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1、地產與零售企業間協同效應的形成機制地產與零售企業間協同效應的形成機制 副標題： 摘要:在傳統的商業地產開發模式中,地產商與零售商為相互獨立的追求各自利益最大化的個體,這種各 自利益的最大化必然會引起商業地產開發運營過程中的沖突。本文分析了地產與零售企業間協同網絡的形 成機制和增值機制,并運用動態合作博弈模型分析兩者協同效應的利益分配機制,從理論上證明兩者協同產 生的收益是可以在地產商和零售商之間合理分配的,兩者的利益是耦合的,由此論述了地產與零售企業間協 同效應的形成機制。 商業地產從規模和形態上劃分主要為底商、百貨商鋪、購物中心、主題店、SHOPPING MALL 和商業 街,相比較住宅類地2、產,商業地產特定的屬性是稀缺性、流通性、升值保值性、金融性、品牌性,它的開發投 資具有投資規模大、利潤率及開發風險較高、投資回收期長等特點。本文所研究的地產與零售企業間的協 同形式主要有兩種:“地產大鱷+商業巨頭”戰略聯盟模式和控股企業的“地產+商業”運營模式。 “地產大鱷+商業巨頭” 戰略聯盟模式:指地產商在開發商業地產之前,就先與知名商業企業結成戰略聯 盟,地產商在受讓土地后、規劃前,充分考慮項目商圈的市場需求,并與一家或若干家商業企業確定合作關系, 在開發過程中,讓這些商業企業參與相關的規劃工作,最終使整個開發經營在投資估算、 商圈分析、 市場定位、 業態組合、經營收益與風險控制等多方面3、更合理、更科學。 控股企業的“地產+商業”運營模式:該模式中地產商與商業企業同屬一家母公司,是在同一平臺下的產業 整合。 這種模式立足于長期的可持續發展,從整體上保證所有權與經營權的高度統一,對地產資源與商業資源 進行高度整合,在運營中進行專業協同、全程一體化管理。 一、地產與零售企業間協同網絡的形成機制 商業地產的價值是本文關心的問題之一。在本節中本文將從網絡的角度分析商業地產價值的本質問題, 并且提出地產商和零售商之間協同網絡的形成機制,通過對地產商與零售商之間的互補性、互利性等角度論 述地產商與零售商之間協同網絡的形成動因。 (一)地產商與零售商之間協同網絡的概念界定 從微觀經濟學的角度來看,地產商與零售商之間的協同網絡,在很大程度上是指地產企業與零售企業如 何在調研、策劃、開發和運營的各個環節進行聯接。因而可以這樣來定義地產商與零售商之間的協同網絡, 即彼此獨立或在同一母公司旗下的