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1、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) “熱熱”開發(fā)開發(fā) “冷冷”經(jīng)營經(jīng)營 本土商業(yè)地產(chǎn)品牌缺失本土商業(yè)地產(chǎn)品牌缺失 “嚴(yán)格地講，哈爾濱本土沒有成功的商業(yè)地產(chǎn)。”哈市一位從事地產(chǎn)營銷資深人士認(rèn)為。 他的理由很充分： 哈埠目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目西城 匯、 潤廣 尚城都面臨著定位及銷售的困境， 巴黎購物廣場漸漸被消費(fèi)者淡忘，部分產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售和經(jīng)營狀況都不理想。7 月 2 日，記 者來到位于學(xué)府路上的一家商場，雖然是周末，人流稀少，十分冷清。 對于哈爾濱商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是開發(fā)商能力不足造成的。“不管是投資還 是開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的資本性和技術(shù)性都很復(fù)雜，進(jìn)入門檻較高。從開發(fā)商層面，完成項(xiàng)目的 選址、設(shè)計(jì)、開發(fā)、運(yùn)營2、管理等整個(gè)鏈條，需要很長的時(shí)間周期才能談及回報(bào)。”紅博商 業(yè)管理公司副總經(jīng)理潘韜男認(rèn)為， 雖然商業(yè)地產(chǎn)被越來越多的人重視， 但在哈爾濱真正在操 控方面能夠有把握有實(shí)力去做完整個(gè)開發(fā)鏈條的開發(fā)商并不多。 同時(shí)， 商業(yè)地產(chǎn)資本回收周 期較長仍然是困擾開發(fā)商和投資者的難題。 據(jù)了解，從數(shù)字上看，商鋪投資回報(bào)率始終達(dá)不到令人滿意的程度，假設(shè)其每年的回報(bào) 為 15%，可能 67 年就回本了，但現(xiàn)在很難達(dá)到這個(gè)回報(bào)率，起碼要經(jīng)過 810 年甚至更 長的時(shí)間才能盈利。鑒于此，哈爾濱鋒華地產(chǎn)營銷公司總經(jīng)理謝志強(qiáng)認(rèn)為，從住宅市場流出 的大量投資資金，更多是將商用物業(yè)作為其資金的短期“避風(fēng)港”。 “先商后住先商3、后住”模式不受模式不受“待見待見” 據(jù)了解，與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式不同，國外商業(yè)地產(chǎn)是先建商業(yè)，住宅隨著商業(yè)的 不斷成熟而升值。多年來，這一運(yùn)作模式已經(jīng)被驗(yàn)證是成功的。哈爾濱的商業(yè)地產(chǎn)無一家是 按這種方式運(yùn)作的，紅博商業(yè)卻“無意間”走了這樣的路徑。盡管其副總潘韜男謙虛地告訴記 者，他們運(yùn)作的是商業(yè)，不是“正宗”的商業(yè)地產(chǎn)，而紅博商業(yè)的成功卻與國外商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn) 作思路不謀而合。 另外，紅博將在新的商業(yè)項(xiàng)目中更重視商場的服務(wù)功能。這一點(diǎn)，也正契合國外商業(yè)地 產(chǎn)的發(fā)展思路。據(jù)常年在洛杉磯定居的哈埠開發(fā)商孫曉東介紹，在加拿大、美國、澳大利亞 的購物中心里有郵局、牙科診所、汽車注冊等所有城市功能，因此購物中心不會(huì)沒有人流。 因?yàn)樗恢皇且粋€(gè)買東西的場所，而是一個(gè)城市的多功能體，律師所、會(huì)計(jì)所一應(yīng)俱全。 做商業(yè)地產(chǎn)需要具備哪些條件，第一要有資本，第二是人才，第三是商業(yè)資源，這三條 做到了就可以做相匹