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1、 產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式 根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4種，即工業(yè)園 區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 工業(yè)園區(qū)開模式， 是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 同樣也是我國目 前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。 因為工業(yè)園區(qū)開發(fā)并不屬于簡單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)， 而更 多的是基于區(qū)域經(jīng)濟建設、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設置的。各類工業(yè)園 區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟的交匯點， 是我國價值鏈中具備良好的輻射、 示范和帶動作用的重 要環(huán)節(jié)，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。 其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)2、地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導的前提下進行， 通過創(chuàng)造相關 產(chǎn)業(yè)政策支持、 稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢， 然后通過 招商引資、 土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。 這類的案例可以參照中國各 省市各級政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)項目。 主體企業(yè)引導模式 主體企業(yè)引導模式， 一般是指在某個產(chǎn)業(yè)領域具有強大的綜合實力的企業(yè)， 為實現(xiàn)企業(yè) 自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價值， 通過獲取大量的工業(yè)土地， 以營建一個相對獨立的 工業(yè)園區(qū)； 在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下， 借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力， 通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)3、的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 當然很多時候，此類主體企業(yè)為所在地政府的引導與支撐從而進行相應地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。 如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)， 其即為在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下， 做大做強 石化企業(yè)，同時進行相關行業(yè)延申及細化，進而達到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個 金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標奠定堅實的基礎。 工業(yè)地產(chǎn)商模式 工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目， 在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以 租賃、轉讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關設施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn) 開利潤。 例如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)及管理超過140億美元資產(chǎn)，普 洛斯管理總物業(yè)面積已超過2700萬平方米。普洛斯專注于物流房產(chǎn)租賃服務，在同類的上 市公司中，普洛斯的規(guī)模為行業(yè)第一。 首先，普洛斯公