”停車場(chǎng)、售樓部前后廣場(chǎng) 景觀/公園景觀4看房通道2015年1月31 H道路鋪設(shè)瀝青，道路兩側(cè)綠化及包裝系統(tǒng)完工5實(shí)體清水樣板房2015年4月30 H如有需要?jiǎng)t需完成2#19、樓的外立面及局部景觀、實(shí)體清水樣板房的施工完畢6精裝樣板房2015年5月30 H注：工程節(jié)點(diǎn)詳見(jiàn)時(shí)間表?yè)?jù)營(yíng)銷jam和工程齟.建議工程進(jìn)度表（二）銷售進(jìn)度階段預(yù)估依據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度時(shí)間，以及本項(xiàng)目所處的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目自身所具備的特點(diǎn)，特?cái)M訂岀各階段推售進(jìn)度預(yù)估:階段起止時(shí)間重要事件成交面積（萬(wàn)平方）成交戶數(shù)（套）所占百分比第一階段14年10月至14年12月戶外、圍墻、新聞、 網(wǎng)站的全面岀街。前期 積累客戶轉(zhuǎn)化。1意向客戶500組25第階段15年1月至4月拓展新客戶，蓄客 并轉(zhuǎn)化。1意向客戶500組25第二階段15年5月至10月2# , 6#推出，實(shí)景樣板房面世2發(fā)放1000 張VIP卡5020、合計(jì)4500100六. 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝策劃（一）銷售中心包裝對(duì)售樓部進(jìn)行合理布局，科學(xué)設(shè)計(jì),在滿足使用功能要求的基礎(chǔ)上，最優(yōu)化地展示項(xiàng)目，有利于看樓者系統(tǒng)、全面地了解樓盤，認(rèn)識(shí) 產(chǎn)品，因勢(shì)利導(dǎo)地促進(jìn)銷售。售樓部應(yīng)由室內(nèi)與室外兩部分組成,銷售中心內(nèi)的氛圍營(yíng)造和樣板園林的親身體驗(yàn)，將給到場(chǎng)者產(chǎn)生巨大的震撼。現(xiàn)場(chǎng)包裝重要指向:1、由于本項(xiàng)目志在長(zhǎng)線運(yùn)作，而大唐金茂是一個(gè)高端的具有城市高度的大盤，考慮一期其風(fēng)格為中式風(fēng)格，因此銷售中心的設(shè)計(jì)和包裝要體現(xiàn)中式傳統(tǒng)文化，結(jié)合紅木家具的特點(diǎn)裝飾售樓處。2、在銷售中心內(nèi)宣傳主要展示區(qū)域發(fā)展前景和企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭, 實(shí)現(xiàn)與傳統(tǒng)區(qū)域性居住型樓盤的差異,給至噠現(xiàn)場(chǎng)者以強(qiáng)烈21、的視覺(jué) 震撼和心理震撼。因此可以制作區(qū)域大型沙盤，給人震撼感。3、在銷售中心外要注重現(xiàn)場(chǎng)氛圍的包裝營(yíng)造,形成統(tǒng)一的主 題和風(fēng)格，做到豐富而有層次不雜亂,要加強(qiáng)品質(zhì)感的營(yíng)造,通過(guò) 特殊物料和工藝或創(chuàng)意來(lái)予以實(shí)現(xiàn)。4、考慮到項(xiàng)目為大盤,整體運(yùn)作周期長(zhǎng)，更需要樹(shù)立客戶信 心，建議建立樣板景觀示范區(qū)。5、注重樓盤工地材料整潔擺放,整潔的工地形象,提升項(xiàng)目潛在硬件環(huán)境及文明形象。6、設(shè)置富有吸引力戶外廣告牌、道路指引，主要路口設(shè)置廣告牌，令項(xiàng)目形象可一目了然，并能長(zhǎng)期起到指引及有效的宣傳的 作用。如鐵院北路可以設(shè)置跨街牌樓等。7、設(shè)置輔助功能區(qū)兒童活動(dòng)區(qū)，專門放映動(dòng)畫片或電腦游戲，設(shè)置漫畫書架，模型等。22、&售樓中心可采用科技手段展示項(xiàng)目：比如3D投影儀、3D沙盤。9、售樓處打造奢豪衛(wèi)生間，形成一個(gè)亮點(diǎn)。（二）看房通道包裝1、鐵院北路：道路鋪設(shè)瀝青，兩邊樹(shù)木用金布或其他材料包裝,兩邊圍墻用圍擋遮掩,宣傳項(xiàng)目形象。2、鐵院北路入口處安裝牌樓,增強(qiáng)導(dǎo)視功能，彰顯項(xiàng)目形象。3、公交車站：胸科醫(yī)院的站牌可嘗試更名為泰宏大唐金茂站。（三）樣板間包裝1、在2#樓打造紅木精品樣板間，選擇140平米三室房間，每平米造價(jià)控制在1000元裝修（含紅木家具）,樓盤價(jià)格漲1500元/平米。2、可打造智慧體驗(yàn)樣板間：充分借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)，涉及到智能樓宇、智能家居、路網(wǎng)監(jiān)控、智能醫(yī)院、家庭護(hù)理、個(gè)人健康與數(shù)字生活等諸多領(lǐng)23、域。通過(guò)打造樣板間，讓客戶體驗(yàn)智慧示范工程的舒 適與便捷。!1!）景觀示范區(qū)1、提前打造景觀示范區(qū)，通過(guò)客戶體驗(yàn)提升項(xiàng)目檔次。2、中式景觀，園林小品點(diǎn)綴，適當(dāng)提高景觀示范區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。3. 本區(qū)域的瀚唐項(xiàng)目的景觀備受推崇，由北京順景園林設(shè)計(jì)。（五）入戶大堂1、打造精裝入戶大堂,提升品質(zhì),增強(qiáng)客戶歸家尊貴體驗(yàn)。2、可采用大理石鋪設(shè)地面、懸掛水晶燈等裝修提升品質(zhì)。（六）物業(yè)管理1、預(yù)約看房:對(duì)部分高端樓棟采取預(yù)約看房，提高門檻，提升項(xiàng)目調(diào)性。2、物業(yè)管理：引入中式文化，用中式文化裝點(diǎn)項(xiàng)目突出獨(dú)特魅力。3、尊貴式體驗(yàn)：物業(yè)管理招聘外國(guó)人穿中式衣服,塑造獨(dú)特國(guó)際 化氣質(zhì),改變鋪設(shè)紅毯的常規(guī)做法,改為鋪設(shè)藍(lán)24、毯帶給客戶一種全新 的尊貴感受。七. 營(yíng)銷推廣策略(-)第一階段策略(2014.10月-12月)1、媒介策略：第一階段以戶夕卜和工地圍墻為主攻手段，以軟文新聞及網(wǎng)絡(luò)為輔助，為項(xiàng)目亮相造勢(shì)。項(xiàng)目經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的沉寂，第一階段推廣目的是要承前啟后迅速建立項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度。考慮到戶外媒體的傳播信息少，有效性強(qiáng),其主要的價(jià)值就是促進(jìn)項(xiàng)目知名度建立，并具有一定的持續(xù)效應(yīng)，能夠保持吸引購(gòu)房者的關(guān)注。所以，本階段應(yīng)采用戶外為主要渠道，以軟文、新聞等其他媒體結(jié)合外展場(chǎng)開(kāi)放、區(qū)域價(jià)值等活動(dòng)進(jìn)行炒作。同時(shí)網(wǎng)絡(luò)作為項(xiàng)目的信息發(fā)布重要渠道,因此階段的網(wǎng)絡(luò)預(yù)熱很重要。戶外媒體主要包括:勝利北街公交站牌、燈桿廣告、圍擋廣告25、等。2、活動(dòng)策略:(1)10月1日大唐金茂正式亮相，新聞專題報(bào)道地點(diǎn):老火車站形式：系列頒獎(jiǎng)典禮+新聞發(fā)布會(huì)+現(xiàn)場(chǎng)揭幕儀式主體：開(kāi)發(fā)商代表/媒體代表 媒體:燕趙都市報(bào)/新浪網(wǎng)/燕趙晚報(bào)/搜房網(wǎng)/騰訊房產(chǎn) 包裝建議:以項(xiàng)目為載體,發(fā)布項(xiàng)目信息，通過(guò)對(duì)媒體的宣傳，正式告知大唐金茂一期的亮相。(2 )綠色健康,從大唐金茂出發(fā)一大唐金茂杯健康萬(wàn)人大騎行時(shí)間：11月15日(周六)(暫定) 起點(diǎn)：大唐金茂一期現(xiàn)場(chǎng)終點(diǎn)：西柏坡項(xiàng)目形式：組織石家莊首屆健康萬(wàn)人大騎行活動(dòng)，將環(huán)保、生態(tài)、健 康的宜居概念融入轟動(dòng)性的造勢(shì)活動(dòng)，讓石家莊家喻戶曉。媒體:燕趙都市報(bào)/新浪網(wǎng)/燕趙晚報(bào)/搜房網(wǎng)/騰訊房產(chǎn) 等主流媒體以新聞26、形式進(jìn)行配合報(bào)道。（二）第二階段策略（2015.1月4月）1、媒介策略：第二階段以現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造，以電臺(tái)、雜志、電影貼 片等輔助媒體銜接,形成淡季不淡的推廣勢(shì)能，促進(jìn)客戶蓄積。除前期的工地圍墻包裝外,將對(duì)售房部、樣板間、示范園林、看 房通道進(jìn)行全面包裝,并補(bǔ)充電瓶車,構(gòu)成主戰(zhàn)場(chǎng)。（包裝方式和內(nèi)容 待定）在交通廣播投入廣告,持續(xù)推廣轟炸。2、活動(dòng)策略：（1）售樓處開(kāi)放新中產(chǎn)階級(jí)聯(lián)誼會(huì)時(shí)間：2月1日（周日）（暫定）地點(diǎn):銷售中心形式：邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名主持人參與本次酒會(huì)，與石家莊的中產(chǎn)階級(jí)共話世界前沿的理財(cái)、消費(fèi)理念。同時(shí)由他們帶岀大唐金茂一期項(xiàng)目品鑒。同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)展示：紅木家具、葡萄酒、精品陶瓷等類高級(jí)消費(fèi)27、品。并在其中抽出的價(jià)值50000余元的禮品。媒體:燕趙都市報(bào)/新浪網(wǎng)/燕趙晚報(bào)/搜房網(wǎng)/騰訊房產(chǎn)等主流媒體以專題形式進(jìn)行配合報(bào)道。（2）3月，區(qū)縣推薦活動(dòng),對(duì)區(qū)縣客戶進(jìn)行產(chǎn)品推介:時(shí)間：3月10日、3月20日、3月30日（暫定）地點(diǎn):正定、藁城、欒城 形式：在重點(diǎn)區(qū)縣（正定、藁城、欒城等）最高檔的酒店做產(chǎn)品推介會(huì),展示項(xiàng)目信息。同時(shí)晚上在酒店多功能廳或是中心廣場(chǎng)放映電影大片，在片頭和片尾切入項(xiàng)目廣告片。提前5天區(qū)縣戶外發(fā)布。內(nèi)容：大唐金茂一期，石家莊城北核心居住區(qū)，出則繁華,入則寧?kù)o。新中式國(guó)學(xué)社區(qū),暢享生態(tài)、人文舒居大盤。（三）第三階段（2015.5-10 ）1、媒體策略：媒體密集投放,銷售28、信息的不斷滲透,銷售勢(shì)能達(dá)到頂峰,戶外媒體.網(wǎng)絡(luò)媒體.電臺(tái)廣告密集投放說(shuō)明：5月中旬起，密集投放宣傳精裝樣板房品質(zhì)，與此同時(shí)，發(fā)放500漲VIP卡，并收取誠(chéng)意金,同時(shí)為客戶確定房源和價(jià)格。而后進(jìn)一步加深增值訴求，逐步細(xì)分市場(chǎng)，展開(kāi)賣點(diǎn)解析，實(shí)現(xiàn)第三階段 首期開(kāi)盤的市場(chǎng)收割。2、活動(dòng)策略（1）5月全城VIP升級(jí)；形式：銷售活動(dòng)、冷餐會(huì)媒體：燕趙都市報(bào)/新浪網(wǎng)/燕趙晚報(bào)/搜房網(wǎng)/騰訊房產(chǎn)（2）8月開(kāi)盤:時(shí)間：8月2日（周日）（暫定）地點(diǎn):售樓中心形式:邀請(qǐng)VIP貴賓客群,意向客群，老業(yè)主共賞。突出新、 奇、唯一、大盤（如知名演奏家現(xiàn)場(chǎng)演奏、文化珍品展、奢侈品展等 形式）媒體:燕趙都市報(bào)/新浪網(wǎng)/燕趙晚報(bào)/搜房網(wǎng)/騰訊房產(chǎn)話題發(fā)散:大唐金茂的夢(mèng)想八. 融資方案（-）抵押融資。對(duì)于部分有投資需求但沒(méi)有購(gòu)房意愿的客戶,承諾一定的利率的利息投資回報(bào)來(lái)吸收其資金,為了保證投資人的資金安全，以住宅抵扌甲的形式簽訂購(gòu)房合同。（二）快速去化房源。對(duì)于部分有購(gòu)房意愿的客戶，推出部分特價(jià)房源，須全款購(gòu)買，并承諾定期限之內(nèi)如果退房，可以獲得一定的利率的利息，以此加快回款數(shù)額和速度,解決融資問(wèn)題。品牌戰(zhàn)略發(fā)展中心 二O四年九月二十九日