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1、一、總論 、項(xiàng)目建設(shè)背景 進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代以來，中國(guó)的零售業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革，由原來的偏 重?cái)?shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，帶動(dòng)質(zhì)量、效益和規(guī)模全面增長(zhǎng)的發(fā)展 策略。連鎖經(jīng)營(yíng)方式的成功導(dǎo)入，加速擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的容量，社會(huì)商品零 售總額連續(xù)多年保持了 10%以上的增長(zhǎng)速度，中國(guó)的零售市場(chǎng)已經(jīng)成為世界上發(fā) 展速度最快、潛力最大的市場(chǎng)。正是由于這個(gè)原因，眾多的跨國(guó)零售集團(tuán)紛紛進(jìn) 入中國(guó)市場(chǎng)，以期在這個(gè)最具發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)上占有一席之地。地處北疆的中心 城市哈爾濱，在國(guó)內(nèi)零售業(yè)進(jìn)一步開放的形勢(shì)下，已注定無法在新舊零售業(yè)態(tài)的 更替中獨(dú)善其身，唯有以發(fā)展求生存。目前僅在哈爾濱市區(qū)，就擁有三2、百多萬人 口的消費(fèi)市場(chǎng)，而且東北人消費(fèi)的大手筆無不令國(guó)內(nèi)外的零售巨子垂涎。該項(xiàng)目 就是在這樣的背景下， 由中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)大連集團(tuán)股份有限 公司與哈爾濱市政府共同運(yùn)作的， 該項(xiàng)目將向哈爾濱市引進(jìn)美國(guó)沃爾瑪和華納影 城等跨國(guó)企業(yè)，這對(duì)促進(jìn)哈爾濱市商業(yè)的國(guó)際化和現(xiàn)代化具有重要意義。 2、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：哈爾濱商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址：該項(xiàng)目位于哈爾濱市中央大街，東起中央大街，西至友聯(lián)賓 館與規(guī)劃路，南起友誼路，北至沿江路。 占地面積：47071 平方米 其中：地上建筑面積 107378 平方米，地下建筑面積 33113 平方米 建筑物占地面積：24773 平方米 總建筑面積：1403、491 平方米 容積率：2.28 覆蓋率：53% 建設(shè)內(nèi)容：購物廣場(chǎng)、家飾家具廣場(chǎng)、影城及書城等 投資與收益概況 該項(xiàng)目總投資 74663.86 萬元，其中，建設(shè)投資73279.47萬元，建設(shè)期 利息為 1284.39 萬元，流動(dòng)資金 100 萬元。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示： 序序 號(hào)號(hào) 指指 標(biāo)標(biāo) 指指 標(biāo)標(biāo) 值值 1 借款償還期 3 年 7 個(gè)月（含建設(shè)期） 2 Pt（全部投資） 8 年 8 個(gè)月 3 FNPV（全部投資） （稅后） 9951.26 萬元 4 FNPV（全部投資） （稅前） 28491.57 萬元 5 FNPV（自有資金） 37753.49 萬元 3、開發(fā)商概況 名 稱：大連集團(tuán)股份有限公司 法定地址：大連市中山區(qū)解放街 9 號(hào)大廈 法人代表：王健林 注冊(cè)資本：1.2 億元 經(jīng)營(yíng)概況 大連集團(tuán)股份有限公司成立于 1988 年，1992 年改制為股份