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1、生活在萬科Living In VANKE為什么要做萬科里P A R T O N EReason 1：主動因素Reason 2：被動因素1、業務需求：經營型物業是未來成長的關鍵，萬科逐步轉型成為城市配套服務商2、市場需求：市場產品趨同，配套可助力即售業務3、客戶需求：提高用戶粘性，提升資產價值1、土地政策：用地指標中非住比例的提升帶來開發壓力2、基金需求：三年5%，五年7%什么是萬科里P A R T T W O 萬科里是統一管理并提供自營品牌服務的“社區商業物業”及“社區住宅物業”的服務平臺 社區不動產服務平臺包括“社區使用服務”及“資產交易服務”兩部分 通常以“社區營地”和“家的服務”為主力店2、萬科里的定義是什么？生意邏輯構成與核心平臺公建，做流量垂直自營，做黏性零售其它零售分時分空間街市O2O醫療信息干洗家政房屋托管雜項服務美發美甲維修綠植社康中心餐飲餐館中央廚房食閣硬件提供營運管理*端口：推送/持續服務*萬科教育垂直自營社區營地殘留檢測分空間特色零售社群商業分時家裝維修設計裝修選配箱子汽車美容生活館分時分空間分時分空間立面店地庫立面店萬科商業服務前臺醫療萬科服務分空間垂直自營平臺共建平臺共建教育內容提供者*服務內容提供者*生意模式服務方式前臺+管家服務交付端口內容教育醫療生活服務零售維修設計裝修監理選配托管社區營地雜項洗衣洗車家政食閣餐館街市其它修理家裝相關加載、改造軟硬裝、家電3、日常維護、保養、管理合作模式共建開放平臺分時招商設置端口開放平臺招商共建開放平臺共建重構招商招商重構招商招商共建（現有資源）招商/服務平臺眾包利益來源分時租金、服務費流量流量租金租金流量租金租金、服務費服務費、流量分成租金租金租金租金同股同酬租金、服務費服務費服務對象人房套餐/單品下單推送/持續服務/跑腿發單、預約交付支付客戶服務內容從之前的0.X版本開始，我們就定義萬科里為一種社區商業而經過一輪又一輪的思考，萬科里的概念也已越來越清晰首先，萬科里，就是一個社區商業！它屬于社區，并應首先落足于社區人群。什么是萬科里其次，萬科里不應僅僅是社區商業的硬件載體而更應該是社區商業的一個大平臺平臺，即是4、要做好各個端口的良好連接體驗因此，萬科里的本質在于服務。萬科里的核心核心關注點平臺服務保持粘性客戶需要什么？Customers商戶需要什么？Suppliers萬科里有什么P A R T T H R E E社區服務與客戶1為什么來?2什么人來?3能讓誰來?最大的主力消費人群仍為兒童玩？買？沒事干？剛需？老人、小孩、主婦？陪玩、空虛、懶社區服務與商戶1APP平臺建設2商業指導團隊3商戶共享空間4商戶配套空間5萬科里品牌資源提升服務便利性輔助經營者成長提供商業活動拓展空間服務人員居住空間 儲藏空間增強個體商戶議價能力萬科里的核心競爭力-服務以主力店為核心，打造衣食住行全方位新體驗的社群小商圈以新型社5、區購物及活動體驗增加客戶粘性以相互影響力為依附 打造各類型商戶的協同生態圈以品牌價值的共同成長增加商戶粘性根據衣食住行等基本需求，我們可以找出幾種新型的社區主力店一種已包含在萬科里現有設想范疇內，如：生鮮超市 食閣 社區營地 萬管家 生活館。另一種，就是可能出現的新型功能業態，如服裝買手店 主婦之家日用品雜貨店 健康中心 汽車服務中心等。萬科里主力店關于生活的主力店生鮮街市關于雜務的主力店便利店關于房子的主力店生活館關于教育的主力店社區營地關于服裝的主力店買手精品店關于健康的主力店運動保健中心關于形象的主力店造型中心關于活動的主力店共享空間關于女性的主力店主婦中心關于汽車的主力店社區3S中心關6、于餐飲的主力店食閣關于購買的主力店日用品超市萬科里社群主力店生鮮街市參照領匯的經營模式，街市并不僅僅是個菜市場，還可結合五金、維修、花店等小型服務攤檔。香港樂富街市生鮮街市攤檔也不僅僅是賣單一產品，可以出現一兩間特色店進行對飲食購物的引導作用以更好的主導客戶的購物需求，定期舉辦活動，增加逛街市的新意，而不是傳統的“買菜”日本LAKAGU大悅城良食局天虹體驗廚房 餐飲體驗區便利店（萬管家）7-11成功之處還在于它在生活的各個方面為顧客提供了貼心的特色服務.目前，在日本的便利店不僅能解決一日三餐之，諸如ATM取款、打印、繳費等各項服務都能在便利店實現。通過對眾多來店顧客進入便利店的目的進行調查后發7、現，購買商品還是主要原因，占89，但同時還有其他目的(如廁、ATM取款、打印、繳費等)的也占80，其中只是單純購買商品進入便利店的只有20十年來，7-11根據顧客要求，不斷補充服務內容，更利用7-11店鋪網絡之便，擴展八大項24小時便民服務，包括1、電信有關服務：包括各類電話卡、手機充值卡、補換SIM卡及提供手機充電等2、互聯網相關服務：上網卡、游戲點數卡及網站點數卡等3、票務服務：包括體育彩票、彩票投注卡、各類演唱會、展覽會及講座門票，以及泊車卡等4、代收報名服務：代辦各類培訓的報名手續5、訂購服務：代訂考試教材、潮流用品、預售商品、禮品等6、送貨上門服務：根據不同區域的顧客需要，提供送貨上8、門服務7、傳統便民服務：出售郵票、復印、傳真等8、除了利用店鋪網絡優勢之外，7-11還利用柜臺處理交易的特點，成為首家在市場提供另類繳費途徑的網絡，發展繳費服務。7-11遍布各地，因此各地各自發展出不同的非現金付款機制香港：八達通卡、visa paywave、恒生enjoy卡澳門：澳門通臺灣：統一超商的ICASH、臺北捷運的悠游卡廣州：羊城通深圳：深圳通卡日本：于2007年發行預付式電子錢包nanaco北京：部分可用市政公交一卡通，并且政府有計劃在所有7-11推廣上海：銀聯卡、斯瑪特卡、杉德巍康卡、東方文化卡、紐斯卡等利用聯網的ibon系統，顧客可以在7-11的ibon操作機上處理生活中各種瑣9、碎事務。非現金支付也為顧客的消費帶來了便利打印、相片沖洗、取款、甚至干洗都能在7-11完成利用手機客戶端或店內終端機進行日常事務處理便利的多功能復合便利店（萬管家）7-11除了在網上擁有自己的購物平臺7net，利用線下網點作為線上購物的線下對接點，很好地解決了最后一公里的配送難點。同時它還能作為其他快遞的一個對接點，人們只要在回家的路上就可以在附近的便利店取走自己線上購買的物品，大大地節省了配送工作量。“隨著互聯網技術的廣泛應用，7-11建立了網上的7-11。7-11利用遍布全臺灣的便利店實體與虛擬的網上銷售相結合，創造出了24小時都能付款、取貨的網上購物方式，他們把虛擬的網上商店稱為“網路購10、物便”。消費者只要進入“網路購物便”，就可以依照個人的購物需求，輕松點擊自己滿意的商品。在交易確認后，顧客可運用網上的“電子地圖”選擇自己最方便的取貨及付款的7-11門市。之后，顧客可通過購物網站的查詢追蹤系統，隨時了解所訂購的商品的送達情況，再去門市取貨并付款。通過開發網上購物，7-11在時間和空間上延伸了自己的便利服務體系，進一步提高了7-11的競爭力。”“便利店新的利潤增長點物流服務隨著電子商務計劃的啟動，市場拓展戰略很快從純零售業轉向物流業，利用自己強大的零售網絡和配送功能為網上商店提供物流服務。如7-11便利店與他人合作開設的網絡書店，8000多家店鋪和53家圖書配送處，有力地保證了11、圖書的及時訂貨和送貨，也大大減少了組件這些必不可少的設施費用。另外，到就近的7-11店鋪訂書、取書和付款不僅方便，更讓許多對網絡付款仍然疑慮重重的顧客可以安心上網購書。據調查，93%的顧客希望到7-11店鋪付款、結賬、取書，也就是說電子商務開展并沒有改變消費者對地區性店鋪的信任感，相反還給地區性店鋪帶來了更多的商機。”電商物流線下對接口除了滿足自身產品的線下配送需求，便利店更可擴展社區內的配送業務。便利店（萬管家）生鮮市場與便利店研究 Research of Fresh Market and Store華潤萬家VanGo(新一代杭州店）新一代的VanGo坐落于野風現代中心，周邊環繞著商圈以及住12、宅區，作為社區便利店的一種實驗產品從原來的七八十平方米增加到了現在的126平方米；店內主色調為冷灰色，搭配暗色木紋地磚，增加了時尚感；大落地窗前，為堂食的顧客準備了20個座位與拉卡拉合作，讓顧客能夠通過一機操作處理各項生活瑣事新一代門店升級的重點是從商品、服務方面增加顧客體驗除了保留原有商品特色以外，增加了商圈內顧客所需的家庭型商品(如：食用油、調料等)，在滿足個人消費的基礎上進而滿足家庭消費。店內干貨商品可達2000多種，這比一般的便利店的商品是更豐富，熱鮮食商品230多個品種，有包子、豆漿、熱餐、烤腸、關東煮、咖啡、便當、甜點等，足可以解決顧客的一日三餐。值得一提的是，新店售賣現磨咖啡，包13、含美式、拿鐵等6種經典口味，精選優質咖啡豆及進口牛奶，平價回饋給顧客朋友.以新鮮、品質、健康、美味為理念，結合店內舒適和時尚的休息區，讓你在都市快生活中確隨時可以小憩一下，享受美食和咖啡，搶占白領與主婦市場。24小時營業的時間設置，也令新一代VanGO便利店可以提供更多便民服務：手機、交通違章、水電費、華數數字電視等多項繳費服務，以及汽車票訂購、微波爐加熱和信用卡還款等。“不排除以后配合華潤萬家電商業務發展增加新服務的可能，比如接收快遞。”智能自取柜：1個主柜可以帶15個副柜多功能打印機：713(W)X618(D)X843(H)大堂式ATM：650(W)X935(D)X1660(H)萬管家終端14、機：450(W)X400(D)X1350(H)靠墻貨架：900(W)X350(D)X1350(H)普通貨架：2500(W)X650(D)X1350(H)后補式四門冷藏柜：2400(W)X1800(D)X2200(H)風幕柜：2000(W)X950(D)X1950(H)2280450900480900copy618713ATM9356504504009003503005030065030050900 900503002500750600600600600105018002000750400350副柜主柜主柜：480(W)X450(D)X1850(H)(18門副柜配置）副柜：900(W)X450(15、D)X1850(H)(18門）大堂式ATM：650(W)X935(D)X1660(H)萬管家終端機：450(W)X400(D)X1350(H)靠墻貨架：900(W)X350(D)X1350(H)普通貨架：2500(W)X650(D)X1350(H)后補式四門冷藏柜：2400(W)X1800(D)X2200(H)風幕柜：2000(W)X950(D)X1950(H)2280450900480900copy618713ATM9356504504009003503005030065030050900 900503002500750600600600600105018002000750400350副柜主16、柜主柜：480(W)X450(D)X1850(H)(18門副柜配置）副柜：900(W)X450(D)X1850(H)(18門）智能自取柜：1個主柜可以帶15個副柜多功能打印機：713(W)X618(D)X843(H)大堂式ATM：650(W)X935(D)X1660(H)萬管家終端機：450(W)X400(D)X1350(H)靠墻貨架：900(W)X350(D)X1350(H)普通貨架：2500(W)X650(D)X1350(H)后補式四門冷藏柜：2400(W)X1800(D)X2200(H)風幕柜：2000(W)X950(D)X1950(H)2280450900480900copy6187117、3ATM9356504504009003503005030065030050900 900503002500750600600600600105018002000750400350副柜主柜主柜：480(W)X450(D)X1850(H)(18門副柜配置）副柜：900(W)X450(D)X1850(H)(18門）萬管家終端機：450(W)X400(D)X1350(H)靠墻貨架：900(W)X350(D)X1350(H)普通貨架：2500(W)X650(D)X1350(H)后補式四門冷藏柜：2400(W)X1800(D)X2200(H)風幕柜：2000(W)X950(D)X1950(H)2280418、50900480900copy618713ATM9356504504009003503005030065030050900 900503002500750600600600600105018002000750400350副柜主柜主柜：480(W)X450(D)X1850(H)(18門副柜配置）副柜：900(W)X450(D)X1850(H)(18門）生活館（萬科家）MUJI INFILL and MUJI INFILLMUJI的家裝業務 0生活館（萬科家）MUJI的家裝業務 PLUS生活館（萬科家）生活館（萬科家）萬科家，與家息息相關，從設計出發，結合產業，形成以家裝設計為主題的社群店內容可延19、展至新裝，翻新，出租房整理等等業務。萬科教育（社區營地）標準化設計手冊Design Standards Manual 5萬科教育萬科教育就像是一個圓，包含了一切可能性。萬科教育有自己的態度以及對教育的認知，就像是圓上的每個刻度。而這十二個刻度，也代表著萬科教育的信念。在這個圓里，孩子們將在最大的寬容中成長，他們可能成為任何一個樣子。這個圓，最后可以呈現出什么樣的形狀，是由孩子們根據對刻度的認可和選擇，構造出屬于他們的形狀，構造出他們期望在萬科教育中自己的樣子，構造出他們的未來。11概念內涵目標 1 讓小學、幼兒園相信，我們是他們的品牌推進器目標 2 讓家長相信，我們是全方位學習方案提供者目標 20、3 讓優秀老師相信，我們是最好的教育創業平臺課程項目聯課項目社區服務項目8:00-15:30學校課程80個專業社團助力學生全面能力同行輔導周末助教圖書管理協助周末咖啡廳學校萬科社區營地萬科社區營地24 小時*7 天，全時教育理念；學校有社團，我們讓您更專業；學校沒有社團，我們就是您的社團；測試產品：卓越巧問，幼小銜接班；測試目標：讓老師在創業中，幾乎只需要關注教育本身；更高的個人收益；A.萬科社區營地向創業者提供，分時租賃的教室，設施設備，招生市場服務，客戶管理服務；B.卓越向創業者提供，持續迭代的產品體系，師訓，持續專業指導；C.創業者用高質量的教學，帶來更好的生意規模及收益；D.萬科、卓越21、將對創業者的經營、教學，進行控制與管理；萬科教育（社區營地）12社區營地定位規模休閑前廳學生家長美術教室舞蹈日托教室音樂教室培訓教室大型教室大型教室/日托教室小型教室服務前臺儲藏儲藏洗筆休息空間打卡管理展覽演講接待咨詢服務設施衛生間備餐間配電間設備間洗手區水吧休息學生流線超大型選配功能必備功能大型中型家長流線休閑閱讀區鼓房教室表演室多功能展演教室攀巖區12社區營地定位規模休閑前廳學生家長美術教室舞蹈日托教室音樂教室培訓教室大型教室大型教室/日托教室小型教室服務前臺儲藏儲藏洗筆休息空間打卡管理展覽演講接待咨詢服務設施衛生間備餐間配電間設備間洗手區水吧休息學生流線超大型選配功能必備功能大型中型家長22、流線休閑閱讀區鼓房教室表演室多功能展演教室攀巖區規模面積功能必備選配小型200-700（以 500 為基準）休閑前廳*1、美術教室*2、舞蹈教室*1、小型教室*3、大型教室*2、大型日托教室*2、音樂教室*3、衛生間*1、備餐間*1、設備間*1、配電間*1、儲藏間*1中型800-1500（以1000為基準）休閑閱讀區大型1500-3000（以2000為基準）鼓房教室*3、通用教室*8、興趣班*11超大型 3000（以3000為基準）表演室*5、多功能展演教室*1、中型教室*16食閣媽媽糖MAMATOWN社區餐廳媽媽糖四家分店(1.0，2.0版本已歇業)1.0：2009-2012年上海張江 2.23、0：2012-2013年上海張江 3.0：2012年至今上海張江碧波路573號 4.0：2014年6月至今上海閔行區七寶中春路8889弄2樓（萬科2049）三個人的管理團隊毛哥 曾是米其林星級的主廚David 來自馬來西亞讀餐飲管理MBA里茶叔叔 風趣幽默，跨界型人才的IT男老板背景里茶叔叔老板蔡禹徹是42歲的臺灣人，曾從事IT工作多年，做了十幾年義工公益活動(2001年創立了媽媽糖助學項目，至今運作了13年的媽媽糖助學項目已經資助了上千個貧困孩子)，熱愛繪畫和音樂，他給自己起了個親切隨和的名字：里茶叔叔。他經常會有很多有趣創新的想法在媽媽糖實現。里茶叔叔有一種天分，能把復雜的知識變得簡單且容24、易接受，能讓自卑的小朋友找回自信，能使內向的客人受到鼓勵上臺表演。餐廳成立初衷09年，正好因為他和一些熱愛音樂的朋友們賣唱的餐廳倒閉，他決心盤下餐廳自己來經營，辭掉了在張江的IT軟件工程師的工作。那時，他意識到在城市社區里，也有許多需要陪伴的孩子，社區中居民的人際關系也越來越疏離，所以他決定餐廳沿用”媽媽糖“的名字，立志讓媽媽糖 成為一個社區家庭餐廳，可以成為一個粘合社區，拉近人與人距離的餐廳，每個人可以在這里被音樂、歡樂和愛圍繞。為城市的孩子帶來歡笑，為社區里原本的陌生人提供一個歡樂的舞臺，讓社區居民也一起加入義工隊伍，為邊遠地區的孩子舉行義賣，餐廳的部分盈利也作為捐贈回饋給那些需要幫助的孩25、子們。一個免費開放給所有客人的舞臺，鼓勵任何類型的展示，支持人們分享知識，為社區公益提供平臺。“媽媽糖”除了招呼客人吃飯，還盡做些與餐飲無關的事：設置舞臺讓客人上臺表演，教小朋友畫畫，讓義工組織義賣，還舉辦小型演講這個兩層的餐廳，每樓都有一個開放舞臺，配備鍵盤、吉他、話筒、音響。這是一個免費開放給顧客、音樂愛好者的舞臺，這是一個鼓勵展現自我，鼓勵人與人聯系的有愛空間。除了請樂隊和普通的顧客上臺唱歌，分享他們感興趣的議題，這個空間里還舉行很多有趣的親子派對、學習小組、各式各樣的線下分享活動。2013年底，由于極具創意且跨界維度大，媽媽糖餐廳獲得第一財經和第一地產頒發的“跨界創意獎”。食閣餐廳的作26、用，一開始這是大家因為吃飯而偶遇、認識彼此的地方，慢慢地成為一個聚集場所，逐漸變成有粘性的、經常發生活動的空間；另外餐廳的收入，維系場所和社區網絡各方面正常運營的作用。各種各樣的人從不認識，慢慢彼此產生關系，到相互交流、信任的過程。在這里，營造了社區歸屬感社區基本要素。這個有趣的空間可以持續成為社區的粘合劑，讓更多的人可以在這里感受到人和人之間相互信任、共同歡笑、一起歌唱的快樂。開放舞臺引導觀眾參與表演與分享成為粉絲、志愿者經過微博、微信群平臺形成社群圈子（媽媽社群、愛好音樂社群、吃貨社群）持續活動，保持活躍度運營成功的潛在規則：粉絲經濟進化成社群經濟 媽媽糖：營造了社區歸屬感，增強社區的凝聚27、力 媽媽糖：形成了社群生態圈媽媽糖是什么？是個餐廳，是個舞臺，是個講堂，是個課室，是個社群活動地，是個社區社交場所媽媽糖不只是個餐廳更是個混合功能的、跨界創意的社區粘合劑開放輕松愉快的氛圍，吸引人群停留，媽媽糖就像個社群聚集地從“受眾”到“社群”是從“圍觀者”到“自家人”的過程社區餐飲的啟發媽媽糖不只是個餐廳食閣餐飲的構想位于萬科里的食閣餐飲具有社區特征：歸屬感，社區凝聚力（家的感覺）食閣餐飲食閣餐飲社區特色社群生態圈自運行社區性萬科專業團隊呼吁號召管理+具有社區活力，同時解決問題，并帶來商業效益而我們打造的社區食閣餐飲，與其他餐飲不一樣的地方在哪？社群信任價值社群商業以興趣為目的的初級社群，28、升華成為具有商業價值的社群生態社群的背后不單只是粉絲和興趣，還承載了非常復雜的商業生態。社群的生態配備必須滿足這五大需求才可能運轉的起來：（例如媽媽糖、小米手機）1.生理需求=產品體驗2.安全需求=信息補充(發燒友測評+用戶體驗)3.尊重需求=參與感4.歸屬需求=社會認同、圈子認同=熱度5.自我實現需求=價值認同食閣分時出租，座位布局可根據活動需求進行變動舞臺舞臺舞臺小朋友生日趴婚禮現場公司聚會歌唱課堂分享演講自助餐買手精品店服裝云 設計云La Kagu 神楽坂962sqm2014.Oct.10 OpenDesigned by 隈研吾建築都市設計事務所50年前建新潮社倉庫http:/ Fash29、ion,生活雑貨,cafe2階Male Fashion,Book space,Furniture,Lecture spaceTerraceFarmers market(lakagu market)必見、1階正面設期間限定。今回、洗剤厳選展示。石田衣良江國香織15名小説家、2週間使用感綴紙共店頭並、商品知融合感場。1010()-10人選、10冊本-名本企畫展示開催、展開。併設、(soko)、新潮社、知體験場所、作家本中心、季節行事沿、神楽坂場所機縁落語口演、體験予定。日用品超市中小型社區超市相關案例研究德國平價超市ALDI（阿爾迪）簡單的力量簡單的經營管理 每天阿爾迪售出德國38%的罐頭、蔬菜；30、32%的啤酒、果汁、汽水、牛奶；27%的黃瓜罐頭、瓶醋、色拉油、糕點、果醬、香腸、火腿、布丁等制品，動用 1000 多輛特制貨車，將四萬多噸的食品運往國內各分銷店。核心理念：服務大眾 以廉取勝，阿爾迪成為德國人生活中一個必不可少的元素基本經營策略1、只出售同一品類的一款明星產品，不僅對質量和價格進行很好的掌握和控制，運輸和處理起來也很簡單。2、采取允許不需任何理由退貨的做法，讓顧客對產品放心。3、隨時更新商品，很多商品屬于限量限期供應，顧客只好欲購從速。4、在采購、管理以及物流等各方面都想盡辦法降低成本，把利潤擴大到極限，在德國一些地區，阿爾迪的銷售利潤達到 9.3%。5、不設對外公關部門，不31、做市場調查，不做年度規劃，連廣告投入也只占總營業額的0.3%。它的廣告方式是制作一種最新產品宣傳單，顧客可以在超市里隨手拿到。購物者成千上萬，這種不起眼的廣告因而也影響巨大。選址和布局不在繁華地段開店，選址均位于居民區附近、大學校區臨近或城區邊緣，這些地段房租便宜，卻客流充足。店鋪面積僅有 3001100 平方米。店門看起來簡樸得近乎簡陋，裝修也是樸素無奇。布局合理，目標客戶群定位準確，工薪階層、學生，退休人士和其它低收入者的人均購買力雖有限，但數量龐大，總量很可觀。沒有貨架，商品就裝在紙箱里碼放在光禿禿的貨架板上，且堆積的擁擠程度無以復加。賣場里也沒有現代化超市設備，商品上沒有標碼，而是直接32、將價目表懸在頭頂。堅持使用最簡單的收款機，而且只收現金(不接受銀行卡)，為阿爾迪節省了大量的辦公設備投資及管理、維修費用。日用品超市中小型社區超市相關案例研究香港價真棧直接從世界各地的制造商訂購價真棧創立于 1998 年 8 月,建基于香港,主要經營零售及批發一些經特別挑選的優質貨品,其中大部份為國際名牌高級食品，天然健康產品及優質家庭用品，店鋪遍布港九新界；通過管理階層及各員工之努力,盡量控制經營成本,冀以最精挑細選的貨品及最優惠的價錢,為精明的顧客提供有別于一般超級市場的另類選擇。價真棧的貨品超過九成是直接從世界各地的制造商訂購,其中超過一半來自美國,直接進口而不經中間代理商，采購方法多以33、先錢后貨方式，因此，總是爭取得好價錢及優質貨品，顧客亦很清楚價真棧的貨品在市場甚具競爭力。價真棧一貫的經營方針是:價廉物美,生活品味,亦是本公司上下一心致力達成的目標,朝著以優質貨品,薄利多銷,低店鋪租金,低運作成本,不斷進步,精益求精,嚴格及廣泛之員工訓練,專業服務精神等方向,務使顧客,除獲得相配于本公司優質貨品的高質素服務之外,亦以購買本公司貨品為榮,盡顯個人品味。香港“價真棧”是主要賣食品的連鎖店，店面都如便利店般狹小局促。地點也大多在不太起眼的地方，不知道則不算好找。由于品質好而價格實惠，除了內地游客大量搶購外，價真棧也成為香港居民備年貨的好去處。生鮮市場與便利店研究 Research34、 of Fresh Market and Store共享空間日本LAKAGU日本CLASKA共享空間日本MUJI我們在做什么P A R T F O U R1.模塊廈門萬科：萬管家 萬科驛 社區營地 戶外營地廣州萬科：服裝社群店 社區營地 四點半學校長沙萬科：家裝工業4.0東莞萬科：生活館 食閣佛山萬科：生鮮街市2.指標卡效率指標指標描述指標標準市場常量指標可比單方年租金 Rm項目周邊可比同類產品單方建面年度租金隨市場狀況而定租金年增長率 Gm項目周邊租金每年增長率根據市場狀況浮動（基準：萬科里5%；萬科塾5%）空間效率出鋪數Sn每萬平米建筑面積內平均商戶數Sn 50，60以上為優秀多點租賃比M35、a多點經營面積:資產建面Ma0.1,0.2以上為優秀立面租賃比立面租賃面積:資產建面？經營效率收入開業率 已開業商戶建面:資產建面70%，成熟期98%零租比 其他營業收入:基準物業租金收入1.2,1.3以上為優秀其中：多點零租比多經點位總收入:基準物業租金收入？其中：立面零租比立面廣告收入:基準物業租金收入？車場收入比停車收入：基準物業租金收入？收繳率Cr單方年租金實際收入:單方年租金應收收入（Cr95%，99%以上為優秀費用費效比 Ce經營成本及費用（不含稅金）Ce:息稅折攤前利潤EBITDA開放街區：Ce0.2集中商業：Ce0.3 能耗比Ew能耗（水電等）支出：息稅折攤前利潤EBITDAE36、w6%，3%以下為優秀 人工比 Ef人工（全口徑）費用：息稅折攤前利潤EBITDAEf20%，20%以下為優秀-客戶黏性？重復購買率？活躍粉絲量？積分轉載量？-營售比 KI項目未來估值:項目目前售價KI0.6，0.8以上為優秀投資效率租金倍數 Rt租賃項目對外出租房間租金：輕資產租入租金Rt2投資強度 TI項目總投入成本TIVb資產效率指標不動產標準估值倍數 Ms經營性資產市場的標準估值倍數，隨市場波動2015年度 Ms=12.5該產品品類估值倍數 Mt該品類經營性資產成長性的估值倍數萬科里=20當期經營性資產的市場標準值Va經營性資產完整經營第三年度Ebitda的Ms倍Va=年度Ebitda37、*Ms該品類資產未來估值兌現值Vb市場基金對該品類的資產估值Vb=年度Ebitda*Mt3.調研4709.4519%1955.418%12384.0150%2726.7111%1259.135%1800.737%壹海城商業業態面積比例（總面積24835.44m）購物日常餐飲金融休閑教育培訓5237%2014%5539%54%21%75%壹海城商業業態個數比例（總個數142）購物日常餐飲金融休閑教育培訓10244%3113%8437%42%94%南萬假日廣場商業業態個數比例（總個數230）購物日常餐飲休閑教育培訓20891.3640%5479.8411%18361.2535%3896.547%338、477.737%南萬假日廣場商業業態面積比例（總面積52106.72）購物日常餐飲休閑教育培訓3.調研1.共統計小區內362家店鋪，其中業態占比前三名依次為餐飲（21%）、服飾（18%）、教育培訓（15%），共計占比超50%；其中餐飲普遍以快餐為主，服飾以外貿平價衣物為主，教育培訓種類較多，包含琴棋書畫、兒童早教、英語教學、課程補習等。2.小區內美容、美發、養生（中醫理療、推拿、足療、艾灸等）三個業態總占比達20%。3.小區內共有便利店28家（占比8%）。4.由于附近有超市，小區內生鮮店鋪較少、面積較小。5.整個小區業態檔次偏中低檔次，店鋪面積較小，店鋪數量較多。4.實例虎門萬科城商業中心運動39、中心醫療中心親子中心4.實例1、首先我們根據各項生活活動的分類，試圖窮舉列出所有適合在社區商業中出現的商鋪類型4.實例4.實例根據商鋪的服務類型，重新梳理簡化成六大類，并按常規布置在各層3F3F2F2F1F1F-1F-1F汽車中心地產中介移動通信洗衣店皮具清洗改衣店五金店生鮮超市維修店彩票快剪店美發店美發店美甲店美甲店美容spa牙科診所美容spa寵物中心3F3F2F2F1F1F-1F-1F日常服務類店鋪4.實例根據商鋪的服務類型，重新梳理簡化成六大類，并按常規布置在各層2F2F1F1F3F3F眼鏡店便利店千色店屈臣氏煙酒茶黃金飾品跨境電商家具定制日用超市家居用品家具定制眼鏡店運動器材窗簾店保健40、食品藥店園藝店花鳥店生鮮超市2F2F1F1F3F3F日常售賣類店鋪4.實例根據商鋪的服務類型，重新梳理簡化成六大類，并按常規布置在各層3F3F2F2F1F1F孕嬰服飾運動服飾孕嬰服飾飾品店飾品店老年服飾內衣睡衣買手店3F3F2F2F1F1F服裝類店鋪4.實例根據商鋪的服務類型，重新梳理簡化成六大類，并按常規布置在各層3F3F2F2F1F1F嬰幼食品零食店連鎖快餐果汁店咖啡吧涼茶鋪嬰幼食品蛋糕店烘培店甜品店甜品店甜品店水果店熟食店生鮮超市3F3F2F2F1F1F餐飲食品類店鋪4.實例根據商鋪的服務類型，重新梳理簡化成六大類，并按常規布置在各層3F3F2F2F1F1F早教中心社區營地玩具店幼托中心41、兒童樂園兒童樂園文具書店3F3F2F2F1F1F兒童教育類店鋪4.實例根據商鋪的服務類型，重新梳理簡化成六大類，并按常規布置在各層3F3F2F2F1F1F健身房棋牌室棋牌室網咖網咖銀行3F3F2F2F1F1F休閑其它類店鋪日常服務類商鋪:生鮮超市（皮具清洗 五金 維修 改衣店）地產中介 寵物中心 移動通信 洗衣店 彩票 日常售賣類商鋪:生鮮超市（園藝店 花鳥店）眼鏡店 藥店 便利店（萬管家）屈臣氏 煙酒茶 家具定制 黃金飾品 千色店服裝類商鋪:飾品店 運動服飾餐飲食品類商鋪:連鎖快餐 果汁店 蛋糕店 咖啡吧 涼茶鋪 甜品店 生鮮超市（熟食 水果）休閑其他類商鋪:銀行日常服務類商鋪:美發店 美甲42、店 快剪店 美容 spa 牙科診所日常售賣類商鋪:眼鏡店 窗簾店 日用超市 保健食品 家居用品 家具定制服裝類商鋪:孕嬰服飾 飾品店 老年服飾 內衣睡衣 買手店餐飲食品類商鋪:零食店 嬰幼食品 甜品店休閑其他類商鋪:棋牌室 網咖日常服務類商鋪:美發店 美甲店 美容 spa 日常售賣類商鋪:運動器材服裝類商鋪:孕嬰服飾 運動服飾餐飲食品類商鋪;嬰幼食品 烘焙店 甜品店兒童教育類:社區營地 早教中心 玩具店 幼托中心休閑其他類商鋪:健身房 棋牌室 網咖日常服務類商鋪:汽車中心 寵物中心B11F2F3F家具定制生鮮超市（熟食水果）（萬管家）社區營地4.實例4.實例一層業態平面圖形象好，承租能力強萬科43、家家居主力店生鮮街市4.實例二層業態平面圖買手精品店服飾主力日用品超市家居主力社區營地教育主力店早教孕嬰主力店共享活動主力女性主力店4.實例三層業態平面圖形象美容主力店影院運動保健醫療主力店棋牌室4.實例負一層業態平面圖汽車3S服務中心寵物中心4.實例社群商業中心社康中心居住配套（萬科驛）社區管理用房多義空間運動空間經營空間便利店（管家）5.帶來的問題招商：現有商業模式必然會帶來招商方式的改變 運營：社群商業帶來了運營方式的改變開業：分步開業的策劃后續工作P A R T F I V E項目落地 虎門萬科城（算賬 招商）項目整理 延展復制東莞珠江東岸長沙魅力之城中山金色家園中山金域藍灣廣州蘿崗長嶺廣州蘿崗甘竹山 目標：有效率 易復制 難模仿 關注點：坪效 費效比 粘性 綠皮書：品類 規模 評價 伙伴