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1、 華戎大廈二期工程營銷方案華戎大廈二期工程營銷方案 一、 寫字樓和商住公寓市場分析 二、 關于華戎大廈二期工程 三、 客戶定位和價格 四、 營銷策略 五、 營銷組織 六、 廣告策略 一、 寫字樓和商住公寓市場分析 今天是中國加入 WTO 的第二年。隨著題材炒作的硝煙散去，市場 的真實面貌已經逐漸顯現出來。2002 年上半年，由于大量外資企業 試探著進入中國市場，寫字樓和高檔公寓市場正在逐漸轉暖，但整體 形勢仍然不夠樂觀。 2002 年上半年，北京甲級寫字樓市場租金一直呈下降趨勢。據統 計，到今年 6 月份，北京甲級寫字樓的平均租金報價為 24.38 美元每 月每平方米，比年初下降了 2.24%2、，而且是連續五個季度出現下跌。 從銷售來看，上半年北京寫字樓市場售價也一直呈下跌趨勢，雖然跌 幅較小。 據統計， 到今年 6 月份， 甲級寫字樓市場平均售價報價為 2180 美元每平方米，比年初下降 1.77%，但北京東部的寫字樓需求旺盛。 商住公寓方面，上半年市場交易量增加，需求呈現增長態勢，但 由于供應量較大，銷售價格穩中趨降，價格在 11300 元每平方米左右 浮動。相比較而言，高檔公寓的租售市場要比寫字樓市場熱絡的多。 展望 2003 年，預計北京寫字樓和高檔公寓市場將繼續回暖，但 由于市場供應量較大，租售價格很難大幅攀升，考慮到入世和 2008 年奧運會的因素，市場需求和供應量有望出3、現明顯增長。 總體而言，華戎大廈二期工程如果選擇在 2003 年上半年開盤銷 售，銷售的市場形勢只能說謹慎樂觀。 從目前和可預測的未來來看，寫字樓和商住公寓市場需求的最大 動力將來自中資公司， 包括中資背景的大公司和國內高速成長的中小型 企業。這一點從 CBD 和金融街高檔寫字樓的租售情況可以明顯看出來。 2002 年上半年，寫字樓市場的主要買賣成交客戶都是國內公司。 華麟大廈（59600 平方米，位于朝陽區霄云路）整售給國內兩公司， 牡丹公寓（30000 平方米，位于東城區東皇城根）由中國進出口銀行 購買，其它如三峽國際技術公司、中國“一汽”和北京建工集團也在 東北三環一帶購買了 2000-5000 平方米的寫字樓。相反，絕大部分外 資機構都傾向于租賃寫字樓辦公，如新聞集團租用東方廣場（1700 平方米） ，大眾汽車落戶嘉里中心（3000 平方米） ，施樂租用豐聯廣 場（2000 平方米