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1、論培育期購物中心的經營策略論培育期購物中心的經營策略 購物中心這種商業地產的表現形式，其本身含有地產、資本和商業三大元素。先期的地產開發決 定了購物中心的規模和性質。良好的資本運作保證了商業經營無后顧之憂，健康的經營確保資本的收 益，兩者缺一不可。從購物中心的經營活動為起始，便邁向了資本和經營的雙核時代，兩者在不同的 方面保證了購物中心成功經營并最終盈利。 購物中心，整合了金融、抵償、物業和商業的龐大產業鏈條，并且通過消費者的長期重復的消費 行為，實現整個產業鏈條的持續更新和市場流通。最終實現項目的保值和增值。 購物中心經營管理是通過商業活動，實現消費總收入，為商業地產投資回收和物業資產的長期2、保 值增值的根本利益服務的。 經營的盈利來源不單純靠租金收繳的完成， 還要重視通過良好的經營策略， 形成旺盛的目標客流，讓每個在內經營的商戶得到良好的銷售業績，從而能夠向經營者及時足額的繳 納租金和物業管理等相關費用，保證收益的實現。將通過現有商戶的良好表現，吸引更優質的租戶， 提升租金水平，調整租戶結構，從而實現經營收益的不斷增長，在這種不斷增長中，不得不使我們想 到了“培育期”這個關鍵名詞。 培育期通常指開業后的一至三年內的經營爬坡期，爬得姿態好不好，爬得快不快，將直接影響到 該項目長遠的市場形象和經濟效益。 由于購物中心本身是一個匯聚零售商及消費者的地方， 其性質及所發揮的作用與其它物業3、類別有 截然不同的特性，首先，我們從影響培育期購物中心的三個特性進行描述： 1、購物中心的租金收入與商戶營業額息息相關 購物中心的收入來源主要來自商戶的租金，而商戶能夠付出多少租金，就取決于其營業額。商 戶生意好，自然能承擔更高的租金，反之，商戶生意不理想，便會希望透過減租、或遷往其它較低租 金的鋪位，以減低經營成本。 對于同時存在固定租金商戶及以營業額抽成租金商戶的購物中心來說，這特性就更為明顯。抽 成商戶除繳基本租金外， 還需支付每月營業額的某個百分比作為租金。 換句話說， 商戶的營業額越高， 業主的租金收益亦會越高。由此可見，商戶與業主之間，或多或少都存在著一種唇齒相依的關系，要 令到購物中心變得生生有色，購物中心管理團隊便需與雙方作多方面的協調和溝通。 2、購物中心具有非一般的生命力 購物中心與一般地產項目的最大分別，在于其“動態”及“生命力” 。一般住宅項目只要地點優 越、景觀理