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1、物流地產(chǎn)運(yùn)營模式研究物流地產(chǎn)運(yùn)營模式研究 內(nèi)容提要:物流地產(chǎn)作為物流活動(dòng)的載體,對(duì)于提高物流運(yùn)營效 率、降低物流成本至關(guān)重要。本文嘗試對(duì)物流地產(chǎn)的概念、內(nèi)涵進(jìn) 行界定,同時(shí)提出物流地產(chǎn)的幾種運(yùn)營模式,研究了物流地產(chǎn)模式選擇 時(shí)應(yīng)注意的問題,并對(duì)物流地產(chǎn)在中國的發(fā)展趨勢進(jìn)行分析。 關(guān)鍵詞:物流 物流地產(chǎn) 物流地產(chǎn)運(yùn)營模式 一、物流地產(chǎn)的概念與內(nèi)涵一、物流地產(chǎn)的概念與內(nèi)涵 物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施,比 如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產(chǎn) 開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商。現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園 區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)2、產(chǎn)載體。同 傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比,它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效 應(yīng)。 二、物流地產(chǎn)運(yùn)營模式二、物流地產(chǎn)運(yùn)營模式 物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式按照投資和管理的主體不同可分為四種。 1.地產(chǎn)商作主導(dǎo),租售給物流商并代其管理。即房地產(chǎn)開發(fā)商是 開發(fā)投資的主體,開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后,再轉(zhuǎn)租給物流企 業(yè)。日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作,房地產(chǎn)開發(fā)商只是負(fù)責(zé)投資開發(fā) 和物業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資 金、降低成本,提高企業(yè)的核心競爭力。缺點(diǎn)是對(duì)于小規(guī)模的物流企 業(yè)而言,租金成本可能過高。 目前這種模式以國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯為代表,其經(jīng)營模式是: 在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的3、物流倉儲(chǔ)設(shè)施,出租給客戶并為其 提供物業(yè)管理服務(wù),但決不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營。其本質(zhì)是 一家地產(chǎn)開發(fā)商而非物流公司,收益來源于物流設(shè)施租金與管理費(fèi)。 “普洛斯運(yùn)營系統(tǒng)”提供的強(qiáng)大物流配送服務(wù)網(wǎng)絡(luò)涵蓋了倉儲(chǔ)設(shè)施的 整個(gè)流程,普洛斯模式主要通過包括策劃、構(gòu)建與設(shè)施管理來實(shí)現(xiàn)。 它的客戶可以分為三大類:物流業(yè)、制造業(yè)及零售業(yè)。UPS、DHL、 聯(lián)邦快遞、馬士基、通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、 柯達(dá)、施樂、沃爾瑪和歐尚等跨國企業(yè),都是普洛斯的忠實(shí)客戶。許 多客戶都租用了普洛斯遍布全球的多項(xiàng)倉儲(chǔ)設(shè)施。 普洛斯為客戶提供的服務(wù)可以歸納為下列四種方式: (1)物流園區(qū)與標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施開發(fā)。普洛斯在選定了最具戰(zhàn)略性 的物流配送地點(diǎn)后,著手開發(fā)在規(guī)模、登記與合同條款上滿足客戶要 求的通用倉儲(chǔ)物流中心,為客戶提供便捷、高性價(jià)比的物流配送設(shè) 施。 (2)按客戶要求定制開發(fā)倉儲(chǔ)設(shè)施。即根據(jù)客戶的特定