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1、城市商業(yè)市場體量估算的步驟城市商業(yè)市場體量估算的步驟 方法一：方法一： 第一步：第一步：到項(xiàng)目所在城市政府方面的網(wǎng)站。一般在“政府年終報(bào) 告”中都公布本城市“社會(huì)零售總額”數(shù)字。這個(gè)“社會(huì)零售總額” 包含了一部分“生產(chǎn)資料”的社會(huì)零售總額。 第二步：第二步：由于城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不同，在“社會(huì)零售總額”中， “生 活資料”和“生活資料”各自所占比重（）是不同的。在第三產(chǎn)業(yè) 為主的城市，前者所占比例可達(dá) 7080； 在第一、第二產(chǎn)業(yè)為主的城市，前者比例一般為 6070； 第三步：第三步：根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特征，取一個(gè)平均值，比如 70， 便可開列出一個(gè)估算算公式 本城市的 “生活資料” 商業(yè)需求總量 2、“社會(huì)零售總額” 70。 當(dāng)然，這個(gè)數(shù)字屬于估算性質(zhì)。但其差距不會(huì)誤導(dǎo)決策。 方法二（與方法一配套使用，相互印證） ：方法二（與方法一配套使用，相互印證） ： 第一步：第一步：上政府網(wǎng)站，找出“本城市人均可支配收入” 。 第二步：第二步：確定 20 個(gè)與“人均可支配收入水平”相近的家庭，作 為調(diào)查樣本。 第三步：第三步：調(diào)查這 20 個(gè)家庭中每年用于“生活資料”開支的總數(shù) 額、所占總比例，比如 60。 第四步：第四步：采用如下計(jì)算公式： 本城市人均可支配收入本城市總?cè)丝冢ú缓鲃?dòng)人口）總比 例（第三步中得出的）本城市的“生活資料”商業(yè)需求總量 第五步：第五步：把最后的數(shù)字，與方法一的結(jié)論進(jìn)行比3、較印證。 以上是我們的常年經(jīng)驗(yàn)，比較能夠說明問題。 需要指出的是： 除了少數(shù)大城市之外， 一般城市的政府因受機(jī)構(gòu)、 人才、決策水平等方面的限制，很少能測算或發(fā)表本城市的“生活資 料需求量” 。在這種情況下， “估算”是唯一的方法。 如果需要準(zhǔn)確的數(shù)字，恐怕需要由若干經(jīng)濟(jì)專家組成調(diào)查小組， 專項(xiàng)工作 6 個(gè)月以上。 商業(yè)選址的事例：商業(yè)選址的事例： 店址選擇的好壞，在開店戰(zhàn)略中是至關(guān)重要的。失敗店的主要 因素有以下三點(diǎn)： 1.地點(diǎn)選擇失敗； 2.不熟練的評(píng)估人員致使調(diào)查的資料與判斷不準(zhǔn)； 3.許多連鎖本部為了達(dá)到開店數(shù)量的目標(biāo)而開店，因此產(chǎn)生了許多失 敗店。 由上述因素可以發(fā)現(xiàn)，商圈實(shí)地調(diào)查及評(píng)估準(zhǔn)確是十分重要的。 大體而言，便利店在開店之前，對(duì)于實(shí)地調(diào)查作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。如設(shè) 店出入的人口流量多少、附近有幾家同類店或不同類店、其營業(yè)情形 如何、商品的內(nèi)容如何、價(jià)位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)。