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1、高高效的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式效的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式 (2007-8-29 12:43:36) 分類：未分類 一、 產(chǎn)業(yè)背景 1、 政策背景。 l 2005 年可謂是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“售后返租年”，雖然建設(shè)部關(guān)于售后返祖的禁令已經(jīng)于 20 01年 5月出臺(tái)，建設(shè)部 88 號(hào)令商品房銷售管理辦法第十一條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得 采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或 者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。而實(shí)際上，正是各種變相的售后返祖成為了眾 多項(xiàng)目的銷售道具。 l 2004 年初，上海市房屋土地資源管理局和上海市建設(shè)和管理委員會(huì)也聯(lián)合下發(fā)了關(guān) 于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問2、題的通知，核心規(guī)定是房地產(chǎn)權(quán)利人不得對(duì)房地產(chǎn)登記冊(cè)中 記載為一個(gè)權(quán)屬單元的房地產(chǎn)擅自分割轉(zhuǎn)讓，以防止經(jīng)營(yíng)者以不正當(dāng)手段進(jìn)行商業(yè)欺詐， 保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。 l 中華人民共和國(guó)國(guó)家工商行政管理局令第 71 號(hào)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第十六 條，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承 諾。 2、 產(chǎn)業(yè)環(huán)境。 l 中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展。提升了居民可支配收入水平，居民對(duì)生活質(zhì)量的要求也有大 幅度提高，進(jìn)而導(dǎo)致了更大存量的商業(yè)市場(chǎng)。而商業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)容，則直接體現(xiàn)在商業(yè)能級(jí) 的提升與商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富以及區(qū)域的普及。經(jīng)濟(jì)繁榮的導(dǎo)向直接推助，商業(yè)繁榮以及商業(yè) 物業(yè)需求放量。 l 中國(guó)城3、市化進(jìn)程加速。構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措之一就是加速城市化進(jìn)程，通過城市 化縮小城鄉(xiāng)差距。而城市的布局往往是以現(xiàn)代化商業(yè)的布局規(guī)劃為核心的構(gòu)架設(shè)計(jì)，城市 化的發(fā)展將直接助推商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)放量。 l 零售業(yè)全面對(duì)外開放。進(jìn)入 2004年 12 月以來，中國(guó)零售業(yè)結(jié)束了 WTO 過渡期的保 護(hù)政策，零售業(yè)全面對(duì)外開放。境外連鎖商家從之前各個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)的領(lǐng)導(dǎo)品牌試水中國(guó)內(nèi) 地市場(chǎng)之外，其它的一些具有特色與潛力的二、三線品牌也可是謀劃中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的布 局。與之相應(yīng)的是，中國(guó)內(nèi)資商業(yè)企業(yè)不論是主動(dòng)出擊還是被動(dòng)接招，也都在謀劃各自的 戰(zhàn)略布局。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)連鎖商業(yè)企業(yè)每年都以較高的增速在全國(guó)范圍內(nèi)拓展。 這種由內(nèi)外資商業(yè)企業(yè)的拓展需求共同催生了商業(yè)地產(chǎn)的大量需求。 3、 發(fā)展趨勢(shì)。 l 行業(yè)洗牌。幾乎中國(guó)所有潛力產(chǎn)業(yè)都逃不開“大熱到大死”，在通過“優(yōu)勝劣汰，適者生 存”的游戲規(guī)則的過濾之后，再走向重生