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1、華景川未來科技城聯榮20號地塊概念方案FUTURE TECHNOLOGY CITY LIANRONG 20 PLOT IN YUHANG OF CONCEPTUAL PLANNING SCHEME DESIGN項目背景規劃推演示范區整體規劃地塊條件研判方案推演v方案比選項目區位場地解讀競品分析示范區選址示范區空間營造總圖格局規劃分析產品設計技術配合戶型設計技術策略限額指標立面設計層層樓樓疊疊榭榭錢塘自古繁華。煙柳畫橋，風簾翠幕，參差十萬人家。八八街街九九陌陌水浮陸行，紛輪雜集。旁連諸蕃，椎結卉裳。對對觀觀江江潮潮云樹繞堤沙，怒濤卷霜雪，天塹無涯。水水墨墨江江南南“蘇堤春曉”破曉春天青白色，東風2、吹冷碧桃花。項目背景項目區位場地解讀競品分析場地區位URBAN AREA POSITION項目位于杭州市余杭區閑林片區，該片區毗鄰未來科技城片區和留下片區。距杭州西站8.2km，距南湖公園7.0km，距西溪國家濕地公園8km，距西湖風景區12.0km。地塊到城市中心駕車距離20km，到杭州市人民政府駕車距離25.9km。8.2km杭 州 西 站HANGZHOU WEST RAILWAY STATION未來科技城片區閑林片區留下片區西 湖 風 景 區HANGZHOU WEST LAKE午潮山國家森林公園WUCHAO MOUNTAIN NATION FOREST PARK西 溪 國 家 濕 地 公3、 園XIXI NATION WETLAND PARK南 湖 公 園SOUTH LAKE PARK項目位于杭州市余杭區閑林片區，該片區毗鄰未來科技城片區和留下片區。距杭州西站8.2km，距南湖公園7.0km，距西溪國家濕地公園8km，距西湖風景區12.0km。地塊到城市中心駕車距離20km，到杭州市人民政府駕車距離25.9km。場地區位URBAN AREA POSITION閑林片區，毗鄰未來科技城片區，產業興起，人才引進，住宅存量不足，閑林片區對住宅還是有一定量的需求。杭州育海外國語學校方家山公園七彩匯商業中心浙江外國語學院閑林職業高級中學閑林中學閑林小學杭州金成外國語小學杭州英特外國語學校余杭4、區閑林中心小學(西溪源校區)浙江工業大學閑湖城幼兒園閑林東路幼兒園翡翠天地商業中心桃源小鎮繽紛里商業街空谷長灘水公園西溪濕地國家公園閑林街道衛生服務中心寶壽山景區浙江康復醫院(西溪院區)杭州市西溪醫院華潤萬家商業街教育商業綠化醫療項目周邊配套基本完善。教育資源豐富：3KM內有閑林中心小學、閑林中小學、杭州育海外國語學校、杭州金成外國語小學、杭州英特外國語學校等。生活配套基本滿足：地塊周邊3KM內有華潤萬家商業街，七彩匯商業中心；醫療資源充足：地塊周邊3KM內有衛生服務中心，6KM內有浙江康復醫院(西溪院區)和杭州市西溪醫院。生態資源豐富：地塊旁有方家山公園、寶壽山景區，周邊還有南湖公園、西溪濕5、地國家公園。周邊配套PERIPHERAL MATCHINGSITE鳳新路站綠汀路站全豐站高教路站聯勝路站屏峰站小和山站石馬站閑 林 中 路XIAN LIN MIDDLE ROAD 閑 林 東 路XIAN LIN WEST ROAD 交通分析TRANSPORTATION ANALYSIS地塊整體交通便捷:項目地塊1KM范圍內有8個公交站，公交交通便利。地鐵距離石馬站2.4KM、小和山站2.8KM、全豐站2.8KM、高教站3KM。地鐵交通稍遠。周邊有高速路，車行便捷。高速公路城市干道城市支路地鐵線路地鐵站公交站場地周邊SURROUNDING STATUS124135623456居住區用地Resid6、ential land居住區用地Residential land居住區用地Residential land場地西側臨近廟山南路，南側臨近閑林東路，向東行駛可直接到達高速場地西側為高層住宅，并有配套底商，生活配套充足，需要注意日照影響。場地北側規劃別墅區，場地北高南低，為居民提供了良好的視線資源。10m3m3m5m居住區用地Residential land居住區用地Residential land居住區用地Residential land居住區用地Residential land用地條件SITE CONDITION道路寬度40m20m d40m20m d 40m退讓距離8-10m5-8m3-5m7、未來科技城聯榮20號地塊規劃條件用地價值分析SITE VALUE ANALYSIS地塊居住價值分析地塊西北側毗鄰別墅區，噪音干擾小，居住價值高地塊東南側毗鄰42M車道，噪音干擾大，居住價值低地塊西北到東南，居住價值由低到高。地塊視線價值分析地塊西北側位于坡頂，高度較高，視線價值高；地塊東南側靠近42M車道，高度較低，景觀價值低。居住價值最高居住價值最低視線價值高視線價值低地形狹長，不規整限高場地高差場地全長645M,最大寬度170M,最小寬度僅為36M場地內建筑限高16M場地高差8-12M,平均坡度約為10%最大的高差為15M，最陡坡度約為25%用地設計要點SITE VALUE ANALYSI8、SSOWT優勢1、地塊面山，景觀視線資源好2、地塊緊鄰東海閑湖城，該片區打造完善，有一定的配套支持3、周邊有較多低密社區，可延續版塊品質條件機遇1、板塊緊鄰未來科技片區，產業興起，人才引進，住宅存量不足，未來住宅有一定量的需求量2、周邊競品疊墅產品供應量少，屬于稀缺產品挑戰1、周邊地塊待建住宅板塊眾多，多為住宅用地，未來板塊市場有較大競爭。如何脫穎而出，打造自身特色2、如何應地勢考慮高差，為產品帶來更多附加值及賣點3、限價條件下，如何在控成本的條件下，做到重品質、高去化劣勢1、地塊狹長不規整，2、場地內南北向有較大高差，平均約8-12M3、場地展示面僅南側沿城市干道，東西兩側都存在不利點，西南9、角與道路有5-8M高差，東南角對著外部有監獄限單價條件，項目貨值一定如 何提 升 去 化更具競爭力的產品更具吸引力的價格如 何提 升 利 潤考慮建造成本考慮地庫經濟性競品分析COMPETETION ANALYSISSITE中梁御府東海閑湖城綠城西溪雲廬萬科-溪谷嵐灣綠城雲棲桃花源信達之江壹品競品分析COMPETETION ANALYSIS近一年，余杭區板塊住宅整體對疊墅產品呈現供求合理的狀態，疊墅成為稀缺產品。板塊在售項目價格20000-45000元/。本案入市后，大基地周邊存量項目僅三個(中梁御府、融創溪澗堂、綠城西溪雲廬)，且商業、教育等配套均落后于本項目。周邊樓盤以高層及高層+洋房為主。10、重點客群：余杭及周邊片區品質改善客戶輔助客群：余杭區部分首改及再改客戶我 們 的 目 標 客 群TARGETCUSTOMER競品分析|疊拼COMPETETION ANALYSIS東海閑湖城首開時間：2018.09綠化率：30.00%占地面積:800000總建筑面積:1000000參考均價：19000元/一層平面圖二層平面圖疊拼（4F，T2）+上疊+下疊2019年后無可售排屋房源，目前項目最后441套排屋在建，計劃申請備案價38000元/三層平面圖四層平面圖五層平面圖四室兩廳三衛建筑面積：187售價：19000元/四室兩廳三衛建筑面積：187售價：19000元/地下一層平面圖下疊：兩面寬、單陽臺11、贈院子、贈地下室上疊：兩面寬、單陽臺、贈露臺立面風格:歐式風格容積率：1.25建筑類型：板樓、疊墅、排屋、洋房疊墅面積：187排屋面積：200 247 276競品分析|疊拼COMPETETION ANALYSIS中梁御府首開時間：2019.12 綠化率：30.00%占地面積:26094總建筑面積:47673參考均價：28500元/地下一層平面圖疊拼（4F，T2）+上疊+下疊規劃兵營，單價較低、面積段小，兩面寬產品三層平面圖四層平面圖五層平面圖下疊：兩面寬、單陽臺、贈院子、贈地下室三室兩廳三衛建筑面積：147售價：待定一層平面圖二層平面圖上疊：兩面寬、單陽臺、贈露臺三室兩廳三衛建筑面積：15212、售價：待定立面風格:現代風格容積率：1.5建筑類型：疊墅、洋房、排屋疊墅面積：147 152排屋面積：167 176競品分析|疊拼COMPETETION ANALYSIS綠城西溪雲廬首開時間：2019.03 綠化率：30.00%占地面積:83000總建筑面積:91000參考均價：售價待定一層平面圖二層平面圖疊拼（4F，T2）+上疊+下疊規劃通過街景和園景打造組團空間疊墅兩面寬產品，橫廳設置，滿開間陽臺三層平面圖四層平面圖下疊：兩面寬、雙陽臺、贈院子四室兩廳三衛建筑面積：184售價：待定上疊：兩面寬、雙陽臺、南北通四室兩廳三衛建筑面積：184售價：待定立面風格:現代風格容積率：1.08建筑類型：13、疊墅、獨棟合院合院面積：280-300疊墅面積：184競品分析|疊拼COMPETETION ANALYSIS信達之江壹品首開時間：2022.06 綠化率：30.00%占地面積:53264總建筑面積:139000參考均價：待定一層平面圖二層平面圖疊拼（4F，T2+T3）+上疊+下疊規劃兵營，兩面寬產品，豎廳設置三層平面圖四層平面圖五層平面圖下疊：兩面寬、單陽臺四室兩廳三衛建筑面積：180售價：待定上疊：兩面寬、單陽臺、贈露臺四室兩廳四衛建筑面積：188售價：待定立面風格:現代風格容積率：1.5建筑類型：疊墅疊墅面積：180 188 195競品分析|疊拼COMPETETION ANALYSIS信達14、之江壹品首開時間：2022.06 綠化率：30.00%占地面積:53264總建筑面積:139000參考均價：待定一層平面圖二層平面圖疊拼（4F，T2+T3）+上疊+下疊規劃兵營，三面寬產品，橫廳設置三層平面圖四層平面圖五層平面圖下疊：三面寬、雙陽臺、南北通四室兩廳三衛建筑面積：180售價：待定上疊：三面寬、雙陽臺、贈露臺五室兩廳四衛建筑面積：195售價：待定立面風格:現代風格容積率：1.5建筑類型：疊墅疊墅面積：180 188 195競品分析|疊拼COMPETETION ANALYSIS綠城云棲桃花源首開時間：2022.05 綠化率：30.00%占地面積:160209總建筑面積:160889參15、考均價：39800元/疊拼（4F，T2）+上疊+下疊大規劃社區，兩面寬產品，豎廳設置下疊：兩面寬、雙陽臺、南北通四室兩廳四衛建筑面積：185售價：待定地下一層平面圖一層平面圖二層平面圖立面風格:現代中式容積率：1.0建筑類型：疊墅 聯排別墅 洋房疊墅面積：185 210 獨棟別墅面積：208 229 301競品分析|疊拼COMPETETION ANALYSIS萬科溪谷嵐灣首開時間：2021.13 綠化率：30.00%占地面積:297825總建筑面積:531107參考均價：44651元/地下一層平面圖疊拼（4F，T2）+上疊+下疊三層平面圖四層平面圖五層平面圖下疊：兩面寬、單陽臺、贈地下室四室兩16、廳三衛建筑面積：168售價：待定一層平面圖二層平面圖上疊：兩面寬、單陽臺、贈露臺四室兩廳四衛建筑面積：158售價：待定立面風格:現代風格容積率：1.33建筑類型：疊墅 聯排別墅 高層疊墅面積：132 152 159 162 聯排別墅面積：170 大規劃社區,疊拼多面積段且面積小，兩面寬產品，橫廳設置競品分析COMPETETION ANALYSIS產 品 結 構規 劃 特 點朝 向 景 觀戶 型 特 點戶型面積段：130210主力戶型為4居競品樓盤為T2較多，T2的接受度較高排布方式：行列式為主競品樓盤容積率：11.5精品樓盤中較少出現大中庭景觀，以小型景觀居多當地樓間距普遍較小各競品樓盤都優先17、考慮正南北良好采光朝向都盡可能創造景觀空間秩序多為兩面寬戶型，三面寬成為稀缺產品下疊贈送地下室、入戶庭院，上疊贈送露臺結論：戶型產品以三面寬為設計重點，打造稀缺產品；產品豎向交通大部分公梯設置規劃推演地塊條件研判方案推演方案比選1.2容積率，40%建筑密度，帶狀不規整用地，場地高差大，四層雙疊式排屋住宅要求疊墅雖搶手，如何在限價條件下，做到保證品質，又能高去化，控成本？產品競爭力2地形因勢利導1因地制宜，設計合理豎向，創造規劃亮點產品溢價及去化賣點降本增值3平衡開挖土方合理創造附加值常規住宅間距控制臺地住宅規劃邏輯強排邏輯PRODUCT FACTOR IMPORT結 論：臺 地 住 宅 順 應18、 地 形 的 同 時，建 筑 之 間 間 距 更 小，提 升 用 地 效 率，為 產 品 帶來 更 多 的 溢 價 空 間 可 能 性。10M10M15.2M15.2M7.0010.0010.0013.0016.007.00北南北南臺地住宅的間距突破口，迎合地形的同時，提升產品的用地效率2.5面寬2面寬特 點：面 寬 小，用 地 效 率 高，產品 競 爭 力 一 般3面寬“L”型?3.4m7.2m7.2m11.4m7.9m7.9m11.4m10.1m10.1m11.4m10.2m10.2m13.2m是 否 有 更 多 可 能產品因子導入PRODUCT FACTOR IMPORT特 點：產 品 19、舒 適 度 提 升，相 比 三面 寬 產 品，市 場 認 可 稍 低特 點：面 寬 大，產 品 舒 適 度 高，產 品 競 爭 力 強特 點：類 別 墅 產 品，院 落 空 間 大，有 別 于 傳 統 產 品方案推演SOLUTION DEDUCTION2.5面寬2面寬3面寬單元數：88個，均戶面積:174單元數：87個，均戶面積:176單元數：73個，均戶面積:210單元數：80個，均戶面積:192單套總價可控，產品無亮點單套總價可控，產品舒適度欠缺產品舒適度高單戶面積過大總價超標，增大銷售難度類別墅產品，端戶戶數多，南北間距局促，空間不利總價超標，增大銷售難度L型目 前 產 品 舒 適 度 20、與 總 價 存 在 反 比 問 題，如 何 兼 顧 二 者，需 要 嘗 試 更 多 組 合 方案推演SOLUTION DEDUCTION2.5面寬+3面寬2面寬+3面寬單元數：86個，均戶面積:178通 過 更 多 的 產 品 組 合，嘗 試 各 產 品 資 源 最 大 化 并 提 升 溢 價 3面寬+2.5面寬+2.5面寬2面寬+3面寬+2.5面寬單元數：85個，均戶面積:180單元數：85個，均戶面積:180單元數：87個，均戶面積:176單套總價可控，2面寬產品過多，產品無亮點單套面積過大，總價超標產品舒適度提升，端戶資源沒有最大化利用除去三面寬端戶，單套總價可控，中間戶2面寬競爭力一般21、第一排2.5面寬，用地資源最大化，單套總價可控端戶2面寬，總價有優勢，加速去化中間戶三面寬競爭力強方案推演SOLUTION DEDUCTION常規組合：外三內二調整組合：外二內三三面寬三面寬三面寬三面寬兩面寬兩面寬 總 貨 值 相 同 的 情 況 下，比 拼 的 是 產 品 溢 價 能 力 和 去 化 速 度 兩 面 寬 產 品 擁 有 端 戶 的 資 源，溢 價 能 力 更 高，去 化 速 度 提 升 三 面 寬 產 品 相 比 周 邊 兩 面 寬，屬 于 稀 缺 資 源，產 品 競 爭 力 增 加 的 同 時 控 制 總 價，去 化 速 度 同 樣 提 升“外3內2”組合三面寬（端戶）2.22、5面寬（中間戶）2.5面寬（第一排）均戶面積（）186176176售價（萬）3.553.153.15總價（萬）660.3554.4554.4均價（萬）3.3“外2內3”組合兩面寬（端戶）三面寬（端戶、中間戶）2.5面寬（第一排）均戶面積（）166186176售價（萬）3.33.433.15總價（萬）547.8637.98554.4均價（萬）3.3均價受限：地 塊 出 讓 條 件 說 明 商 品 住 房 毛 坯 均 價 上 限 為 2 9 6 5 0 元/，且 毛 坯銷 售 最 高 單 價 不 高 于 3 2 6 2 0 元/，裝 修 價 格 不 高 于 3 5 0 0 元/；均 價 上 限（含23、 精 裝）：3 3 1 5 0 元/，最 高 售 價（含 精 裝）：3 6 1 2 0 元/結 論：三面寬2.5面寬2.5面寬2.5面寬2.5面寬三面寬最終方案FINAL SOLUTION方案特點產 品 組 合 豐 富，2.5 面 寬+2 面 寬+3 面 寬前 排 設 置 2.5 面 寬 產 品，提 升 用 地 效 率，維 持 產 品 競 爭 力內 部“外 2 內 3”組 合，提 升 三 面 寬 產 品數 量 基 礎 上，保 證 溢 價 和 產 品 競 爭 力，提升 產 品 的 去 化 速 度2面寬（端戶）+3面寬+2.5面寬（第一排）單元數：85個，均戶面積:176整體規劃規劃格局規劃分析技24、術策略遠離城市中心區，依山造勢如何挖掘場地價值，打造品質疊墅，療愈城市焦慮靈魂人們為了生活來到這個城市，為了更好地生活而留于這個城市亞里士多德創造古詩里的理想棲居打造品質墅居體驗風雅山居 詩意情懷有價值的創新有創新的生活規劃生成DESIGN GENERATION？23.4M9.5M17.9M19.8M15.7M12.6M17.5M6.5M8.1M場地有什么可能性?場地狹長且存在8-12M高差規劃生成DESIGN GENERATION 將其余場地橫向切分，設置3M臺地解決場地高差第一排設置4M臺地，保留設置商業的可能性規劃生成DESIGN GENERATION 設置2.5面寬產品，將場地第一排橫25、向資源用足規劃生成DESIGN GENERATION 順應場地鋪滿剩余臺地，并設置軸線及中心組團規劃生成DESIGN GENERATION 疊墅依山而建，強化組團核心區域節點營造山居風雅生活酒店式山居休閑新生活如何實現高溢價，成為標桿項目？酒店式落客HOTEL EXPERIENCE極致空間禮序VACATION SPACE院落私享空間ARTISTIC ATMOSPHERE街巷私享空間HUMAN CARE組團院落空間HUMAN CARE規劃亮點1|酒店式落客DESIGN GENERATION 規劃亮點2|極致空間禮序DESIGN GENERATION 規劃亮點3|街巷私享空間DESIGN GENE26、RATION 規劃亮點3|組團院落空間DESIGN GENERATION 規劃亮點3|院落私享組團DESIGN GENERATION 總圖規劃&鳥瞰TECHNICAL INDEX&MASTER PLAN技術指標&總平面圖TECHNICAL INDEX&MASTER PLAN經濟技術指標URBAN AREA POSITION未來科技城聯榮20號地塊經濟技術指標項目數值單位備注總用地面積52523總建筑面積124305.14 其中地上計容建筑面積63027.6 其中住宅建筑面積61392.6 其中兩面寬疊拼12372.6 2.5面寬疊拼21120.0 三面寬疊拼27900.0 配套面積1635.027、 其中物業用房450.0 地上總建筑面積7社區服務用房115.0 32/百戶社區居家養老服務用房320.0 32/百戶，且不少于320嬰幼兒照護服務設施210.0 16/百戶，且不少于210公共文化設施用房50.0 0.12/套，且不少于50公廁60.0 門衛20.0 開閉所50.0 變配電房360.0 地下室總建筑面積61277.5 其中疊拼地下室34443.9 非人防機動車庫19900.6 人防機動車庫6933.0 地上建面的11%容積率1.20 1.0-1.2建筑占地面積20507.85 建筑密度39.05%40%綠地率30.00%30%住宅總戶數344戶其中兩面寬戶數74 戶2.5面寬28、戶數120戶3面寬戶數150戶住宅總人數1101人3.2人/戶機動車停車位534輛其中地上停車位11輛地面訪客車位地下停車位523輛其中人防停車位193輛人防按照36/輛非人防停車位330 輛非機動車位186 輛設置于沿街，公共車位抵扣機動車配建指標戶數/面積配建指標車位數總車位地上地下住宅140戶建筑面積200344 1.5個/戶516 0 516 配套小區物管等配套附屬用房1635.00 0.4個/100平方米7 0 7 地面訪客車位機動車總數2%，且最多不超過20輛2%，不超過20輛11 11 0 合計534 11 523 戶型配比UNIT RATIO2.5面寬疊拼產品3面寬疊拼產品2面29、寬疊拼產品戶型配比類型戶型面積戶數面積套數占比面積占比端戶上疊（兩面寬）16138 6045.610.8%9.8%端戶下疊（兩面寬）17138 6327.010.8%10.3%中間戶上疊（三面寬）18674 13575.021.8%22.1%中間戶下疊（三面寬）19074 14325.021.8%23.3%端戶上疊（2.5面寬）171305130.08.7%8.4%端戶下疊（2.5面寬）18130 5430.08.7%8.8%中間戶上疊（2.5面寬）17130 5130.08.7%8.4%中間戶下疊（2.5面寬）18130 5430.08.7%8.8%合計34461392.6100%100%視30、線分析VIEW ANALYSIS建筑南北向間距建筑南北向間距建筑南北向間距建筑南北向間距建筑南北向間距建筑南北向間距利用高差設置地下車庫利用高差設置地下車庫利用高差設置地下車庫利用高差設置地下車庫利用高差設置地下車庫利用高差設置地下車庫15%坡度地下室地下室贈送贈送地下室地下室商業商業上疊入戶上疊入戶下疊入戶下疊入戶上疊入戶上疊入戶下疊入戶下疊入戶贈送贈送地下室地下室贈送贈送地下室地下室贈送贈送下疊入戶下疊入戶上疊入戶上疊入戶上疊入戶上疊入戶下疊入戶下疊入戶流線分析CIRCULATION車行流線人行流線地庫入口車行出入口車位消防分析FIRE CIRCULATION消防應急口80M消防半徑消防流31、線80M80M地下分析FIRE CIRCULATION22.1018.8015.5012.208.90地庫標高：字母車位機動車停車位上疊底復下疊底復地下歸家入口地庫出入口地庫平面圖地下室總建筑面積61277.5其中非人防機動車庫面積19900.6人防機動車庫面積6933地下復式（含下沉庭院）34443.9機動車停車位534 輛其中地上停車位11 輛地下停車位523 輛其中人防停車位129輛非人防停車位394 輛日照說明：嚴謹按照浙江省城市建筑工程日照分析技術規程，本項目每套住宅至少應有1個居室達到日照標準，當一套住宅中居住空間超過（含）4個居室或套內建筑面積超過（含）120時，至少應有2個居室32、達到日照標準。0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時8小時日照分析SUNLIGHT ANALYSIS技術參數日照標準日大寒日冬至日有效日照時間帶8:00-16:009:00-15:00計算點經緯度經度120:10，維度30:19計算時間間隔按累計計算，可計入的最小的連續時間日照時間不應小于10min采樣點間距窗戶宜取0.30m-0.60m;建筑宜取0.60m-1.00m;場地宜取1.00m-5.00m日照時間起算起點以各樓層地面以上0.9m居 住 用 地商 住 混 合 用 地東 海 閑 湖 城建筑南北向間距建筑南北向間距建筑南北向間距建筑南北向間距建筑南北向間距建筑南北向間距利用高差33、設置地下車庫利用高差設置地下車庫利用高差設置地下車庫利用高差設置地下車庫利用高差設置地下車庫利用高差設置地下車庫15%坡度地下室地下室贈送贈送地下室地下室贈送贈送上疊入戶上疊入戶下疊入戶下疊入戶上疊入戶上疊入戶下疊入戶下疊入戶贈送贈送地下室地下室贈送贈送地下室地下室贈送贈送下疊入戶下疊入戶上疊入戶上疊入戶上疊入戶上疊入戶下疊入戶下疊入戶原始場地原始場地商鋪設置分析COMMERCIAL ANALYSIS2.52.5面寬產品面寬產品贈送贈送紅線紅線建筑退界建筑退界下沉庭院下沉庭院2.52.5面寬產品面寬產品贈送贈送下沉庭院下沉庭院單戶贈送面積約56；總贈送面積可達235680002000覆土覆土戶34、型產品產品策略戶型設計樓梯交通交通空間墅感單層面積小空間閉塞零碎傳 統 疊 拼 產 品 痛 點TRADITIONAL OVERLAPPING PRODUCT PAIN POINT傳統疊拼單層面積小，戶內舒適度弱空間切分零碎，難以有大宅感受上下空間干擾下、上疊獨立入戶樓梯交通不便無法實現全生命周期理想僅僅是拼合，缺乏墅感下疊價值最大上疊親地性弱大面寬大花園獨立入戶套房設計采光地下室花園露臺打破傳統提升“墅”的居住體驗側重建筑本體關注生活體驗三面寬產品10.1M產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION私梯入戶，品質展現動靜分區，視線更佳多露臺，墅感加倍露臺陽臺庭院屋頂露臺露臺下沉庭院，上疊35、車行私家電梯入戶下疊車行私家電梯入戶下疊人行私家庭院入戶上疊人行私家庭院入戶一四層為客廳層，主動二三層為臥室層，主靜產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION下沉庭院示意玻璃劃分示意屋頂露臺示意露臺陽臺庭院屋頂露臺露臺下沉庭院產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION地下一層平面圖3面寬產品下疊地下夾層平面圖下疊車行入戶上疊車行入戶6.15m挑空空間贈送下沉庭院全明地下室產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION一層平面圖2.5面寬產品下疊二層平面圖戶型類別房型套內面積計容面積陽臺面積（1/2）飄窗面積庭院露臺地下室采光井贈送面積改造后戶型面積贈送率贈送率下疊4房2廳3衛1836、8.48188.4812.514.2373.510128.747.11226.1414.58119.96%上疊人行入戶下疊人行入戶方形巨廳5.9m6.95m豪華主臥套間產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION三層平面圖3面寬產品上疊四層平面圖戶型類別房型套內面積計容面積陽臺面積（1/2）飄窗面積庭院露臺地下室采光井贈送面積改造后戶型面積贈送率上疊4房2廳3衛179.57179.579.812.1139.38113.8272.630237.75417.32132.40%4.5m6.95m超大空中花園產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION屋頂層平面圖3面寬產品上疊空中花園示意超大37、屋頂露臺贈送陽臺庭院屋頂露臺露臺下沉庭院2.5面寬產品8.4M產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION，下疊車行私家電梯入戶上疊車行私家電梯入戶下疊人行私家庭院入戶一四層為客廳層，主動二三層為臥室層，主靜上疊人行私家庭院入戶私梯入戶，品質展現動靜分區，視線更佳多露臺，墅感加倍產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION地下一層平面圖2.5面寬產品下疊地下夾層平面圖下疊車行入戶上疊車行入戶6.15m挑空空間贈送下沉庭院全明地下室產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION一層平面圖2.5面寬產品下疊二層平面圖戶型類別房型套內面積計容面積陽臺面積（1/2）飄窗面積庭院露臺地下室采光38、井贈送面積改造后戶型面積贈送率下疊4房2廳3衛178.62178.6212.541.9562.620118.398.22203.72382.34114.05%上疊人行入戶下疊人行入戶方形巨廳7.15m6.8m產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION三層平面圖2.5面寬產品上疊四層平面圖戶型類別房型套內面積計容面積陽臺面積（1/2）飄窗面積庭院露臺地下室采光井贈送面積改造后戶型面積贈送率上疊4房2廳3衛161.74161.746.31.9517.11106.664.650196.61358.35121.56%4m6.8m超大空中花園產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION屋頂層平39、面圖2.5面寬產品上疊屋頂露臺示意超大屋頂露臺贈送陽臺屋頂露臺露臺庭院露臺2面寬產品7.9M產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION，下疊車行私家電梯入戶上疊車行私家電梯入戶下疊人行私家庭院入戶一四層為客廳層，主動二三層為臥室層，主靜上疊人行私家庭院入戶私梯入戶，品質展現動靜分區，視線更佳多露臺，墅感加倍產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION地下一層平面圖2面寬產品下疊地下夾層平面圖上疊車行入戶4.8m挑空空間贈送下沉庭院全明地下室下疊車行入戶產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION一層平面圖2面寬產品下疊二層平面圖戶型類別房型套內面積計容面積陽臺面積（1/2）飄窗面40、積庭院露臺地下室采光井贈送面積改造后戶型面積贈送率下疊4房2廳3衛162.56182.778.913.97101.640112.655.94233.11415.88127.54%上疊人行入戶下疊人行入戶270私家尊享庭院贈送+轉角落地窗產品分析|疊拼UNIT INTRODUCTION三層平面圖2面寬產品上疊四層平面圖戶型類別房型套內面積計容面積陽臺面積（1/2）飄窗面積庭院露臺地下室采光井贈送面積改造后戶型面積贈送率贈送率上疊4房2廳3衛147151.464.461.3734.8182.6464.410187.69339.15123.9*%7.9m4m超大空中花園產品分析|疊拼UNIT INT41、RODUCTION屋頂層平面圖2面寬產品上疊轉角落地窗示意超大屋頂露臺贈送立面設計Facade Design周邊樓盤，立面風格多元，包括西部加州風、新中式、現代風格等雅頌古風，中式簡約大氣已為主流周邊競品立面風格東海閑湖城綠城云棲桃花源中梁御府信達之江壹品西部加州新中式現代典雅現代風我們的項目氣質與形象該是怎么樣？What we want?中式傳承城市記憶點精工品質History重視精神內涵及文化格調Memory網紅形象，塑造品牌氣質Modern符合現代設計要求的精工品質單體設計|立面效果FACADE STRATEGY單體設計|立面效果FACADE STRATEGY單體設計|北大堂意向FACA42、DE STRATEGY單體設計|立面材質索引FACADE STRATEGY深灰色真石漆Low-E玻璃木紋鋁板深灰色鋁板其他風格的可能性單體設計|現代新中式意向FACADE單體設計|現代風格意向FACADE示范區示范區選址示范區空間營造示范區設計丨選址分析RETAIL DESIGN選址二 結合南側社區主入口及社區中軸空間，更利于打造品質示范區選址一優勢：街角昭示性強前場景觀范圍較大劣勢：因為場地原因，前場景觀有變電房，與場地高差有5M，人流不易到達，體驗不佳選址三優勢：距離主要人流來向最近劣勢：前場空間小，對外部有監獄不利因素存在選址二優勢：社區主入口，昭示性強南北中軸空間利于營造儀式感結合社區43、歸家動線，可打造酒店式歸家體驗劣勢：距離主要人流來向較遠如何利用杭州文化底蘊，結合在地文化提升樓盤形象，引領區域標桿隱韻山水，飛閣流丹傳統繼往開來 巧手掙新新生圖片重找我們想要打造的示范區What we want?空間禮序豪宅品質歷史文脈營造優雅有致的空間體驗國際化精工立面和酒店式歸家體系古都城尊貴生活方式的現代化演繹示范區設計|設計生成RETAIL DESIGN1.有外向的城市交融性，主要節點與私有庭院逐級抬高，有良好的城市滲透性。2.通過對于落客前院與各個庭院的分級梳理，讓每一戶庭院都能保證其均好性，庭院最大化。3.利用分級后的庭院形成的立體交通與售樓處形成生動且具有體驗感的游園路徑。4.44、示范區的豎向不僅具有良好的視覺感官，且與后面的樓棟形成視線差，使得整個體驗區逐級跌落，樓宇之間無視線干擾。示范區設計|總平面圖RETAIL DESIGN用地面積：約400m售樓處面積：1000m示范區指標1精神堡壘2停車場3落客區4銷售中心 御景堂5中庭水院 萬合庭6立體花街 御景堂7口袋庭院 和景院8社區茶室 靜心臺9樣板房花園實體樣板房101349956782910示范區設計|流線分析RETAIL DESIGN主要人流來向展示中心流線至樣板房流線1精神堡壘2停車場3落客區4銷售中心 御景堂5中庭水院 萬合庭6立體花街 御景堂7口袋庭院 和景院8社區茶室 靜心臺9樣板房花園實體樣板房101345、4956782910示范區設計|售樓處平面RETAIL DESIGN1前臺接待簽約財務102品牌展示3書吧4過道5下沉庭院6電梯7沙盤8區位展示9戶模洽談區11兒童活動室12簽約13經理辦公室14銷售辦公室15會議室1612345479861011121314151617工法區1717露臺18我們想要營造的空間氣質What we want?示范區設計|立面場景RETAIL DESIGN示范區設計 丨 效果展示THE SHOW ON示范區設計|立面場景RETAIL DESIGN示范區設計|立面場景RETAIL DESIGN示范區設計|立面材質RETAIL DESIGN灰色鋁板超白玻木紋鋁板仿銅拉46、絲格柵技術配合限額指標杭州余杭項目住宅結構設計限額指標建筑類型指標名稱限額控制值備注塔樓地上疊拼4F鋼筋（kg/）36.5指標未考慮裝配式混凝土（m/）0.34塔樓范圍地下室疊拼4F鋼筋（kg/）100指標為考慮塔樓范圍內所有夾層面積混凝土（m/）0.90塔樓外純地下室車庫（1F）非人防鋼筋（kg/）103.0 指標為單層地庫不含主樓的純地下室范圍混凝土（m/）1.0人防鋼筋（kg/）140混凝土（m/）1.25以上指標說明：1.各項指標的統計基準為建筑面積(且考慮贈送率不大于10%)。如屋面為坡屋面，則為坡屋面展開結構面積。考慮后期搭建及使用時，計算含鋼量的面積應包后期搭建的結構面積。2.存47、在結構超限或明顯不規則情況時指標另議。3.本指標表中僅包括結構施工圖的鋼筋和砼，不包括墊層、樁基礎、抗浮錨桿、構造柱、圈梁、過梁、施工措施、建筑面層等鋼筋及混凝土。鋼筋均采用三級或四級鋼，構造鋼筋按一級鋼。4.地下室材料含量指標包括 0.000（含）以下、基礎墊層（不含）以上所有結構的鋼筋和混凝土含量，樁（如有）及地基處理（如有）的材料不包含在材料含量指標中。5.地下車庫頂板無建筑部分綠化填土厚度暫按1.2m考慮。主樓部分的擋土墻、水池墻體等鋼筋及混凝土計入純地庫指標中。6.本指標按層高3.0m為基準，層高每增加0.1m，含鋼量和混凝土限額需要酌情增加考慮。7.人防等級按核六常六考慮。抗浮設計水位暫正負零以下0.5m考慮。底板考慮抗浮錨桿的可能，底厚度暫時取值為0.4m厚。8.以上指標按照現有總圖方案進行填報，后期調整時再另商議。技術配合|結構限額QUOTA INDEXTHANKS