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1、 無錫同致地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項目無錫同致地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項目 策劃營銷工作報告書策劃營銷工作報告書 房地產(chǎn)房地產(chǎn) E 網(wǎng)網(wǎng) 倍訊易倍訊易 第一部分、商業(yè)市場調(diào)研第一部分、商業(yè)市場調(diào)研 影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈 半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商 業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭 堡。 調(diào)研種類 所需資料/研究范圍 商圈研究 對項目所在地的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，營業(yè) 品種，人流狀況與交通狀況及其購買力。 消費者研究 對消費者的消費習(xí)慣、收入2、偏好等作調(diào)研。 投資客戶研究 對投資客戶所投資的商鋪作基本調(diào)研，如客戶區(qū)域、投資動向、營 業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等。 競爭對手研究 包括競爭項目面積，基本狀況及競爭研究等。 一、市場調(diào)研概況一、市場調(diào)研概況 調(diào)研時間、地點區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費者座談會、實地考察法、分區(qū)域隨機抽樣法 等）與基本結(jié)論 二、宏觀背景分析二、宏觀背景分析 1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較 2、國民經(jīng)濟主要技術(shù)經(jīng)濟指標、 3、政府有關(guān)舉措與城市遠景規(guī)劃、社會因素分析等 三、區(qū)域商業(yè)市場研究三、區(qū)域商業(yè)市場研究 （一）、區(qū)域商圈研究（一）、區(qū)域商圈研究 1、城市發(fā)展狀況：GDP 指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等3、。 2、項目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費結(jié)構(gòu)等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消 費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。 4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競爭項目等。 （二）、終端消費者研究（二）、終端消費者研究 1、消費習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。 2、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。 3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。 4、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等。 （三）、投資客戶研究（三）、投資客戶研究 1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。 2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等。 （四）、競爭對手研究（四）、競爭