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1、典型復合都市中心地段的商業群落分析 通過調查， 我們發現東城的朝外大街是典型的非常成熟的復合都市中心地段， 該地區既 有很好的商務氛圍，又有成熟的商業生活配套，具備開發職住一體項目的先天優越性。所以 研究這一區域的商業特征和具體項目的業態比例選擇，對本項目有很強的指導意義。 一一. 比照區域（朝外大街）商業群落分析比照區域（朝外大街）商業群落分析 朝外大街歷史上商業就比較繁榮，而其新一輪的商業繁榮起始于 1990 年。1990 年這 一地區的商業形態以小型的商業店鋪為主， 1992 年2001 年的十年間， 朝外大街經過整體 規劃、整體開發出現了一批購物中心及寫字樓，包括藍島大廈、昆泰大廈、百2、腦匯、旺市百 利商廈、豐聯廣場、華普大廈、祥業大廈、聯合大廈、泛利大廈、人壽大廈、金菲大廈等。 同時也由于寫字樓的聚集使這一地區的商業具有一定的特點。 (一一) 比照區域（朝外大街）購物中心分析比照區域（朝外大街）購物中心分析 朝外目前的購物中心有藍島、藍島二期、卡瑪、豐聯廣場。但歷史上藍島對面還有福祥 行、 還有西面的海藍云天和目前的華普超市以前也是經營百貨的， 這些店目前不是改做超市 就是改做娛樂，這揭示了這一商圈零售業的發展規律，即銷售額、利潤與成本之間的此消彼 長的關系。 當藍島在朝外開第一家店的時候， 這個地區的商業地價租金比較低， 而這時這一地區有 較多原地居民的消費需求，所以經營3、的狀況比較好，于是這第一家店就成功了。本著商業聚 集的原則藍島又開始經營藍島二期，對面又開福祥行，然后是海藍云天。同時這一區域也逐 漸被認為是很旺的商圈，所以地價也是開始拉升。 但朝外地區畢竟是一個區域的商業中心， 所以區域客戶的聚集是有一定限度的。 當開第 二家店的時候，利潤也許與第一家持平，當開第三家的時候，攤薄大家的利潤，到了第四家 更為攤薄了，開第五家時成本開始超過銷售額，利潤為負，自然無法經營而倒掉。這一關系 可以參見下圖的成本、銷售額、利潤模型。 購物中心個數 銷售額、成本、利潤 銷售額銷售額成本成本利潤利潤 對本項目的啟示：本項目周邊餐飲、娛樂、休閑項目較少，并且沒有可以形成復合都市 中心區的較大規模的商業設施滿足未來市場的需求，所以規劃成以餐飲、娛樂、休閑項目和 超市為主的商業物業可以填補市場空白。 但具體的業態如何選擇和業態比例構成還需要我們 進一步的分析。 (二二) 比